房屋托管

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出租房屋实行登记备案制度，租赁双方应该在签订租赁合同30天内到房地产管理部门办理租赁登记

手续，这是一个法定程序，只有办完了登记手续才算履行了有效的程序，租赁行为才算在法律上有效，租

赁合同才会受到法律保护。否则，未办理登记的租赁合同在法律上是无有效的，一旦出现纠纷，不受法律

保护。就是转租的租凭合同也要再次到房管部门办理登记手续。

用MARK笔，在复印件上写好“仅供房主（租客）确认使用！”以防身份证复印件被其他人拿走乱用。

这个是借鉴银行办信用卡时，让我们写在复印件上的。以防再次被复印。

合同的中介签字处，要求其写上中介公司的建委备案号，公司的地址，电话，房产经纪人的

经纪人证号，跟你签合同的人的身份证号与名字。你还得看他的身份证，最好把经纪人的电

话与地址也写上。

记者近日从警方相关渠道获悉，“黑中介教父”赵国军因涉嫌非法经营，已被检察院批准逮

捕。

过去一段时间，赵国军及其属下把控的博雅兴业房地产经纪有限公司(简称博雅兴业)

等多家房屋租赁中介机构，以自住的名义骗房主租房后，再打隔断租，赚取租客的租金和

押金。当房主发现欲赶走租户收回房屋时，赵国军则以重新注册公司、变更法定代表人的方

式，来逃避房主、租客的维权和诉讼。

记者调查发现，赵国军等人所采取的这种手段，已被北京市房产中介市场的众多黑中介

普遍采用，成为一个“行业”。因为黑中介收租、欠租后人去楼空，无从寻，至少有

数百位房主、租客采取投诉、报案、诉讼等方式进行维权，但挽回损失却遥遥无期。

虽然房管、工商直至司法部门多方监管，但这样“行业”仍成整个管理体系中的一

块灰地带。相关监管部门表示，对于非法经营的房地产经纪公司，彻底取缔存在难度。

去年12月9日，石景山万达广场写字楼，大批民警进入在此办公的伟弘房地产经纪有

限公司(简称伟弘房产)。

看见民警来，坐在办公室里身着西装、戴着眼镜的一名中年男子站了起来，他比身份证

上年轻时候的照片稍胖一些。警方搜查时，男子一直背着手站在原地。

这名男子叫赵国军，是伟弘房产负责人。但在众多房主和租客眼中，他已经成为房屋租

赁黑中介的代表，被网友们称为“黑中介教父”。

警方调查发现，由赵国军及其属下把控的多家中介机构，骗租房主房屋后打隔断出租，

敛财后再以变更公司和法定代表人等逃避追责。

“黑中介教父”的发财路

房东租客两头骗，变更公司躲追责，博雅兴业变身伟弘房产，警方查到成箱法院传票和

判决书

赵国军“背着手”的动作，在房东窦雅兰看来有些眼熟。去年6月10日，赵国军来租

她的房子时，也是背着手在空房里看了一圈，当时他租房的理由是“为了让孩子上学方便”。

窦雅兰回忆，赵国军说话时并没有看她的眼睛，神情显得很着急，“我说不急着签合同，

先把房子收拾收拾，但他立刻摆手说‘不用不用’，他想自己装修。”

在双方随后签订的合同里明确约定：“不得擅自改变房屋结构”、“未经同意不得将房

屋转租给第三方”。

窦雅兰把她的三室两厅租出去2个月后，赵国军没有按约缴下一季度的租金，电话打不

通，发短信也不回。

去年8月16日晚上，窦雅兰和老伴儿登门催缴房租，发现原本宽敞的客厅多了几堵墙，

变成了两间房，“房子被人打隔断转租了。”

更让窦雅兰愤怒和不解的是，租户们的租房合同显示，房子是从博雅兴业租的，“但我

从没把房子委托给中介。”此后，窦雅兰和博雅兴业展开了对这套房屋的争夺，双方砸

锁、换锁轮番发生。9月1日，窦雅兰接到邻居的电话，称有人在卸她家的门，“我当时就

报警了，警察把正在门口监督卸门的中介的人带走了。”窦雅兰的邻居向实此事。

三天后，窦雅兰向派出所了解处理结果，“警察告诉我，那天晚上，赵国军以博雅兴业

负责人的名义，将中介的人保走了。”

在12月9日的行动中，警方发现伟弘公司的前身正是博雅兴业。警方在赵国军的办公

室中，还起获了100多份法院传票和判决书，原告多为房东和租客，被告均为博雅兴业。

警方介绍，为摆脱官司，去年10月，赵国军通过重新注册公司，变更法定代表人，将

博雅兴业变成了伟弘房产。“有人起诉博雅兴业，即使胜诉，如果不到原来法定代表人，

根本得不到执行”。

审讯室内，当警方讯问赵国军为何老缺席庭审，他快速回答，“这段时间事情特别多，

他们(中介人员)可能没去法院，法院可能也没太重视。”

