地役权概念解析——兼评《物权法》第156条

２ｃ 、年镰、强

第１０卷（总舅 ｌ２ 期）

安徽警官职业学院学报

Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ａｎｈｕｉ Ｖｏｃａｔｉｏｎａｌ Ｃｏｌｌｅｇｅ ｏｆ Ｐｏｌｉｃｅ ｏｆｆｉｃｅｒｓ

地役权概念解析

兼评《物权法》第１５６条

张文波

（西南政法大学民商法学院，重庆４０００３１）

【摘 要】地役权制度在整个物权体系中是不可或缺的，但作为我国物权法上的新制度，以不动产解释地役

权，导致了人们对其理解的歧义。我们认为无论从历史、现实的多维视角，还是从法律概念的自身的逻辑解

释以及《物权法》的整体，地役权的适用范围只能是土地。在我国土地为国家所有的情况，要想发挥地役权的

作用，就应当在维护国家利益的前提下，借鉴国外的经验，适当放宽土地使用权等用益物权的边界，以充分利

用有限的土地资源。实现物尽其用。

【关键词】物权；地役权；不动产；土地

【中图分类号］Ｄ９１３．２ 【文献标识码】Ａ 【文章编号】１６７１－－５１０１（２０１１）０１－－００４３－－０４

本着在市场经济中的物尽其用原则，我国《物

权法》在第三编用益物权中设专章用了十四个条文

设立了地役权制度，从而结束了之前关于是否在我

国建立地役权制度的争议，不言而喻这是我国立法 不是立法存在逻辑矛盾，给地役权的概念所下定义

上的进步，颇值赞同。然而对于我国而言，它还是一 超过了其概念本身？

个陌生的制度。尽管《物权法》设立了地役权制度，

但展现在我们面前的地役权概念却十分模糊，加之

多年来我国在实践中对因地役权引起的纠纷是按

应当又包含着土地以外的不动产。这里就使我们产

生了一个困惑：地役权的客体不仅仅是土地，而是

泛指所有的不动产，如此一来，似乎“文不对题”？是

二、“地役权”概念的分析研究

（一）“地役权”理论框架

在法律规范中，无论是法律规则，还是法律原

则都需要一些法律概念的支撑，如果法律规则和法

律原则具有构筑“围墙”的功能，那么法律概念则具 由此引发的学术界对其适用范围的争议颇多，因而

相邻关系处理的，人们对地役权的概念并不熟悉，

有对地役权进行深入分析并予以明晰的必要。

一

有奠基“石柱”的作用。法律概念是指法律规定中的

为数众多的专有概念。ｌｑ正如美国法哲学家博登海

默所说：法律概念乃是解决法律问题所必须的和必 地役权是一种古老的他物权形式，为各国物权

不可少的工具，没有限定严格的专门概念，我们就

不能清楚地和理性地思考法律问题。没有概念，我

、

《物权法》语境下的“地役权”概念

法所承认。依目前国内通说，地役权是指为了增加自

己土地的利益而利用他人土地的权利，供他人土地

使用的土地为供役地，享有地役权的土地为需役地。

们便无法将我们对法律问题的思考转变为法律语

“地役权”一词的文义上看，不涉及房屋等其他不

动产，但我国《物权法》的第１５６条“开宗明义”地规

定了地役权的含义，虽然行文中没有采用《物权法》

第２条关于物权概念的解释，即“本法所称物权是

指……”，但是该条文的定义性质是非常明显的：地

言，也无法以一种可理解的方式把这些思考传达给

他人。如果我们试图完全否弃概念，那么整个法律

大厦将化为灰烬。Ｉ２１在法律的实施过程中，不同的

人，同于特殊的知识背景或利益考量的差异，可能

会对同一法律概念作出截然不同的解释，如果放任

这种理解的存在，必然会损害司法审判的权威性和

统一性，因此为了防止在理解和使用法律上的不一

役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以

提高自己的不动产的效益。从这一条文字面上看。

【收稿日期】２０１０—１２一Ｏｌ

【作者简介】张文波（１９８７一）男，山东淄博人，西南政法大学民商法专业２００９级硕士研究生。研究方向：房地产法．劳动与社会保

