广州市越秀区住房需求调查报告

广州市越秀区住房需求调查报告

【内容提要】

为了全面了解广州市越秀区住房市场现状及住房需求状况等问题，探究产生这些问

题的根本性原因，本文对广州市越秀区居民住房现状、住房需求和价格承受能力等方面调

查的分析报告。本次调查收回有效问卷105份，本报告主要从住房现状、购房需求、购房

资金状况和购房决策影响因素等几个方面进行分析说明，基本能够代表广州市越秀区居民

的住房现状、住房需求、住房消费情况。主要调研结论如下：

1. 住宅性质多样化，商品房成为主导，但住房现状不容乐观；

2. 越秀区住房供应体系不完善，经济适用房、廉租房供应不理想；

3. 购房最主要用途在于拥有独立空间、改善居住环境，用于投资的需求旺盛；

4. 近期三房两房户型需求旺盛，70-140平米需求大，消费者对住宅户型的需求更趋向于

舒适和实用，中等以上面积、多厅室的房屋最受消费者欢迎；

5. 解决基本居住需求的消费者对50-90平方米的需求最集中，其他目的的面积需求增加；

6. 简装、精装修房比毛坯房更受消费者欢迎；

7. 商品住宅价格、地理位置和配套设施对购房决策起决定性作用；

8. 7000-11000元单价普遍可接受，部分消费者购买力较强，但低收入家庭的价格承受能

力较弱；家庭收入与房价承受力关系密切；

9. 商业按揭成为主要付款方式，工薪阶层倾向于按揭贷款，高收入阶层更倾向于一次性

付款和分期付款；

10. 多数购房者还贷能力较强，能接受月供3000元以上的达六成；

【关键词】越秀区 住房现状 住房需求 购房目的 户型 面积 付款方式

目 录

一、调查设计 ............................................................. 1

（一）调查目的.......................................................... 1

（二）调查内容.......................................................... 1

（三）调查范围与对象.................................................... 1

（四）调查方式.......................................................... 1

（五）调查时间与地点.................................................... 1

二、调查结果分析 ......................................................... 2

（一）住房现状分析...................................................... 2

（二）购房需求分析...................................................... 2

（三）消费者对住房的偏好分析............................................ 3

（四）购房决策分析...................................................... 5

（五）购房资金分析...................................................... 7

（六）样本特征分析...................................................... 8

三、调查结论 ............................................................ 10

四、建议与对策 .......................................................... 11

五、附件 ................................................................ 12

附件一：人员安排....................................................... 12

附件二：工作日志....................................................... 12

附件三：调查方案....................................................... 13

附件四：调查问卷....................................................... 13

