上海房地产政策解读

上海房地产政策解读

篇一：20xx年房地产政策解读

公积金政策：

1月 公积金提取门槛再降低，连缴3月即可提取。1月28日住建部、财政

部和央行三部委联合下发通知，放宽租房提取公积金条件。只要连续足额缴存公

积金满3个月，本人及配偶在缴存城市无自有住房且租房，就能提取双方公积金，

支付房租，不再要求提供“租房发票”。

1月 合肥公积金省内异地贷款实施细则发布，已可申请。 盼望已久的合肥

异地公积金贷款实施细则正式公布，细则对安徽省内异地缴纳公积金在合肥申请

公积金买房政策进行了细化，对贷款条件、申请细则等做了具体阐述。

贷款对象：现户籍在合肥市行政区域内，在省内其他城市就业并正常缴存住

房公积金，且购买合肥市行政区域内普通自住住房的职工，可持缴存地住房公积

金管理中心出具的缴存证明至合肥市住房公积金管理中心申请住房公积金个人

住房贷款。

贷款条件：借款人按规定正常足额缴存住房公积金连续满六个月(含)以上。

降准政策：

2月 央行时隔32个月后首次“降准”。中国人民银行决定，自20xx年2

月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。据了解，本次普降存

款准备金为20xx年5月18日后时隔32个月后首次。

4月 央行：20 日起下调人民币存款准备金率1个百分点。中国人民银行决

定，自20xx年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百

分点。在此基础上，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企

业、“三农”以及重大水利工程建设等的支持力度，自4月20日起对农信社、

村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点，并统一下调

农村合作银行存款准备金率至农信社水平；对中国农业发展银行额外降低人民币

存款准备金率2个百分点；对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到

一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百

分点的存款准备金率。

政策点评：

1

央行“降准”，金融、地产等资金密集型行业都将获益，虽然说降准不能带

来上述行业的质变，但无疑能有助于缓解市场的悲观预期。因为降低存款准备金

率就表明流动性已开始步入逐步释放过程，虽然降准不如降息那样会对楼市产生

重大利好，但是会使银行的贷款额度更加充足，贷款环境更加宽松。

降息政策：

2月 央行再度降息，或促房价止跌反弹。中国人民银行决定，自20xx年3

月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利

率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，

同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准

利率的1.2倍调整为1.3倍；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷

款利率相应调整。

政策点评：

央行“降准”，金融、地产等资金密集型行业都将获益，虽然说降准不能带

来上述行业的质变，但无疑能有助于缓解市场的悲观预期。因为降低存款准备金

率就表明流动性已开始步入逐步释放过程，虽然降准不如降息那样会对楼市产生

重大利好，但是会使银行的贷款额度更加充足，贷款环境更加宽松。

无论是20xx年还是20xx年的降息周期，每一轮连续降息均对楼市止跌回升

产生了重要作用，且在随后一年发生大逆转。这对大部分开发商来说是利好消息，

中原地产首席分析师张大伟也表示，在目前房地产市场资金链整体紧张的情况

下，贷款利率的下调将意味着开发商贷款难度、融资成本的降低。

6月 央行打出组合拳,定向降准加降息。央行发布消息,从6月28日起

有针对性地对金融机构实施定向降准,以进一步支持实体经济发展,促进结构调

整。与此同时,存贷款利率对称降息0.25个百分点。一年期存款基准利率降至

2%,比历史最低值的1.98%仅高0.02个百分点。而一年期贷款基准利率,在今年5

月11日创下5.1%的史上最低值后,继续书写着没有最低只有更低的神话,这次降

到了4.85%。

政策点评：

自央行今年2月4日宣布全面降准并定向降准以来，这是第二次出手全面降

准并定向降准。同策咨询研究部总监张宏伟认为，降准之后，增加了二套房贷降

2

首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。政策刺激之下马上会出

现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来几个月成交量势必会短期反弹，价

