自学考试资产评估全部公式

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第二章 资产评估的基本方法

一.成本法的基本计算公式：

被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值

被评估资产评估值=重置成本x成新率

二、重置成本的估算：

1. 重置核算法：

（1）按人工成本比例法计算：

间接成本=人工成本总额x成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%

（2）单位价格法：

间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/按工日或工时

（3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x间接成本占直接成本百分率

2. 物价指数法：

资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数

或： 资产重置成本=资产历史成本x（1+物价变动指数）

3. 功能价值法：

被评估资产



被评估资产年产量

重置成本

参照物年产量

参照物

重置成本



4．规模经济效益指数法：

被评估资产的产量被评估资产的重置成本



X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数





参照物资产的重置成本参照物资产的产量



统计分析法：K---资产重置成本与历史成本的调整系数

K=R’/R

R’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本

三、实体性贬值及其估算：

1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x（1－实体性成新率）

2.公式计算法：

资产的实实际已



重置成本预计残值

总使用年限

体性贬值使用年限

总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率

资产利用率100%

截止评估日资产累计实际利用时间

截止评估日资产累计法定利用

四、功能性贬值及其估算

资产的功能性贬值测算方法：

被评估资产被评估资产年





折现





净超额运营年本功能性贬值额

系数



t1



n

（超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本

五、经济性贬值及其估算:

x

所得经济性



资产预计可被资产原设计





:

经济性

1PA,r,n

资产年收









1100%



贬值额税率

益损失额



贬值率





利用的生产能力生产能力





六、成新率及其估算

1. 使用年限法：

成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100%

2. 修复费用法：

成新率=1—修复费用/重置成本×100%

七、收益法：

1.资产未来收益期有限情况： 评估值 收益年期； 折现率；

P

n



i1

R

i

A

n----r-----

ii



1r1r

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RR

i i

----未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，中还包括期末资产剩余净额。

2.资产未来收益无限期情况：

（1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率

未来收益不完全相等，生产经营活动相对稳定，各期收益相差不大时：

①预测该项资产未来若干年（一般为5年）的收益额，并折现求和；②通过折现值之和求取年等值收益额；③将求得

的年等值收益额进行资本化，确定该项资产评估值。

nn

R

i

1A1



A1





i

nn

r(1r)(1r)



1r

i1i1



（式--1） 前n年收益额折现求和：

nn



RR

ii

11(1r)1



n



由（式--1）可得年等值收益额：

A1







n

iin

(1r)r(1r)r(1r)



i1i1







1r

式中

11



1（P/A，r，n)



n

r(1r)



对年等值收益额进行资本化，可得资产评估值： 资本化率

P

（2）未来收益不等额情形：

A

r：

r

资产评估值（预期收益现值）=(前若干年各年收益额×各年折现系数)+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最

Σ

后一年的折现系数

第三章 机器设备评估

一、机器设备评估的成本法： 机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

（一）机器设备重置成本的估算

1.物价指数法：

数评估基准日定基物价指

（定基物价指数）

设备重设备历



数设备购建时定基物价指

置成本史成本

t

2

或：

（环比物价指数）

设备重置成本设备历史成本环比物价指数

2.规模经济效益指数法

tt1

1





被评估资产的产量被评估资产的重置成本



X：指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法





参照物资产的重置成本参照物资产的产量



当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系；当

x›

x‹

1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系

（二）机器设备的实体性贬值机器估算： 实体性贬值 = 重置成本×实体性贬值率 = 重置成本×（1-成新率）

1.使用成新率：成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）×100%

或 成新率=（设备总使用年限-设备已使用年限）/设备总使用年限×100%

2.机器设备已使用年限：

实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率

成新率=设备尚可使用年限/（设备实际已使用年限+设备尚可使用年限）×100%

成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×100%

其中：加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本）

加权更新成本= i：投资额； i=评估日－投资日；

Σ R

更新成本= r：年价值上升率（物价环比上涨率） i=评估日－投资日

Σ

n

n



Ri

i

i1



R(1r)

i

i1

i

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贬值率=已使用量/总使用量×100% 贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）×100%

