国家及河北省土地增值税法规汇总

中华人民共和国土地增值税暂行条例国务院令[1993]138号

第一条为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。

第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，

为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条计算增值额的扣除项目:

(一)取得土地使用权所支付的金额；

(二)开发土地的成本、费用；

(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

(四)与转让房地产有关的税金；

(五)财政部规定的其他扣除项目。

第七条土地增值税实行四级超率累进税率:

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

第八条有下列情形之一的，免征土地增值税:

(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收:

(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的；

(二)提供扣除项目金额不实的；

(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并

在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

第十一条土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并

协助税务机关依法征收土地增值税。

第十二条纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变

更手续。

第十三条土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。

第十四条本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。

第十五条本条例自一九九四年一月一日起施行。

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法[1995]6号

第一条根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)第十四条规定，制定本细则。

第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者

其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

第三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。

条例第二条所称个人，包括个体经营者。

第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为:

(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳

的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本

(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配

套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿

的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发

生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办

公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费

用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最

高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金

额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)

项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构

评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房

地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，

加计20%的扣除。

第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

第九条纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转

让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算

分摊。

第十条条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例

数。

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，

具体公式如下:

(一)增值额未超过扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的

土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的

土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

第十一条条例第八条(一)项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。

高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、

直辖市人民政府规定。

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之

和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。

条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需

要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征

收土地增值税。

第十二条个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或

五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定

计征土地增值税。

第十三条条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同

类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

第十四条条例第九条(一)项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使

用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。

条例第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的

行为。

条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的

转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估

价格确定转让房地产的收入。

提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得

土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让

房地产的收入。

第十五条根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续:

(一)纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务

机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地

产有关的资料。

纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申

报，具体期限由税务机关根据情况确定。

(二)纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法

据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体

办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

第十七条条例第十条所称的房地产所在地，是指房地产的座落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个

以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。

第十八条条例第十一条所称的土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，是指向房地

产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市

场交易价格及权属变更等方面的资料。

第十九条纳税人未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产

评估报告及其他与转让房地产有关资料的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《征管法》)第

三十九条的规定进行处理。

纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的，按照《征管法》第四十条的

规定进行处理。

第二十条土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或

当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。

第二十一条条例第十五条所称的各地区的土地增值费征收办法是指与本条例规定的计征对象相同的土地

增值费、土地收益金等征收办法。

第二十二条本细则由财政部解释，或者由国家税务总局解释。

第二十三条本细则自发布之日起施行。

第二十四条1994年1月1日至本细则发布之日期间的土地增值税参照本细则的规定计算征收。

国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知国税函发[1995]110号

土地增值税宣传提纲

一、什么是土地增值税?

土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)所取得的增

额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。

四、土地增位税的征收范围是如何规定的?

根据《条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地

增值税。这样界定有三层含意:一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权酌不征

税。这是因为，根据《中华人民共和国士地管理法》的规定，国家为了公共利益;可以依照法律规定对集体土地

实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法

行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。二是只对转让

的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转

让，不应属于土地增值税的征收范围。三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入

的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值

税。

五、土地增位税的征税对象是什么?

土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税

人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。

计算增值额需要把握两个关键:一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收

人、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利益。对纳税人申报的转让房地产的收入，税务机关要

进行核实，对隐瞒收入等情况要按评估价格确定其转让收入。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项:

(一)取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳

的有关费用。具体为:以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;以行政划拔方式取得土地使用权的，

为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款，

(二)开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期

工程费，建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用。

根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分推。为了便

于计算操作，《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分推，并提供金融机构证

明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其它房地产开发费用按取得

土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独

扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。

(四)旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构

评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。

(五)与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让

房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

(六)加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加

计20%的扣除。

六、具体计算增值额时应注意什么?

