对房产税计税依据和适用税率的稽查

对房产税计税依据和适用税率的稽查

一、税法的有关规定

1．计税依据。房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。按照房产计税价值征

税的，称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。

（1）从价计征。《房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后

的余值计算缴纳。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，

由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

所谓房产原值，是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

对纳税人未按会计制度记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值；对房产原值明显不合理

的，应重新予以评估。

在房产原值确定以后，应当根据当地所适用的扣除比例，计算确定房产余值。对于扣除比例，

一定要按省、自治区、直辖市人民政府确定的比例执行，且减除幅度只在10%至30%之间，不能超

过这个范围。

另外，还应注意以下两个问题：

①对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投

资利润分红，共担风险的，按房产原值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，

不承担联营风险的，实际以联营名义取得房产租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定由出租

方按租金收入计缴房产税。

②对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房

屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到

承租方，这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计

算征收。至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

（2）从租计征。《房产税暂行条例》第三条规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计

税依据。

所谓房产的租金收入，是指房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物

收入。如果是以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一

个标准租金金额从租计征。

需注意的是，纳税人对个人出租房屋的租金收入中申报不实，或申报数与同一地段同类房屋的

租金收入相比明显不合理的，税务部门可以按照《征管法》的有关规定，采取科学合理的方法核定

其应纳税款。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务机关结合当地实际情况制定。

2．适用税率。我国现行房产税采用的是比例税率。《房产税暂行条例》第四条规定，房产税的

税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1．2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%.

二、稽查

对房产税计税依据和适用税率的稽查，应重点注意以下几个问题：

1．计征方法是否正确。按税法规定，应税房屋出租的，应以房屋租金收入作为房产税的计税

依据；对其他应税房屋，以房产原值一次减除10%至30%后的余值作为房产税的计税依据。稽查人

员应当注意纳税人是否按其实际情况选择了正确的计征方法，是否存在为了少纳房产税，不按规定

选择或变更计税方法的情况，如将应从价计证的应税房产改为从租计征，或者将应从租计征的应税

房产改为从价计征。

例如，1996年12月某稽查分局在对该市某企业房产税稽查时发现，该企业在营业外收入中有

一笔10万元的房屋出租租金收入，而该企业在申报房产税时却没有使用12%的房产税税率。经核

实企业固定资产明细账，发现该企业将1996年1月出租的房屋计入其他自用房屋申报缴纳房产税，

出租房屋的价格为10万元，从而少缴房产税360元。

2.计税依据是否正确。在选择了正确的计征方法之后，计税依据的确定是否正确也会影响税款

的计算。稽查人员应当注意纳税人在申报纳税时是否有意或无意地少计了计税依据，例如对于从价

计征的房产以其净值而不是原值扣除一定比例后的余值作为计税依据；对于从租计征的房产不是以

实际应取得的租金收入而是以租金收入扣除各种费用后的差额作为计税依据，或者将租金收入化整

为零，以不同的名义支付，从而缩小计税依据，偷逃房产税。

例如，某市A工厂于1996年1月，将三厂房计1500平方米，出租给B公司，租赁合同约定年

租金为5元/ 平方米，计7500元／年。1997年4月，税务部门在对A工厂进行房产税稽查时发现，

该厂房出租价格明显偏低（同类厂房出租价格约20元／平方米），经过进一步的稽查，查明B公司

每年合同外向A工厂提供职工福利2万元作为对租金偏低的补偿，从而偷逃房产税3600元。

3．适用税率是否正确。主要应注意纳税人是否混淆了从价计征和从租计征房产的适用税率，

从而错算、错纳房产税。纳税人也可能故意就低适用税率，以图少缴纳房产税。

总的来说，对计税依据和适用税率的稽查，应注意区别不同的应税房产进行审查核实。对从价

计征的应税房产，应审查“固定资产”明细账，核实应税房产的原价，然后再按规定的扣除比例计

算后，与纳税申报的计税依据核对。对从租计征的应税房产，应审查“其他业务收入” 等账户，

核对有关房租收入的原始凭证和房产租赁合同，核实计税依据，再与纳税申报数核对。在核实计税

依据的基础上，可按适用税率验算应纳房产税的税额，并与“管理费用”账户中实际缴纳的房产税

金额和纳税申报税额相核对，看适用税率是否正确，税额计算是否正确无误。

对个人应税房产的计税依据和适用税率的稽查，应在实地调查的基础上进行核实。

房产税采用从价计征。计税办法分为按房产余值计税和按租金收入计税两种。

1．对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。

所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10％至30％的损耗价值以后的余额。

其中：

(1)房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因

此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价11，应以房屋原价按规定减除一定比例后的房产

余值计征房产税；没有记载房屋原价11，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，按规

定计征房产税。

(2)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要

有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管

道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、

暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起，计算原值；电灯网、照明线从进线盒联结管起，

计算原值。考试大为你加油

为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附

属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核

算中是否单独记账与核算，都应计人房产原值，计征房产税。

(3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

(4)对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备

和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计人房产原

值，原零配件的原值也不扣除。

(5)自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房

屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产

税。

对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地

下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

(6)在确定计税余值时，房产原值的具体减除比例，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规

定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，

又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。

如果纳税人未按会计制度规定记载原值，在计征房产税时，应按规定调整房产原值；对房产原

值明显不合理的，应重新予以评估；对没有房产原值的，应由房屋所在地的税务机关参考同类房屋

的价值核定。在原值确定后，再根据当地所适用的扣除比例，计算确定房产余值。对于扣除比例，

一定要按由省、自治区、直辖市人民政府确定的比例执行。

2．对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。

房屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。

对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房屋的租金水平，确定租金标准，

依率计征。

如果纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相

比明显不合理的，税务部门可以按照《税收征管法》的有关规定，采取科学合理的方法核定其应纳

税款。具体办法由各省级地方税务机关结合当地实际情况制定。

3．投资联营及融资租赁房产的计税依据。

(1)对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与

投资利润分红，共担风险的，按房产的计税余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固

定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据《房产税暂行条例》的有关

规定，由出租方按租金收入计算缴纳房产税。

(2)对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般

房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权一般都

转移到承租方，实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产

余值计算征收。至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

4．居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据。

对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳

房产税。其中自营的，依照房产原值减出10％至30％后的余值计征，没有房产原值或不能将共有

住房划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金计征。