障法。

安徽警官职业学院学报２０１１－１ ４３

，

致所带来的混乱，立法者便采用法律概念的形式，

在法律文本中，对出现的重要的概念作出详细的、

权威的说明，以此来统一人们对某些概念的认识， 此我们只能选择次优，一个愿意随时接受改进的、

避免法律适用中的不必要的争论和混淆，从而促进

了司法审判活动的公平与效率，保证法律适用的准 化长期的积淀和对社会客观实践的反映的法律制

确。鉴于此，我国的《物权法》也概莫能外地规范了 度是要弘扬光大。

一

些包括地役权在内的法律概念。

（二）地役权概念的分析研究

如前所分析，展现在我们面前的地役权概念，

十分模糊，需要我们分析研究以解惑。下面笔者从 在相当大的程度上继受了罗马法的地役权制度。我

几个不同的视角来分析研究： 们以比较法的视角来看地役权时，会发现各国源于

１．追根溯源看地役权的本质 历史背景、传统文化、现实的需要，在继受的同时，

为了更好地了解地役权制度，我们必须走进它

的起源一罗马法。虽然对历史事实判断不能必然得 大陆法系国家在其民法典中，都有关于地役权

出我们当今社会的价值判断，但它是能够引导我们

做出有效价值判断的重要依据。

罗马法上地役权观念的产生是与其土地私有

及私有观念形成的进程一致的。土地最初先后属于

氏族、部落和宗族公有，公元前６世纪中叶，人口日

增，公有制不足以奖勤罚懒，阻碍了生产力的发展，

方改归每个家长独自用益其所耕作的土地，于是＿－Ｅ

地遂由公有变为私有。 但仅靠单块土地利用，有时 的权利。但不得违反第三章第一节中关于公共秩序

不能实现土地利用之目标，如信道、水源等问题。于

是，罗马人虽确立土地私有观念，但仍沿袭公有时

某些土地共同利用的习惯，如经他人土地通行、汲

水等，允许相互利用土地以保证实现土地的使用价

值。但“最古老的观念认为，从他人土地上穿过的道

路或输水管道归土地所有者所有，这是一种（利用

人）同被穿越的土地的所有主共同享有所有权的形

式，体现为最古老的权利形态。”后来私有观念形

成，“这样通行道路和输水管道的共同所有观念转

变为在他人土地上为自己土地的利益通行或引水

的权利这样一种观念。”［４１因此，为自己土地的便利

而利用他人土地的地役权概念就这样诞生了。

从罗马法地役权发展的过程中，我们可以清晰

地看到，地役权乃是因应一块土地上出现两个主体

的现实需要而产生的，也就是说，其初始是作为一

种事实状态呈现的，而后这种状况被法律加以确

认，其在催生所有权概念的同时，意味着对所有权

的一种客观的限制，其原本就是一种与所有权相互

独立的权利（物权）形式，即用益物权。它同时是以

罗马土地私有化为前提产生的，因其是当时唯一的

用益物权，所以利用他人的土地的一切情形都适用

于地役权，适用范围十分宽泛和不确定，但随着罗

马的社会发展，一些用益物权相继独立于地役权之

外，与地役权并列为用益物权，然而地役权还保留

４４

安徽警官职业学院学报２０１１・１

张文波：地役权概念解析

在土地的范围。以史为鉴，虽然所有人类构筑的东

西都是有缺陷的，尽善尽美是渴望而不可及的，因

不完美的社会，圈但是对于那些饱含着人类法律文

２．比较法视角下的地役权

罗马法对大陆法系和英美法系的近代民事立

法的影响是广泛而深远的，各国的地役权制度同样

有的全盘接受，有的有所突破。

的概念的表述。《德国民法典》第１０１８条规定：“一块

土地为了另一块土地的现时所有人的利益，得设定

权利，使需役地的所有人得以某种方式使用该土

地，或使在该土地上不得实施某种行为，或排除本

于供役地的所有权对需役地行使权利（地役权）。”

《日本民法典》第２８０条规定：“地役权人，依设定行

为所定的目的，有以他人土地供自己土地便宜之用

的规定。”我国台湾地区民法典第８５１条规定：“称地

役权者，谓以他人土地供自己土地便宜之用之权。”