格有可能会逐渐坚挺，尤其是对一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周

期在15个月以下的城市）来讲，未来几个月会出现涨价现象，大多数三四线城

市楼市主题仍是跑量，各城市楼市走势将进一步分化。

央行宣布降息降准“双管齐下”，既释放流动性，又降低市场利率。业内普

遍认可政策将从降低房企融资成本和降低个人按揭贷款成本两方面利好楼市。对

于目前已经开始出现回暖的一、二线城市楼市，下半年将进一步趋好。

8月 央行再度降准又降息，贷款利率创历史新低。来自央行网站的消息称，

自20xx年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降

低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至

4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；其他各档次贷款及存

款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。降息过后，5年期以上房贷

利率降为5.15%，个人住房公积金5年以上贷款利率为3.25%。央行同步发布了

降准的消息，即自20xx年9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5

个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。

政策点评：

此次央行降息降准后是央行从20xx年11月起短短9个月时间内的第5次降

息。此前，多轮利好政策已经促使房地产市场明显回暖，其中许多一线城市出现

了量价齐涨的局面。本次央行“双降”，对楼市无疑又是一大利好。短期内来看，

楼市接下来几个月尤其是下半年的成交量势必会短期反弹，“金九银十”已经没

有太多悬念。

降首付政策：

3月 二套房贷款最低首付比例降至四成。央行、住建部、银监会30日联合

下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首

付款比例调整为不低于40%。同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买

首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，

再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。

4月 合肥发布公积金贷款新政:首套首付降至2成。合肥市住房公积金管理

3

中心最新发布新政，首次、二次申请公贷首付比例分别由3成、6成降至2成、

3成。

具体规定为，自20xx年4月27日起，缴存职工家庭购买普通自住房的，申

请首套住房公积金贷款最低首付款比例为房价的20%；还清首套住房公积金贷款

的缴存职工家庭，再次申请住房公积金贷款最低首付款比例为房价的30%；二手

房房屋年限在10年以内的，最低

首付款比例不低于房价的20%；房屋年限在10年以上20年以下的，最低首

付款比例不低于房价的30%。

9月 楼市政策急剧升级，公积金购房首付降至两成。9月12日,住建部、财

政部与央行发布通知,调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例,拥有

1套住房并已结清购房贷款的公积金最低首付款比例降至20%,自20xx年9月1

日起执行。通知还指出,北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上,结合

本地实际,自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比

例。

9月 首套房商贷首付降至2.5成，全面推行异地贷款。9月30日，央行和

银监会联合发出通知，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通

住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。同日，央行、

财政部、住建部联合发出通知，明确自今年10月8日起将实施多项举措，切实

提高住房公积金使用效率，全面推行异地贷款业务。

政策点评：

针对调整首套房贷款比例，业内人士指出，由于房地产投资增速下滑明显，

不一定会对存量住房的销量产生大的影响，但这传递出稳定市场的信号。对于二

三线城市来说会鼓励购房者积极购房，加速去库存。针对公积金异地贷款政策，

中原地产首席分析师张大伟认为，在一二线城市缴存公积金但买不起当地住宅的

年轻人，可能会回原籍购房，一定程度上对三四线城市的房地产市场带来利好。

一系列政策会对购房者心理产生影响。

减税收政策：

3月 营业税免征期“5改2”。财政部3月31日发布公告称，个人将购买2