附件五：调查数据统计分析表格........................................... 13

附件六：调查成果汇报PPT ............................................... 13

六、参考文献 ............................................................ 13

一、调查设计

（一）调查目的

通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解广州市越秀区居民的

住房现状和对住房的需求状况及趋势，明确目标客户及其对产品和价格的取向，推出

适合市场需求的住房，将有利于推动城市经济的整体发展、居民居住水平的提高和房地

产业的持续发展。

（二）调查内容

1. 住房潜在购买者目前的居住状况、未来3年购买意向、购买动机；

2. 住房潜在购买者的购买偏好（如价位、户型、面积、类型、装修档次等）；

3. 住房潜在购买者购买决策（如购买决策影响因素）；

4. 住房潜在购买者购买行为（如付款方式）；

5. 住房潜在购买者价格支付能力（如年收入水平）；

6. 住房潜在购买者的基本情况（如性别、年龄、职业、家庭年收入等）。

（三）调查范围与对象

此次调查主要针对广州市越秀区各年龄段、各阶层有购买住房意向的潜在购房者，

被访者严格限制在可以对购房行为起决定性作用的人。

（四）调查方式

此次调查采取非随机抽样调查方式，由调查人员就便抽取110个潜在购房者作为样

本，运用街头访问并填写调查问卷的方法进行调查。 收回105份有效问卷。

（五）调查时间与地点

1、调查时间：2010年5月4日-6月23日

2、调查地点：广州市越秀区人民公园、中华广场、东山口地铁站附近

- -

1

二、调查结果分析

（一）住房现状分析

1.住宅性质多样化，商品房成为主导，但住房现状不容乐观

从调查问卷所统计的数据，我们可以得出已购买商品住宅的人占比例的35%（见

图1）。但同时我们也发现，租房、与父母同住和住在单位宿舍的比例分20%、16%、20%，

三种人所占比例的总和为56%，这说明了越秀区仍有超过一半的人还没有自己的独

立住房，面临着巨大的住房压力。同时，在已购买经济适用房的比例只占到人比例的

7%，也就是十个人当中还不到一个人可以购买到经济适用房，政府仍需继续加大对经济

适用房的投资力度。从调查工作人员回馈的信息当中，越秀区有大部分的市民希望能拥

有自己的商品住宅，而房价高居不下是阻碍他们购买房子的重要因素，而政府扶持的经

济适用房数量却也十分有限，很多人都没有机会购买。

图1：住房状况分析

7%

2%

20%

租房

与父母同住

住在单位宿舍

已购买商品住宅

已购买经济适用房

其他

35%

20%

16%

（二）购房需求分析

1.约七成居民欲在三年内购买商品住宅

在购房意向上，调查结果显示，11%的居民预计在一年内购房，26%的居民认为自

己可能在一至两年内购房，预计在两至三年内购房的比例为30%，三年以后购房的比例

为33%（见图2）。可以看出，在最近三年内准备购房的人数占被调查者总数的67%，因

此，居民对商品住宅的需求量在近几年应不会减少。经统计分析，购房的时间与居民住

房现状和家庭年收入水平等因素显著相关。住房现状较差者和个人或家庭收入越高的消

费者预计购房时间越短；而家庭年收入较低的消费者越倾向于多年以后购房。

- -

2

图2：购房打算分析

11%

33%

26%

1年内

1—2年内

2—3年内

3年以后

30%

2.购房目的多样化，但改善居住条件仍是购房主要目的

调查结果显示，26%的人购房的目的是改善自己居住条件，持该种目的的居民一般

是已经拥有属于自己的房子，而大多数可能是因为房子面积过小，准备二次或三次置业。

24%的居民购房是为了解决基本居住需求，即是首次置业。随着居民的投资意识的增强

和商品住宅本身的保值增值特性的影响，此次的调查结果显示，购房是为了投资的居民

占去了21%。为家人购买的居民的比例是16%，该类型的购房者一般是为了孝敬父母和

方便子女上学而购买。为了方便工作、生活的居民分别占10%，持其他目的有3%（见图

3）。

图3：购房目的分析

3%

21%

24%

解决基本居住需求

方便工作、生活

改善居住条件

为家人购买

投资

其它

16%

26%

10%

（三）消费者对住房的偏好分析

1.主力需求户型为三房和两房

在住宅的户型上，消费者更倾向于三房和两房户型的住房，其中选三室两厅的比

例最高，为24.76%；选三室一厅的占20%；两房两厅和两房一厅所占比例分别为22.86%、

- -

3

21.9%（见图4）；由此可见，消费者对住宅户型的需求更趋向于舒适和实用，中等以上

面积、多厅室的房屋仍受消费者欢迎。