英美法系的地役权制度与大陆法系没有实质

性的区别，都是为了自己土地的便利而利用他人土

地的权利。这是普通法上的地役权。但仅仅通行、汲

水等形式已经远远不能满足社会发展的需求，普通

法上的诸多限制，阻碍了地役权的发展，使得他们

进而寻求通过衡平法救济，扩大地役权的适用范

围。衡平法上地役权是利用衡平法上的强制力对土

地的使用予以限制的权利，指地役权人限制义务人

及土地的承继人于其自己的土地上为一定目的使

用，义务人违背此义务，以超目的范围外的方法使

用其土地，权利人可请求衡平法院予以衡平法上的

救济，责令义务人停止其对土地的不符合目的使用

的权利。衡平法上的地役权与普通法上的地役权虽

规范的法律不同，但都是对他人土地实施的权利。［６１

通过对不同法系的地役权制度比较分析，我们

不难发现无论是对罗马法的全盘继受或是有所突

破，均为基于土地而产生的地役权，并没有涵盖地

上建筑物。

３．追溯我国《物权法》的立法过程，对地役权的

名称的争议

在我国物权法制定过程中，多数学者及立法机

关均认为地役权的内容应当加以规定，但在选择立

毫ｌ理 论专 皂 张文波：地役权概念解析

法名称上却人言人殊，概言之，主要有三三种观点：一

是地役权说，这是３ｖ多数学者的观点。该说的主要 的研究几乎是寥寥无几，实际上这项研究在很大程

理由在于，地役权为世界通行的概念，且内涵表达

学和法经济学的范畴，而对于法律基本概念和逻辑

度上被忽略了。有一种偏见认为，单纯形式上的概

念分析并不能解决实际问题。…】实际 ，社会上的困

素，不论多重要，就法律上的目的而言，必须呈现于

清楚、准确，王利明教授主持拟定的《物权法草案建

议稿》和《中国民法典草案建议稿》一直采纳地役权

的概念；二是邻地利用权说，该说认为，“邻地利用 概念的构架之中，否则，就不能成为法律体系中有

权”相当于德、日民法及我国台湾地区民法上所称

意义的因素。 那么根据逻辑学原理，概念是反映客

观事物特有属性的一种思维形式，要求被定义的概 的“地役权”，采用“邻地利用权”一词，可以与基地

念与用来解释它的概念的外延是相等的，既不能大 使用权、农地使用权相匹配，既能准确概括“地役

权”一词的内涵外延，又能为人们所容易理解，梁慧 于也不能小于被定义的概念，否则就会造成法律适

星教授主持拟定的《物权法草案建议稿》和《中国民

法典草案建议稿》一直采纳邻地利用权的概念。１７１三

是役权说，该说认为地役权不仅适用于土地之间，

也应适用于建筑物之间，特别是从社会经济的发展 其他用益物权人，因此地役权的内容非常不确定，

来看，随着城市化的发展，建筑物之间、建筑物与土

地之间提供便利的可能性将越来越多。但从立法机

关来看其立法态度则摇摆不定，２００２年１月２８日

的《物权法（征求意见稿）》、２００４年８月３日的《物权

法（草案）》采纳的是邻地利用权的概念，而２００４年

１０月１５日的《物权法（草案）》则采纳了地役权的概

念，直到最后颁布，也仍然采用了地役权的名称。

笔者认为，邻地利用权说和役权说都是不可取 和农村集体经济组织自己使用土地，是土地使用关

的，应当保留传统的地役权名称。首先，邻地利用权

与相邻权两者的名称过于近似，与在邻地上享有的

债权性利用权也难于区分，而且地役权不以土地相

邻为必要，邻地利用权与相邻权容易误导人们。其

次，地役权名称在大陆法系国家被普遍采用，英美 的主要形式。因此，地役权制度在我国所具有的意

法系也是基于此来认识大陆法系国家相关制度的。

如果硬性舍弃地役权概念，既不是法律本土化的必

然结果，也与国际通行法律制度不一致，徒生复杂

而已。Ｉ 再次，如前所述，在罗马时期，由于立法上对

土地及其上的建筑物采取吸附原则，因此地役权制

度的调整范围是涵盖地上建筑物的，然而到近代资

本主义时期，由于立法上视土地及其上的不动产各

自为独立的物，地役权制度严格上已不再涵盖土地

上其它不动产，然而由于法律作为一种保守力量的

缘故，各国宁愿对地役权作目的性扩张解释，也较

少对此直接修改。Ｉａｒ］最后，从逻辑学角度研究地役权

概念，无法回避第１．５６条自身以及与该章其它条款

的逻辑矛盾，即“利用他人的不动产”的表述，不动

产概念的外延显然要大于土地。不动产是指土地、

房屋等不能移动的财产为客体的物权，从《物权法》

第二章第一节关于不动产登记制度的条文中，可以

看出不动产包括土地和房屋等。因此《物权法》第

１ ５６条的措辞导致地役权概念不周延，显然这是不

符合逻辑的。在当下的法律研究中，多属于法社会

用上的混乱。

三、完善我国地役权制度的设想

地役权的设定完全取决于土地的所有权人或