年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。而在此前，普通住房免征

4

营业税的期限为5年。新的财税政策于20xx年3月31日起执行。

政策点评：

继“降准”、“降息”之后，房地产又迎来“二套房首付降低”“满两年营

业税免征”等利好消息，无疑将提振房地产市场，尤其是对改善性住房需求的释

放无疑是一大利好。上海易居房地产研究院研究员、财经评论员严跃进表示，财

政部此次对营业税全额征收的免征期，由过去的5年转变为2年，这使得住房销

售市场得以活跃。使得很多改善性购房者的需求得到积极释放，即可以将部分住

房进行抛售，从而换购相应的更大户型的住房。此类税费政策

调整的背后，体现了住房市场金融财税政策的优化，对于鼓励市场成交以及

市场信心提振是有利好的。

取消限购：

6月 安徽省全面取消楼市限购与限价。近期，安徽省住房城乡建设厅、发

改委等12个部门联合出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》，全面

取消本省楼市限购和限价。《意见》指出，商品房销售备案价格由开发商自行确

定；推行棚户区改造货币化安置，鼓励银行业金融机构增加个人住房贷款额度；

农民退出宅基地进城购房，给予一次性购房奖励；对商品住房库存量大的城市，

要停止或减少棚户区改造安置房建设，将存量商品住房作为棚户区改造安置房

源。同时，已供房地产用地过多、在建在售商品房数量过大且消化周期过长的地

区，要明显减少商品房用地供应量直至暂停供应。

公积金政策：

6月 安徽省直公积金贷款利率下调至3.5%。6月29日，安徽省直住房公积

金管理中心发布消息，根据《中国人民银行关于下调金融机构人民币贷款和存款

基准利率的通知》，现就住房公积金存贷款利率进行调整。从20xx年6月28日

起，下调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率维持

0.35%不变；上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的1.85%下调至1.6%，

下调0.25个百分点。从20xx年6月28日起，下调个人住房公积金贷款利率。

五年期以下（含五年）贷款利率由现行的3.25%下调至3%，下调0.25个百分点；

五年期以上贷款利率由现行的3.75%下调至3.5%，下调0.25个百分点。

6月 合肥已全面取消公积金贷款轮候制。 合肥市住房公积金管理中心人士

5

介绍，目前，公积金贷款轮候制度已全面取消。合肥市目前对新近办理的新建商

品住房个人住房公积金贷款业务，在申请人符合条件且资料齐全的情况下，原则

上15个工作日内完成贷款申请到贷款发放审批流程，在房屋抵押登记落实后5

个工作日内完成贷款资金到位，贷款发放时间已恢复正常。

6月 合肥公积金额度提高至55万元，7月1日起执行。合肥市住房公积金

管理中心根据《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》精神，从20xx年7

月1日起调整合肥市住房公积金最高贷款额度，单方缴存住房公积金的贷款额度

提高到45万元，双方缴存住房公积金的提高到55万元。

政策点评：

篇二：上海20xx年楼市分析报告

20xx年上海房地产市场调研报告

20xx-05-20 来源：《上海房协》20xx年第1、2期

房地产市场调研是上海房协为会员企业服务、反映会员企业诉求的一项重要

的常态工作。上海房协邀请市住建委、市统计局等行政有关部门和民间研究机构

的专家组成调研组，定期研究分析房地产市场。

本次调研着重分析20xx年上海房地产市场运行情况，并对20xx年市场走势

进行预判，形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。

一、20xx年上海房地产市场的基本情况

(一)土地供应

20xx年，全市共出让国有建设用地使用权1250公顷，比上年减少17．5％。

其中居住用地739公顷，增长25．7％；商服用地194公顷，减少15．3％；工

业用地317公顷，减少53．8％。

(二)房地产开发投资

20xx年，全市完成房地产开发投资3468．94亿元，比上年增长8．2％(全

国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1．0％)，增幅回落5．5个百

分点；其中住宅投资1813．32亿元，比上年增长 5．1％(全国为增长0．4％)，

增幅回落1．7个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的54．6％，

占比上升1．3个百分点。

(三)房地产开发建设

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20xx年，全市商品房施工面积15095．33万平方米，比上年增长2．8％，

