物业管理法律讲座讲义

湖北诚昌律师事务所

物业管理法律知识及物业管理常见纠纷防范

讲座讲义目录

（2011年9月）

前言

第一部分当前物业管理的基础法律、法规依据

一、我国城市物业管理的立法经过

二、《物权法》与《物业管理条例》的主要内容

第二部分物业管理服务的概念

一、物业管理服务的法定概念

二、与物业管理服务相关的几个重点概念

第三部分物业管理服务收费

一、物业管理服务费收取的方式

二、物业管理服务的收费项目

第四部分物业管理服务纠纷

一、物业管理服务典型问题与案例

二、物业管理服务纠纷的法律处理

物权法与物业管理条例讲座讲义.1

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物业管理法律知识及物业管理常见纠纷防范

讲座讲义

（2010年11月）

前言

“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、

资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一

个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的

设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以

作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。随着我国经济体

制改革的不断深入，特别是住房制度的改革，城市房地产市场的蓬勃发展，商品

房的买卖已经取代了传统的公有住房分配，成为解决人们居住问题的主要途径。

房屋成为人们最重要的私有财产，这些拥有城市房屋住宅所有权的人被统称为业

主。城市住宅小区的物业服务已进入了业主们的日常生活。但是，在现实中，围

绕着对业主房屋的居住、使用管理，业主与物业服务企业之间产生了诸多矛盾纠

纷，那么可以将此类纠纷统称为物业纠纷。

那么就物业服务企业与业主之间常见纠纷主要表现有以下三种形式。

第一类就是费用纠纷:主要是指物业公司向业主追索物业管理费方面的纠纷，如

业主因为各种原因拖欠物业费用不交，进而和物业公司产生民事纠纷。

第二类就是财产损害赔偿纠纷：主要是指业主要求物业管理者承担停水、停电、

停气以及财产损失等侵权赔偿纠纷。

第三类就是人身损害赔偿纠纷：是指业主要求物业公司赔偿因物业公司未尽其

安全义务而造成的人身损害纠纷。

这些纠纷的产生，应当说有的是因业主原因引起，有的也是因为咱们物业公司

方面原因造成的，大量的纠纷不但影响了业主与小区物业之间和谐的管理关系，

同时也会给双方带来不必要的损失，所以我在接下来的讲解过程中，会通过一些

案例，介绍一些常见的纠纷类型，来提醒咱们物业公司在今后的工作中应当注意

到的地方，进而来规避一些法律上的风险。

那么，在讲案例之前，我先对物业管理中出现的法律概念及法规依据做个简单

的介绍，让大家对这些法律规定有初步的了解。

第一部分当前物业管理的基础法律、法规依据

一、我国城市物业管理的立法经过

1、我国有关物业管理的全国性专门立法长期以来一直处于空白状况，相关规

定散布于《宪法》、《民法通则》、《合同法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》

等文件中，1994年国务院颁布的《城市新建住宅小区管理办法》是指导我国物

业管理的第一个规范性法律文件文件。2002年10月22日，国务院办公厅就《物

业管理条例（草案）》向社会大众征求意见稿，收到社会各界意见和建议共计近

4000条，条例吸收社会各界意见与建议近50%，充分反映了广大人民众的意

愿，体现出发展为重、平衡利益、保护弱者的观念，此次征求意见是进一步增强

政府立法工作透明度

物权法与物业管理条例讲座讲义.2

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的一次尝试和探索，事实证明这样的方式是成功的、有益的，6月19日，新华