在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理:

(一)对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权

时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得士地使用

权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金;

这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。

(三)对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的

地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计

20%的扣除。这可以使从

(四)转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额(即

房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值)，以及在转让时交纳的有关税金。这主妥是考虑到如果

按成本价作为扣除项目金额不尽合理，而采用评估的重且成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。

八、土地增值税的税率是如何规定的?

土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。如增值额未

超过扣除项目金额50%的部分，包括50%在内，均适用于30%的税率。

九、土地增值税的减免税政策规定有哪些?

按照《条例》和《细则》的规定，土地增值税减免税共有四条:

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额，20%的(含20%)，免征土地增值税。但

增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额计税(包括未超过扣除项目金额20%的部分)。

(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税;这是因为，政府在进行城市建设和改造

时需要收回一些土地使用权或征用一些房产，国家要给予纳税人适当的经济补偿，免予征收土地增值税是应该

的。

(三)因城市市政规划、国家建设和需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收人，兔征土地增值

税。根据城市规划、污染、扰民企业（主要是指企业产生的过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受

到一定的危害)需要陆续搬迁到城外，有些企业因国家建设需要也要进行搬迁。这些企业要搬迁不是以盈利为目

的;而是为城市规划需要，存在许多困难，如人员安置、搬迁资金不足等;而且大都是一些老企业，这个问题就

更突出。为了使这些企业能够易地重建或重购房地产，对其自行转让原有房地产的增值收益，给予免征土地增

值税是必要的。

(四)为促进我国住房制度的改革，鼓励个人买房，对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自住房，凡

居住满5年或5年以上的，经向税务机关申报批准，免予征收土地增值税，居住满3年未满5年的，减半征收

土地增值税;居住未满3年，接规定计征土地增值税。

十、怎样计算土地增值税应纳税额?

应纳土地增值税税额等于增值额乘以适用税率

如果增值额超过扣除项目金额50％以上，在计算增值额时，需要分别用各级增值额乘以适用税率，得出各

级税额，然后再将各级税额相加，得出总税额。在实际征收中，为了方便计算，可按增值额乘以适用税率减去

扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算土地增值税税额，具体计算公式如下：

(一)增值额末超过扣除项目金额50%的，土地增值税税额等于增值额乘以30%。

（二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，土地增值税税被等于增值额乘以40%减去扣除项目金

额乘以5%。

(三)增值额超过扣除碗目金额100%，未超过200%的，土地增值税税额等于增值额乘以50%减去扣除项目

金额乘以15%。

(四)增值额超过扣除项目金额200%的，土地增值税税额等于增值额乘以60%减去扣除项目金额乘以35%。

十一、房地产评估的计税事项是什么?

在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估:

(一)出售旧房及建筑物的;

(二)隐瞒、虚报房地产成交价格的;

(三)提供扣除项目金额不实的；

(四)转让房地产的成交价格低千房地产评估价格，又无正当理由的。

房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格;

税务机关根据评估价格，确定其转让房地产的收入、扣除项目金额等，及计算房地产转让时所要缴纳的土地增

值税。对评估价与市场交易价差距较大的转让项目，税务机关有权不予确认，要求其重新评估。纳税人交纳的

评估费用，允许作为扣除项目金额子以扣除。采用评估办法，符合市场经济的原则，有利于维护税收法纪，加

强征管。

十二、土地增值税的征收管理都有哪些规定?

(一)转让房地产并取得收入的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续，：

1、纳税人在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房

屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资

料。

对因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的纳税人，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税

申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

对预售商品房的纳税人、在签订预售合同7日内，也须到税务机关备案，并提供有关资料。

2、税务机关根据纳税人的申报，核定应纳税额并规定纳税期限。对有些需要进行评估的，要求纳税人先进

行评估，然后再根据评估结果确认评估价格。

3、纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

(二)对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。纳税人应按

照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。

(三)土地管理和房产管理等部门应当协助税务机关依法征收土地增值税，向税务机关提供有关房屋及建筑

物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价房地产市场交易价格以及权属变更等方面的资料。积极

支持税务部门摘好土地增值税的征收管理工作。

财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税[1995]48号

按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实

施细则》(以下简称细则)的规定，现对土地增值税一些具体问题规定如下:

