老旧小区

关于老旧住宅小区物业管理的问题和建议

小区管理与服务贴近社区居民的生活实际,关系到广大人

民群众的切身利益,物业管理水平的高低与服务的好坏对城市

发展和改善民生具有重要影响。由于我国人多地少,房地产行

业利润空间较大,竞争激烈,物业管理作为房地产开发的后续环

节,自然逐渐成为人们购房时关注的热点,也成为我国发展最快

的新兴行业之一。但是,物业管理引入我国只有20多年时间,而

在全国发展则普遍只有10年左右的历史,发展速度快与发展历

史较短的现状导致了物业管理市场正在建立的高楼显得根基不

稳。

一、老旧小区物业管理面临的矛盾和问题

纵观**城区,近几年新建的小区,其物业管理相对比较完善,

但那些老旧住宅小区的物业管理很不到位,而高档小区和普通

小区的物业管理差距天壤之别。即使都是普通小区,由于建造

时间不同,物业管理的完善程度也有很大差别。尽管县政府近

几年加大了对老旧小区物业管理和生活环境综合整治力度,但

效果不尽人意。根据政府关于物业管理的有关规定,自行车是谁发明的 新建小区

必须实行物业管理制度,而老旧小区却在推行物业管理的过程

中,遇到了很多困难和问题。

一是部分居民观念老化。长期以来,计划经济体制下形

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成的居民住房福利制度,使很多居民还存在无偿享受服务

的传统观念,习惯了由房产管理部门或房管所管房的模式,认为

实行物业管理就是想多收钱,如果实施物业管理需要收费,也应

该由政府负担,导致物业管理收费难,客观上影响了物业管理质

量。

二是配套设施相对落后。老旧小区在建设之初主要是为了

解决居民的住房困难问题、拆迁安置问题,因工期等因素制约,

导致规划较为混乱,基础设施不健全。还有的小区因建设时间

较早,规划方案较为简单,没有综合考虑社会发展和人民生活水

平提高带来的现实需求,软、硬件配套设施严重缺乏,如安保、

消防等设施缺乏,绿化面积较小或没有,机动车停车位严重不足,

体育健身设施和文化活动空间十分有限等等,有的小区甚至连

基本的卫生清扫、垃圾清运都无法保证。

三是公共维修亟待解决。老旧小区建筑时间较长,道路破

损、设施损毁、房屋质量等问题频发。对于上述问题,开发商、

销售公司、物业管理公司、街道办、有关局部或是互相推诿,

或是以种种来由和手续为托词致使正常的维修难以到位,对公

共安全、城市形象、和谐社会建设都造成不良影响,长此以往,

极易引发安全事故和群体性事件。

四是改造资金缺口较大。老旧小区实施物业管理,改善居

民的生活环境,必须对小区的基础设施进行不同程度的改

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造,如小区进行封闭式管理、绿化美化、道路修整、停车

位设置、加装电梯等。根据改造项目的多少和改造等级的不同,

资金量少则几十万,多则上百万,甚至上千万。地方财政无法全

部负担,业主也无力承受。

五是维权机构尚不健全。实施了物业管理的小区一般都成

立了物业管理委员会或业主委员会,而绝大局部老旧小区尚未

成立此类机构,即使少局部已成立的小区业委会,受多方面因素

影响,没法代表广大业主利益充分履行维权职责,甚至沦为物业

公司的喉舌,很难发挥其应有的作用。

六是物业监管多头推诿。XX年底新修订的《XX省物业

管理条例》规定,"街道办事处具体负责辖区内物业管理工作的

指导、协助和监督；县级以上政府住房与城乡建设或者房产行

政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；

物业收费价格则区分不同物业的性质和特点,由价格行政主管

部门会同物业管理行政主管部门进行评估调整。"监管单位过

多,极易造成物业监管缺失或相互推诿。

综上所述,建立健全老旧小区社会化物业管理体系,制订符

合实际、符合居民需求的物业管理标准及天津名吃 惩处机制已经成为刻

不容缓的社会问题。

二、老旧小区物业管理现状分析

硬件设施分析

1.老旧小区硬件设施严重不足,配套不到位,已经形成了

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历史欠账,加上过去室庐建设一直是重建设轻管理,长期失

管失修,造成道路破损、下水道堵塞等问电力增容 题严重。在转入社区

管理和物业公司管理时,由于与原来失望的反义词 的建设、管理单元交接不

规范,导致房屋维修基金难落实、难维修,也使小区管理成为群

众投诉的热门问题。

2.跟着城市建设的发展和居民生活水平的不断提高,各种类

型的车辆越来越多,特别是私人轿车数目飞速增长,停车位数目

没法顺应汽车增长的需求。老旧小区建设时基本没有配置专门

的停车位,更别说是那些成本较高的地下车库了。这导致很多

小区大量存在占行车道、人行道,绿地停车和违章停车等行为。

造成了"无车人"与"有车人"的利益随笔200字 抵触和纠葛投诉,影响了社会

公正和居住环境,加剧了交通拥堵,恶化了生活居住环境,给防灾、

安全带来一定的隐患。

居住人群分析

老旧小区居住人群主要分三类：

一是高龄人群。大部分老人收入低,经济承受能力差。即

使收入可观的老人,他们也不理解物业管理是有偿服务行为,物

业管理在中国发展起来正真算起来也就十几年而已,老住宅小

