物业管理条例(2003年9月1日实施)

物业管理条例(2003年9月

实施)

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日1

物业管理条例(2007年)

（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布根据

2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订）

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合

法权益，改善人民众的生活和工作环境，制定本条例。

第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企

业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的

设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的

环境卫生和相关秩序的活动。

第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选

择物业服务企业。

第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业

管理和服务水平。

第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监

督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内

物业管理活动的监督管理工作。

第二章业主及业主大会

第六条房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建

议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有

知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简

称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使

用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决

定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理

活动中的合法权益。

第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规

模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的

区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府

的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业

主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大

会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用

书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑

物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事

前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、

业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服

务合同终止。

第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所

有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、

共用设施设备进行查验。

第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业

服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、

地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交

给业主委员会。

第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要

的物业管理用房。

第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范

围，承担物业的保修责任。

第四章物业管理服务

第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资

格。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由

国务院建设行政主管部门制定。

第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得

职业资格证书。

第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业

管理。

第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业

订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方

的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、

违约责任等内容进行约定。

第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供

相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财

产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十七条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理

物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款

规定的资料。

第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大

会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管

理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物

业服务企业之间应当做好交接工作。

第四十条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业

务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委

托给他人。

第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务

水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务

企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的

物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务

费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从

其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费

用由建设单位交纳。

第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产

行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

第四十四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务

合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、

有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费

等额外费用。

第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰

装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，

并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违

法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安

全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，

应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人

员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公

民的合法权益。

第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主

和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连

带责任。

第四十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当

及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理

活动中的投诉。

第五章物业的使用与维护

第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设

施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理

有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共

用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理

有关手续。

第五十一条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理

区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地

的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需

临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约

定期限内恢复原状。

第五十二条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，

应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责

任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场

地的，应当及时恢复原状。

第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务

企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告

知业主。

第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住

宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项

维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用

部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部

门会同国务院财政部门制定。

第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应

当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办

理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以

按照业主大会的决定使用。

第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益

时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服

务企业维修养护，费用由责任人承担。

第六章法律责任

第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招

投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘

物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令

限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的。

第五十八条违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的

物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地

方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的；

给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十九条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以

上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有

关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10

万元以下的。

第六十条违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理

的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并

处5万元以上20万元以下的；给业主造成损失的，依法承担赔

偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁

发资质证书的部门吊销资质证书。

第六十一条违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业

管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民

政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元

以下的；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十二条违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理

区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府

房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以

下的；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托

所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、

养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法

承担赔偿责任。

第六十三条违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级

以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给

予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的；物业服

务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊

销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接

责任人员的刑事责任。

第六十四条违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不

按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地

产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10

万元以上50万元以下的。

第六十五条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务

企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地

产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元

以下的；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、

共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十六条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以

上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按

照本条第二款的规定处以；所得收益，用于物业管理区域内物业

共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决

定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用

设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共

同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的；

单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的。

第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务

费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服

务企业可以向人民法院起诉。

第六十八条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反

法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪

的，依法给予治安管理处罚。

第六十九条违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县

级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部

门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依

法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依

法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章附则

第七十条本条例自2003年9月1日起施行。