一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题

对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，

将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，

应征收土地增值税。

二、关于合作建房的征免税问题

对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转

让的，应征收土地增值税。

三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题

在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题

细则所称的“赠与”是指如下情况:

(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

(二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权

赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、

中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

五、关于个人互换住房的征免税问题

对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中

向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单

独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的

基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

七、关于新建房与旧房的界定问题

新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和

磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。

八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题

(一)利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；

(二)对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题

细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产

开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义

务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题

转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有

关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不

能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题

对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，

在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题

纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额

时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地

增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题

对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核

算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。

十四、关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题

根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法

由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务

机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，

多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。

十五、关于分期收款的外币收入如何折合人民币的问题

对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民

币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家

公布的市场汇价折合人民币。

十六、关于纳税期限的问题

根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转

让合同之后、办理房地产权属转让(即过户及登记)手续之前。

十七、关于财政部、国家税务总局《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值

税的通知》(财法字[1995]7号)适用范围的问题。

该通知规定的适用范围，限于房地产开发企业转让新建房地产的行为，非房地产开发企业或房地产开发企

业转让存量房地产的，不适用此规定。

国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复国税函[1999]112号

广西壮族自治区地方税务局：

你局《关于转让土地计算土地增值税问题的请示》（桂地税报［1999］17号）文收悉。

对来文请示的《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第九条“纳税人成片受让土地使用权

后，……可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊”中“总面积”的含义，现答复如下：

根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，

因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费

用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积

来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。

财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知财税[1999]210号

为了配合国家住房制度改革，有效启动房地产市场，积极培育新的经济增长点，经国务院批准，现对房地

产市场有关税收政策问题通知如下:

一、关于营业税和契税的政策问题

个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。

为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业

税。

二、关于空置商品住房税收政策问题

为了加快住房资金周转，降低金融资产的风险，促进积压空置商品房的销售，对积压空置的商品住房销售

时应缴纳的营业税、契税在2000年底前予以免税优惠。

空置商品住房限于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房。

三、关于土地增值税征免政策问题

对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

本通知自1999年8月1日起执行。部分地区在此之前越权自行制定的房地产市场税收政策，凡与本通知规

定不符的一律改按本通知的规定执行。

国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复

国税函[2000]687号

广西壮族自治区地方税务局：

你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32号）收悉。

鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司

100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地

增值税的规定征税。

财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税[2006]21号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则和有关规定精神，现将土

地增值税有关问题明确如下：

一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题

《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》

（财税字[1999]210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办

公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的“中

小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增

值额。

在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖

市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。

二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第

六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%

计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣

除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共

和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

三、关于土地增值税的预征和清算问题

各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、

非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清

算，多退少补。

对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期

限届满的次日起，加收滞纳金。

对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，

税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值

税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。

四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是

指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而

由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，

是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题

对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地

产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体

问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

六、本文自2006年3月2日起执行。

财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知财税[2006]141号

2006-10-20

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关

于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握（享受

优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以

下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下）。

请遵照执行。

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发[2006]187号

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：

为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中

华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为

单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税的清算条件

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，

或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

三、非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换

取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，

不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

四、土地增值税的扣除项目

（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂

行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开

发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间

接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造

价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣

除。具体核定方法由省税务机关确定。

（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管

理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原

则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比

例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

五、土地增值税清算应报送的资料

符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手

续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：

（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；

（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利

息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明

资料；

（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

六、土地增值税清算项目的审核鉴证

税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符

合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任

等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

七、土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增

值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除

项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不

清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

八、清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税

申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管

理办法。

国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复国税函[2007]645号

四川省地方税务局：

你局《关于未办理土地使用权证而转让土地有关税收问题的请示》（川地税发〔2007〕7号）收悉，批复如

下：

土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置

换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收

益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地

使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

抄送：各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局

财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知财税[2008]137号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，经国务院批准，现就房地产交易环节