社授权发布国务院令第379号《物业管理条例》，2003年9月1日正式实施。2007

年3月16日《物权法》生效，8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉

的决定》修订了《物业管理条例》。

2、立法衔接问题。

把国务院的《物业管理条例》和《物权法》进行认真的对比，《物业管理条例》

是通过全国人大进行备案的，它备案的时候就充分考虑了和《物权法（草案）》

中的原则衔接问题，两者的原则是一致的。在《物权法》通过后施行前，全国人

大常委会和国务院、建设部还及时修改、制定了相关法律。

①2007年8月30日，十届全国人大常委会第二十九次会议通过了关于修改《城

市房地产管理法》的决定，授权国务院就征收国有土地上单位、个人房屋与拆迁

补偿先制定行政法规，解决了《城市房屋拆迁管理条例》与物权法的有关规定不

一致而面临停止执行的问题，避免了城市房屋征收拆迁可能出现无法可依的状

况；

②根据物权法有关规定，建设部对现行法律法规和部门规章、规范性文件进行

了全面清理，对不一致的地方进行了修订。

⑴认真研究分析《物业管理条例》与物权法存在的不一致之处，并提出了对条

例的修订意见，国务院已对《物业管理条例》进行修订；

⑵会同财政部于2008年1月8日联合发布《住宅专项维修资金管理办法》；⑶

对《城市房屋权属登记办法》进行修订；

⑷建设部还十分重视物权法实施前后管理的衔接问题。一方面加强对拆迁计划

执行情况的督察，下发了《关于进一步加强城镇房屋拆迁管理工作的通知》，要

求各地严格执行已确定的2007年城镇房屋拆迁计划，切实加强计划管理，防止

拆迁规模反弹；另一方面按照物权法确立的不动产登记费按件收取的原则，配合

有关部门开展房屋登记收费调研，研究确定房屋登记费的收取标准。

二、《物权法》与《物业管理条例》的主要内容

1、基本原则。

物权法的基本原则包括物权法定原则、一物一权原则和公示公信原则。

①物权法定主义的内容包括：第一，物权必须由法律设定；所谓物权不得由当

事人随意创设，是指当事人在其协议中不得明确规定其通过合同设定的权利为物

权，也不得设定与法定的物权不相符合的物权。例如，法律规定以动产设立质押

必须移转占有，当事人不得设立不移转占有的动产质权，否则与现行法律规定不

符。第二，物权的内容由法律规定，而不能由当事人通过协议设定。第三，物权

的效力必须由法律规定，而不能由当事人通过协议加以设定。

②一物一权主义主要具有以下几项内容：从客体上看，一物之上只能存在一

个所有权，而不能是多重所有，一个所有权的客体仅为一个特定物。从权利的形

态来看，由于物权具有排他性，因此，同一物之上可以并存数个互相并不矛盾的

物权，但同一物之上不得成立两个所有权或两个在内容上相互矛盾的物权。

③公示公信原则是公示原则和公信原则的合称，目的是保护交易安全，特别是

保护当事人对公示的信赖利益。是指：物权变动必须以一定的方式向外界公示。

这样才有物权变动的效力。通常，动产以交付为公示方式；不动产以登记为公示

方式。公信原则是指：任何因为基于对公示行为的深信，而从事相关交易行为，

即使公示错误，其交易行为也有效。

2、物权的设立变更转让。

这一章明确了依法登记的所有权人效力。不动产物权的设立、变更、转让和消

灭，

物权法与物业管理条例讲座讲义.3

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经登记发生效力，不登记不发生效力。有一个焦点问题是什么是业主？实际上

物业管理条例上面讲的房屋所有权人为业主，这是比较明确的。相当一部分人认

为，同住的所有人也是业主，他爸给他孩子买的房，要把同住的所有人作为业主。

大家注意看，第二章的相关部分，经依法登记发生效力，不依法登记不发生效力，

这里面讲的是产权登记问题。这一块儿大家要注意一下，和过去相当一部分人的

观念认识是不一样的。这一章里面主要讲的是在把《物权法》产权管理中心登记

簿上有你的产权，那你才是所有权人，产权证只证明你是产权人的证明，一般人

家不看登记簿，不看登记档案，实际上这一次《物权法》明确了，以登记档案、

登记簿为主，凡是产权证明与登记簿不一致的，以登记簿为主，除非你证明产权

登记簿是不正确的。

3、物权的保护。

与物业管理服务的关系很大，那么在《物权法》上，对物权的保护方法做了全

面的规定，并规定了侵害物权除承担民事责任外，还应依法承担刑事责任，健全

了物权保护制度。为什么这一块与物业管理条例很重要呢？那物业在维护养护过

程中，包括物业使用人，对人家的物权进行了侵害以后，这一章里面，对于侵害

应当承担的民事责任，包括政府部门侵害的行政责任、刑事责任都做了明确的规

定，法院就拿这个判官司，法院依据这一章的多少条依法判决。所以干物业管理

服务的把物权保护这一章一定要看，你不看如果侵犯了业主的本身物权，业主与

业主之间侵权了，你说不出个所以然，你起码应当清楚法院判定的结果是什么。

4、物权的权利内容。

在这一章里面，明确依法享有、占有、使用、收益和处分的权利。意思是它明

确了产权人对自己所拥有的物权占有、使用、收益和处分。这四项权利，凡是业

主享有这四项权利，你不是业主，就是同住人，你本身的房屋没有经过产权人的

同意你是处分不了的。

5、建筑物区分所有权。

这一章是物业管理的重中之重，《物业管理条例》、大量的行政法规主要体现在

这一章，宜昌相当一部分物业管理服务行业，本身的管理层人员对建筑物区分所

有权本身搞不清楚，为什么要建筑物区分所有权。建筑物区分所有权实际上是明

确物权人之间的物权关系。因为你在同一个小区里，有全部所有部分、部分所有

部分、专有所有部分三个概念。

业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：一是对专有部分的所

有权。俗称“专有权、私有权”。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性

用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出

租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。二

是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律对所有权未作特殊规

定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电

气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公

共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用

于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。三是对共有部分享有共同管理的权

利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组

织业主大会进行管理。业主的建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可分离

的整体。在这三个方面的权利中，专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有

部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。如果业主转让建筑物内

的住宅、经营性用房，其对共有部分享有共有和共同管理的权利则也一并转让。

物业管理服务行业维护的主要是全部所有部分和部分所有部分，而不包括业主

拥

物权法与物业管理条例讲座讲义.4

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有的专有部分，现在的物业管理服务行业在服务这个部分中确实分不清。把建

