政策试点

完善中国基础设施公募REITs试点税收

政策探讨

摘要：2020年4月,证监会、发改委联合下发了《关于推进基础设施领域不

动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发[2020]40号）,随即

证监会于2020年8月发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》。

此举标志我国基础设施领域的公募基金制度正式试行,为进一步创新投融资机制,

有效盘活存量资产,促进基础设施高质量发展创造了重要的机遇。基础设施公募

REITs是REITs基金中的一个重要分支,也是此次试点的主要内容。2022年1月,

国家税务总局发布了《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税

收政策的公告》（财政部、税务总局公告2022年第3号,简称“3号公告”）,明

确了基础设施REITs设立前重组环节和设立环节的企业所得税处理,减轻了纳税

人的税收负担。本文主要分析完善中国基础设施公募REITs试点税收政策探讨。

关键词：公募REITs；税收问题；对策

引言

REITs作为发源于美国的一种新型金融产品，具有投资门槛低、流通性好、

安全性高等特点。从越秀REITs到中信启航REITs再到中金普洛斯REITs，实践

经验的丰富推动了我国基础设施公募REITs的试点，与此同时，REITs的收问题

并未得到回应，REITs所得税的重复征税问题依旧存在。在现行公募REITs的试

点框架中，除了财政部和税务总局于2022年1月联合发布了《财政部、税务总

局关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》（以下

简称《税收试点》）之外，并未出台其他专门针对REITs所得税的税收法律法规

或规范性文件，实践中多将REITs视为普通应税事项。因此，有必要对我国公募

REITs的所得税征税情况予以梳理，并进一步探寻所得税重复征税问题的表现形

式。

1、中国公募REITs的发展现状

2021年6月，我国首批公募REITs开始上市交易，共9只，发行总规模为

314亿元。这些产品底层资产资质较好，均处于京津冀、长三角等经济发达地区

且属于国家优先支持项目。上市至今，收益表现出色，涨幅平均值为10.5%，仅

平安广州广河REITs较发行价有所下跌，首批产品的涨势具有示范效应。按月份

来看，首月价格波动较大，之后逐月上涨。但是，我们发现不同产品之间的收益

率相差较大且不断扩大。此外，公募REITs的价格波动还受到宏观环境的影响，

考虑到7月中旬央行全面降准、8月下旬以来创业板大幅调整下跌时，REITs的

交易与投资热度有所回暖，可见在流动性充裕或高风险资产下跌有避险需求时，

各类资金对REITs的关注度大幅提升，从而推升二级市场价格上涨。值得注意的

是，红利的很大一部分也是公共设施投资回报的主要来源。例如，以CIC不动产

投资信托基金为例。截至2021年11月12日，截至9月30日，截至11月16日，

作为股权议定书入账的累计份额为8241.4万美元，共计7830万美元，占95%。

证券交易、私人基金、信托基金和保险基金在参与投标的组织和销售数据中都有

代表。最近，第二批四辆公共汽车还出售了两款校园产品和两款高速产品。由于

长期投资回报率高，股息和流动性短缺的稳定性，公共招聘有助于提供多种资源，

因为投资者可以投资于低门槛的基础设施领域。对公开招聘的竞争急剧增加，收

购呈指数级增长。但是，公开提高立管局并不有利可图。除了价格下跌造成的损

害之外，基础资产的利润也影响股息。2021年10月第三季度首次公开招聘显示，

在中国长安的“REITs”项目第三季度损失的5.708亿美元只能达到228，000美

元。

2、基础设施REITs架构搭建的全环节税收分析

2.1底层资产注入项目公司

原始权益人将底层资产注入项目公司主要涉及企业所得税、增值税与印花税；

符合条件的暂不征收土地增值税。受被收购资产比例、股权持有时间等因素影响，

难以适用《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通

知》（财税〔2009〕59号，以下简称59号文）第五条规定的特殊性税务处理条

件。3号公文指明原业主将基础设施资产转让给项目公司，以申请项目公司的相

应份额，并将对项目公司采购的基础设施资产的计税应用于基础设施资产的原纳

税基准；给予原业主的基础设施资产的原纳税基准确定；原始所有者和项目公司

都不承认收入，也不征收公司所得税。第3号公文直接在本节披露公司所得税特

别税，大力支持REITs基础设施类解决非货币投资链原持有人的税收障碍。在增

值税方面，将不动产、无形资产对外投资，取得被投资方股权的行为，依据《关

于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称36

号文）规定，应缴纳增值税。而36号文同时规定，如以不动产增资入股时，一

并转让与该资产相关的债权、负债和劳动力，不动产投资不征收增值税。因此，

本环节原始权益人可在符合规定条件的前提下，适用36号文规定的不征收增值

税的政策。

2.2资管计划收购SPV公司股权并向其发放贷款

原始权益人向资管计划转让SPV公司股权，须确认财产转让所得计算缴纳企

业所得税，因为本环节股权转让基本无增值，基本不产生企业所得税负担。本环

节不属于增值税征税范围、契税征税范围；须依据《印花税暂行条例》及《国家

税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155

号，以下简称155号文）规定，缴纳“产权转移书据”印花税。资管计划收购

SPV股权，须同样依据上述政策缴纳“产权转移书据”印花税；资管计划向SPV

发放贷款，须按“借款合同”缴纳印花税，但是如果资管计划管理人为非金融机

构，则双方均不涉及借款合同印花税。

2.3项目公司反向合并SPV公司项目公司反向合并