增幅回落5．9个百分点；其中住宅施工面积为8372．12万平方米，下降1．8％。

在施工面积中，新开工面积2605．08万平方米，下降6．4％(全国为下降14％)；

其中住宅新开工面积1560．28万平方米，增长0．8％(全国为下降 14．6％)。

20xx年，全市商品房竣工面积2647．18万平方米，比上年增长14．4％，

增幅上升11．8个百分点；其中住宅竣工面积1588．95万平方米，增长3．5％，

增幅下降4．8个百分点。

(四)房地产交易

20xx年，全市商品房销售(市场化新建商品住房、销售性保障房和非居住

房)2431．36万平方米，比上年增长16．6％，增幅上升29．1个百分点。其中

商品住房销售20xx．17万平方米，增长12．8％，

增幅上升24．5个百分点。

20xx年，全市存量房(二手房)成交登记面积为2654．58万平方米，比上年

增长65．26％，增幅上升103．32个百分点，其中住宅成交登记2365．36万平

方米，增长76．18％，增幅上升116．36个百分点。

(五)住房价格

全市新建商品住房价格指数，20xx年1、3月份环比持平，2月份环比下降，

4—12月份环比持续上涨，20xx年12月比上年同期上涨18．2％。

二手住房价格指数：全年除2月份环比持平外均为上涨，20xx年12月份比

上年同期上涨11．7％。 20xx年，全市商品住房平均销售价格(含保障房)21501

元／平方米，比上年上涨31％。二手住房平均成交价格25295元／平方米，比

上年上涨17．8％。

(六)房地产金融

20xx年，全市中资商业银行自营性人民币房地产贷款余额12348．65亿元，

同比增长12．04％，增幅同比回落1．56个百分点。其中人民币个人住房贷款

余额6076．46亿元，同比增长10．1％；人民币房地产开发贷款余额5478．89

亿元，同比增长17．25％。

二、20xx年上海房地产市场的政策环境

20xx年中国房地产市场政策面的主基调是“去库存”，稳定住房消费，支

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持居民自住和改善型需求是房地产政策调整的主要方向。中央和各级政府在供应

和需求两端同时调整政策：在供应端通过《关于优化20xx年住房及用地供应结

构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，按照分城施策的要求，对不同城市的

住房供应和土地供应进行调整；在需求端则通过降首付、降利率、减税费、予补

贴、放宽公积金贷款政策，取消限外等多手段并施，千方百计去库存。20xx年，

央行共5次降息，5次降准，进一步释放流动性，基准利率降至历史最低水平，

购房成本大幅下降。20xx年，上海认真执行中央的各项政策，继续严格执行限

购政策，并根据上海的实际情况提高了公积金贷款额度，延长贷款时限。同时，

针对上海房地产市场的过热情况，上海市官方在7月和10月两次明确表态“上

海房价已经过高”，仍然要继续坚持楼市调控。

(一)房地产有关政策

1、3月15日，李克强总理在全国人大答记者问时表示，房地产市场有其自

身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所

以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。中

国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性

住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。……中国还是一个发展

中国家，住房既是经济问题，更是民生问题。中国政府要做的就是要为低收入住

房困难体提供住房保

障。今年，我们在改造棚户区、城市和农村危房方面还要加大力度，各增加

100万套。中国政府有保障众基本居住条件的责任。

2、3月25日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发《关于优化20xx年

住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国土资发[20xx]37

号)，《通知》共四条：一、合理安排住房及其用地供应规模。(一)科学编制住房

建设规划及年度实施计划。……(二)加强住房用地年度供应计划编制。……住房

供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规

模。(三)强化住宅用地供应管理。各地国土资源主管部门要根据市场实际情况，

控制好住宅用地供应的规模、布局和节奏，将住房用地年度供应计划落实到具体

地块，明确上市时间，定期分批推出，稳定、均衡供应住宅用地。……二、优化

住房及用地供应结构。(四)优化住房供应套型结构。在建商品住房项目，在不改

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变用地性质和容积率等规划前提下，房地产开发企业可以适当调整套型结构；对

不适应市场需求的住房户型作出调整，满足合理的自住和改善性住房需

求……(五)促进房地产用地结构调整。……

三、统筹保障性安居工程建设……四、加大市场秩序和供应实施监督力

度……。

3、3月30日，中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会发

布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，《通知》共三条：一、继续做好住

房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。……对拥有1套住房且相应购

房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普

通自住房，最低首付款比例调整为不低于40％，……二、进一步发挥住房公积

金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套

普通自住房，最低首付款比例为20％；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款

的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住

房，最低首付款比例为30％。三、加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策

评估工作。……。同日，财政部发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通

知》(财税

[20xx]39号)，《通知》要求将个人将购买不足2年的住房对外销售的，全

额征收营业税；个人将购买2年以上 (含2年)的非普通住房对外销售的，按照

其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含

2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。(业内将这两条政策称为“330新

政”)