图4：户型偏好分析

30.00%

25.00%

20.00%

15.00%

10.00%

5.00%

0.00%

一房一厅二房一厅二房二厅三房一厅三房二厅四房二厅其他

4.76%4.76%

0.95%

21.90%

22.86%

20.00%

24.76%

2.建筑面积为70-140平方米之间需求量大

本次调查发现，消费者在对住宅面积的偏好上主要有以下特征：对中等和中等偏

上面积需求的比例最大，而对较小和过大面积的需求的比例较小。但在对不同面积区间

需求的比例上存在差别：本次调查对于面积为70-90平方米、91-110平方米、111-140

平方米的需求比例分别为26.67%、38.10%、18.10%，三个区间共占去72.87%（见图5）；

而对建筑面积在51-70平方米、50平方米以下的住宅需求比例分别是7.62%、2.86%，

对140平方米以上的需求为6.67%，这三个区间加起来的比例也只有27.13%。

图5：面积偏好分析

40.00%

35.00%

30.00%

25.00%

20.00%

15.00%

10.00%7.62%

5.00%

0.00%

50平米以下50-70平米71-90平米91-110平米111-140平米140平米以上

2.86%

6.67%

18.10%

26.67%

38.10%

3.小高层成为最受消费者青睐的住宅类型

从住宅类型上，消费者更倾向于小高层和高层住宅，对两者的需求比例分别45%

和27%（见图6）。而对多层住宅的需求比例并不高，带电梯与不带电梯之和才占到26%。

- -

4

其主要原因一方面是消费者考虑到近两年广州市越秀区土地供给状况严峻这一客观情

况，市区内大量开发多层住宅的可能性降低；另一方面越来越多的消费者从观念上接受

了高层和小高层住宅。消费者对于独立别墅、联排别墅等低层住宅的偏好比例降低，只

有2%。

图6：住宅类型偏好分析

9%

17%

2%

27%

高层（18层以上）

小高层（8-18层）

多层（4-7层）带电梯

多层（4-7层）不带电梯

低层

45%

4.精装、简装受到消费者的偏好

目前广州市越秀区购房者对于装修标准的需求是比较乐观的，接近一半的潜在购

房者偏向购买简装房，选择精装住宅的购房者也占到了人比例的42%（见图7），原因

是多方面的，主要是城市生活节奏紧张，人们要花过多的时间在工作交流上，同时也可

以省去自己去装修房子的麻烦。

图7：装修标准偏好分析

8%6%

全毛坯

简装

精装

厨卫高档装修，其它毛坯44%

42%

（四）购房决策分析

1.住房价格是消费者购房时最为看重的因素

房价长期以来都是房地产市场关注的重中之重，在本次调查结果发现，房价依然

- -

5

是消费者在购房时首先考虑的因素（见图8），小区配套设施居第二位，第三位是地理

位置。小区规模、物业管理、交通便捷程度、和户型设计等的重要程度基本持平。由于

近几年房屋建设技术的不断提高，消费者在购房时最先考虑房屋质量的比例有所下降。

开发商信誉对消费者购买行为产生的影响程度虽然不高，但其比例随着消费者对住房品

质的提高而逐渐提高。

图8：购房考虑的首要因素分析

25.00%

20.00%

15.00%

10.00%

5.00%

0.00%

地住便户配物小房小

置格度计施理模量境

位价程设设管规质环

理宅捷型套业区屋区

誉

信

商

通

发

开

交

2.不同购房目的的居民在购房时首先考虑的因素差异性较大

持不同购房目的的居民在购房时首先考虑的因素差异性较大：对解决基本居住需

求的居民来说，最看重的是住宅的价格（见图9），其次是地理位置和户型设计。对于

图9：不同购房目的所考虑的首要因素分析

30.00%住宅价格

25.00%

20.00%

15.00%

10.00%

5.00%

0.00%

小区环境

小区规模

物业管理

配套设施

开发商信誉

交通便捷程度

户型设计

房屋质量

地理位置

解

条

件

需

求

住

住

善

居

本

居

改

基

决

投其

资它

为

购

家

人

买

工

方

便

生

作

、

活

持有改善居住条件需求的居民来说，最看重的不是价格，是小区的配套设施。而对于有

投资需求的居民，商品住宅的保值增值能力是最先考虑的，地理位置、交通便捷程度、

配套设施等是物业保值增值能力的决定性因素，因此，他们最看重的是物业的地理位置，

- -

6

其次是配套设施、交通便捷程度，再者才是价格。

（五）购房资金分析

1.大部分消费者价格接受能力较强，主力需求单价在7000-11000元之间

价格对购房者来说一直是非常敏感的问题。广州市近几年商品房价格的持续上涨，

越秀区一手商品房均价在今年六月份更是突破九千元，都促使居民能接受的心理价位提

