资产评估方法

资产评估的三⼤⽅法及完整版评估公式

第⼀章：资产评估的基本⽅法

⼀．成本法

思路:

1现时条件下重新购置或建造全新状态的被评估资产所需全部成本

2扣除实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的差额

过程:

1收集重置成本和历史成本资料

2确定重置成本

3确定使⽤年限(包括实际已使⽤年限、尚可使⽤年限和总年限)

4估算耗损和贬值,包括实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值

5确定成新率

6计算被评估资产的价值

1被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

被评估资产评估值=重置成本×成新率

2成本法中各项指标的确定

重置核算法：

(1)按⼈⼯成本⽐例法间接成本=⼈⼯成本总额×成本分配率

(2)直接成本百分⽐法间接成本=直接成本×间接成本占直接成本百分率

物价指数法：

重置成本=资产的账⾯价值×价格指数

重置成本=资产的账⾯价值×（1+价格变动指数）

定基价格指数法

资产重置成本=资产历史成本×次产评估物价指数/资产构建时物价指数

环⽐价格指数法资产重置成本=资产历史成本×XX=(1+a1)(1+a2)……(1+ai)×100%

功能价值类⽐法:

(1)⽣产能⼒⽐例法:被评估资产重置成本=(被评估资产年产量/参照物年产量)×参照物重置成本

(1)⽣产能⼒⽐例法:被评估资产重置成本=(被评估资产年产量/参照物年产量)×参照物重置成本

(2)规模经济效益指数法:

被评估资产的重置成本/参照物资产的重置成本=(被评估资产的产量/参照物资产的产量)^x

被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本×(被评估资产的产量/参照物资产的产量)^x

统计分析法

K=R’/R

K为重置成本与历史成本的调整系数R’重置成本R历史成本被评估资产重置成本=∑某类资产账⾯历史成本×K

三.实体性贬值估算:

1观察法:资产实体性价值=重置成本×(1-成新率)=重置成本×贬值率

2使⽤年限法:资产实体性贬值=(重置成本-预计残值/总使⽤年限)×实际已使⽤年限

总使⽤年限=实际已使⽤年限+尚可使⽤年限

实际已使⽤年限=名义已使⽤年限×资产利⽤率

资产利⽤率=截⾄评估⽇资产累计实际利⽤时间/截⾄评估⽇资产累计法定利⽤时间

3修复费⽤法

注意实体性损耗可修复部分与不可修复部分

四.功能性贬值及其计算

1超额运营成本形成功能性贬值(与同类型但性能更好的新资产年运营成本⽐较)

2超额投资成本形成功能性贬值

被评估资产功能性贬值额=∑(被评估资产年净超额运营成本)×折现系数

功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本

五.经济性贬值及估算(达不到原设计获利能⼒)

1间接计算法

经济性贬值率=(1-(⽣产能⼒A/⽣产能⼒B)^x)×100%

经济性贬值=重置成本×经济性贬值率

2直接计算法

经济性贬值=资产年收益损失额×(1-所得税税率)×(P/A,i,n)(P/A,i,n)年⾦现值系数

六.成新率及其估算

1观察法

2使⽤年限法成新率=预计尚可使⽤年限/(实际已使⽤年限+预计尚可使⽤年限)

3修复费⽤法成新率=(1-修复费⽤/重置成本)×100%

第⼆章：市场法

思路:

1选择市场上相同或近似的资产作为参照物

2确定各种价值影响因素

3进⾏因素差异调整

4得到修正后的资产评估价值

过程:

1明确评估对象

2收集有关市场基本信息资料、寻找参照物

3将被评估资产与参照物⽐较

4分析调整差异,确定评估结果

⼀.直接⽐较法

评估对象价值=参照物成交价格×(评估对象A特征/参照物A特征)

1成新率价格法

资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象成新率/参照物成新率)

2功能价值类⽐法

资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象⽣产能⼒/参照物⽣产能⼒)

资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象⽣产能⼒/参照物⽣产能⼒)^x

3市价折扣法

资产评估价值=参照物成交价格×(1-价格折扣率)

4物价指数法

资产评估价值=参照物资产交易价格×(1+价格变动指数)

资产评估价值=参照物资产交易价格×(评估基准⽇资产评估时定基物价指数+参照物交易期⽇资产定基物价指数)

资产评估价值=参照物资产交易价格×参照物交易⽇期⾄评估基准⽇各期环⽐价格指数乘积

5价值⽐率法

（1）成本市价法

资产评估价值=评估对象现⾏合理成本×(参照物成交价格/参照物现⾏合理成本)