4、8月27日，商务部、住建部等六部门联合发布《关于调整房地产市场外

资准入和管理有关政策》。一、外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例，

按照《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂

行规定》(工商企字[1987]第38号)执行。二、取消外商投资房地产企业办理境

内贷款、贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。三、机

构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工

作、学习的个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房

限购政策的城市，个人购房应当符合当地政策规定。 (上海按现有政策执行，

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没有变化)四、住房城乡建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、

外汇局等有关部门进一步简化程序，提高办事效率，优化和改进外商投资房地产

管理。自本通知印发之日起，外商投资房地产企业可按照相关外汇管理规定直接

到银行办理外商直接投资项下相关外汇登记。

5、9月30日，人民银行、银监会下发《关于进一步完善差别化住房信贷政

策有关问题的通知》，《通知》共两条：一、在不实施“限购”措施的城市，对居

民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于

25％。二、人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，

加强与地方政府的沟通，根据辖内不同城市情况，在国家统一信贷政策的基础上，

指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人

住房贷款的最低首付款比例。同日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行下

发《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》 (建金[20xx]150号)，共八条。

一、提高实际贷款额度。20xx年8月末住房公积金资金运用率低于 85％的设区

城市，要综合考虑当地房价水平、贷款需求和借款人还款能力，提高住房公积金

个人住房贷款实际额度。在保证借款人基本生活费用的前提下，月还款额与月收

入比上限控制在50％-60％。贷款偿还期限可延至借款人法定退休年龄后5年，

最长贷款期限为30年。推行按月划转住房公积金冲还贷款本息业务。二、设区

城市统筹使用资金。……三、拓宽贷款资金筹集渠道。有条件的城市要积极推行

住房公积金个人住房贷款资产证券化业务，盘活住房公积金贷款资产。四、全面

推行异地贷款业务。……五、简化业务审批要件。……六、提高管理效率和服务

水平。……七、加快改造升级信息系统。

……八、建立考核问责制度。……

6、12月18—21日中央经济工作会议召开。……会议认为明年经济社会发

展特别是结构性改革任务十分繁重，战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度，

战术上要抓住关键点，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五

大任务。……第三，化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化

住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，

消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非

户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要

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明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租

并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，

鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓

励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规

律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集

中度。要取消过时的限制性措施。会议强调要化解房地产库存。提出通过加快农

民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要明

确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并

举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。鼓励房地产开发企业顺

应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提

高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

7、12月28日住建部召开全国住房城乡建设工作会议，会议强调巩固房地

产市场向好态势。要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存

作为房地产工作的重点。

8、4月9日，上海市公积金管理中心发布《关于调整本市住房公积金贷款

额度上限和二手房贷款年限的通知》，《通知》对最高贷款额度进行了调整，1、

购买首套住房。个人最高贷款额度由30万元调整至50万元，家庭最高贷款额度

由60万元调整至100万元；缴交补充公积金的，个人最高贷

款额度在50万元基础上增加10万元保持不变，家庭最高贷款额度在100

万元基础上增加20万元保持不变。2、购买改善性第二套普通商品房。参照购买

首套住房政策。3、购买改善性第二套非普通商品房。个人最高贷款额度由20

万元调整至40万元，家庭最高贷款额度由40万元调整至80万元；缴交补充公

积金的，个人最高贷款额度在40万元基础上增加10万元保持不变，家庭最高贷

款额度在80万元基础上增加20万元保持不变。

9、10月9日，上海市委书记韩正在区县、大口党委书记季度工作会议上指

出，上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，

也会削弱城市的竞争力。韩正表示，上海作为一座特大型城市，房地产市场发展

有自身特点，控制房价是重要调控目标。这项工作，不能人云亦云，必须清醒认

识、坚定不移。我们必须坚定不移下决心减少经济增长对房地产业的依赖，必须

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保持定力，绝不能为缓解一时一地的问题，而采用短期刺激政策，要对市民负责、