高。虽然消费者收入提高的速度不及房价上涨的速度，但居民能够接受的最高单价在均

价水平以上的仍然占到40%，在均价水平以下占60%，主力需求单价在7000-11000元之

间，占据了73.34%（见图10）。

图10：购房者能够接受的最高单价分析

45.00%

40.00%

35.00%

30.00%

25.00%

20.00%

15.00%

10.00%

5.00%

0.00%

5000以下5000-69997000-89999000-1099911000-1299913000或以上

2.86%2.86%

14.29%

6.67%

30.48%

42.86%

2.付款方式中商业性按揭贷款唱主角

从付款方式来看，被调查者中选择商业按揭的比例最高，达到35.24%（见图11），

图11：付款方式分析

40.00%

35.00%

30.00%

25.00%

20.00%

15.00%

10.00%

5.00%

0.00%

一次性付款分期付款商业性按揭贷款公积金按揭贷款组合性贷款

5.71%

20.95%

22.86%

15.24%

35.24%

其次为公积金贷款和分期付款，比例分别为22.86%和20.95%，组合性贷款的比例也达

- -

7

到15.24%，而采用一次性付款的比例只有5.71%。

3.消费者还贷能力较强

在被调查者中，能承受的月还款额为2000元以下的比例为18%（见图12）；有21%

的人能承受2000-3000元的月还款额；每月还款额在3000-4000元之间的比例最高，为

43%；能承担4000-5000元、以及5000元以上的月还款额的比例分别为11%、7%。从该

结果可以看出：能承受月还款额为3000元以上的人比例之和占到了61%，说明广州

市越秀区居民的还贷能力还是比较强的。

图12：月还款额分析

11%

7%

2%

16%

1000元/月以下

1000-1999元/月

2000-2999元/月

3000-3999元/月

4000-4999元/月

5000元/月或以上

21%

43%

（六）样本特征分析

1.男女比例相当，差别不大（见图13）。

图13：性别比例

49%

男

女

51%

2.样本年龄结构

在被调查者的年龄结构上，年龄在40-49岁的中年人最多，占34.29%（见图14）。

其次是50-59岁，为26.67%。再者是30-39岁，其比例是23.81%。相比之下，20-29

- -

8

岁年轻人和60岁以上的老年人所占比例最少，两者都仅有7.62%。这也证明，主要消

费人集中在30- 59岁之间，而这类人也恰恰是最有实力的购房体。

图14：年龄结构分析

40.00%

35.00%

30.00%

25.00%

20.00%

15.00%

10.00%7.62%7.62%

5.00%

0.00%

20－2930－3940－4950－5960或以上

23.81%

34.29%

26.67%

3.职业分布情况

在调查对象的职业上，调查结果显示，公司普通职员、管理人员、个体商户的比

例最大，约占55%（见图15）；相比之下，教育工作者、公务员和专业技术人员所占比

例次之；医生、自由职业者所占比例相当，贸易的比例较小。

图15：职业分布情况

25.00%

20.00%

15.00%

10.00%

5.00%

0.00%

职

员

、术

高人

管员

工工职

商作业

户者者

公

务

员

通

普

中技

个教自

体育由

企专

业业

医贸其

生易它

4.家庭年收入差距较大，主要集中在5-25万元之间

从本次调查结果来看，家庭如在10-15万元的比例最大，为25.71%（见图16），

其次是15-20万元、5-10万元、20-25万元，其比例分别为22.86%、17.14%、12.38%；

5万元以下与25-30万元之间的比例相当，为7.62%；30万元以上所占比例最小，仅有

6.67%。

- -

9

图16：家庭年收入分析

30.00%

25.71%

25.00%

20.00%

15.00%

10.00%

5.00%

0.00%

5万元以下5-10万元10-15万元15-20万元20-25万元25-30万30万以上

7.62%7.62%

17.14%

12.38%

6.67%

22.86%

三、调查结论

我们经过调查统计分析，得出以下结论：

1. 住宅性质多样化，商品房成为主导，但住房现状不容乐观；

2. 越秀区住房供应体系不完善，经济适用房、廉租房供应不理想；

3. 有购房意向的潜在购房者中，过半将在3年内购房，四成为首次置业；

4. 购房最主要用途在于拥有独立空间、改善居住环境，用于投资的需求旺盛；

