2022年物权法司法解释物业管理条例业主及业主大会

2022年物权法司法解释：物业管理条例业主及

业主大会

其次章业主及业主大会

第六条房屋的全部权人为业主。

1、业主：已经与出卖人签订房屋买卖合同并且入住使用房屋的，应

当具有业主的权利；业主分为自然人业主与非自然人业主。共有权人和马

上取得共用权的人。业主在物业治理活动中，享有以下权利：

2、业主权利：在物业治理企业供应的效劳不符合合同商定时，有权

拒绝支付物业治理费用，并有权提出赔偿恳求；

（一）根据物业效劳合同的商定，承受物业治理企业供应的效劳；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业治理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规章的建议；

（四）参与业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委

员，并享有被选举权；（六）监视业主委员会的工作；

（七）监视物业治理企业履行物业效劳合同；（八）对物业共用部

位、共用设施设备和相关场地使用状况享有知情权和监视权；

（九）监视物业共用部位、共用设施设备专项修理资金（以下简称专

项修理资金）的治理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第七条业主在物业治理活动中，履行以下义务：

（一）遵守业主公约、业主大会议事规章；

（二）遵守物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公

共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的打算和业主大会授权业主委员会作出的打算；

（四）根据国家有关规定交纳专项修理资金；

（五）按时交纳物业效劳费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第八条物业治理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表

和维护物业治理区域内全体业主在物业治理活动中的合法权益。

第九条一个物业治理区域成立一个业主大会。物业治理区域的划分

应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建立等因素。详细方法

由省、自治区、直辖市制定。

3、物业治理区域：物业治理区域可以按一幢楼或者多幢楼划分，业

主对物业治理区域有不同意见的，可以要求区、县房地产行政治理机关来

确认。

4、物业治理区域划分原则：便于物业效劳企业进展效劳，便于业主

召开业主大会，业主可以意思自治来打算物业治理区域。

第十条同一个物业治理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县

人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委

员会。但是，只有一个业主的，或者业仆人数较少且经全体业主全都同意，

打算不成立业主大会的，由业主共同履行

业主大会、业主委员会职责。业主在首次业主大会会议上的投票权，

依据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。详细方法由省、自

治区、直辖市制定。

5、首次业主大会投票权：每建筑平方米一个投票权（邹律师：建议

还是每套一个投票），但是无论如何，一名自然人业主的投票权不得超过

全部投票权10%；对于业主是公司或者其他法人的，假如法人之间存有关

联关系，则全部具有关联关系的自然人业主与法人业主所具有的投票权之

和不得超过15%。（胡律师：此事可以由业主大会来打算；邹律师：业主

大会自身如何无法达成全都性意见怎么办？）

6、发起：30户业主联名可以发起召开业主大会并成立业主委员会，

发起人应当将业主大会章程、业主委员会章程、议事规章、财务治理规章、

物业效劳监视规章等文章以邮件的形式送至物业全部的区、县人民政府房

地产行政主管部门进展备案，假如房地产行政主管部门对备案内容提出修

改建议，发起人应当依据修改建议进展补充更正，但此等修改建议仅限一

次。

7、业主委员会：业主委员会成员只能是业主，对于夫妻双方共同拥

有房屋的，（房屋共有的情形不限于夫妻，还包括与父母、子女和其他人

共有的情形）假如合同或者房屋全部权证书只写明夫妻一方的，另外一方

也可以参加业主委员会，但是夫妻双方只能有一人参加业主委员会。物业

治理区域的房地产开发企业人员可以参加业主委员会，但不得成为业主委

员会主任。

8、银行开户：发起人在办理完毕备案手续后，应当凭业主委员会章

程、议事规章、财务治理规章到当地银行办理银行开户手续。

9、主体地位及法律责任：业主委员会可以以自己的名义参加民事诉

讼或仲裁，业主委员会全部的财产应当进展登记备案，并以其登记全部的

财产独立担当民事责任；业主委员会无法独立担当的，由全体业主根据投

票权的份额担当各自赔偿责任（但业主已经就某一事项明确与权利方商定

了违约或赔偿责任的除外）。（陈律师：去民政部门办理社团法人进展登记）

（邹律师：法院不是法人）

第十一条业主大会履行以下职责：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规章；

（二）选举、更换业主委员会委员，监视业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业治理企业；

（四）打算专项修理资金使用、续筹方案，并监视实施；（五）制

定、修改物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序

和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（六）法律、法规或者业主大会议事规章规定的其他有关物业治理的