（2）市盈率乘数法

资产评估价值=评估对象收益额×参照物市盈率

⼆．类⽐调整法

被评估资产评估值=参照物价格+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值

被评估资产评估值=参照物价格×功能差异系数×时间差异系数×……×交易情况差异

系数×个别因素修正系数

三．收益法

思路:

1估算被评估资产未来预期收益

2折现成现值来确定被评估资产价值

过程:

1收集企业经营财务状况资料

2对⽐分析有关指标及其变化,并确定折现率

3将预期收益折现或本⾦化处理,确定评估价值

4分析、确定评估结果

1资产未来收益期有限的情况评估值=∑Rt/(1+i)^t

2资产未来收益⽆限期的情况

1P=A/i收益永续各因素不变收益每期相当

2P=A×(1-1/(1+i)^n)/i资本化率＞0A·(P/A,i,n)

1收益每期不变

2资本化率固定且⼤于03收益年限有限

前n年收益不等额,后n+1开始收益相同

P=∑Rt/(1+r)^t+A·(1-1/(1+r)^n-t)/r·(1+r)^n

=∑Rt/(1+r)^t+A·(P/A,i,n-t)·(P/F,i,t)

=∑Rt/(1+r)^t+A·(P/A,i,n-t)·(P/F,i,t)

第三章机器评估

⼆.成本法在机器设备评估中的应⽤

机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

1机器设备重置成本及评估

对于能够取得现⾏购置价格或建造成本的机器设备

①外购单台不需要安装的国内机器设备的重置成本

重置成本=全新机器设备评估基准⽇的公开市场成交价格+运杂费

或重置成本=全新机器设备评估基准⽇的公开市场成交价格×(1+运杂费率)

②外购单台需安装的国内机器设备的重置成本

重置成本=全新机器设备评估基准⽇的公开市场成交价格+运杂费+安装调试费

或

重置成本=全新机器设备评估基准⽇的公开市场成交价格×(1+运杂费率)×(1+安装调试费率)

③外购成套需安装机器设备的重置成本

重置成本=单台未安装进⼝机器设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+⼯器具重置成本+安装调试费+⼯

程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息

对于⽆法取得机器设备现⾏购置价格或建造成本的设备可采⽤功能价值类⽐法估测

①功能与成本间的内在联系呈线性等⽐关系

重置成本=参照物机器设备重置成本×(被评估机器设备功能/参照物机器设备功能)

②功能与成本间的内在联系呈指数关系

重置成本=参照物机器设备重置成本×(被评估机器设备功能/参照物机器设备功能)^xX为功能价值指数(规模经济效益指

数)

对于⽆法取得机器现⾏购置价格或建造成本,也⽆法取得同类设备重置成本,可采⽤价格指数法评估

重置成本=机器设备原始成本×(评估时该类设备的价格指数/购建时该类设备的价格指数)

进⼝机器设备重置成本的估测

对于可查询到进⼝机器设备现⾏离岸价格(FOB价格)或到岸价格(CIF):

进⼝机器设备重置成本=(FOB+途中保险费+境外运杂费)×现⾏外汇汇率+进⼝关税+增值税+银⾏及其他⼿续费+国内⼿续

费+安装调试费

或进⼝机器设备重置成本=CIF×现⾏外汇汇率+进⼝关税+增值税+银⾏及其他⼿续费+国内⼿续费+安装调试费

其中进⼝关税=CIF×进⼝税率

消费税=(CIF+进⼝关税)÷(1-消费税税率)×消费税税率进⼝增值税=(CIF+进⼝关税+消费税)×增值税税率

对于⽆法查询进⼝机器设备现⾏FOB或者CIF获取国外替代产品现⾏购置价格或重建成本

对于可以获得进⼝机器设备⽣产国同类资产价格变动指数采⽤指数调整法估测被评估对象

⼆.机器设备实体性贬值的估算

1观察法

2使⽤年限法

实体性贬值率=实际已使⽤年限÷总使⽤年限×100%

实体性贬值率=实际已使⽤年限÷(实际已使⽤年限+尚可使⽤年限)×100%总使⽤年限(使⽤寿命(分为物理寿命技术寿命

经济寿命))实际已使⽤年限=名义已使⽤年限×设备利⽤率

设备利⽤率=截⾄评估基准⽇累计实际利⽤时间÷截⾄评估基准⽇累计法定利⽤时间×100%

如果机器设备经过多次⼤修理、技术改造或追加投资,就会延长其尚可使⽤年限或缩短其实际已使⽤年限采⽤加权投资

年限计算:加权投资年限=∑加权重置成本÷∑重置成本

加权重置成本=重置成本×投资后的设备已使⽤年限

实体性贬值率=加权投资年限÷(加权投资年限+尚可使⽤年限)3修复费⽤法(实体性损耗可分为可修复部分和不可修复部

分)