筑物区分所有权全体业主所有部分，也就是共有部分，部分业主所有部分，部分

业主的共有部分和专有部分你区分清楚了，你在服务过程中才能服务清楚。相当

一部分物业公司，把部分共有部分放在一边，成天是在单个部分业主身边忙来忙

去，最后还是吃力不讨好。

业主对建筑物的专有部分享有所有权。这句话意思就是说除单栋的别墅以外，

大多数的卖的是居住空间，自己想一下，你进到你房子以后，上下，除了墙皮部

分属于你的专有部分以外，你要粉刷，你可以把墙皮弄掉，剩下的是共有部分。

物业管理服务人员，有什么理由制止业主在装修房屋的时候，不能超出墙体的

厚度？

①按照所有权享有的占有、收益、使用、处分这四项权利，业主不能把属于共

有部分的墙体处分，那就不存在了，你就是侵犯了其他业主物权，把这个危险讲

清楚；

②房屋安全问题。

把两个放到一块儿，你讲起来可能就比较完整。因此，在建筑居住所有权这一

块儿，物业管理服务行业的同志，你一定要搞清楚。你不要看邻里之间，单元与

单元之间，楼与楼之间，你产生纠纷以后要就事论事，要明确它到底享受什么权

利，你有没有这种权利。

6、相邻关系。

在小区都有相邻关系问题。相邻关系这一章，重点的讲了正确处理相邻关系对

用水排水、通行通风等相邻关系做规定以利于发展生产、方便生活，维护相邻人

的权利，促进邻居关系和谐。《物权法》和《物业管理条例》对类似纠纷的是非

划分的非常清楚，业主之间只需要按照《物权法》和《物业管理条例》调整双方

关系，不需要物业管理服务企业或者社区居民委员会，业主可以直接到法院，

谁侵你的权你起诉谁。

有些人家把过道堵的死死的，物业公司去做工作，这个人家可能清理，可能不

清理，他把楼道堆的满满的，影响人家的通行，这本身就是侵权，到法院去判，

侵犯了人家的通行权，要依法管理、依法服务，所以相邻关系这一块儿对物业管

理服务这一块儿，对处理相邻纠纷也是重点。

7、共有。

为什么说共有这部分与物业管理服务行业也相关的。从《物权法》上讲小区的

公共部分它属于共有人，共有人在行使所有权这一块儿的权利时，如何行使。《物

权法》讲对共有人共同享有的物权享有一系列权利。

8、占有。

主要规定了对占有的保护，物权占有人的侵权责任，以维护社会秩序和权利人

的合法权益。打一个比讲，物业管理服务企业没有经过业主的同意，你直接墙上

贴上广告，你是要承担责任的。有的业主就认为这个墙是我的，我想挂个什么招

牌就挂个什么招牌，想挂什么广告就挂什么广告，那属于共有部分，任何业主、

任何单位和个人都无权占有，他随便占有以后他要承担相应的法律责任。

第二部分物业管理服务的概念

一、物业管理服务的法定概念

《物业管理条例》规定：业主通过选评物业管理服务企业，由物业管理服务企

业按照合同的约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，

维护相关区域内环境卫生和秩续的活动。应当贯彻“管理物业管理服务业主”的宗

旨。

物权法与物业管理条例讲座讲义.5

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二、与物业管理服务相关的几个重点概念

1、业主和业主大会。

①这一块儿的业主讲的是大概念，不是指单个业主或者是房屋所有人。这块儿

包括建设单位，不然的话前期物业管理服务就没有办法定位，也就是管理制度不

合法。大家可以想，第一个项目，业主没有入主之前，这个项目是建设单位的，

征地、建设、配套，都是建设单位花钱，所有手续在谁名下呢？在建设单位名下。

所以这一块儿的业主，包括建设单位属于第一业主，大业主、小业主，最后不是

业主，这么一个过程。它有这个转变过程，这一块儿的业主包括建设单位。

经依法登记自房屋所有权人是业主。现在有一些小区涉及到具体人，问题就乱

到这一块。我曾经给一些业主讲，他说房子是我买的，我怕以后麻烦，就把名字

登到我孩子身上，那我为什么不能当业主？但谁也没有在产权登记的时候把你杜

绝门外，叫你登记的时候你不登记，所以你就没有那个权利，最后你怎么行使那

个权利？《物权法》实际上就是把这个写的更明白。

②在涉及到业主大会本身的投票权的时候，《物权法》这一次和条例不一样，

这一块儿主要吸取了全国各地不同的表述。有些地方规定是一套住宅一百平方米

为一票，有些地方条例里为了限制大业主侵害小业主的权益，规定了大业主本身

的投票数不得超过30％。我个人认为《物权法》本身的规定是比较科学的。《物

权法》中规定对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金，改建、重建建筑

物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积2/3的业主且总人数2/3以上的

业主同意。其余的如选聘和解聘物业管理服务企业等只须总面积的1/2、总人数

的1/2同意。这个物业管理服务企业必须清楚。

2、业主和物业管理服务企业的关系。

物业管理服务企业与业主之间是合同关系、平等的民事主体关系，而不是上下

级关系，不是谁管谁的关系。

前几天我在一个小区的时候，业主说物业管理服务企业服务不到位，我先问一

些业主，你履行合同没有？你交钱没有？你一分钱没有交，你说物业公司服务不

到位，你一个小区60％、70％的人不交费，这就是违约，没有履行合同。现在

在行业要大声疾呼建设单位要履行合同，全体业主要履行合同，不缴纳费用的人

是对全体业主共同利益和物业管理服务企业利益的侵犯。没有履行义务它不算有

权利，他一分钱没有交，有什么权利。

3、业主大会和社会居委会的关系问题。

因为我们现行的物业管理体制是舶来品，其基本原则是参照市场化机制高度发

达的香港、欧美国家体制而创新产生的新的城市管理方法之一，本身还带有探索

的性质，忽略了我国长期以来在城市基层依托社区居民委员会管理居民公共事务

的基本国情。因此，在操作中，城市的同一区域或交叉区域出现了两个能代表居

民或称业主（居民区内具有自己房屋产权的居民就叫做业主，房改已接近尾声的

历史背景下，居民与业主身份重叠性越来越高）利益的自治组织，而且两个自治

组织之间没有严格的法律隶属关系，具体工作中发生矛盾冲突实属难免，加之现

行立法的先天不足，以及居民素质的影响，造成了国目前物业管理法律关系不甚

和谐的现状。

《物业管理条例》第十四条规定：住宅小区的业主大会会议，应当同时告知

相关的居民委员会；第二十条规定：住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决

定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第三部分物业管理服务收费

物权法与物业管理条例讲座讲义.6

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一、物业管理服务费收取的方式

物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的

设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，

向业主所收取的费用。

物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管

部门确定。

业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包

干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业

管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资

金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业

服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方

式。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定

税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金

包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

注意：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当

通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的

业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并

每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业

服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当

及时答复。

物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务

合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况

进行审计。

二、物业管理服务的收费项目

物业管理服务费主要分为业主、使用人提供卫生清洁、公用设施的维修保养和

绿化等公共性服务的费用，代收代缴水电费、煤气费、有线电视费等公众代办性

质的服务费用，以及特约服务的费用。这三项服务费用既有联系又有区别。

1、自收费用。

①车位服务费。

对这个名词的规范暂叫车位物业管理服务费比较合理。因为人家公司提供这个

服务了。人走路从小区的前门进去了，要开电动门，电动门也需要维护，这些钱

由谁

物权法与物业管理条例讲座讲义.7

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掏？车辆登记不登记？在小区里对车辆进行疏导，发生不发生人为费用，车辆