有关税收政策问题通知如下：

一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在

地县（区）住房建设主管部门出具。

二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。

本通知自2008年11月1日起实施。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发[2009]91号

土地增值税清算管理规程

第一章总则

第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》

及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程(以下简称《规程》)。

第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及

土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，

向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行

审核，依法征收土地增值税。

第二章前期管理

第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取

得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、

工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同

时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规

定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

第三章清算受理

第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

(三)直接转让土地使用权的。

第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，

或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；

(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

对前款所列第(三)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

第十一条对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90

日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的

项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳

税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不

清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

第十二条纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料

(一)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定)。

(二)房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、

融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

(三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息

结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、

成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

(四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证

报告》。

第十三条主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以

受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的

期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直

辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。

第十四条主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形

的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继

续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。

第十五条主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自

治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。

第四章清算审核

第十六条清算审核包括案头审核、实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确

性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、

真实性、合理性进行审核。

第十七条清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对

于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地

增值税。

第十八条审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预

售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数

据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款

的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。

必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、

奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

第十九条非直接销售和自用房地产的收入确定

(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取

其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，

不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

第二十条土地增值税扣除项目审核的内容包括：

(一)取得土地使用权所支付的金额。

(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共

配套设施费、开发间接费用。

(三)房地产开发费用。

(四)与转让房地产有关的税金。

(五)国家规定的其他扣除项目。

第二十一条审核扣除项目是否符合下列要求：

(一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣

除。

(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

(三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

(四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益

对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

(六)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处

理规定为准。

第二十二条审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：

(一)同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

(二)是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

(三)拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭

证是否一一对应。

第二十三条审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：

(一)前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。

(二)是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

(三)多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

第二十四条审核公共配套设施费时应当重点关注：

(一)公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。

(二)是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

(三)多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。

第二十五条审核建筑安装工程费时应当重点关注：

(一)发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

(二)房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。

(三)参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工

程费支出是否存在异常。

(四)房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机

械使用费等情况。

(五)建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。

第二十六条审核开发间接费用时应当重点关注：

(一)是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用

的情形。

(二)开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

第二十七条审核利息支出时应当重点关注：

(一)是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

(二)分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

(三)利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

第二十八条代收费用的审核。

对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向

购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的

情形。

第二十九条关联方交易行为的审核。

在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。

第三十条纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合

法性、真实性进行审核。

第三十一条对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，

应当告知其理由。

第三十二条土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退

税期限。

第五章核定征收

第三十三条在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目

进行清算。

第三十四条在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项

目金额的；

(四)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍

不清算的；

(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第三十五条符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房

地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退

税。

第三十六条对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。

第六章其他

第三十七条土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。

第三十八条本规程自2009年6月1日起施行，各省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关可结合本地

实际，对本规程进行进一步细化。

国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函[2010]220号

各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局：

一、关于土地增值税清算时收入确认的问题

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开

具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关

部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发

项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按

发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

三、房地产开发费用的扣除问题

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，

但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支

付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得

土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用

本条（一）、（二）项所述两种办法。

（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题

房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土

地使用权所支付的金额”中扣除。

六、关于拆迁安置土地增值税计算问题

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于

房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，

同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；

回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三

条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计

入拆迁补偿费。

（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转

让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、

（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣

除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月

但超过6个月的，可以视同为一年。

八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收

滞纳金。

国家税务总局关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复国税函[2010]347号

厦门市地方税务局：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，对转让码头泊位、机场跑道等基础设施性质的建筑物