区业主享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成,房屋的

维护保养,小区的绿化、卫生、安保等工作都成了业主自己的

事情,而要请人维护却需要付费,这种观念还没有完全转变过来。

长期计划经济下的观念已经根深蒂固,把物

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业管理看成一种服务性消费来支出还有待时日。

二是弱势群体。老旧小区居住的另一类人是下岗工人等社

会弱势群体,他们收入低,家庭负担重,经济压力大,根本没法蒙受

物业管理费,更是不理解物业管理收费这一观念。所以即使有

物业管理愿意吸收老室庐小区,举行管理,却也因为一直没法收

取物业费,而入不敷出,使得物业管理公司对于小区的保护只能

是有心无力了,这使得一局部已经交纳物业费的业主的利益受

到影响,业主对物业公司失去心,不愿再交物业费,造成恶性循环。

三是租住人群。再有居住在老旧小区的第三类人是外来人

员,主要是外地在海的务工人员。他们一般是租来临时居住的,

很多人在承租房屋的时候并没有跟业主谈好可爱女生网名 物业管理费由谁来

交。一有事情,双方相互推托,谁也不愿意缴纳。即使当时谈妥,

他们也会相互推托。承租人认为反正房屋不是自己的,租赁期

满就会搬走,房屋的问题又不是自己的问题,物业费自然不会交；

而原有业主的认为反正不是自己在住,自己人没在,物业也找不

到自己拿钱,要断水断电跟自己也没关系。

由于老旧小区居住人群的特点,使得收取物业管理费难,从

而没有物业管理公司愿意吸收,即使吸收了管理起来也十分困

难。现在一些老室庐小区要不就是没有物业管理,要不就是由

局部业主临时聘用一两个白叟打扫楼道等,许多现实

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问题得不到根本解决。

三、老旧小区物业管理建议

物业管理是一项涉及部门众多,专业技术要求高的综合性

工作,关系到老百姓的日常生活和切身利益,管理难度大。尤其

是现阶段,城市改造尚未完成,物业产权形式多样,新老住宅并存,

居民素质参差不齐。针对现在这样的状态,及物业管理普遍存

在的问题,母爱似水 解决方案应该从三方面入手。

第一,切实提高物业管理行业队伍的综合素质。跟着社会

发展,业主对物业管理服务的要求将呈现出高质量、多样化的

趋势,这就要求物业管理从业职员具备较高专业素质较强的技

术能力及先进的经营管理水平。对于整个物业管理行业应该加

快社会化、市场化和专业化的程序,继续推行和美满招标制度,

鼓励物业管理企业实行资产重组,促使其向集团化、规模化发

展。

其次,政府加大管理力度,建立有效监管机制。一方面,要整

合现有监管力量,建立以政府为主导,住建、物价、财政、审计、

公安、消防、街道、社区、业委会共同参与的物业监管专业机

构,出台包括物业服务招标、服务项目、公共维修、物业费用

公示等在内的物业管理细则,逐年扩大物业管理覆盖面,指导符

合条件的小区成立业主委员会,对不符合条劳累的英语 件的由社区居委会

代行维权职责。对物业管理公司服务情况实行全程监督和满意

度评价,对服务不到位、业主反映强

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烈的物业公司责令退出。另一方面,对于老旧小区加大改

造投入,如增加区域性停车场、安保设施,统一举行绿化美化、

道路补葺等,资金缺口采取当局财政、产权单元、物业公司、

业主集资按比例分摊的体式格局,分摊比例可以根据每一个小

区的不同情况举行测算。各级当局应树立经营城市的理念,应

从城市建设保护费中,拿出专项资金,制订个性化的改造计划,逐

年渐渐地实施改造。业主集资应充分考虑其经济蒙受能力。另

外,还可以考虑引入民间资本、社会气力参与改造工程的投标、

设计和建设。

第三,加强实施物业管理的正面宣传。一是要引导物业管

理公司自觉树立努力为业主服务的意识,这样才能从企业内部

产生提高服务水平的内在动力。二是要对物业管如何修改微信昵称 理公司中管理

规范、服务到位、业主满意的先进典型进行宣传和奖励,组织

其它公司研究其先进经验。三是要宣传业主对房屋产权享有的

权利和义务,增加业主的自觉的维权意识。四是要增加物业服

务内容透明度的宣传,对服务项目、服务内容、服务标准都要

在小区内的布告栏内张贴或以其他方式让业主知道。五是加强

物业收费的宣传工作,该交费的产权单位都要交纳物业管理费,

对已享受服务、有经济负担能力的业主采取思想教育、明榜公

示、法律途径追责等方式促其按时交纳物业费,对下岗工人、

弱势群体等,由政府财政划拨专项资金予以补助,或由挂钩帮扶

单位帮其代缴,以减轻

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其生活负担。

第四,理顺社区管理与物业管理的关系。物业管理是一种

企业行为,而社区管理则是一种政府行为,社区管理、物业管理

皆不可替代,但又互相配合,在实施具体的经营、管理中是密切

联系、互相依存的。物业管理公司要与街道办、居委会、城管、

公安、环卫等部门等明确分工,物业管理公司不能承担本应由

政府部门负担的工作,政府及相关部门要加强行政指导,既不越

俎代庖,也不能放任不管,该作为的要作为,不该作为的不能乱作

为。