进入小区以后，对道路有磨损有破坏，发生不发生维修费用，当然发生。大家注

意看，小区道路里面的沥青，人走路的时候都变成了液体，夏天车一过形成了这

么一道沟子，这样就要维修，而且还增加了保洁的费用，就地面停车划线也好，

停车位置本身的设施配制发生不发生费用。那么，从小区进大门，发生我刚才说

的一系列费用，这就是车位物业管理服务费。

②占道费或者是占位费。

建设单位在修房的时候，应该在合同里写清楚，占道费他掏不掏，这项费用和

物业公司不混合，就是物业公司代收。

③保管费或车辆安保费。

车都不一样，价值不一样，管理也不一样。车主和物业公司商量，愿意不愿意

保管，愿意保管签合同，不愿意保管不承担保管责任。大家凡是有亲戚朋友邻居，

没有地方停车，就停在这，一个月收三四百块。

④车库停车。

前几天有些同志问我，说《物权法》这次写的和过去还一样，国家经济飞速发

展，国家在积极地鼓励建设单位，多建地下停车库问题，解决市容市面道路停放

难，车辆拥挤问题。你如果说加大了建设成本，提高了房屋价格，那更不会促进

老百姓买房难的问题了，只有你对房屋价格如何进行规范，现在难就难在一些开

发商卖房的时候，不给人家明确地下车库所有权的问题。车库建设还涉及《人民

防空法》的问题，防空设施的建设是谁投资谁受益。你要给他讲，地下车库产权

属于建设单位所有，买地下车库的人收费怎么收，临时的车辆怎么收。你在合同

里写的明明白白的，就说是地下车库在《物权法》上没有问题。

⑤常规性服务费。

相当一部分物业管理服务企业对你本小区涉及到共有设施设备，绿地多少面

积，道路多少平方米，消防设施、监控设施、避雷设施等等这些是多少？相当一

部分物业管理服务企业对这说不清楚。这就是常规性服务，你凭什么收钱，你把

这些维护了，所以收钱了。

物业公司是提供服务，但绝对不能把常规性服务和专项服务、特约服务混为一

谈，应当恢复物业管理服务的应有面目，我不是说你们不要干专项服务。我给大

家推行现在宜昌有些物业公司的做法，在物业管理服务创新方面确实大有文章

做，有的小区半年或一年通知业主，看物业公司公共设施设备的管理情况。

你如果说把业主通知到参观他的设备设施，最后让他给你填一个满意度表，这

个东西业主可能就知道物业公司干了什么，要不有一些老百姓住了几年，连地下

室的设备设施是什么都搞不清楚，他对你物业管理服务企业本身的服务怎么可能

清楚。

⑥专项（或特殊）服务费。

你把人家业主的公共家底放在一边，成天在属于业主个人室内的部位开展维修

服务，谁家打他就去，把这个工作干完，还不知道该不该收费，该收多少费。

我个人认为，包括单个业主的特殊安全保卫、维修这都属于专项服务，可以成为

物业管理服务工作中一项能够收费、能够创造效益的一大块递延业务。

⑦专项维修资金。《物权法》上也讲了，《物权法》自七十九条，专门讲的专项

资金的问题。现在有一些开发商物业公司，以前非要专项维修资金。那个钱不能

收，也不能多用，他不交你修不成，他不交与你有什么关系，你是日常维护的。

人家把它的东西不当一回事，你那么着急干什么。

2、代收费用。

物权法与物业管理条例讲座讲义.8

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①保险费。

有些地方的收费服务指导价格不包括，应当通过合同约定。

②广告费。

每月每块儿60块钱，定位专项资金，归全体业主所有。一定要把合同当一回

事。这就是把该挣的钱，一份不剩拿回来，把你本身的一些行为全部规范到物业

管理条例和《物权法》的基础上，包括《物权法》里面所讲的，包括以后维系养

护道路，或者公共设施设备进行损害的，要进行赔偿，那还包括单位都在里面。

③小区内包含电梯中的广告服务费用。

小区内包含电梯这块大家一定要明白，物业公司自始自终是提供服务的，人家

谁弄小区内包含电梯广告的时候你要收小区内包含电梯广告费，你合同里定的是

广告费，归人家全体业主所有，那个东西没有错。

④水电费、煤气费、有线电视费等公众代办性质的服务费用。

3、通过公众代办性质的工作，向业主以外的保险等相关部门收取的劳务费。

第四部分物业管理服务纠纷

一、物业管理服务典型问题与案例

1、关于物业公司是否有权采取停止供电、供水、供气等措施的问题。

物业管理费难收缴已是普遍现象。造成业主拒交物业管理费的情况错综复杂，

有的业主以房屋存在质量问题为由拒交；有的业主遭遇家庭财物被盗拒交；有的

业主认为小区卫生状况不如人意。居住不如意,就拿物业管理公司出气,办法就是

拒交物业管理费。

物业公司与业主或使用人常因物业管理服务费发生纠纷，物业公司为迫使业主

或使用人交纳服务费，在业主或使用人不能按其要求交费的情况下，常采取停电、

停水、停气等措施，为此常引发诉讼案，业主和使用人以收费不合理、停电等构

成侵权提起诉讼或抗辩。

采取停水电等措施是否侵权，审判实践中有不同的看法。

①物业公司对拖欠管理费行为可依聘用管理合同追索，采取严重影响业主或使

用人正常经营、居住的停水电等行为，是侵权行为；

②停水电等是因业主、使用人欠费所造成，停水电等行为不构成侵权。

由于停水电等措施严重影响业主、使用人的经营、生活，易使矛盾激化，妥善

处理此类纠纷十分重要。《办法》中规定物业公司有权依照物业管理服务合同和

有关规定收取管理费用，未赋予物业公司采取非常措施的权利。

在业主或使用人的确欠费的情况下，采取停水电气等措施是否违约或侵权，应

具体情况具体分析。

①如物业管理服务合同中约定，对业主欠费的可以或不可以采取停水电等措施

的，应从其约定，物业公司如违反合同约定，则应承担违约责任；

②在无合同约定的情况下，应区分收费项目的不同特点具体分析。

⑴业主仅拖欠公共性服务或特约服务的费用，而未拖欠公众代办性质服务费用

的，物业公司不能采取停水电等措施，否则即为侵权；

⑵业主或使用人拖欠应交纳的公众代办性质的服务费用，使物业公司为此未能

代交有关费用，致使供水、电、气等部门停水、电、气的，物业公司不承担责任；

⑶如物业公司收取费用后未及时上交有关部门，致使有关部门停止供水、电、

气的，则物业公司未尽服务义务，应承担违约责任，给业主、使用人造成损失的，

应赔偿损失。

物权法与物业管理条例讲座讲义.9

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在有关部门并未停止供水、电、气的情况下，物业公司对拖欠公众代办性质的