在赵国军办公室里同时被发现的，还有18个账本，粗略统计，赵国军等人去年一年已

签订了5万多份租房合同。据介绍，通过从房主处租来房屋后，假设分租给5个人，一年下

来，一套房子至少赚2万元。

如出一辙的

多家黑中介手段相似，相互存在复杂联系；与中介失去联系后，房东断水断电“催搬”

租户

关注警方对于博雅兴业涉嫌处理进展的，不仅是涉及此案的受害者。

一个上限为500人的北京黑中介维权QQ，在博雅兴业人员被控后，加入人数激增100

多人，目前人数已达到490人。

每天，QQ中都在关注“黑中介教父”赵国军和其团伙的近况，诉说各自被黑中介欺

骗的经历，讨论如何拿回自己的房子或被扣下的租金和押金。

记者注意到，大多数受害者的经历与窦雅兰如出一辙，博雅兴业的手段近乎于是一种“行

业”。

1月8日，在房东断水断电3天后，小张最终放弃“抵抗”，从鹏润家园的出租房中搬

了出来。此时，租给他房的中讯伟业房地产经纪公司(简称中讯伟业)还欠他1200元押金没

有归还。

小张不忍心妻子和不到一岁的儿子受苦，他重新了房子，让母子俩搬走。

去年12月底，小张的房东李常贵“催搬”半年无果，将电表的电卡更换，小张和屋里

的租户们开始靠电表里仅剩的60多元钱度日。

今年1月1日，李常贵关闭屋内的总水闸后，拿着锯子将开关锯断。断水第二天，房里

另外2户租客搬走。

就李常贵而言，起初他并没有想赶走租户，但与他签合同的明远置地房地产经纪公司(简

称明远置地)已拖欠他9个月的房租，继续白占他的房屋租，“租户只要在房子里，中介

拿租户当挡箭牌，4月份合同到期，中介如果提前再把房子租出去，我的房子就永远要不回

来。”李常贵寻明远置地讨要房租时，发现该公司已经更名为博雅兴业。

在明远置地“消失”后，去年年底，一家名叫中和置地的房地产经纪公司(简称中和置

地)的中介机构也人去楼空。多位与中和置地签订租房协议的房主及租客称，中和置地使用

与博雅兴业类似的手段，改变房屋结构租，扣押租客的房租。

记者调查发现，博雅兴业与上述中介机构有着复杂的联系：博雅兴业由明远置地通过变

更企业名称和法定代表人“变身”而来，而明远置地的员工曾向租户们称，公司被中讯伟业

“收购”，并以中讯伟业的名义和租户们重新签合同。明远置地的一名经理，还曾出现在中

和置地公司，协调房主、租户与中介公司的纠纷。

不过，这些中介机构有一个共同点，它们在北京市住建委网站上均无备案信息，属于“黑

中介”。

多头管理下的投诉“困境”

房东租户多方投诉问题未得到解决，监管存在空白；多名受害者起诉，担心胜诉后难执

行

中和置地“人间蒸发”后，被欠2600元的租户小黄选择报警，“警察说，你这属于合

同纠纷，只能上法院。”小黄说，这样的答复，和她当初与中介发生纠纷时报警的答复一样，

“警察告诉我们，人跑了，公司跑不了。”

4名被中和置地扣押房租的租户已经起诉该公司，目前均未收到开庭通知。

“人跑了，起诉了钱能追回来吗？”小黄对诉讼维权并不乐观，她在电视上看到警方抓

捕赵国军等人的画面中，起诉博雅兴业的传票和判决书有几箱，但警方介绍，他们多数不接

传票、不去应诉，即便胜诉，也因为公司账上没钱难以执行。

房主龙燕的房屋被中和置地占用租，她选择向管理房屋经纪公司的住建委投诉，住建

委做了登记，表示将向有关科室反映，之后她未收到任何回复。

1月7日，记者以租户身份向住建委热线咨询，工作人员表示，没在住建委备案的房屋

经纪机构属于违规经营，住建委可以查处，投诉人可以留下相关信息后等候处理结果。但结

果何时出来，该工作人员没有答复具体时间。

1月15日，记者跟随一名房主前往丰台区房管局房屋租赁市场管理科反映情况。对于

违规经营的房地产经纪机构的查处，一名工作人员表示，房管局对这样的机构只有处罚权，

无权取缔非法经营的中介机构，工商部门才有权吊销其执照，“房管局发现中介存在违法行

为，最高可处以3万元的。”

即便如此，主管部门的行政处罚也常常面对阻力。该工作人员以博雅兴业为例解释称，

在博雅兴业的人员被警方控制前，房管局接到很多关于该公司打隔断租的投诉。

去年9月10日，执法人员到现场检查后对该公司做出行政处罚，其因租、违法从事

租赁代理业务，被处以2万元。9月18日，执法人员送处罚决定时，该公司已从工商

注册地址太平桥的办公地搬走。

这位工作人员介绍，执法人员曾按照相对人提供的信息，先后到朝阳一家写字楼、石景

山地下商城人，均未到，由于难以掌握负责人的个人信息，最终房管局选择公告送达，

催缴，“公告的程序还没开始，博雅兴业已被警方控制，但行政处罚不会不了了之，因

为博雅兴业目前在工商注册上仍处于开业状态。”

