前期介入

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工程部前期介入岗位职责

（一）、工程前期介入

1.积极配合和协调开发公司和相关单位的前期管理工作。

2．根据业主和用户一般需求的深入了解与把握，对所在物业设计中容易忽略的

细节问题提出合理建议。

3．按施工进度察看施工现场，参与工程施工质量监理。

4．参与工程验收，进行设备器材检查、外观性能检查、功能测试、整洁情况检查，

并按整改计划督促整改。

5.收集整理前期物业相关文件资料，并备案存档，同时熟悉各个部分环节，为日后管

理作好充分的准备；

6．详细读图，并按国家规定的技术标准，结合物业管理实际需求，对工程设计与

相关单位一起认真进行技术交底和图纸会审，提出合理化建议。

7.按国家现行有关法律规定、技术标准对工程施工进行检查。

8.落实前期提出的相关建议，并督促实施。

（二）、物业维护维修

1.服从安排，能正确处理系统维护和日常零修工作。

2.熟悉前期所涉及的竣工图，对系统工艺流程、系统设备及系统工作原理等做到

思路清晰、心中有数。

3.保证所维护的设施、设备处于良好工作状况，发现问题，立即处理，不能及时

处理的应马上向上级主管汇报并同时提交解决问题所需的材料、备件及措施。

4.每天对照《工程设施设备巡视记录》仔细巡视相关设施设备，合理安排人员及

时间根据相关操作规程进行维护工作，检查结果及检查记录表格由维护负责人签字确

认。

5.对所维护的设备、设施应做到环境清洁，标识准确、清楚、醒目，保证其正常

使用功能。

6.对本专业设施、设备寿命期内档案的及时完善，完好。

7.负责对前期样板间及销售中心的装修进行检查，及时纠正装修违章现象，

发出装修违章整改通知书，督促违章整改处理，疏而不漏，作好相应记录表格。

8.熟悉各项关于设施、设备系统维护的各种规程、规定，并有深刻理解。

9.每天不定期对样板间及销售中心进行巡查，发现问题立即处理，不能处理的及

时报相关部门协调解决。

10.定期巡查所维护的前期物业区域，作下记录，发现问题，立即处理。

11.对前期物业存在的安全及运行隐患必须马上向相关部门负责人项目工程管理

人员汇报。

12.对维护中所需的备品、备件，及时提出采购申请。

13.部门负责人指派的其它工作。

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成接管验收后，整体物业连同设备就应移交物业管理企业。（1）、接管验