5. 近期三房两房户型需求旺盛，70-140平米需求大，消费者对住宅户型的需求更

趋向于舒适和实用，中等以上面积、多厅室的房屋最受消费者欢迎；

6. 解决基本居住需求的消费者对50-90平方米的需求最集中，其他目的的面积需求

增加；

7. 简装、精装修房比毛坯房更受消费者欢迎；

8. 商品住宅价格、地理位置和配套设施对购房决策起决定性作用；

9. 7000-11000元单价普遍可接受，部分消费者购买力较强，但低收入家庭的价格

承受能力较弱；家庭收入与房价承受力关系密切；

10. 商业按揭成为主要付款方式，工薪阶层倾向于按揭贷款，高收入阶层更倾向于

一次性付款和分期付款；

11. 多数购房者还贷能力较强，能接受月供3000元以上的达六成；

12. 首次置业以满足基本居住需求为主，多次置业用途多元化；

13. 解决基本居住需求的消费者总价承受能力较弱，多次置业承受力更强。

- -

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四、建议与对策

1.加强市场监管，保障市场功能的充分发挥，抑制投资、投机行为。建立房地产

市场信息系统和预警预报体系、加强商品房预售管理和跟踪管理、实行商品房合同备案

和商品房预售登记制度，房地产管理部门要依法查处违规行为，并记入房地产企业和中

介机构信用档案，公开予以曝光。

2.加强经济适用房和廉租房建设力度和管理，调整住房供给结构。建设管理部门

严格审查，加强跟踪监管。房地产管理部门要严格执行购买经济适用住房申请、审批、

公示制度。同时，强化土地的集约利用，越秀区应严格控制低密度高档住宅和大户型高

档住宅用地，停止供应别墅类项目用地，把有限的土地资源更多地用于解决普通居民的

住房困难，努力增加中低价位、中小户型的经济适用住房、普通商品住房供给。

3.加快城市棚户区改造步伐，解决好低收入家庭住房困难问题。比如，对于区位

较好的棚户区，主要通过市场运作来改造；对不能以市场方式改造的棚户区，将主要通

过财政补助、政策扶持、众参与的方式，由棚户区居民利用拆迁补偿资金、困难住房

户自筹部分资金共建安置房，并根据棚户区实际情况，将套型面积适当放宽，房屋产权

可由政府和住户共同拥有。

4.调整建设用地供应，严格土地管理，规范土地市场。完善住房保障制度，健全

市场体系。进一步深化住房分配货币化改革，加强住房公积金的归集、管理和使用。搞

活住房二级市场，鼓励居民换购住房。在一个房地产市场成熟的城市，住房二级市场交

易量应大于住房一级市场的交易量，应该形成高收入者购买商品房，他们腾出来的二手

房会被下一收入层次的家庭占有，下一收入层的二手房又会继续向下传递，以形成住房

一、二级市场的良性互动，促进房地产市场的持续稳定发展。

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五、附件

附件一：人员安排

 调查小组：第四调查小组

 小组成员：连开权、吴上林、叶晓帆、陈致恺、邱永隆、蔡舒曼、黄静文、

邹连英

 组 长：连开权

 调查方案设计：连开权

 调查问卷设计：蔡舒曼

 调查方案、问卷的修改：连开权

 调查人员培训：叶晓帆

 调查人员：连开权、吴上林、叶晓帆、陈致恺、邱永隆、蔡舒曼、黄静文、

邹连英

 调查问卷录入：黄静文、邹连英

 调查数据统计分析：陈致恺、邱永隆

 调查报告撰写：连开权、吴上林、叶晓帆

 论证人员：王静老师

附件二：工作日志

 4月20日—4月27日：全体成员讨论并确定主题。

 4月28日—5月2日：再次探讨商量主题，最终确定以越秀区住房需求为

调查主题。

 5月4日—5月9日：组长安排工作，大家分工合作；连开权设计方案；蔡

舒曼设计问卷；蔡舒曼记录工作进程并辅助其他成员的工作。

 5月10日：全体成员讨论，并确定方案和问卷。

 5月11日：把方案和问卷上交给老师，由老师提意见，根据老师的意见来

修改。

 5月12日—6月4日：全体成员分地区进行问卷调查。

 6月5日—6月9日：黄静文、邹连英进行数据统计整理；

 6月10日—6月13日：连开权、邱永隆、陈致恺进行数据分析；

 6月14日—6月23日：连开权、吴上林、陈致恺撰写调查报告。

 6月24日—6月27日：叶晓帆、吴上林负责制作PPT

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 6月29日：叶晓帆负责报告汇报

附件三：调查方案

附件四：调查问卷

附件五：调查数据统计分析表格

附件六：调查成果汇报PPT

六、参考文献

1. 《市场调查》 中国人民大学出版社 简明、金勇进编著

2. 《Excel在市场调查工作中的应用》

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