该工作人员表示，这些违法的房产经纪机构将会被列入黑名单，以提示市民不要与这些

机构进行业务往来。去年10月、11月，住建委分两次曝光了17家黑中介名单，博雅兴业

列入其中。

记者登录工商局网站企业信用信息查询页面，被查处的博雅兴业、伟弘均处于开业状态。

为何两家涉嫌刑事犯罪的企业仍处于开业状态？记者以房主身份，咨询监管经纪人、经纪机

构的北京市工商行政管理局丰台分局合同监督管理科。

一名工作人员表示，注册显示开业状态，并非指企业事实开业，而代表其注册还有效，

企业内部人员涉嫌刑事犯罪，不代表其违反了工商管理的行政法规，“吊销执照得有行政法

规规定的依据。”

对于工商部门对房屋经纪机构的监管范围，该工作人员表示，从事房屋买卖租赁的经纪

机构需要到工商和住建委同时备案，工商备案的意义在于将经纪机构纳入监督管理，没有备

案的，工商部门发现了只有督促其备案的监管权，没有处罚权。“如果中介公司没有营业执

照，或者超过经营范围，才能由工商来处罚。”该工作人员称，租、打隔断这些违规行为，

只能由住建委查处。

警方的苦恼

博雅兴业被刑拘18人中16人被取保候审，赵国军涉嫌非法经营罪被批捕；民事行为与

刑事犯罪界限模糊

警方查处博雅兴业后，很多遭遇类似经历的房主和租户将解决问题的出口指向公安部门。

1月15日上午，26名房主及租户前往北京市公安局信访，举报投诉涉及中和置地、万

古乾、中讯伟业、鸿基嘉业等10家中介机构。

其中万古乾曾因租、克扣押金，中讯伟业因租，均在去年11月26日被市住建委列

入黑名单，并被处以。1月7日，记者从住建委执法大队了解到，上述10家公司中的

一家正在被调查中，他们将收集资料后提供给公安部门。

对于举报的这些公司，当日接访民警答复，警方将进行甄别，“你们说的黑中介不都是

有问题。”该民警称，房屋经纪机构由工商发给合法经营执照，是否合法经营，应该是谁发

照谁查，查这些机构的有无资质不是公安机关职权，公安只负责这些机构在经营过程中的行

为是否涉嫌犯罪。

该民警表示，北京市公安局刑侦总队已经关注到一些房屋经纪公司的违法犯罪行为，主

管领导对此也有批示，正在全力办理，“这个事代表性很多，涉及面很广，每人涉及的金额

并不大，但大多数人加在一起，代表的面较广，代表了一个行业的违法情况，这个事作为一

个专题我们正在查。”

近日，有网友在北京黑中介维权的QQ中提到，博雅兴业被刑事拘留的18人中已有

16人被取保候审。

负责此案的一名刑警向房主证实此事，称主要嫌疑人赵国军和柳臣泽已被检察院批准逮

捕。

“检察院以涉嫌非法经营对两人批准逮捕，没有按我们提请的涉嫌批捕。”该刑警

表示，这是北京警方第一次以涉嫌抓捕黑中介人员，“很多区县的公安机关都在盯着这

案子如何进展，如果能顺利按照进入公诉，那么其他区县的类似中介公司可能将会被打

击。”

该刑警透露，其实早在去年9月，警方曾抓过赵国军一次，但最终释放。

赵国军供述，他手中有100多套房源，涉及各个区县，他专门咨询过律师和法院，他所

从事的违规交易行为属于纯民事行为，构不成刑事违法犯罪，所以他才敢这样干。

警方在第一次抓捕赵国军时，也向法制部门了解此情况，得到的答复确实为商业欺诈，

承担民事责任。

该刑警称，此次打击博雅兴业，很大原因是其造成的社会影响恶劣，受害人太多，市局

认为其严重影响百姓利益，所以用了几个月时间调查赵国军，最终于去年12月9日收网。

审查中，赵国军称，他的手段也是从早期的黑中介公司那学来，学到手以后，他开始单

干。为了逃避处罚，赵国军把控的所有公司均为其身边的亲戚朋友，“法定代表人吴凤岐是

赵国军的夫，投资人申博香是其。”

对于赵国军是否能因涉嫌被公诉，该刑警不太乐观，“毕竟以前没有过，检察院已

经按照非法经营批捕了。”

2011年2月份出台的《商品房屋租赁管理办法》中规定，承租人转租房屋的，应当

经出租人书面同意。如果承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合

同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。另外，出租住房的应当以原设计的房间为最小

出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、

阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。“房屋托管算是一个新兴的行业，目前尚无

相关的法律法规对其加以规范。如果房屋托管过程中出现了问题，房主可以参照合同

法等方面的法律，要求房屋托管公司赔偿。

在欧美等国房屋托管机构赚的是托管费，业主将房屋委托给托管机构来打理，需要支

付一定的费用，但房屋出租的租金则全部交给业主，双方是透明的。而且这家托管房

屋的机构在将房屋出租时是不收取中介费的。