职责。

第十二条业主大会会议可以采纳集体争论的形式，也可以采纳书面

征求意见的形式；但应当有物业治理区域内持有1/2以上投票权的业主参

与。业主可以托付代理人参与业主大会会议。业主大会作出打算，必需经

与会业主所持投票权1/2以上通过。

业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规章，选聘和解聘

物业治理企业，专项修理资金使用和续筹方案的打算，必需经物业治理区

域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的打算对物业治理区域

内的全体业主具有约束力。

10、投票日：业主有权在投票日通过投票方式选择业委会成员；假

如业主有商定的，投票日从其商定；没有商定的，则以每年11月1日为

投票日。（邹律师：选举日没有发票规定，应当规定业主大会在什么条件

下怎么召开，特别不现实）

11、选举公告：各地房地产行政治理机构或3%但是不少于十名业主

联合成立的选举委员会，应当在选举前十日张贴选举公告，选举公告应当

包括以下内容：业主登记及资格、候选人登记及资格、投票日、投票地点。

12、候选人介绍：各候选人可以向业主介绍自己的状况，包括个人

根本信息、中选后的工作目标与施实过程、无法完成目标时可以担当的责

任，以使业主能够对候选人状况有所知情。

13、行为责任：侵害业主对候选人知情权和对业委会成员选举权的

行为系违法行为，房地产行政治理机构的负责人应当受到行政机关的处分，

权利受侵害的业主有权到人民法院主见选举无效，并有权向房地产行政治

理机构及负责主见民事赔偿，赔偿的标准以每个投票权5000元。

第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会

议应当根据业主大会议事规章的规定召开。经20%以上的业主提议，业主

委员会应当组织召开业主大会临时会议。

14、定期业主大会：第一次业主大会的召开时间由各地房地产行政

治理机构或3%但是不少于十名业主联合成立的临时选举委员会的打算，

每年三月、六月、九月第三个周六九点为业主大会的召开时间。

15、临时业主大会的召开：由20%或不少于三十名业主联名，可以

召开临时业主大会，临时业主大会的费用由联名的业主担当，假如经过表

决，可以全体业主分摊会议费用（列为业主委员会的支出工程）。

16、临时业主大会的议题：社区内的突出性大事，针对业委会的某

些工作或者打算提出质疑，对物业治理企业的可能给业主利益造成损害的

行为（包括已经造成损害或者马上产生损害）。

第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业

主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委

员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行以下职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业治理的实施状况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业治理企业签订物业效劳合同；

（三）准时了解业主、物业使用人的意见和建议，监视和帮助物业治

理企业履行物业效劳合同；

（四）监视业主公约的实施；

（五）业主大会给予的其他职责。

第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地

的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心

公益事业、责任心强、具有肯定组织力量的业主担当。业主委员会主任、

副主任在业主委员会委员中推选产生。

17、业委会备案：区、县人民政府房地产行政主管部门对于收到的

备案申请应当做出同意备案或者不同意备案的打算，业主委员会发起人假

如在发出邮件后三十天内没有收到不同意备案打算的，应当视为已经同意

备案。

18、法律责任：对于不同意备案的打算，区、县人民政府房地产行

政主管部门应当依照法律、法规或者规章的要求，作出相应的说明；没有

规定不同意备案的，区、县人民政府房地产行政主管部门及负责人应当向

业主担当赔偿责任，其标准不低于业主购置贷款的利息（如规定，应明确

计算方法）。（邹：主体资格的设立财产权、银行开户）

第十七条业主公约应当对有关物业的使用、维护、治理，业主的共

同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当担当的责任等事项依法作出

商定。业主公约对全体业主具有约束力。

19、业主公约：业主公约是业主之间签订的集体合同，其内容不得

违反法律的要求，业主认为业主公约侵害自己利益的，可以恳求法院撤销

或者变更相关条款，业主委员会应当参加诉讼。（该条与业主应履行的义

务冲突，业主应当遵守业主公约、业主大会议事规章）

第十八条业主大会议事规章应当就业主大会的议事方式、表决程序、

业主投票权确定方法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出商定。

第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物

业治理无关的打算，不得从事与物业治理无关的活动。业主大会、业主委

员会作出的打算违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产

行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其打算，并通告全体业主。

其次十条业主大会、业主委员会应当协作公安机关，与居民委员会

相互协作，共同做好维护物业治理区域内的社会治安等相关工作。在物

业治理区域内，业主大会、业主委员会应当乐观协作相关居民委员会依法

履行自治治理职责，支持居民委员会开展工作，并承受其指导和监视。住

宅小区的业主大会、业主委员会作出的打算，应当告知相关的居民委员会，

并仔细听取居民委员会的建议。