服务费用的业主或使用人，能否采取停水、电、气的措施？对被拖欠费用应依法

追偿，物业公司采取停水、电、气等措施迫使业主、使用人交纳费用的行为，侵

犯了业主的合法权益，依法不应得到支持。除物业管理服务合同另有约定外，有

关法规或规章中不宜赋予物业公司采取停水、电、气等权利。

2、区分物业管理服务合同和售房合同。

物业管理服务合同与售房合同是两个独立、互不相干的合同。售房合同的双方

当事人是购买人（业主）和房地产开发商，物业管理服务合同的双方当事人则是

业主和物业管理服务企业。

在实践中，许多房地产开发商为了吸引更多的购买人，把物业管理服务也作为

一个卖点，打出“如购买房屋则送（免）半年物业管理服务费用”这样的促销广告。

这实际上超出了其售房合同的范围。虽然业主可以在物业管理服务合同中约定，

由开发商代替业主交纳半年的物业管理服务费用，但实际履行时，由于得不到开

发商的实际承诺常常引起争议，业主利益无法得到保障。

正因为物业管理服务合同和售房合同时相互独立的，所以物业管理服务费用与

购房款无关。因而，开发商不能以业主没有预交物业管理服务费用而拒绝交付房

屋，同时买房人也不能以房屋存在缺陷而拒绝支付物业管理服务费。对于前期出

现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。通过保修服务解

决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该

按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。开发商和买房人都只

能依照合同的约定来履行义务和追究相对人的责任，从而保护自己的权利。

3、物业管理服务企业未公布财务报表，业主能否拒绝交纳服务费用。

在物业管理服务合同中，双方当事人的权利义务是明确的：物业管理服务企业

应当按照物业管理服务合同的约定，提供相应的服务；业主应当根据物业管理服

务合同的约定交纳物业管理服务费用。实际生活中发生了这样的案例，物业管理

服务企业没有按照规定或者约定公布其财务收支状况，业主们拒绝交纳物业管理

服务费用，引发争议。在这种情况下，业主究竟有没有权利拒绝交纳物业管理服

务费用：

①该问题与物业管理服务合同约定的收费方式有关：

⑴采用酬金制的原则上应当公布其财务收支状况；

⑵采用包干制的原则上可以不公布其其财务收支状况。

②该问题与物业管理服务合同中是否要求公布有关：

①如果物业管理服务企业按照合同提供了质价相符的服务，尽管没有公布其财

务状况，业主也应该交纳服务费。如果物业合同中仅规定物业管理服务企业应当

定期公布财务收支报告，并未规定业主的权利，此时合同的主给付义务是物业管

理服务企业依照约定提供服务，业主依照预定支付费用。物业管理服务企业定期

公布其财务收支报告，是其根据诚实信用原则所负有的附随义务。在双务合同中，

根据同时履行抗辩权的行使条件，一方单纯违反附随义务，但已履行了主给付义

务，另一方不得援用同时履行抗辩权。所以，物业管理服务企业提供了质价相符

的服务，业主就应当支付物业管理服务费用。对于物业管理服务企业的财务报告，

可以通过业主委员会督促其公布或者要求业主委员会进行检查。

⑵如果物业管理服务合同中约定“物业管理服务企业应当定期公布物业管理服

务费用收支状况，如果不公布的，业主有权拒绝继续支付物业管理服务费用”。

根据合同意思自治原则，当事人之间的合意达成的契约，在当事人之间有相当于

法律的效力。所以，业主可以暂时拒绝支付服务费用，并通过业主委员会要求物

业管理

物权法与物业管理条例讲座讲义.10

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服务企业尽快公布。如果物业管理服务企业及时补正的，业主也应该及时补交

服务费用。在被称作物业管理服务行业的“204条”-《深圳景洲大厦物业管理服务

合同》中，第四条（物业管理服务费及其管理）第八项明确规定：景洲大厦物业

管理服务费所有收支账目，按政府规定由乙方每3个月向业主公布一次（张贴时

间不少于1个月），账目公布前送交业主委员会审核备存。账目公布时间为每季

度后的次月15日以前，特殊情况延迟公布账目需书面告知业主委员会。乙方不

公布账目，业主有权暂停支付物业管理服务费。

3、关于开发商空置物业管理服务费用的交纳问题。