行为，应当征收土地增值税。

河北省地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知冀地税函[2010]93号

各市、县（市、区）地方税务局：

现将《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）转发给你们，请认

真贯彻执行。关于此文第三条房地产开发费用扣除适用比例问题，按冀地税发〔1995〕38号文件规定执行。

河北省地方税务局河北省国家税务局河北省财政厅关于转发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细

则》的通知冀地税发[1995]38号

各市、地人民政府、地方税务局、国家税务局、财政局：

现将财政部财法字[1995]6号《关于印发(中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则)的通知》，转发给你

们。并经省政府同意，结合我省实际对于税法授权我省确定的有关具体政策问题一并补充如下，望认真贯彻执

行。

一、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下称《细则》)第七条(三)款中关于房地产开发费用

的扣除标准：

(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但

最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按《细则》第七条第(一)、(二)

项规定计算的金额之和的5％计算扣除。

(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《细则》第

七条第(一)、(二)项规定计算的金额之和的l0％计算扣除。

河北省地方税务局河北省国家税务局关于印发土地增值税几个具体问题的暂行规定的通知

１９９５年４月１２日冀地税函［１９９５］５３号

各市、地地方税务局、国家税务局：

现将土地增值税几个具体问题的暂行规定印发给你们，在国家税务总局未作出正式规定之前，暂按此规定

执行。

一、对于转让集体土地的行为是否征收土地增值税?

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）的规定，转让国有土地使用权、地上

的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。所以，对于转让集体土地的行为，

不征土地增值税。

二、对于房地产开发公司代建房行为是否征收土地增值税?

这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产开发，待项目全部竣工以后收取一定的代建收入。这种收

入属于一种劳务收入，所建房地产的权属关系没有发生转移，因此，不构成土地增值税的纳税义务人。

三、对房地产交换行为是否征收土地增值税?

这里所说的房地产交换是指建于国有土地上的房地产交换行为。就行为双方来讲，既发生了房地产权属的

变更，又取得了实物形态的收入，符合土地增值税的征税范围，应按规定缴纳土地增值税。

四、对于房地产的抵押和典当行为如何征收土地增值税?

由于房地产在低押和典当期间产权没有发生转移，出典人虽然取得了一定收入、但这种收入是需要偿还的，

因而，对于抵押、出典的房地产在抵押、出典期间不征收土地增值税。期满后，视房地产的权属关系是否变更

决定是否征收土地增值税。房地产产权没有变更的不予征税。对于将抵押或典当的房地产进行拍卖抵债的，则

列入土地增值税的征税范围。

五、对于以房地产进行投资、联营办企业的，是否征收土地增值税?

对于投资、联营办企业，投资、联营的一方以房地产作价入股或作为联营条件，将房地产转让到投资联营

企业中的，因其形式多样、情况复杂，待今后进一步调查研究，根据实际情况另行规定。在未明确前，先暂不

征税。

六、评估费用是否允许扣除?

纳税人因计税需要而请评估机构进行房地产评估所发生的评估费用，允许在计算土地增值额时予以扣除。

七、对纳税人既建普通标准住宅、又搞其他房地产开发的，如何征收土地增值税?

因《条例》规定对纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额百分之二十的，免征土地

增值税。因此，对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别计算土地增值税。区分不开的，

一律按建造非普通标准住宅征收土地增值税。

八、在计算土地增值额时如何扣除已缴纳的印花税?

《中华人民共和国土地增值税暂行实施细则》中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花

税，房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税已列入管理费用中，

故在计算土地增值额时不再扣除。对于没有计入管理费的，允许据实扣除。

九、纳税人在房地产转让前已取得的收入要不要申报?

