土地增值税及计算公式及9个实例

土地增值税的计算公式及9个实例

时间：2021-04-16 信息来源互联网,仅供参考

计算土地增值税的公式为：

应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除工程金额×速算扣除系数。

1、公式中的“增值额〞为纳税人转让房地产所获得的收入减除扣除工程金额后的余额。

纳税人转让房地产所获得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除工程：

〔1〕获得土地使用权所支付的金额；

〔2〕开发土地的本钱、费用；

〔3〕新建房及配套设施的本钱、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

〔4〕与转让房地产有关的税金；

〔5〕财政部规定的其他扣除工程。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：

例1：我公司开发的一个房地产开发工程已经开工结算，此工程已缴纳土地出让金300万元，

获得土地使用权后，立即开场开发此工程，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元

/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的本钱为每平米1,500元，不能按转让房

地产工程计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、

教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。

第一步，计算扣除工程金额

1、购置土地使用权费用：300万元

2、开发土地、新建房及配套设施的本钱：

1,500元×10,000平方米＝1,500万元

3、计算加计扣除：

〔300＋1500〕×20％＝1800×20％＝360万元

4、房地产开发费用：

因为你企业不能按转让房地产工程计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：〔300

＋1500〕×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。

5、税金：170万元

扣除工程金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元

第二步，计算增值额

商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万

增值额＝商品房销售收入－扣除工程金额合计

＝4,000－2,510＝1,490万元

第三步，确定增值率

增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％

增值率超过扣除工程金额50％，未超过100％

第四步，计算土地增值税税额

土地增值税税额＝增值额×40％－扣除工程金额×5％

＝1,490×40％－2,510×5％

＝596－125.50

＝470.50万元

例2：企业开发房地产获得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发本钱6000

万元；向金融机构借入资金利息支出400万元〔能提供贷款证明〕，其中超过国家规定上

浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；

该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？

允许扣除的房地产开发费用=〔400-100〕+〔1000+6000〕×5%=650〔万元〕

例3：某企业转让一栋旧仓库，获得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。该仓

库原造价400万元，重置本钱800万元，经评估该仓库六成新。该企业转让旧仓库应缴纳

土地增值税多少万元？

收入总额=600〔万元〕

扣除工程合计=800×60%+32=512〔万元〕

增值额=600-512=88〔万元〕

增值额占扣除工程比例=88÷512×100%=17.19%，适用税率为30%。

应缴纳土地增值税税额=88×30%=26.4〔万元〕

例4:某房地产开发企业转让一幢写字楼获得收入1000万元。该企业为获得土地使用权所支

付的金额为50万元，房地产开发本钱为200万元，房地产开发费用为40万元，该企业没

有按房地产工程计算分摊银行借款利息，该工程在省政府规定计征土地增值税时房地产开发

费用扣除比例按10%计算，转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税

应为多少万元？

扣除工程金额=50+200+〔200+50〕×10%+ 60+〔50+200〕×20%=385〔万元〕

增值额=1000-385=615〔万元〕

增值率=615÷385×100%=159.74%

应纳税额=615×50%-385×15%=249.75〔万元〕

例5:2021年7月某房产开发公司转让5年前购入的一块土地，获得转让收入1800万元，

该土地购进价1200万元，获得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相

关税费35万元。该公司转让土地使用权应缴纳多少土地增值税？

扣除工程金额=1200+40+35=1275〔万元〕

增值额=1800-1275=525〔万元〕

增值率=525÷1275×100%=41.18%

应纳税额=525×30%=157.5〔万元〕

例6：某公司销售一栋已经使用过的办公楼，获得收入500万元，办公楼原价480万元，

已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置本钱价为800万元，成新度为50%，

销售时缴纳有关税费30万元。该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万元？