收的作用物业的接管验收，是物业管理公司在接管物业不可缺少的重要环

节，物业的接管验收，不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道

路、场地和环境绿化等，应特别注重对综合功能的验收。接管验收的作用主要体

现在：①．明确交接双方责、权、利关系。在市场经济条件下，交接双方

是两个独立的经济体，通过管验收，签署一系列文件，实现权利和义务的同时转

移，从而在法律上界定清楚双方各自的义务和权利。②．确保物业具备正

常的使用功能，充分维护业主的利益：通过物业管理公司的接管验收，能进一步

促进开发企业或施工企业按标准设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。

③．为日后管理创造条件：通过接管验收，一方面使工程质量达到了要求，减少

了管理过程中的维修、养护工作量；另一方面，根据接管物业的有关文件资料，

可以清楚摸清物业的性能和特点，预期管理中可能遇到的问题，计划安排好各管

理事项，发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。④．提高物业的综合

效益，接管验收可以提高物业的综合效益。例如居住区的接管验收，不是简单的

房屋验收，而是居住区各组成部分的验收。通过综合验收，使小区的建设注重综

合效益并使其得到不断的提高。⑤．促进了建设项目及时投产，发挥投资

效果，总结建设经验。接管验收工作既是建设项目进行投产、发挥效益的前提，

也是其正常运营的保证。同时，接管验收实际上是一项清理总结的过程，既会发

现建设过程中的问题，有利于及时纠正，也会获得一些好的经验，为以后的建设

提供借鉴。（2）、接管验收的原则接管验收是一个比较复杂的过程，

不仅涉及到建筑工程技术，而且牵涉到许多法规，常常会出现一些实际结果与理

论要求不一致之处。为了处理好接管验收中的问题，把握好分寸，需要掌握如下

基本原则：①．原则性与灵活性相结合。所谓原则性，就是实事求是，铁

面无私。物业管理公司应把在验收中查出的各种问题作非常详细的记录，该返工

的就要责成承建单位返工，属无法返工的问题就应索赔。返工没有达到要求，不

予签字，直至达到要求。所谓灵活性，就是在不违背原则的前提下，具体问题具

体分析。②．细致入微与整体把握相结合。工程质量总是对物业产生不良

影响的时间是相当久远的，给管理带来的障碍是巨大的，所以，物业管理公司在

进行工程验收时必须细致入微，任何一点忽视都会给自己日后的管理带来无限的

困难，也将严重损害业主的利益。对住宅小区，因为与千家万户的日常生活紧密

相关，所以，一个舒适、优美、安静的环境是小区建设和管理的重要目标。写字

楼则要重视能体现使用者的地位和身份，因此装饰、地段和一流的设施系统应是

接管验收的重点。（4）、接管验收的内容①．接管验收的准备工作

新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，

对所接管的物业进行综合的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的

质量要求。②．资料的接管验收开发商委托物业管理时需要向物业

管理公司移交相关资料。相关资料包括物业产权资料、综合竣工验收资料、施工

设计资料、机电设备资料、业主资料等。详细内容见文章后面的资料收集整理的

内容。③．硬件设施、设备的接管验收a).楼宇主体硬件设施接管验

收的主要内容有：主体结构、楼地面、内墙面、门窗、楼梯、水电设施和其它方

面等是否符合标准。物业管理公司对主体结构的验收主要是检查屋面是否积水、

渗漏；楼面有无空鼓，是否露筋；内墙面面层有无剥落、裂缝，有无污渍；门窗

是否开启自如，有无晃动和裂缝，位置是否准确，有无翘曲变形；电器插座、开

关安装是否牢固；验收时如发现问题，记录在案，并要求开发商整改，直至合格。

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b).公共配套设施接管验收的主要内容包括：天台、避雷设施、路灯、绿化、道

路、消防设施、垃圾中转站、安保设施、停车场、信报箱等的验收。c).