纳税人在房地产转让前已取得的收入（如收取的预售房款）应当办理纳税申报。在项目竣工前无法申报实

际成本、费用等项目的，也应先到税务机关登记或备案，并提供收入及预算成本等方面的资料。

河北省地方税务局关于印发《河北省土地增值税管理办法》的通知

冀地税发[2006]37号二○○六年六月十四日

各市地方税务局：

现将省局制定的《河北省土地增值税管理办法》印发给你们，请遵照执行。

河北省土地增值税管理办法

第一章总则

第一条为规范土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下称《税收征收管理法》）

及其《实施细则》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下称《暂行条例》）及其《实施细则》等有关

法律法规和政策规定，制定本办法。

第二条凡在本省行政区域内发生土地增值税应税行为的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下

简称纳税人），应当依照本办法缴纳土地增值税。

第二章纳税申报

第三条从事房地产开发的纳税人，在其开发项目审核批准后30日内到项目所在地主管地方税务机关进行

登记，填报《土地增值税项目登记表》（附件1），同时提供以下资料（复印件）：

（一）土地使用权受让合同或批准文件；

（二）立项报告；

（三）项目规划建设技术指标；

（四）项目的预、概算；

（五）主管地方税务机关要求提供的其他资料。

第四条从事房地产开发的纳税人，应于每个月份终了后10日内进行土地增值税纳税申报。

对房地产转让次数少且金额较小的纳税人，也可按季申报，在每个季度终了后10日内进行土地增值税纳税申报。

纳税人按季或按月进行申报，由县（市、区）地方税务机关确定。

第五条非从事房地产开发的纳税人，应自转让房地产合同签订之日起7日内进行纳税申报。

纳税人人转让旧房及建筑物，分期取得转让收入的，应在取得房地产转让收入7日内进行纳税申报。

第六条从事房地产开发的纳税人在办理纳税申报时应提供下列资料：

（一）财务会计报表；

（二）主管地方税务机关要求提供的其他资料。

第七条纳税人转让单宗或能够清算的房地产，在办理纳税申报时除提供第六条所规定的资料外，还应提供下

列资料：

（一）房屋及建筑物产权、土地使用权证书；

（二）房地产开发成本、费用的凭证（包括地价款、出让金、房产开发成本、费用等）；

（三）与转让房地产有关的完税凭证和费用凭证；

（四）房地产评估报告；

（五）土地出让、转让、划拨、房产买卖合同；

（六）主管地方税务机关要求提供的其他资料。

第八条纳税人因特殊情况，不能按期办理纳税申报的，应在规定的申报期内，向主管地方税务机关申请延期

申报。经批准延期申报的，纳税人应当在纳税期限内按照上期实际缴纳的税款或者地方税务机关核定的税款预

缴土地增值税。

第三章税款征收

第九条对从事房地产开发的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入（包括预售房收入），按规

定预征率预征土地增值税，并按房地产所在地主管地方税务机关确定的申报期限，于月末或季末终了后10日内，

缴纳土地增值税。

对未按预征规定期限缴纳税款的，根据《税收征管法》及其《实施细则》的有关规定，从限定的缴纳税款期限

届满之次日起，加收滞纳金。

第十条废止

第十一条非从事房地产开发的纳税人土地增值税征收管理按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实

施细则》等有关法律法规和政策规定执行。

第十二条纳税人承建经政府有关部门认定的经济适用住房不预征土地增值税，竣工决算后，按规定征、免土

地增值税。

第十三条纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经主管地方税务机关确认，

按下列方法征收土地增值税：

增值额=转让收入－购房发票金额－综合费用－销售税金

应纳土地增值税=增值额×适用税率

其中，转让收入可按契税的征收依据确定，购房发票金额按购入房地产时发票所载的金额确定，综合费用按发

票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算确定。

纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作

为加计5%的基数。

第十四条纳税人转让旧房及建筑物，能够取得评估价格的，经主管地方税务机关确认，按下列方法征收土地

增值税：

增值额=转让收入－评估价格－销售税金

应纳土地增值税=增值额×适用税率

其中，转让收入可按契税的征收依据确定。评估价格是指转让旧房及建筑物时，经省以上房地产管理部门确认