扣除工程金额=800×50%+30=430〔万元〕

增值额=500-430=70〔万元〕

增值率=70÷430×100%=16.28%

应纳税额=70×30%=21〔万元〕

例7：某县城一家房地产开发企业2021年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80%

的建筑面积对外销售，获得销售收入7648万元；其余局部暂时对外出租，本年度内获得租

金收入63万元。与该住宅楼开发相关本钱、费用有：

〔1〕支付土地使用权价款1400万元；

〔2〕获得土地使用权缴纳契税42万元；

〔3〕前期拆迁补偿费90万元，直接建筑本钱2100万元，环卫绿化工程费用60万元；

〔4〕发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元〔利息费用虽未超

过同期银行代扣款利率，但不能准确按工程计算分摊〕。当地政府规定，房地产开发企业发

生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税额时的扣除比例为9%。

1、该房地产开发企业2021年度应缴纳的营业税、城市维护建立税和教育费附加共计多少

万元？

营业税、城市维护建立税、教育费附加

=7648×5%×〔1+5%+3%〕+63×5%×〔1+5%+3%〕=412.99+3.40=416.39〔万元〕

2、该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除工程金额共计有多少万元？

价款=1400×80%=1120〔万元〕

开发本钱=〔42+90+2100+60〕×80%=1833.6〔万元〕

开发费用=〔1120+1833.6〕×9%=265.82〔万元〕

税金=7648×5%×〔1+5%+3%〕=412.99〔万元〕

加计扣除=〔1120+1833.6〕×20%=590.72〔万元〕

允许扣除费用合计=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14〔万元〕

3、2021年度该房地产开发企业应缴土地增值税多少万元？

增值额=7648-4223.14=3424.86〔万元〕

增值率=3424.86÷4223.14×100%=81.10%

应纳土地增值税额=3424.86×40%-4223.14×5%=1158.78〔万元〕

4、该企业应缴纳企业所得税多少万元？〔不考虑房产税、印花税〕。

应纳所得税额=〔7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78〕×25%=520.56〔万

元〕

例8：某县城房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商品房销售合同，获得销售

收入9500万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。该公司为

建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元，开发本钱2000万元，房地产开发费用500

万元，其中利息支出200万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规

定房地产开发费用的计提比例为10%。转让该普通住宅应缴纳土地增值税多少万元？

1、应缴纳营业税=9500×%=475〔万元〕

2、应缴纳城建税、教育费附加=475×〔5%+3%〕=38〔万元〕

3、扣除工程金额=1000+2000+〔1000+2000〕×10%+475+38+〔1000+2000〕×20%=441

3〔万元〕

4、增值额=9500-4413=5087〔万元〕

5、增值率=5087÷4413×100%=115.27%

6、应纳税额=5087×50%-4413×15%=1881.55〔万元〕

例9:2021年王某因改善居住条件，经主管税务机关申报核准转让其已居住两年的非普通住

宅一套，获得转让房价款24万元。经评估，该住房的重置本钱为20万元，成新度为70%。

住房转让时，李某已按国家统一规定缴纳手续费0.18万元、评估费0.5万元、税金1.32万

元。王某应缴纳多少土地增值税？

从2021年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。

例10：某中外合资房地产开发公司，2021年发生以下业务：

〔1〕1月份通过竞拍获得市区一处土地使用权，支付土地出让金600万元，缴纳相关费用

24万元；

〔2〕以上述土地开发建和普通标准住宅楼、写字楼各一栋，占地面积各为1/2；

〔3〕普通标准住宅楼开发本钱300万元，写字楼开发本钱620万元；

〔4〕分摊到住宅楼利息支出40万元，包括超过贷款期限的利息4万元，写字楼的利息无

法分摊；

〔5〕9月初全部开工验收后，公司将住宅楼出售，获得收入1080万元，其中包括像购房

者一并代收的市政施工费共计50万元；

〔6〕9月底将写字楼与别人联营开设一商场，共同承当经营风险，写字楼税务机关的核定

价格是1500万元。

其他相关资料：该房地产公司所在的省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣

除房地产开发费用；假如代收费用计入房价像购置方一并收取，那么可转让房地产获得的收

入计税，相应地，在计算扣除工程金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除

的基数。

〔1〕公司销售普通标准住宅楼的土地增值税扣除工程金额是多少万元？

〔2〕该公司应纳的销售普通标准住宅楼的土地增值税是多少万元？

〔3〕公司写字楼对外投资缴纳土地增值税时扣除工程金额是多少万元？

〔4〕公司写字楼对外投资业务应纳的土地增值税是多少万元？

〔1〕应扣除的土地使用权的金额=〔600+24〕×1÷2=312〔万元〕

开发本钱=300〔万元〕

公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用=〔40-4〕+〔300+312〕×5%=66.6〔万元〕