SPV公司，涉及的货物、不动产和土地使用权转让，符合36号文规定条件的，

不属于增值税征税范围；符合条件的不动产转让暂不征收土地增值税并免征契税；

原已贴花的资金账簿依据《财政部国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税

政策的通知》（财税〔2003〕183号）规定，无须缴纳印花税。

3、基础设施公募REITs企业所得税处理

3.1设立前重组环节

基础架构社区REITs的创建方式与它们自己的REITs类型相同。为了确保底

层资产符合“资产隔离”、“风险隔离”和“现金流稳定”标准，通常需要对资

产进行分割，以考虑到在基础设施建设之前原权益持有人拥有的资产数量和规模。

原始所有者通过重组标记的设备并将它们转发给新成立的SPV公司，根据情况向

前或向后拆分标记的设备。如果基础资源简单，则SPV可由原始项目制造商直接

使用。如第#号宣言所述。3号公文注意到，在设立基础设施管理委员会之前，原

业主将基础设施资产转让给项目公司，以便申请项目公司的相应份额，并采用特

殊的税务程序。原始所有者和项目公司都不承认收入，也不征收公司所得税。首

创股份将深圳首创持有特许经营权的深圳项目与合肥首创持有特许经营权的合肥

项目作为底层资产,具备“资产隔离、风险隔离、现金流稳定”的条件,直接作为

项目公司SPV使用。同时基础设施项目的特许经营权作为底层资产,适用对象具

有专属性的特点,剥离难度较大,一般直接将原项目公司作为SPV使用。案例中首

创股份直接将原项目公司直接作为SPV使用,在3号公告出台之前,非常具有前瞻

性,避免了向项目公司划转基础设施资产取得项目公司股权所带来的税收负担,有

效规避了在设立基础设施公募REITs前所带来的税收风险。

3.2运营和分配环节

基础设施公募REITs运营和分配环节涉及的税收,3号公告并没有出台更加细

致的要求,仅仅要求按照现行的法律法规要求执行。案例当中,运营环节主要是项

目公司将底层资产用于经营取得收入,需要按照税法规定缴纳企业所得税。在分

配过程中，项目公司的现金流通过向股东、招聘基金和公共基金投资者分配股息

分配，分配给私营固定资产支持计划。由于资产支助和公共回收方案不是公司所

得税的纳税人，项目公司在将利润分配给资产支助方案并向公司支付股息时，不

必征收公司所得税。房地产投资信托基金向投资者提供红利。如果投资者是企业

投资者，奖金可以受益于促进证券投资基金发展的特别安排。投资者从证券发行

中获得的收入目前不对公司征收所得税。应当指出的是，虽然投资者通过拥有公

有制财产支助方案拥有项目公司的全部所有权，但他们拥有公有制基础设施类

REITs，但他们不是直接投资，不得从《公有制所得税法》第26条所列合格居民

那里获得股票投资、股息等的豁免。

3.3明确交易参与主体，统筹税收优惠政策

资产证券化过程中，同一投资交易行为，因为参与主体不同而税收待遇不同

会引发不公平的征税问题。持有收益的相关税款应当由经营机构代为缴纳，同时，

公开市场交易过程中所获收入应当免除缴纳个人所得税的义务。根据我国现有规

定，一个企业收到另一企业的股息红利时，可以免缴该部分收入的企业所得税，

然而公募REITs并非直接持股架构，如果投资人是企业纳税人，就可能需要针对

该部分投资收益再次缴纳企业所得税，从而导致重复纳税的问题。因此，国家应

当统一税收政策，避免因税收而影响不同市场参与主体的投资选择。

3.4明确原始权益人适用范围

新政优惠主体主要指向是原始权益人,但由于实际经济活动中会存在多个与

原始权益人相关纳税主体,建议新政中原始权益人不与54号文硬性关联,以确保

新政优惠覆盖面。对于非原始权益人参与战略配售,建议参与部分不予以递延缴

纳增值部分应纳税款。因为递延纳税核心主要是解决原始权益人纳税能力问题,

如果由同一控制人其他主体参与战略配售,其已经取得项目公司股权转让所得,已

经具备纳税能力,应该即时缴纳前期递延税款。

3.5确认我国公募REITs的应税主体地位

通常而言，商事法律上的主体性和税收法规上的主体性是一致的，例如对公

司一般要征收企业所得税，在不具备商事主体地位的情况下就无需纳税。①但是

因为商事法律属于私法的范畴，而税法含有公法的价值取向，二者之间在价值追

求上并不完全一致，这就有可能导致两者主体上的错位。通常而言，商事法律更

加注重平等主体之间意思表示的真实和自由，而税法更加注重主体的税负承担能

力的大小。②所以，公募REITs本身不宜被视为商事主体，并不当然等同于否认

了公募REITs的税收主体资格③因为税法主体的衡量标准不同于私法，“经济性”

与“独立性”是充当纳税主体的必要条件。④换言之，即使特定事物的商主体资

格无法被认定，也同样能通过税法的逻辑认定其税法主体资格。欲将某一特定对

象认定为税法上的主体，一方面，要具备经济上的可税性，另一方面，也要具备

法律上的可税性。⑤就我国公募REITs本身而言，既具有经济上的可税性，也具

有法律上的可税性。

结语

2020年4月，中国证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域

不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，随后证监会起草了《公

开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征球意见稿），REITs的公募基

金制度正式施行，市场热情逐渐高涨。目前，我国REITs发展处于起步阶段，大

量研究表明税收环境对其发展至关重要。早在2015年，国家税务总局开始对

REITs的税务减免政策展开了研究和讨论，但完整的税收政策体系仍未建立。因

此，本文通过对公募REITs的产品结构和具体涉税环节进行分析，对现有税收问

题展开思考，尝试提出解决对策。

参考文献：

[1]许亥隆.中国公募REITs涉税问题及解决对策[J].税务研究，2021（8）：

129-134.

[2]于贝妮.我国公募REITs发展模式及治理机制研究[D].大连：大连理工大

学，2020.