由于开发商与物业管理服务企业之间千丝万缕的联系，两者通常约定，对于开

发商尚未售出的空置物业，不交纳或者少交纳物业管理服务费用，则小区的物业

管理服务费用只能由已经入住的业主全部承担。小区的物业管理服务费主要是公

共性服务收费，包括公共设施、设备的日常运行、维修及保养费，绿化管理费，

清洁卫生费，保安费，办公费等。从这些费用的构成来看，物业管理服务费不会

因为物业是否空置而有太大的变动。并且，对于业主来说，物业管理服务费用都

是入伙预收的，即物业费在交房时即开始支付，而无论是否实际入住，即使交房

后空置，也要交纳相应的费用。所以，开发商为空置物业支付与业主相平等的物

业管理服务费用，才是公平的做法。新的《物业管理条例》第47条第二款规定，

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由建设单

位交纳，保障了业主的权益。

4、买房未入住是否缴纳物业管理费

根据《物业管理收费管理办法》第二条规定：“物业服务收费，是指物业管理

企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、

养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”物业

管理费是为了整个小区、楼宇服务的，因此，物业使用人或所有人有义务付出相

应的费用。

根据《宜春市中心城区物业管理实施细则》第十六条规定：“物业服务费自房

屋竣工验收交付之日起计算，未入住业主的收费标准在物业管理服务合同中双方

约定，已竣工验收但未销售出去的物业，由开发商负责缴纳，但不得超过收费标

准的50%。”按照法律规定，以交付为时间节点，在交付楼之前的物业费应该由

开发商支付；交付之后则应该由住户交付。法律意义上的交付，是指房屋已达到

法定交付条件后，并经过验收备案。只要达到法定交付条件，并履行交付手续，

即使业主购房未入住，也应当承担相应的费用。

5、业主专有区域内发生人身、财产损害，物管公司是否承担责任。

某小区业主家中被盗，损失达5万元。经公安机关侦破后，系收破烂人员进入

业主家中盗窃。因犯罪分子无财产可赔偿，业主将物管公司诉至法院，要求判令

物管公司赔偿全部损失。

经法院查明，业主与物管公司所签订的合同中约定，小区进行封闭式管理，有

24小时摄像监控措施。在案发时，该监控设施已经损坏多日未维修，而犯罪分

子进入小区时也没有进行登记。即判令物管公司赔偿业主损失2000元。

本案说明：物业服务合同中既然约定了物管公司承担安全保障义务的范围和方

式，物管公司即应当切实履行合同的约定。因物管公司没有进行监控录像和对可

疑人员进出进行登记，客观上减弱了对犯罪分子的威慑力，在安全防范上存在一

定的过错，故应承担相应的过错责任。但由于损害是由第三人造成的，物管公司

承担的仅仅是补充赔偿责任，只能承担侵权行为人不能承担的那部分赔偿责任，

故法院只

物权法与物业管理条例讲座讲义.11

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判令物管公司赔偿2千元。

6、车辆失窃，物管公司是否承担责任。

徐某是某小区的业主，2008年4月购买了一辆轿车，并在小区律师提示：

对于此类案件，作为律师来讲我们想提示我们的物业公司，在进行物业管理过程

中，尤其是进行安全保障等工作时，应当尽量健全各种安保设施，如安装摄像设

备，健全登记制度，值班制度等，同时呢不断提高安保人员的职业素质，尽量降

低出现工作失误的概率。对于车辆管理这方面的事项，那么最好在签订签订物业

管理合同时就对车辆保管服务内容或者和当事人另行签订车辆保管协议，明确双

方之间的法律关系，尽量降低自身的法律责任，避免承担保管不善的法律责任。

7、第三人在物业管理区域内对业主人身伤害，物管公司是否承担赔偿责任。案

例一：杨某为业主，物业公司为物管企业。该小区系由几栋单体楼围合而成的小

区，施行封闭管理。小区内道路为市政道路。某日晚，杨某在小区道路上被人殴

打致伤。经公安机关了解，事发时小区保安听到杨某的呼救声，且也看到杨某被

物权法与物业管理条例讲座讲义.12

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殴打的事实，但应距离较远未来得及制止。应该案件未被侦破，杨某将物管公