具有很强的包容性。只要当事人就两块土地之间的

相互利用达成协议，土地登记薄上就产生一种物权

的效力。我们可以充分利用地役权的这一特征，解

决生活实践和立法之间的冲突和矛盾，降低物权法

定的僵硬性。我国是在土地公有制基础上实行社会

主义市场经济，城市土地归国家所有，农村土地归

集体所有，作为土地所有者的国家自己使用土地，

系的次要形式。而作为土地所有者的国家自己不使

用土地而交给各类企业使用，是国有土地使用关系

的主要形式；作为土地所有者的农村经济组织自己

不使用土地而交给农户使用，是农村土地使用关系

义和所发挥的作用，应该远远超过对于实行资本主

义市场经济的国家所具有的意义和所发挥的作用。

笔者认为应当从以下两个方面完善地役权制度，提

高土地利用的效率，保证公共土地充分、有效和持

久的使用：

第一，放宽土地使用权的权利的范围。如前所

述，在我国的土地国有制的背景下，对土地的利用

存在着超强的国家干预，加之用益物权制度的缺

失，使得私人对土地的利用受到了极大限制。而在

当下，《物权法》已经确立了地役权制度，就要使其

充分发挥作用，适当减少同家对土：他的行政干预，

实现在不损害国家土地所有权、不违反巨１家利益、

公共利益以及不影响土地的可持续利用的前提

下，将土地的用益物权的边界拓宽，同时 调好国

家利益和私人利益的关系，才不至于使地役权徒

有虚名。

第二，可以借鉴国外的需役地淡化的制度。在

美国出现了所谓的需役地的淡化的趋势，一个土地

所有人将其大片土地拟定分割规划，将分割的土地

４５

安徽警官职业学院学报２０１１．１

张文波：地役权概念解析

卖给他人开发利用，在分割规划中声明了对土地开

来，姬敬武译．北京：华夏出版社，１９８７：４６５．

发利用的限制，诸如，土地只用于建住房，不得商店

【３】周柑．罗马法原论【Ｍ］．北京：商务印书馆，１９９３：３０５．

等，然后将载明对土地限制声明的规划予以登记。

【４Ⅱ意】朱塞佩・格罗索．罗马法Ｊｈ［Ｍ］．黄风译．北京：中

该＿七地所有人在将分割后的土地以契约转让他人

国政法大学出版社．１９９４：１１４．

时，土地的受让人须受已登记声明的拘束，在限制

【５Ⅱ关】乔治・索罗斯．开放社会：全球改革资本主义

的范围内使用土地。如此产生的地役权随土地而发

［Ｍ】．北京：商务印书馆，２００１：１６．

生转移，对原契约的土地受让人，乃至对将来更遥

［６］马新彦．美国衡平法上的地役权研究［Ｊ】．吉林大学

远的土地受让人均具有强制执行的效力 显然这种

社会科学学报，２０００（２）：４３．

地役权的设定不一定需要有需役地，可以由土地的

【７】梁慧星．中国物权法草案建议稿【Ｍ】．北京：社会文

所有人或其它用益物权人任意设定，诸如汲水、眺

献出版社，２０００，转引自房绍坤．役权的立法选择［Ｊ】．

望、通行等等，甚至可以设定禁止性地役权，经过土

辽宁大学学报（哲学社会科学版），２００５（４）：１４０．

地登记后，这块土地就成为一个有地役负担的土

［８】房绍坤．役权的立法选择［ 辽宁大学学报（哲学社

地。根据《物权法》第１６６条和１６７条的规定，地役负

会科学版），２００５（４）：１４０．

担附随着建设用地使用权、土地承包经营权的转

【９】屈茂辉．用益物￣．－Ｆ６－［Ｍ］．长沙：湖南人民出版社，

让，由受让人承受。笔者认为这样既可以满足城市

１９９９：１７２．

规划的整体需要，亦可将行政的干预转化为民事权

［１０］李建华．地役权制度的价值分析及框架设计【ＪＪ．河

利，有利于限制政府的权力，保障公民的权利。

南政法干部管理学院学报，２００５（１）：４０．

【１１］ｚ－涌．寻法律概念的最小公分母【ＪＪ．比长法学，

【参 考 文 献】

１９９８（２）：１６５． ．

【１］刘星．法理学【Ｍ】．北京：法律出版社，２００６：８７．

【１２］Ｄｅｎｎｉｓ Ｌｌｏｙｄ．法律的理念【Ｍ 台北：经联出版事

【２】【美】博登海默．法理学一法哲学及其方法【Ｍ】．邓正

业公司。１９８４：３０９．

Ａｎａｌｙｓｉｓ ｏｆ ｔｈｅ Ｃｏｎｃｅｐｔ ｏｆ ａｎ Ｅａｓｅｍｅｎｔ

——

Ｃｏｍｍｅｎｔ ｏｎ“Ｐｒｏｐｅｒｔｙ Ｌａｗ＂ａｔ １５６

Ｚｈａｎｇ Ｗｅｎｂｏ

ｆ Ｃｉｖｉｌ ａｎｄ Ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ Ｌａｗ Ｓｃｈｏｏｌ，Ｓｏｕｔｈｗｅｓｔ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ ｏｆ Ｐｏｌｉｔｉｃａｌ Ｓｃｉｅｎｃｅ＆Ｌａｗ，Ｃｈｏｎｇｑｉｎｇ ４伽ｌ０３１）

