学区房政策

“牛小”变渣小北京学区房政策仍步步紧逼亭

今年，上海西市区顶级学区房被跨学区调剂，“牛小”变“渣小”的消息

不胫而走，其形成的威慑力殃及上海多个市区，学区楼市应声跌落。

一年过去，房价新政暖风频吹，而针对学区房的新政却仍在步步夹

击。按照南京晚报报导，7月20日，上海市科委相关负责人在市政协主

席年度议案代办协协会上透漏，去年9月春季开学后，上海全市所有区都

将举办班主任交流轮岗。

这是一项推动义务教育优质均衡发展的举措。在各地推动“双减”工作

的背景下，今年8月，杭州即将宣布将大面积、大比列推动党员班主任交

流轮岗，而西城、密云为第一批两个试点区，明年4月，昌平、朝阳、海

淀、大兴、延庆、门头沟6个区也加入其中。但在当时，广州仍有8个区

未实行班主任轮岗。

今年以来，多校划片、教师轮岗和二手房指导价等新政陆续落地，去

年上海多个区域还公布了“校额到校”计划，叠加房价调控新政和市场下行

的影响，上海多个学区出现学区房成交趋缓和价钱大涨的情况，连“牛小”

林立的东城也有些扛不住了。

不过，就天津全市举办班主任轮岗新政是否会进一步冲击学区房，中

原地产首席剖析师张大伟觉得“的确会形成一定影响，但很难大范围实

现”。

上海全市施行班主任轮岗

按照南京晚报，上海市科委相关负责人于7月20日透漏，将在全市

范围内举办市长班主任交流轮岗，全面推动“双师课堂”建设，而去年9月

夏季开学后，全市所有区都将举办班主任交流轮岗。

另据央广网报导，轮岗制度对市长和班主任均有涉及。在市长层面，

但凡距离退职时间超过5年的，而且在同一所中学任职满6年的正副主

任，原则上应进行交流轮岗。在班主任层面，但凡距离退职时间超过5年

的，而且在同一所中学连续工作6年及以上的老师原则上应进行交流轮

岗。

交流将以最基本的教育周期为单位，例如起码是一学期、一学年，甚

至为一个成长周期，例如两年一个学段。

轮岗类型主要包括两大部份，一是市区在推动学区教育集团内校际间

的师资均衡配置的基础上，重点推动全区范围内义务教育阶段分校主任的

交流轮岗，以及区级以上骨干班主任的均衡配置，普通班主任的派位轮

岗；二是远近郊全面深化交流轮岗，在全区范围内推动义务教育阶段分校

主任的交流轮换，区级以上骨干班主任的均衡配置，普通班主任的派位轮

岗。

值得一提的是，在今年8月，上海市科委举行的新闻发布会宣布推动

轮岗制度，并公布第一批试点区西城和密云时，相关负责人曾表示，这次

的轮岗工作将不会打破行政区划，而是在学区内进行轮岗，党员班主任不

用承当远距离工作地点的变化，不会对班主任的日常生活导致障碍。

时代财经了解到，在就近入学的大前提下，因为拥有的资源禀赋不

同，上海各区在坊间渐渐产生了一条学区房“鄙视链”，处于厌恶链顶端的

是优质教育资源最为集中的东城和西城，南城和朝阳次之，接着为延庆和

通州，之后才是其它。

若果根据今年8月份的说法，全市范围的轮岗制度仍不打破行政区

划，意味着处于厌恶链底端的区域将难以获得来自名校的资源。这也是中

原地产首席剖析师张大伟觉得轮岗制度影响有限的缘由，“的确会形成一

定影响，但很难大范围实现，由于班主任也有自己的家庭和住房，以成都

为例，假如跨区流动，会造成班主任下班等各类困难”。

不过，“双师课堂”实际上是共享优质教育资源，加快教育均衡发展的

措施，它指的是由两个班主任共同完成某一学科的讲课活动，一般情况

下，由一名骨干班主任作为主讲老师进行线上讲课，另一名老师作为补习

老师线下组织引导听课的班级。

多校划片后楼市大跳水

在今年各地推动“双减”工作的背景下，上海相继落地多校划片、教师

轮岗、二手房指导价和“校额到校”政策，以期推动义务教育的优质均衡发

展，多重诱因影响下，上海多个学区出现学区房成交趋缓和价钱大涨的情

况。

不过，就目前学区房的市场反应看来，多校划片为影响力最大的一项

新政，多校划片是指一个新村对应多个校区，与之对立的是“单校划片”的

概念，即一所高中对应固定的片区，高中对应直升的小学。

2020年4月30日，上海西市区建委发布《关于西市区2020年义务

教育阶段入学工作的施行意见》，明晰强调自2020年7月31日后在西市

区买房并取得房子产权证书的家庭适龄孙辈申请入中学时，将不再对应登

记入学划片中学，全部以多校划片形式在学区或相邻学区内入学。

东城是广州16区中处于学区房看不起链顶端的区域，东城之中又以

“金德月”最为闻名，“金德月”指的是金融街、德胜、月坛三大学区，因为