对未来负责。韩正提到，当前上海房地产市场有两大结构性问题：办公用房、商

业用房投资增幅过大、保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足，特别是市

场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。而究其根本原因，是供地不合理，

中小套型普通商品住房用地供应明显减少。韩正强调，要抓紧研究制定约束性措

施，土地供应量不变，结构必须调整。

(二)货币金融政策

1、继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策

20xx年全年M2增长目标为12％左右。12月末，广义货币(M2)余额139．23

万亿元，同比增长 13．3％，增速比上月末低0．4个百分点，比上年末高1．1

个百分点；狭义货币(M1)余额40．10万亿元，同比增长15．2％，增速比上月

末低0．5个百分点，比上年末高12．0个百分点；流通中货币(MO)余额6．32

万亿元，同比增长4．9％。20xx年全年净投放现金2957亿元。

12月末，本外币贷款余额99．35万亿元，同比增长13．4％。12月末人民

币贷款余额93．95万亿元，同比增长14．3％，增速比上月末低0．6个百分点，

比上年末高0．6个百分点。20xx年全年人民币贷款增加11．72万亿元，同比

多增1．81万亿元。

2、降息降准各五次，释放流动性

央行决定：3月1日起下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各0．25

个百分点，存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1．2倍调整为1．3倍。

5月11日起下调金融机构一年期存贷款基准利率各0．25个百分点，存款利率

浮动区间的上限由存款基准利率的1．3倍调整为1．5倍。6月28日起下调一

年期存贷款利率各0．25个百分点。下调后一年期存贷款基准利率分别为2％与

4．85％。8月26日起下调金融机构一年期存贷款基准利率各0．25个百分点，

同时放开一年期以上(不含一年期)定期存款的利率浮动上限，活期存款以及一年

期以下定期存款的利率浮动上限不变。10月24日起下调金融机构一年期存贷款

基准利率各下调0．25个百分点。下调后，一年期存贷款基准利率分别为

1．5％和4．35％，其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构

贷款利率相应调整；个人

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篇三：上海房地产市场分析

上海房地产市场分析

20xx年上海房地产市场表现抢眼，地价、新房均价皆创历史新高，同时，

上海住宅市场供不应求，住宅库存量下降。此外，上海二手房市场持续火爆，房

价不断攀升。预计20xx年上海楼市将保持上行态势。

1 开发投资和建设：增速均明显下降

（一）房地产开发投资：增速继续回落

回顾20xx年上海房地产开发投资3469亿元，同比增长8.2％，相比20xx

年增速回落5.5个百分点。与全国20xx年房地产开发投资增速相比，高出7.2

个百分点，连续两年高于全国增速。

从投资增速长期变化看，最近15年上海房地产开发投资增速大起大落，受

国家宏观调控政策影响大。20xx年投资增速升至30.4％的高位后，在中央房地

产政策趋紧的干预下，一路下跌至20xx年2.3％的谷底。20xx年全球金融危机

爆发，中央房地产调控政策松绑，上海房地产投资增速反弹回升，到20xx年攀

升至35.3％的历史最高值。在20xx年“国八条”等严控政策影响下，上海房地

产投资增速急剧下跌，20xx年虽然出现短暂回升，但从20xx年开始再度下滑，

20xx年投资增速创近6年新低。上海近几年房地产投资增速的变化反映出：一

方面我国房地产业进入“新常态”，高增长投资时代结束；另一方面我国宏观经

济形势严峻，下行压力大。预计20xx年上海房地产开发投资将延续20xx年的态

势，增速继续收窄。

图1 2001-20xx年上海房地产开发投资额及全国、上海投资年度增速变化

数据来源：上海市统计局、易居研究院

（二）商品房新开工面积：同比大幅下降6.4%

20xx年上海商品房新开工面积2605万平方米，同比下降6.4％，相比20xx

年增速回落9.2个百分点，与全国20xx年商品房新开工面积增速相比，高出7.6

个百分点。

从新开工面积增速长期变化看，上海与全国趋势基本一致，二者皆在20xx

年创下最高的年度增幅，分别为21.7％、40.7％，随后出现回落，20xx年上海

新开工面积增速跌至-25.2％的低谷，20xx年反弹回升，但仍在负增长区间。从

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20xx年开始，上海新开工面积增速与全国出现不同变化，上海继续升高至2.8％，