的房地产评估机构评定重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经主管地方税务机关确认。

第十五条对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，根据《税收征收管理法》第35

条规定，实行核定征收。

第十六条对财务制度不健全，不能准确核算收入和成本的房地产开发企业，根据《税收征收管理法》第35

条规定，按照本办法第十条规定的预征率，实行核定征收。各市地方税务局可根据本地实际制定具体核定征收

办法。

第十七条对个人转让的房地产，按《税收征收管理法》和《河北省地方税务机关委托代征税收管理暂行办法》

有关规定，可以委托土地管理部门、房地产管理部门代征土地增值税。

第四章纳税清算

第十八条符合下列条件之一的，可以进行土地增值税纳税清算：

（一）商品房全部售出并能按照房地产成本核算中最基本的核算项目进行成本核算的；

（二）纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）经纳税评估发现房地产项目利润或销售价格异常的；

（四）纳税人分期取得旧房及建筑物转让收入，合同期满的；

（五）对已竣工验收的房地产项目，其转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，

主管地方税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行

土地增值税的清算。

第十九条纳税清算以纳税人房地产开发的成本核算中最基本的核算项目进行纳税清算。

第二十条纳税人办理土地增值税纳税清算时，应准确提供房地产核算项目的销售收入和扣除项目金额，并提

供合法有效的凭证。

第二十一条纳税人建造出售的住房同时符合下列标准的为普通标准住房：

（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；

（二）以单栋楼为单位，平均单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；

（三）实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。

其中，住房平均价格以当地市、县政府分布的同期数据为准。

第二十二条纳税人建造销售普通标准住房的，应于取得预售房许可证10日内，持有关证明资料向房地产项目

所在地主管地方税务机关办理普通标准住房的认定手续，并按规定填报《普通标准住房审核表》（附件2）。

纳税人未按第二十一条的规定进行普通住房标准认定的，不得享受《暂行条例》第八条第一款的优惠政策。

第二十三条符合第十八条规定的清算条件的纳税人，应按主管地方税务机关的要求，进行土地增值税清算，

并报送以下证明资料：

（一）土地增值税清算申请报告；

（二）土地使用权受让合同及支付地价款（出让金）凭证；

（三）贷款合同和银行贷款利息结算通知书；

（四）申请立项的有关文件及项目批准文件；

（五）开发项目的预算、概算书；

（六）房地产开发项目工程验收证明；

（七）无偿提供公共配套设施有关资料；

（八）预征土地增值税完税凭证复印件；

（九）房地产开发成本、费用的凭证（包括地价款、出让金、房产开发成本、费用等）；

（十）与转让房地产有关的完税凭证和费用凭证；

（十一）审计报告；

（十二）财务会计报表；

（十三）房地产买卖合同复印件；

（十四）《普通标准住房审核表》；

（十五）主管地方税务机关要求填报的其他资料。

第二十四条纳税人可以自行申请土地增值税清算，也可以委托中介机构代理进行。

第二十五条主管地方税务机关应在接到纳税人的清算申请后10日内做出是否清算的决定。

第二十六条实行土地增值税预征管理的房地产销售完毕后30日内，纳税人仍无法准确提供房地产核算项目的

销售收入和扣除项目金额的，主管地方税务机关应根据《税收征收管理法》第35条规定，对整个房地产项目应

纳的土地增值税实行核定征收。

第五章附则

第二十七条本办法未尽土地增值税其他事项，按照《税收征收管理法》及其《实施细则》的有关规定执行。

第二十八条以前土地增值税征收管理规定与本办法相抵触的，一律以本办法为准。

第二十九条本办法由河北省地方税务局负责解释。

第三十条本办法自2006年6月1日起执行。

河北省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告2010年第1号

根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）规定，现就全省房地

产开发项目土地增值税预征率和核定征收率调整事宜公告如下：

除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%。

房地产开发项目土地增值税核定征收率统一调整为5%。

本公告自2010年10月1日起施行。