司诉至法院，要求物管公司赔偿精神损失2万元，经济损失5万元。经法院审理

认为，杨某与物管公司所签订的合同中约定，物管公司应对小区内进行管理和维

护。虽然发生侵害行为的道路属于市政道路，但在小区规划范围之内，且该小区

由物管公司进行封闭性管理，故该道路实际是由物管公司代为管理，但此种管理

仅限于市政性质的管理，而不是物业管理。故在该道路上发生的侵害行为，不属

于物业服务合同约定的管理区域，杨某不能基于物业服务合同约定要求物管公司

承担违约责任。但由于该道路位于物管公司实际控制，并能够合理发现并控制侵

害发生的区域，物管公司应当能够及时发现并予以制止，因此物业仍负有一定的

对业主人身、财产安全的保障义务，判令物业公司对杨某所遭受损失承担补充赔

偿责任，赔偿一千元。

案例二：张某在自己居住的小区停车场停放车辆时遭到了抢劫，车辆也被劫走。

犯罪分子触动了旁边车辆，该车报警器响后车主发现有情况，及时向小区值班人

员报告。值班人员向物业公司汇报后向公安机关报了案。后犯罪分子被抓获。张

某以小区物业公司管理松懈为由诉至法院，要求物业公司赔偿车辆被盗的损失。

法院经审理认为，物业公司在张某遭抢劫后及时报案，尽到了一般的义务，履行

保安职责无过错，不应承担过失责任。

上面两个案例都是第三人在物业管理区域内对业主人身伤害，业主要求物业公

司赔偿的案例，判决结果虽然不同，但法院都是从物业公司是否尽到维护小区公

共秩序的职责这一点来考虑、确定物业公司是否应承担赔偿责任的。因此，了解

物业公司维护小区公共秩序的职责究竟是什么，对于物业公司、业主或物业使用

人都是非常必要的。从物业公司的角度来讲，了解自身的职责，可以更好地工作，

在发生纠纷时可以以尽到职责为由，提出抗辩，主张对业主的损失不应予以赔偿；

对于业主或物业使用人来说，了解物业公司的职责，可以判断自身的损失是否与

物业公司的失职有关，并且在自身的损失与物业公司有关的情况下，提出合理的

赔偿要求，避免不必要的诉讼成本支出。

根据现行关于普通商品住宅物业管理服务标准的规定，物业公司对小区规划红

线以内、业主户门以外的公共区域应承担的秩序维护和公共财产看管的职责如

下：

(1)、相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显

标志和防范措施；(2)、维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方

向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；(3)、看管公共财产：

包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、

果实等；(4)、夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和

巡逻，巡逻不少于两人，做到有计划、有记录；(5)、有发生治安案件、刑事案

件、交通事故的处置预案：发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部

门进行处理。

判断物业公司是否履行职责、业主的遇害是否与物业公司有关，主要依据的是

物业公司与业主签订的物业服务合同。根据《合同法》的规定，有效成立的合同

在当事人之间具有法律效力，当事人一旦签订，就要受合同条款的约定，应严格

履行合同的义务。在物业服务合同中，物业公司与业主应就维护小区公共秩序的

职责内容、采取的防范措施进行详细的约定。在合同签订后，物业公司就要严格

按约定行事，认真负起保护业主人身、财产安全的责任。业主也应依据合同，查

看物业公司是否存在着失职行为。

有些业主认为，只要在小区内遭受人身、财产损害，物业公司就应承担责任，

这种认识是错误的。在物业公司已按照物业管理合同的约定履行了职责的情况

下，再要求物业公司承担赔偿责任难以得到法律的支持，因为物业公司应履行的

维护小

物权法与物业管理条例讲座讲义.13

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区公共秩序的职责毕竟不同于公安机关的治安管理职责。

另一方面，一些物业公司自身也存在着问题。由于一些开发商在楼盘销售过程

中为吸引更多的购房人，对销售楼盘所在小区的物业管理作出诱人的承诺。而事

实上，物业公司由于开发商的建设设计或配套设施不完善，也由于自身的服务能

力所限，不能完全履行在合同中向业主作出的管理、服务承诺。在这种情况下，

这些不切合实际的承诺将使物业公司面临向业主承担违约责任的风险，并且在业

主的人身、财产遭受损失的情况下，物业公司还面临着承担巨大赔偿责任的风险。

要保障业主或物业使用人在小区内的生活安全，一方面要求物业公司切实尽到

维护小区公共秩序的职责，另一方面要求业主自身也应加强安全防范意识，注意

自我保护，不能单纯依赖物业公司。我们也应当加强自身安全方面的教育和指导，

只有这样，小区业主、物业使用人的人身、财产安全才能得到真正的保护。

8、住宅改商业用房案

某小区一楼业主在接房后，将其一楼面临道路的一侧墙体拆除，并在墙体外通

向道路的小区绿地上修建了楼梯，将自己的房屋改成小饭馆。物业公司要求该业

主恢复原状，停止营业，均未改变。故起诉到法院，

物管公司在起诉中称，根据业主与物管公司所签订的物业服务合同约定，业主

有遵守业主公约的义务，业主不得擅自改变房屋用途，不得擅自侵占住宅公共部