贬值率=(实体性损耗+的实体性损耗)÷重置成本

三.机器设备功能性贬值的估算

1超额投资成本形成的功能性贬值

超额投资成本=复原重置成本－更新重置成本

2超额运营成本形成的功能性贬值

(1)计算超额运营成本

(2)扣除所得税,得到净超额运营成本

(3)估测剩余使⽤年限选择合适的折现率并贴现

四.机器设备经济性贬值的估算

1⽣产能⼒降低引起的经济性贬值

经济性贬值=[1-(设备预计可被利⽤的⽣产能⼒÷设备原设计⽣产能⼒)^x]×100%经济性贬值=(重置成本-实体性贬值-功能

性贬值)×经济性贬值率

2收益减少造成的经济性贬值

经济性贬值额=设备年收益损失额×(1-所得税税率)×(P/A,i,n)

市场法与收益法在机器设备评估中的应⽤

市场法V=V’±△i

V为评估价值V;为参照物的市场价值△i为差异调整

收益法(实际上⽤的不多)主要适⽤于成套设备、租赁设备等的评估

第四章房地产评估

成本法在房地产中的应⽤

1⼟地评估中成本法的操作步骤

⼟地价值=⼟地取得费+⼟地开放成本+利息+利润+税费+⼟地增值收益

2新建房地产评估中成本法的操作步骤

价值=费⽤+成本+费⽤+利息+税费+利润

注意:

⼟地增值收益=(⼟地取得开发管理投资)×⼟地增值费⽤+成本+费⽤+利息*收益率

利润=(⼟地取得费+⼟地开发费)×利润率

投资利息=(⼟地取得费+⼟地开发费)×贷款利率

三收益法在房地产评估中的应⽤

基本思路:

1搜集相关房地产收⼊和费⽤资料

2预测房地产客观总收益

3估算房地产客观总费⽤

4测算房地产净收益客观总收益－客观总费⽤

5估测并选择适当的折现率或资本化率

6选⽤适当的具体评估技术和⽅法估测房地产评估价值

不同类型的房地产净收益的估算

1出租型的房地产正常收益的估测

正常收益=租赁收⼊－维修费－管理费－保险费－房地产税－租赁代理费

有效⽑租⾦=⽑租⾦－空闲损失－损失租⾦

有效⽑租⾦=⽑租⾦－空闲损失－损失租⾦

2直接经营性房地产正常收益的估测

正⾏收益=销售收⼊－销售成本－销售税⾦及其附加－管理费⽤－财务费⽤－所得税－经营利润

3⾃⽤或尚未使⽤房地产正常收益的估测

折现率或资本化率的估测

1综合折现率或资本化率

2建筑物折现率或资本化率

3⼟地折现率或资本化率R=r1·L+r2·B

L+BR为综合资本化率r1为⼟地资本化率r2为建筑物资本化率求取⽅法(加权平均或简单平均求出折现率或资本化率)

五剩余法在房地产评估中的应⽤

剩余法

V=A－(B+C+D+E)

V为地价A为开发完成后房地产价值B为开发成本C为投资利息D为合理利润E为正常税率

地价=预期楼价－建筑费－专业费⽤－销售费⽤－利息－税费－利润

注意:容积率=地上总建筑⾯积÷规划⽤地⾯积

利润=房地产总价(地价+建筑费+专业费)×利润率

利息=地价×贷款利率贴现率+建筑费×贴现率+专业费×贴现率

六.基准地价修正法在房地产中的应⽤

被估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价×使⽤年限修正系数×⽇期修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数

第五章⾦融资产评估

四类估算⽅法

1假设清算法

思路:

1基于债务企业的整体资产,剔除不能偿债的⽆效资产,不必偿还的⽆效负债

2并按照企业清算过程中的偿债顺序,考虑债权的优先受偿

3于某时点分析责任关联⽅受偿程度

三种清算价格:

1强制清算价格适⽤于关停或即将进⼊诉讼的债务企业

2有序清算价格适⽤于半关停债务企业

3续⽤清算价格适⽤于持续经营债务企业

过程:

1确定有效资产,剔除⽆效资产,确定有效负债,剔除⽆效负债

2选择适当的价值类型

3确定优先扣除项⽬

4确定⼀般债权受偿⽐例

受偿⽐例=(资产－扣除项⽬)÷(负债－扣除项⽬)

5确定不良债权的⼀般债权受偿⾦额

⼀般债权受偿⾦额=(不良债权总额－优先债权受偿⾦额)×⼀般债权受偿⽐例

6分析不良债权的受偿⾦额及受偿⽐例

不良债权受偿⾦额=优先债权受偿⾦额+⼀般债权受偿⾦额

不良债权受偿⽐例=不良债权受偿⾦额/不良债权总额

7分析或有收益、或有损失等其他因素对受偿⽐例的影响

8确定不良债权从该企业可以获得的受偿⽐例

2现⾦流偿债法

思路:

1基于企业近⼏年财务和经营状况,考虑⾏业、产品、市场、企业管理等因素

2对企业未来⼀定年限内可偿还债现⾦流和经营成本进⾏分析

3考察企业未来经营及资产变现所产⽣的现⾦流清偿债务

过程:

1计算近3年的现⾦流量

2分析企业历史资料,合理预测企业未来现⾦流量

3合理确定偿债⽐例

4确定折现率

5将企业预期偿债年限内全部可⽤于偿债的现⾦流量折现,测算偿债能⼒

6对特备事项进⾏说明

注意:

2中的未来现⾦流量不是现⾦表上的现⾦净流量,是⾃由现⾦流量

⾃由现⾦流量=净现⾦流量+预测利息费⽤+折旧和摊销－资本⽀出－营运资本的增加

3中的偿债⽐例确定后可得⼀个偿债系数

偿债器内某年度企业可⽤于偿债现⾦流=该年度⾃由现⾦流×偿债系数

3交易案例⽐较法

思路:

1通过定性分析掌握债权资产的基本情况和相关信息

2确定影响其价值的各种因素

3选定与其类似的处置案例

4对各种因素进⾏量化分析,得到修正系数

5对处置价格进⾏修正,并得到综合分析的债券资产价值

第六章⽆形资产评估

1收益法在⽆形资产评估中的应⽤

P=∑K×RtP为⽆形资产的评估值Rt为被评估⽆形资产第t年的预期超额收益(1+i)^tK为⽆形资产分成率i为折现率n为收

益期限

1直接估算法

收⼊增长型⽆形资产

1⽣产产品能够以⾼出同类产品价格出售R=(P2－P1)Q(1－T)

2⽣产产品采⽤与同类产品相同价格,但销售量增⼤R=(Q2-Q1)(P-C)(1-T)

费⽤节约型⽆形资产R=(C1-C2)Q(1-T)

2分成率法(通过超额收益、利润分成率确定超额收益,将报酬与利益挂钩)

超额收益=受让⽅实现的销售收⼊×销售收⼊分成率×(1-所得税税率)

超额收益=受让⽅实现的销售利润×销售利润分成率×(1-所得税税率)

销售利润分成率=销售收⼊分成率*销售利润率

销售收⼊分成率=销售利润分成率×销售利润率

当缺乏⾏业分成率统计数据时,按边际⽐率法或约当投资分析法确定分成率指标

⽆形资产利润分成率=∑使⽤⽆形资产利润增量现值∑使⽤⽆形资产总利润现值

当很难确定使⽤⽆形资产后利润增量,⽤约当投资分析法(⽆形资产的折合约当投资和受让⽅投⼊资产的约当投资⽐例,确

定利润分成率)

⽆形资产利润分成率=⽆形资产约当投资额

受让⽅约当投资额+⽆形资产约当投资额⽆形资产约当投资额=⽆形资产重置成本×(1+适⽤成本利润率)

受让⽅约当投资额=受让⽅投⼊的总资产重置成本×(1+适⽤成本利润率)

3剩余法(总利润扣除其他所有可确指资产的利润所得超额收益)

收益=总利润－(资产×投资报酬率)－(资产×投资报酬率)－(确指资产×资报酬率)

4差额法(采⽤⽆形资产和其他类型资产综合收益在⾏业平均⽔平的⽐较,得到超额收益)超额收益=净利润－净资产总额×

⾏业平均收益率