［Ａｂｓｔｒａｃｔ］Ｅａｓｅｍｅｎｔｓ ｔｈｒｏｕｇｈｏｕｔ ｔｈｅ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｒｉｇｈｔｓ ｓｙｓｔｅｍ ｉｓ ｅｓｓｅｎｔｉａｌ，ｂｕｔ ａｓ ａ ｎｅｗ ｒｉｇｈｔ，ｅａｓｅｍｅｎｔｓ ｉｓ ｅｘｐｌａｉｎｅｄ

ｂｖ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｉｎ ‘‘ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｌａｗ”，ｗｈｉｃｈ ｃａｕｓｅｓ ａ ｕｎｄｅｒｓｔａｎｄｉｎｇ ｄｉｓｃｒｅｐａｎｃｙ．Ｗｈｅｔｈｅｒ ｉｎ ｔｅｒｍｓ ｏｆ ｏｕｒ ｈｉｓｔｏｒｙ，

ｔｈｅ ｒｅａｌｉｔｙ ｏｆ ｔｈｅ ｍｕｌｔｉ—ｄｉｍｅｎｓｉｏｎａｌ ｐｅｒｓｐｅｃｔｉｖｅ，ｏｒ ｌｏｇｉｃａｌ ｅｘｐｌａｎａｔｉｏｎ ｏｆ ａ ｌｅｇａｌ ｃｏｎｃｅｐｔ，ａｓ ｗｅｌｌ ａｓ“ｐｒｏｐｅｒｔｙ

ｌａｗ”ａｓ ａ ｗｈｏ１ｅ．ｔｈｅ ｅａｓｅｍｅｎｔ ｃａｎ ｏｎｌｙ ｂｅ ｔｈｅ ｓｃｏｐｅ ｏｆ ａｐｐｌｉｃａｔｉｏｎ ｏｆ ｔｈｅ ｌａｎｄ．Ｉｎ ｃａｓｅ ｏｆ ｔｈｅ ｏｗｎｅｒｓｈｉｐ ｏｆ ｌａｎｄ

ｂｅｌｏｎｇｉｎｇ ｔｏ ｃｏｕｎｔｒｙ ｉｎ ｏｕｒ ｎａｔｉｏｎ，ａｎｄ ｉｎ ｏｒｄｅｒ ｔｏ ｐｌａｙ ｔｈｅ ｒｏｌｅ ｏｆ ｅａｓｅｍｅｎｔｓ，ｗｅ ｓｈｏｕｌｄ，ｕｎｄｅｒ ｔｈｅ ｐｒｅｍｉｓｅ ｏｆ

ｓａ｜ ｇｕａｒｄｉｎｇ ｎａｔｉｏｎａｌ ｉｎｔｅｒｅＳｔｓ，ｌｅａｒｎ ｆｒｏｍ ｔｈｅ ｅｘｐｅｒｉｅｎｃｅ ｆｒｏｍ ａｂｒｏａｄ，ａｎｄ ａｐｐｒｏｐｒｉａｔｅｌｙ ｒｅｌａｘ ｔｈｅ ｂｏｒｄｅｒｓ ｏｆ

ｕｓｕｆｒｕｃｔｕａｒｙ ｐｒｏｐｅｒｔｙ，ｓｕｃｈ ａｓ ｔｈｅ ｕｓｅ ｒｉｇｈｔｓ ｏｆ ｌａｎｄ，ｔＯ ｔａｋｅ ｆｕｌｌ ａｄｖａｎｔａｇｅ ｏｆ ｔｈｅ ｌｉｍｉｔｅｄ ｌａｎｄ ｒｅｓｏｕｒｃｅｓ ａｎｄ

ｒｅａｌｉｚｅ ｔｈｅ ｂｅｓｔ ｕｓｅ．

［Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ］ｐｒｏｐｅｒｔｙ；ｅａｓｅｍｅｎｔｓ；ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ；ｌａｎｄ

（责任编辑：陶政）

安徽警官职业学院学报２０１１・１