位和公共设施设备。在业主与物管公司签订的《住宅装饰装修协议》中约定，业

主应当遵守建设部颁布的《建筑装饰装修管理规定》。现业主擅自改变房屋用途，

破坏房屋结果，擅自侵占小区公共部位，故应当停止经营，恢复原状。

物业公司辩称，其办理了个体工商户营业执照，营业地址登记在该套房屋内，

属于合法经营。

法院审理结果：判令业主停止经营行为，并将被拆改的外墙恢复原状。

分析：这个案子就是关于业主如何行使建筑物区分所有权的典型案例。首先，

业主擅自拆改了房屋的外墙，外墙属于该栋建筑物的公共部位，依法应属于该栋

业主全体共有，任何一个业主均无权擅自拆改。其次，业主将住宅改为商业用房

的行为，根据物权法第77条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将

住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以

及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。最高法院关于审理物业服务合同

纠纷案件司法解释第四条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规

约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停

止侵害、排除妨害等民事责任的，法院应予以支持。

至于业主称其依法取得营业执照且营业执照记载的经营地为该套住宅的理由，

并不能成立。房屋的用途应以产权证书登记为准。工商登记行为仅能说明业主属

于有照经营，工商部门基于业主的申请将该房屋作为经营场所进行登记，是行政

管理范畴，不能改变房屋的用途。

二、物业管理服务纠纷的法律处理

1、管辖问题。

确定物业管理服务纠纷案件的管辖问题，是正确审理此类案件的前提。物业管

理服务纠纷的管辖问题，应以物业管理服务纠纷的具体类型来确定。

①因物业管理服务引起的行政诉讼案件，依《行政诉讼法》的有关规定确定有

管辖权的法院。因物业管理服务引起的民事诉讼案件，目前当事人一般都在物业

所在地的法院起诉，并把物业所在地作为业主或使用人的住所地，而有些受诉法

院也未分清物业管理服务纠纷的不同类型而予以受理；

物权法与物业管理条例讲座讲义.14

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②签订物业管理服务合同的一方当事人向对方提起侵权之诉的，应适用民事诉

讼法第29条的规定，由侵权行为地或物业公司住所地的人民法院管辖，因物业

管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷，应适

用民事诉讼法第24条的规定，即：“因合同纠纷提起的诉讼，由物业公司住所地

或合同履行地的人民法院管辖”。要注意审查何处为物业公司住所地、何处为合

同履行地。业主作为物业公司的，业主的住所地既有在物业所在地，又有在物业

所在地之外的，并非业主购置了物业，物业所在地就是其住所地，因此，不能简

单地认为物业所在地就是物业公司住所地；物业公司的住所地是指其主要营业地

或主要办事机构所在地，而并非是实施物业管理服务的所在地，但由于物业管理

服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同，均是在物业所在地实施物业

管理，因此，物业所在地应认为是合同履行地。

物业管理服务纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷，但不属于不动产纠纷，不

适用专属管辖的规定。

2、物业管理服务案件仲裁的特点。

近年来，物业管理服务纠纷有不断增长的趋势，已引起社会各方的广泛关注。

总体而言，物业管理服务纠纷除少数为行政服务纠纷之外，大多数则属于合同纠

纷和财产权益纠纷。如拖欠物业管理服务费和维修基金纠纷、车辆保管纠纷以及

租赁纠纷等。这类纠纷在双方协商不成或有关部门调解无效时，人们更习惯于将

其付诸诉讼，而不采用仲裁。其实，根据我国现行法律规定，仲裁也是解决此类

纠纷的法定方式、与诉讼相比，具有以下特点：

①自愿性。

纠纷产生后，是否将其提交仲裁，交与谁仲裁，仲裁庭的组成人员如何产生，

仲裁适用何种程序规则和哪个实体法，都是在当事人自愿的基础上，由当事人协

商确定，故仲裁能充分体现当事人意思自治；

②专业性。

由于仲裁对象多为合同纠纷或财产权益纠纷，常常涉及复杂的法律、经济贸易

和技术性问题，所以，各仲裁委员会都拥有分专业的仲裁员名册，供当事人选定

仲裁员，而仲裁员一般都是各行业的专家，这样就能保证仲裁的专业权威性；

③国际性。随着世界经济一体化和我国加入WTO，仲裁案件的来源、当事人、

仲裁庭组成直至裁决的执行，都具有更多的国际性因素。特别是仲裁在国外执行

方面的优势是法院所不具有的；

④灵活性。

仲裁程序上不像诉讼那样严格，很多环节在协商的基础上可被简化，仲裁文书

在格式和内容上都可以较为灵活的处理。不实行地域或级别管辖。在代理人方面

的规定也较法院宽松；

⑤保密性。

仲裁实行不公开审理原则，仲裁员、仲裁庭秘书都负有保密义务，为当事人保

守商业秘密；

⑥快捷性。

仲裁实行一裁终局，有利于当事人之间的纠纷迅速解决；

⑦经济性。具体表现在时间的节省导致费用节省；仲裁收费相对较低；由仲裁

引起的商业损失较少；

⑧