税金=1080×5%=54〔万元〕

其他扣除工程=〔300+312〕×20%=122.4〔万元〕

代收费用可在计算土地增值税的时候扣除，但是不可以加计扣除。

可扣除工程合计=312+300+66.6+54+122.4+50=905〔万元〕

〔2〕收入总额=1080〔万元〕

可扣除工程合计=905〔万元〕

增值额=1080-905=175〔万元〕

增值率=175÷905×100%=19.34

建造普通标准住宅出售，其增值额为超过扣除工程金额20%，予以免税。

〔3〕应扣除的土地使用权的金额=〔600+24〕×1÷2=312〔万元〕

开发本钱=620〔万元〕

应扣除的开发费用=〔312+620〕×10%=93.2〔万元〕

以不动产对外投资，不缴纳营业税。

其他扣除工程=312+620+93.2+186.4=1211.6〔万元〕

〔4〕收入总额=1500〔万元〕

可扣除的工程合计=1211.6〔万元〕

增值额=1500-1211.6=288.4〔万元〕

增值率=288.4÷1211.6×100%=23.8%，适用税率为30%

应缴纳土地增值税=288.4×30%=86.52〔万元〕

计算题：

1、2021年某国有商业企业利用库房空地进展住宅商品房开发，按照国家有关规

定补交土地出让金2 840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发本钱2 800万

元，其中含装修费用500万元；房地产开发费用中的利息支出为300万元〔不能

提供金融机构证明〕；当年住宅全部销售完毕，获得销售收入共计19 000万元；

缴纳营业税、城市维护建立税和教育费附加495万元；缴纳印花税万元。：该公

司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该企业销

售住宅应缴纳的土地增值税税额。

2、某市一房地产开发公司通过竞拍获得一宗土地使用权，支付价款、税费合计

6000万元，本年度占用80%开发写字楼。开发期间发生开发本钱4000万元；发

生管理费用2800万元、销售费用1600万元、利息费用400万元〔不能提供金融

机构的证明〕。9月份该写字楼开工验收，10－12月，房地产开发公司将写字楼

总面积的3/5直接销售，销售合同记载获得收入为12000万元。12月，该房地产

开发公司的建筑材料供给商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开

发写字楼的1/5抵偿材料价款。剩余的1/5公司转为固定资产自用。〔注：开发

费用扣除的比例为10%。〕

计算写字楼应纳的土地增值税。

计算题答案：

1、非房地产开发企业缴纳的印花税允许作为税金扣除；非房地产开发企业不允

许按照获得土地使用权所支付金额和房地产开发本钱合计数的20%加计扣除。

〔1〕住宅销售收入为19 000万元

〔2〕确定转让房地产的扣除工程金额：

①获得土地使用权所支付的金额为：2840＋160＝3 000万元

②住宅开发本钱为2800万元

③房地产开发费用为：〔3000＋2800〕×10%＝580〔万元〕

④与转让房地产有关的税金为:495＋＝〔万元〕

⑤转让房地产的扣除工程金额为：3 000＋2 800＋580＋＝〔万元〕

〔3〕计算转让房地产的增值额：19 000－＝〔万元〕

〔4〕计算增值额与扣除工程金额的比率：12 120.5÷6 879.5≈176%

〔5〕计算应缴纳的土地增值税税额：﹦12 120.5×50%－6 879.5×15%＝〔万

元〕

2、抵债局部的写字楼也应视同销售缴税。

土地使用权金额＝6000×80%×〔4÷5〕＝3840〔万元〕

开发本钱＝4000×〔4÷5〕＝3200〔万元〕

开发费用＝〔3840＋3200〕×10%＝704〔万元〕

税金及附加＝16000×5%×〔1＋7%＋3%〕＝880〔万元〕

加价扣除金额＝〔3840＋3200〕×20%＝1408〔万元〕

扣除工程金额总计＝3840＋3200＋704＋880＋1408＝10032〔万元〕

销售收入＝12000÷3×4＝16000〔万元〕

增值额＝16000－10032＝5968〔万元〕

增值率＝5968÷10032×100%＝59.49%，

应缴纳土地增值税＝5968×40%－10032×5%＝〔万元〕