全国增速则大幅回落至-10.7％，20xx年，上海新开工面积转升为跌，增速回落

至-6.4％，而全国增速则继续回落。由于土地购置面积大幅萎缩，预计20xx年

上海商品房新开工面积增速将继续低位运行。

图2 20xx-20xx年上海商品房新开工面积及全国、上海新开工面积年度增速

变化

数据来源：上海市统计局、易居研究院

（三）商品房施工面积：增幅明显收窄

20xx年上海商品房施工面积15090万平方米，同比增长2.8％，增幅与20xx

年相比回落5.9个百分点，与全国20xx年商品房施工面积增幅相比，高出1.5

个百分点。

从商品房施工面积增速长期变化看，上海经历了“上升-下跌-上升-下跌”

的过程。上海商品房施工面积20xx增速创下20.6％的历史最高值后一路下滑，

至20xx年跌至-4.1％的谷底，随后反弹回升，20xx年攀升至14.9％的高位后再

度下跌，20xx年下降至2.8％的历史低位。20xx年之后，全国商品房施工面积

增速变化与上海基本一致，二者目前均处于下行通道，但上海增速略高于全国平

均水平。预计20xx年上海商品房施工面积将保持低速增长。

图3 2001-20xx年上海商品房施工面积及全国、上海施工面积年度增速变化

2 土地市场：成交继续回落，地价再创新高

（一）土地成交建筑面积：降幅扩大

20xx年上海土地成交建筑面积1938万平方米，同比下降39.3％，相较20xx

年降幅扩大了13.9个百分点。从土地成交建筑面积规模变化看，上海从

20xx-20xx年一直处于增长态势，20xx年土地成交建筑面积达到4938万平方米

的历史最高值，随后开始下滑，20xx年降至1938万平方米，降幅为60.8％。从

土地成交建筑面积增速变化看，上海于20xx年实现73.4％的最大增幅后开始波

浪式下行，尤其20xx-20xx年，连续两年上海的土地成交建筑面积为负增长，且

降幅呈现扩大趋势。上海土地成交建筑面积无论规模还是增幅均表现出下行趋

势，反映了上海土地的稀缺性。

图4 20xx-20xx年上海土地成交建筑面积及其年度增速变化

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数据来源： CRIC、易居研究院

（二）土地出让金：降幅明显收窄

20xx年上海市土地出让金1647亿元，同比下降6.8％，相比20xx年的降幅

收窄14.4个百分点。从土地出让金长期变化看，上海土地出让金总额呈增长态

势，20xx年成交金额达2242亿元的历史最高值，20xx-20xx年出现回落，20xx

年降至1647亿元，降幅为26.5％。从土地出让金增幅变化看，上海近十年土地

出让金增幅波动较大，20xx、20xx年的增幅超过100％，而20xx-20xx年的增幅

为负，但幅度逐渐收窄。

图5 20xx-20xx年上海土地出让金总额及其年度增速变化

数据来源： CRIC、易居研究院

（三）土地成交价格：创历史新高

20xx年上海土地成交均价为8499元/平方米，同比增长53.4％，与20xx

年增速相比，提高47.7个百分点。从近十年土地均价变化看，上海地价整体呈

上升趋势，从20xx年的2124元/平方米上涨到20xx年的8499元/平方米，增长

了约3倍。从近十年地价增速变化看，上海20xx、20xx、20xx年增速比较高，

这三个年份在宏观政策松绑和房地产市场成交活跃的带动下，土地市场火爆，地

价增幅较大。这反映出：开发商重点布局上海等一线城市是近年来的行业共识，

在

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