（三）机器设备的经济性贬值机器估算

1.因生产能力降低造成的经济性贬值：

经济性贬值=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）]×100% x：规模经济效益指数

X

所得经济性



2.由于外界因素造成的收益减少： （P/A，r，n）为年金现值系数

1PA,r,n

资产年收







贬值额税率

益损失额



第四章 房地产评估

一．土地使用权

（一）市场法：

待估土地评估值=比较案例土地价格×（正常交易情况/比较案例交易情况）×（待估土地区域因素值/比较案例区域因素值）

×（待估土地个别因素值/比较案例个别因素值）×（待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数）

1.土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式：

K=[1-1/(1+r)]÷[1-1/(1+r)]

mn

K---年限修正系数； n----比较案例剩余使用权剩余年限； m---待估土地使用权剩余年限； r---折现率

2.若容积率修正： 容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数

（二）收益法

1. 在收益永续，各因素不变的条件下算式：

P=A/r

2. 在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：

P1

A1





r



(1r)

n

P：土地使用权评估值； A：土地收益； r：还原利率； n：土地收益年限；

当n→+∞时，P=A/r.即为土地所有权价值

（三）成本法

1.估算土地取得费：为取得土地使用权向原土地使用者支付的费用。

2.估算土地开发费：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开放配套费

3.估算税费：耕地占用税、土地管理费、土地增值税

4.估算利息：（1）土地取得费利息，计息期为整个开发期； （2）土地开发费利息，即吸气按开发期限一半计算。

利息=（土地取得费×土地开发期×相应利息率）＋（土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%）

5.估算利润：通常以土地取得费和土地开发费为基数，通过合理的利润率计算。

6.估算土地增值收益：

土地增值收益=（土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润）×增值收益率

其中：收益率一般在20%～25%之间。按补交出让金的40%计算

7.估算土地价格

（1）无限年期土地使用权价格：

P税费＋利息＋利润＋土地增值收益=土地取得费地取得费＋费＋

1

（2）法定最高出让年期地价：

（式--1） 由 ，可得（式--1）

PP1

A



A1



1

P

P1

1



1



n

n

r

r





1r





1r

式中：--有限年期土地使用权价格； --无限年期土地使用权价格； n---土地使用年限； r---还原利率；

PP

1

（四）假设开发法

地价=楼价－建筑费－专业费用－利息－利润－税费－租售费用

1.专业费：指测量、设计等专业技术费用，按建筑费的一定比例计算。

专业费=建筑费×i（i为一定的百分率）

2.利息：指全部预付资本的资金成本，全部预付资本包括：地价、建筑费、专业费。

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利息=（地价+建筑费+专业费）×r （r为利息率）

3.利润：指全部预付资本的机会成本，全部预付资本包括：地价、建筑费、专业费。

利润=（地价+建筑费+专业费）×P’ （P’正常利润率）

4.税费：通过地价与税率t的乘积计算。

税费=地价×t （t为税费）

二．建筑物评估方法

（一）成本法：建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

1.建筑物重置成本的估算方法

价格指数调整法：

待估建筑物待估建筑物



综合价

重 置 成 本账 面 原 值

格指数

（定基价格指数）

综合价

100%

评估时点价格指数

格指数

建筑物购建时价格指数

（环比价格指数） 式中：为各年环比价格指数

综合价

1a1a...1a100%



a

12n

格指数

2.建筑物实体性贬值率及成新率的估算：

（1）使用年限法：

建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%

建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%

（2）打分法：成新率=结构部分合计得分×G＋装修部分合计得分×S＋设备部分合计得分×B

G—结构部分的评分修正系数； S—装修部分的评分修正部分； B—设备部分的评分修正系数

3.建筑物经济性贬值的估算：

经济性贬值=建筑物年收益净损失额÷正常资产收益率 或：

经济性贬值=

P

R

t

A



tt

1r1r



t1

n

R----第i年的建筑物年收益净损失额； r—折现率； n—预计建筑物收益损失持续是时间，通常已年为单位

i

（二）残余估价法

B

aLra

12

rdrd

22

---建筑物及其基地所产生纯收益； —土地价格； ---土地的还原利率； ---建筑物的还原利率

aL rr

12

---建筑物的收益价格； —建筑物的折旧率； —建筑物的纯收益

Bd a

2

建筑物折旧率：

d100%

第五章 无形资产评估

1

剩余使用年限

一、

无形资产评估的程序与方法

（一）无形资产评估的收益法

1.无形资产评估中收益法的应用形式

收益法在应用上可表示为一下两种方式：

n

KR(1T)

i

KR(1T)

i

①无形资产评估值 ②无形资产评估值





最低收费额



i

i

(1r)

(1r)