机电设备的接管验收应检查电梯、变配电设备、中央空调、发电机、消防监控、

保安监控等设备的型号、数量与移交清单是否相符，配件是否齐全，工作状态是

否良好运转等。④．接管验收遗留问题的处理a).遗留问题的登记

确认，交开发商相关人员签字确认。b).对资料遗留问题，接管验收小组

应当积极同开发商联系补齐，必要时公司领导应当协助进行。c).对物业

硬件设备、设施遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求开发商在两周内解决；

重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决。必要时公司领导应当协

助进行。d).对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理

公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备忘。⑤.《接管

验收登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。（5）接管验收应注意

的问题物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要

环节，管理公司要高度重视，严格把关，物别要注意以下事项：①．接管

的物业虽然经过竣工验收为合格工程，但并不意味着接管验收就没有问题竣工

验收是从大方面把握质量关，许多无关宏旨的小问题不在竣工验收质量的范围

内。②．现实的接管验收少有整个物业同时移交③．接管验收一定

要定明接管日期，以便划清责任界线2．验收资料的收集整理（1）、

资料收集整理的程序物业接管验收需移交资料的数量是非常之庞大，如果没有

遵循一定的程序，会使资料收集整理的工作变的茫然无头绪。为了有效地做好资

料的收集整理工作，物业管理公司一般按以下程序进行：①．制订收集整

理计划。资料收集整理最关键的一步就是制订一个好的计划。②．深入现

场，实地收集。物业接管验收小组在与开发商移交资料前，要下到物业现场，按

计划收集统计需收集资料的数量、型号等情况，并记录在案。③．资料的

移交。接管验收小组在与开发商进行资料移交时，应把开发商移交的资料与自己

实地收集到的资料进行对照，必需是相符才可以签字接管。如果不相符，出现资

料不全、不准确或不真实等问题，应责返开发商，并要求开发商补全。④．资

料的整理。资料移交接管完以后，应对资料进行整理。整理时应先搭建一个目录

框架，然后根据目录内容将资料分类整理，归纳到各个目录下，并进行装订。

⑤．资料的存档。移交收集到的资料整后，应将资料复印两份，一份送往公司行

政部存档，另一份留存该小区管理处存档，以便于今后的小区管理。（2）、

资料收集整理的内容在接管验收时，开发商应向物业管理公司移交以下相关的

资料：①．物业产权资料：包括项目开发批准报告；规划许可证；投资许

可证；土地使用合同；建筑施工许可证；用地红线图等。②．综合竣工验

收资料：主要包括竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、

设备、竣工图及地下管线综合布置竣工图）；建设工程竣工验收证书；建设消防

验收合格证；公共配套设施综合验收合格书；电梯准用证等。③．施工设

计资料：隐蔽工程验收记录；沉降观测记录；其他可能会影响管理的原始记录等。

④．机电设备资料：机电设备出厂合格证；使用说明书；设备保修卡、保修协议。

⑤．业主资料：已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等。总结

物业管理是个系统工程，在国外已经运作一个多世纪，有很多成功的经验，而我

国房地产改革与发展才一二十个年头。虽然经历了多年的反复实践、探索，借鉴

了国外和香港的经验，开创了一条适合中国国情的物业管理之路。物业管

理的培养、完善和推广，既依赖于不断的实践总结，同时更需要理论上的指导。

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前期介入作为物业管理的首要环节，我们更应总结过去的经验，向国外学习先

进的管理方法和理念，更应对理论进行探索和研究，应该大力培养广大从业人员

的工程部前期介入岗位职责（一）、工程

前期介入1.积极配合和协调开发公司和相关单位的前期管理工作。2．根据

业主和用户一般需求的深入了解与把握，对所在物业设计中容易忽略的细节问题

提出合理建议。3．按施工进度察看施工现场，参与工程施工质量监理。

4．参与工程验收，进行设备器材检查、外观性能检查、功能测试、整洁情况检

查，并按整改计划督促整改。5.收集整理前期物业相关文件资料，并备案

存档，同时熟悉各个部分环节，为日后管理作好充分的准备；6．详细读

图，并按国家规定的技术标准，结合物业管理实际需求，对工程设计与相关单位

一起认真进行技术交底和图纸会审，提出合理化建议。7.按国家现行有关

法律规定、技术标准对工程施工进行检查。8.落实前期提出的相关建议，并督

促实施。

前期介入及整改领班的岗位职责

一、职位概述1、负责前期施工跟进，提出合理建议。2、负责新建房屋及设

备设施的验收、移交。3、负责交房期间的交房组织协调工作。4、负责质保

期内的房屋整改问题的跟进，并提出合理的整改方案。二、业务了解范围及专

业技能1、熟悉工程跟进及整改流程。2、熟悉房屋验收及交房程序。3、熟

悉部分工程施工工艺及工程规范。三、工作内容及职责范围1、对前期工程

施工进行跟进，并做好记录，定期汇总后上报。2、积极、主动地协助前期介

入收集项目的施工图、竣工图及其设施设备的相关资料，为建立该项目的设备台

帐做好基础工作。3、对施工中隐蔽工程进行跟进，与图纸不符的地方应及时

记录下来，并及时通知地产相关负责人。4、及时发现前期施工的工艺缺陷，

做好记录，并提出合理建议及跟进施工单位的整改。5、及时发现工程设计上

的缺陷，提出合理建议并跟进设计单位进行及时的调整。6、负责对新组团房屋

及室内设施设备进行验收，对业主提出的整改内容进行整改跟进。7、对新组

团的设施设备进行巡查维护并在三个月后顺利移交给物业维修中心、技术中心。

8、对新组团精装房精装施工跟进，提出功能性、实用性、可维性的合理建议。9、

严格按公司相关制度进行交房及交房期间的管理。10、严格按公司相关制度跟

进工程遗留问题。OURREF:Q/LSWY/-GWB-06-20100607DIRECTTEL:（8628）

85761213DIRECTFAX:（8628）85761213EMAIL:CDLSWY@成都

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麓山物业管理有限公司中国、成都、双流、麓山大道二段6号邮政编码:

610213电话（86028）85761213传真（86028）85761213

11、整改完成后，及时组织员工对整改问题进行检查，并签字确认完成情况（工

程款必须在前期介入和整改领班分别签字确认后进行支付）。12、在能力范围

内对整改问题提出可行性的整改方案及建议。