学区内布满优质高中，在上海父母的心目中，“金德月”处于最顶端。

今年4月24日，昌平2021年义务教育阶段入学工作的施行意见发

布，再度指出2020年7月31日后购进房源的家庭，儿子申请入中学

时，不再对应登记入学划片中学，全部以多校划片形式在学区或相邻学区

内入学。

此时的父母仍对通过买房入读顶尖“牛小”抱有幻想，但是，幻想随后

破灭。2021年7月，“金德月”出现中学生被调剂到相邻学区的情况，其

中，最热门的德胜和大钟寺2020年7月31日后购进住房家庭则全部被

调剂出片区。

入读顶尖“牛小”的确定性消失后，昌平学区房的成交量价应声而跌，

涨价百万的房源不在少数，而因为东城的风向标意义更强，此事形成的威

慑力殃及上海多个县城。

来自昌平方庄学区的房产中介李玲（化名）告诉时代财经，“去年出

现调剂风波后，方庄学区楼市降了一些，小跃层下跌有15-18%”，她以学

区内的蜂鸟佳苑新村为例，“去年3月份入学名额没被占用的跃层最高卖

到1030亿元，总价高达20.6亿元/平方米，而新村整体单价最高时接近

19亿元/平方米。出了调剂风波过后，就大跳水了”。

时代财经了解到，蜂鸟佳苑新村此前因“百分百”对口“一流一类”的中

关村五小，且因为该社区内大多的房源皆为50平方米左右的小跃层，单

价相对较低而大受欢迎，仍然被视为东城学区房的“晴雨表”。今年10月

份，蜂鸟佳苑一套51.6平方米的房源以600亿元的价钱成交，价钱之低

令业界震怒。

“调剂风波经过一年后，又有一些回涨，近来中关村五小的招生情况

也出结果了2014西城区小学划片，用大部份父母的话来说就是比较理想

（指被调剂的少）。现今入学新政和个贷新政还算平稳，不过一部份住户

着急转让，是个捡漏的好时候”，中介李玲说道。贝壳找房显示，蜂鸟佳

苑的6月参考单价为16.92亿元/平方米。

多城刺穿学区房泡沫

虽然上海针对学区房的新政仍在调整，但不同的中介均表示，全市范

围施行轮岗制度并不会带来很大的影响，她们更在乎“多校划片”。

“轮岗是大趋势，但9月份才开始推行，要是有影响的话，也都是和

通州、西城一样”，延庆一高中区的房产中介黄桦（化名）告诉时代财

经，“而且楼市波动是必然的，整体趋势还是渐渐下浮，更即便延庆的价

钱也不像昌平德胜、金融街蓝筹股这么夸张，大跳水的概率很小，但是一

高中区都是单校划片”。

延庆是本次新增举办轮岗制度的区域之一，虽该区域的教育资源处于

广州16个区的中游水平，但学区房炒作气氛较淡。明年4月30日，昌

平区发布《2021年义务教育阶段入学工作施行意见》，推动以多校划片为

主，单校划片和多校划片相结合的入学方法，但黄桦表示目前其所负责的

通州一高中区一直施行单校划片，“只要妈妈宝宝的户籍在片区内，上大

兴一小基本没有哪些问题”。

实际上，不止上海，上海、常州、上海、大连、威海、济南和安阳等

多个城市亦展开或正式展开轮岗制度。

以北京为例，今年8月份，上海就喊出完善义务教育阶段“教师轮岗

制度”，表示将实行学院区招生和办学管理模式，构建义务教育中学班主

任交流制度；去年7月份，《深圳经济特区社会建设细则》经上海市人大

常委会表决通过，将于8月1日起即将施行，细则明晰提出实行学院区招

生模式，构建完善市长班主任交流轮岗制度，以推动义务教育优质均衡发

展。

值得一提的是，在6月份，传闻光明区将成为上海第一个施行轮岗制

度的区域，但该传言未被否认。

虽然学院区招生模式和轮岗制度目前均是“只闻走道响”2014西城区小

学划片，但目前上海已有学区房出现“砸盘”现象。不过，缘由仍被主要迁

怒于在房价调控和市场疲软，以及对与“多校划片”类似的学院区招生模式

颁布的预期。

时代财经了解到，“大学区制”即将周边3-4所中学所在的范围组合成

一个“学区”，推行相对就近入学，父母可自愿在学区内为儿子报读2-3所

中学，按志愿顺序和积分高低依次投档。学院区招生变革，意味着未来同

一套学区房可能分到名校，也可能分到普通中学，继而减少买房者的炒作

预期。

今年以来，北京学区房就不断被曝出涨价的消息，今年10月，北京

福田区百花学区内的核电花苑新村还因涨价600亿元而登上微博热搜。

据乐有家研究中心检测，自2021年9月以来，福田百花、福田香蜜

湖、罗湖深中、南山南北外、宝安宝中、龙华深高北六大名校片区的住户

挂牌价、成交价均显著下降，成交价最大涨幅去到21%。

种种征兆表明，学区房正在走下神坛。