i1

i1

n

KR

----无形资产分成率； i---分成基数，即销售收入或销售利润； —所得税率；—收益期限；---折现率

Tir



重置成

转让成本无形资形资产

最低收费额





本净值

分 摊 率的 机 会 成 本



转让成本无形资形资产无形资产转出无形资产再开

购买方运用无形资产的设计能力



运用无形资产的总计能力

分 摊 率的 机 会 成 本的净减收益发净增费用

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. 2.无形资产收益额的确定

无形资产收益额=销售收入×销售收入分成率×（1 - 所得税率） （按销售收入分成）

无形资产收益额=销售利润×销售利润分成率×（1 - 所得税率） （按利润分成）

因为：收益额=销售收入×销售收入分成率×（1-分成率）=销售利润×销售利润分成率×（1-所得税率）

因而：销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率

销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率

评估无形资产转让利润分成率的方法：

（1） 边际分析法：利润分成率=∑追加利润现值÷∑利润总额现值×100%

（2） 约当投资分成法：

无形资产约当投资量

无 形 资 产



利润分成率

购买方约当投资量无形资产约当投资量

无 形 资 产无形资产

1适用成本利润率1适用成本利润率



购买方约购买方投入的总



当投资量资产的重置成本

约当投资量重置成本

（二）无形资产评估中成本法的应用：无形资产评估值=无形资产重置成本×成新率

1. 自创无形资产重置成本的估算

物 质 资 料实耗现行费无形资产

现行



（1）财务核算法：









工时用标准重置成本实际耗费量

价格



（2）市价调整法：

无形资产类似无形资产成本市



成本市





其他无形资产开发成本

重置成本转 让 价 格价系数

价系数



其他无形资产市价

2. 外购无形资产重置成本的估算

物价指数法：

无形资产无形资产



评估时物价指数

重置成本账面成本

购置时物价指数

3. 无形资产成新率估算：

成新率100%

二、专利权评估方法

（一）收益法：

1. 直接测算专利技术超额收益

（1）高出同类产品价格销售的超额收益：

R[(PP)Q](1T)

21

R—超额收益； P—使用专利权技术产品的价格； P---不使用专利权技术产品的价格；

21

Q---产品销售量（此外假定销售量不变）； T—所得税率

（2）销售数量大幅增加的超额收益：

R[(QQ)(PC)](1T)

剩余使用年限

已使用年限剩余使用年限

21

—超额收益； --使用专利权技术产品的销售量； --不使用专利权技术产品的销售量；

RQ Q

21

—产品的价格； —产品的单位成本； --所得税率

PCT

（3）节约成本费用的超额收益：

R[(CC)Q](1T)

21

R—超额收益； C --使用专利权技术产品的单位成本； C---未使用专利权技术产品的单位成本；

21

Q---产品销售量（此外假定销售量不变）； T—所得税率

2. 采用利润分成率测算专利技术收益额

专利技术

（收益额）



（实际操作中通常以销售收入分成率替代利润分成率）

评估价值

KR1T

i





i



1r

i1

n

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----销售收入分成率； ---销售收入； —所得税率； —收益期限； ---折现率

KR Tir

i

（二）成本法：

：物价上涨指数

专利技术

成新率

重置完

a

重置完开发

全成本成本



评估价值

全成本



1a1a1a.....

n12

成新率100%

剩余使用期限

已使用年限剩余使用年限

n

三、商标权评估方法：

P



t1

R

t



1r1r

tt

A

P---商标评估值；n---收益年限；r—折现率；Ri---第i年商标产品的超额收益

四、商誉评估

值企业的各单项资产评估

1．割差法：

商誉的企业整体



评估值资产评估值

之和(含可确指无形资产)

2．超额收益法

企业预期行业平均

该企业的单项资



产评估值之和

（1）超额收益本金化价格法：

商誉的



年收益额收益率

适用本金化率

价值

被评估企业被评估企业单项

行业平均

（）

商誉的

收益率值

资产评估价值之和预期收益率

或：



适用资本化率

价值

式中：被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产×100%

（2）超额收益折现法： 商誉的价值

S/(1r)



i1

n

i

i

i

S---第i年企业预期超额收益； r---折现率； 1/（1+r）---折现系数

i

资产收益率=资产收益率/（1－资产负债率）

第六章 流动资产评估

一、低值易耗品的评估：在用低值易耗品的评估 = 全新成本价值×成新率

低值易耗品实际已使用月数



成新率1100%





低值易耗品可使用月数

（一）成本法：

（1）按价格变动系数调整原成本：某项或某类在制品、自制半成品评估值=原合理材料成本×（1+价格变动系数）+原合

理工资、费用×（1＋合理工资、费用变动系数）

（2）按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值：

某在制品评估值=在制品是有数量×（该工序单件材料工艺定额×单位材料现行市价+该工序单件工时定额×正常工资、费用）

（3）按在制品的完工程度计算评估值：

在制品评估值=产成品重置成本×在制品约当量 在制品评估值=产成品重置成本×在制品完工率

二、产成品及库存商品的评估

1. 成本法：

（1）评估基准日与产成品完工时间接近： 产成品评估值=产成品数量×单位产成品账面成本

（2）评估基准日与产成品完工时间间隔较长

方法一：

产成品产成品材料单位单位小时合理工

()

合理材料合理工

评估值实有数量现行价格时工资,费用

工艺定额时定额

材料成材料综合工资费用工资,用综

、

方法二：

产成品产成品

()

评估值实际成本

本比例调整系数成本比例合调整系数

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2 .市场法：

评估库存不含税销售销售所得

()

价值数量出厂单价税金费用税

三、债权类及货币类流动资产评估：

1. 应收账款及预付账款的评估：应收账款评估值=应收账款账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失

账数额评估前若干年发生的坏

2 坏账比例法:

坏账

100%

比例

评估前若干年应收账款余额

3. 应收票据的评估： 应收票据的评估=本金×（1 ＋ 利息率×时间）

应收票据的评估=票价到期价值-贴现息 贴现息=票价到期价值×贴现率×贴现期

第七章 长期投资及其他资产评估

(二)非上市交易债券的评估

1. 到期一次还本付息债券的价值评估：

PF/(1r)

n

P---债券的评估值； F---债券到期时本金和利息之和； n---评估基准日到债券还本付息的期限； r—折现率

（1）采用单利率计算时：F =（1+mr）

Po

P—债券面值或计算本金值； m---债券的期限或计息期限； r----债券利息率

0

（2）采用复利率计算时：F = (1+r)

Po

m

2．每年支付利息、到期还本的债券评估：

P





1r1r

tn

E

It

Po

n----债券年限； P---债券的评估值； Po---债券的面值； E--债券在第i年的预期收益（利息）； r—适用是折

i-

现率；

3. 优先股的评估：

P



t1



R

t



1r

t

A

r

P—优先股的评估值； R----第i年的优先股收益； r—折现率； A---优先股的等额股息收益

i

4．普通股的价值评估

（1）固定红利型股利政策下股票价值评估： P=D/r 式中P：股票评估值；D：下一年的红利额；r：折现率或资本化率

11

（2）红利增长型股利政策下股票价值评估：

P=D(r-g)（r>g）

1

/

式中： P——股票的评估值； D——下一年股票的股利额； r——折现率； g——股利增长率。

1

第八章 企业价值评估

一、企业价值评估中的财务分析：

1 . 企业偿债能力：

流动比率=流动资产∕流动负债 （流动资产对流动负债以2：1为宜）

速动比率=速动资产∕流动负债 （速动比率以1：1为宜）

资产负债率100%

负债总额

全部资产总额

2. 企业运营能力：

（1）存货周转次数=年销货成本∕存货平均余额 存货平均余额=（期初存货余额+期末存货余额）∕2

（2）存货周转天数也称为存货周转期 存货周转天数=360∕存货周转天数=360x存货平均余额∕年销货成本

3. 应收账款周转率：

（1）应收账款周转次数=赊销净额∕应收账款平均余额 式中：赊销净额=销售收入－现销收入－销售退回折让和折扣

应收账款平均余额

期初应收账款余额期末应收账款余额

2

（2）应收账款周转天数=360∕应收账款周转次数=（360×应收账款平均余额）∕赊销净额

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4. 企业盈利能力

（1）投资报酬率： 资产利润率=利润∕资产x100% 净资产利润率=税后利润∕净资产x100%

（2）销售利润率：

销售毛利率100%

销售收入销售成本

销售净利率100%

税后利润

销售收入

销售收入

（3）

每股利润

税后利润优先股股利

流通在外的普通股股数

（4）每股股利=普通股股利总额∕流通在外的普通股股数

（5）市盈率=普通股市价∕每股利润

二、企业价值评估中收益法的应用形式

（一）企业持续经营假设前提下的收益法

1．年金资本化法

（1）计算企业未来n年内收益额的现值，并进行年金化，即计算年等值；

nn



RR(1r)111

ii



n





（前n年收益折现，已知现值求年金）

A1





(1r)r(1r)r(1r)

iin





n

i1i1











1r

式中 等于年金现值系数：（P/A，r，n）

11



1



n

r(1r)



将前n年收益折现，由年金现值公式：，逆推可得（式1）



R

i

A1



P1





(1r)

i



(1r)r

n

i1





n

（2）将年金化的预期收益进行资本化处理，即可确定企业评估值。

（资本化） P：企业评估价值； A：企业每年的年金收益； r：资本化率。

P

A

r

2．分段法：

P



R

t

R1

(n1)





in

(1r)r(1r)

t1



121

n

---企业评估值; ---未来各年度收益额； ----折现率； ----资本化率

PRrr

i12

（二）企业收益预测的方法

期预

当年正常预期有利因素预期不利因素

综合调整法：



年收益

年收益额增 加 收 益 额减 少 收 益 额

三、折现率和资本化率的估算



1. 折现率 = 无风险报酬率＋风险报酬率

风险报酬率估算方法：

（1）系数法： ——被评估企业所在行业的系数



RRR

rmg





式中：——被评估企业所在行业的风险报酬率； ——社会平均收益率； ——无风险报酬率；

R

r

R

m

R

g

（2）风险累加法：

行业风险经营风险财务风险其他风险风险



报酬率报酬率报酬率报酬率报酬率

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