成品房

一、土地获取阶段成本测算步骤第一步：发展部结合研发中心及销售进行简单方案初选,

形成项目总平面图，并填写《项目各项经济技术指标明细表》，将方案意图反映为直观数据,

便于成本测算.第二步：依据初选方案进行成本测算，计算项目利润率，判断方案是否合

理，利润率是否满足要求，否则需进行方案重选,重新测算，直至方案最优，利润率最大。

二、成本测算方法1、面积计算统一口径为：可售面积.2、产品形式需按照建筑类型(多

层、高层等)、结构类型（如砖混、框架、钢结构等)以及使用功能(住宅、商业、非经营性公

建等)加以分别列项，进行测算。3、项目综合成本区分住宅、商业、别墅等售价出入较

大产品类型，其中不计入可售面积部分（如：地下车库、会所、幼儿园、小学等）成本摊入

可售面积部分。4、项目毛利率=(销售均价—直接成本）/销售均价项目净利率=（销售

均价-完全成本）/销售均价5、在具体成本测算过程中,应合理预计各项成本需发生的费用，

属于有固定收费标准的项目，按照标准进行预测；属于经验判断项目，结合以往类似工程及

项目实际测算。6、具体各项明细测算经验总结：以天津市区标准为例.

三、土地成本1地上物拆迁安置补偿费含在地价中（见土地出让洗衣服的过程 合同）2土地使用权

出让金政府收益评估地价＊20%（见土地出让合同）3市政公用基础设施配套费（大配

套）城镇普通商品住宅项目不大于165元/平方米建筑面积指小区地块红线外的市政基础

设施和大配套的费用,包含区外给水、雨水污水排水、道路、绿化、环卫、市政道路照明、

中水、电力、通讯、燃气、采暖及相关配套的市政站点的建设费用。大型公建项目(容积

率大于1的，按建筑面积收取；1以下的按用地面积收取）商贸旅游娱乐不大于220元/

平方米写字楼高档公寓不大于215元/平方米文化教育金融不大于210元/平方米4

土地契税(出让金+土地补偿+大配套费)＊3％5土地交易费招/拍/挂形式成交总价*0.6%

协方出让评估地价*0。6％

四、前期费用

1三通一平

临电工程费

红线外根据实际工作量发生计取（变压器可自购或租赁，租赁500—600元/月），根据项目

距离可引用市政电力远近及及工程规模大小，有所不同，一般1-2.5元/平米。新政策要求在

办理临电手续时交齐正式电力工程款的50%.开发中心红线内根据实际发生工作量计取，

每平米0.5-2元左右，高层项目费用发生较高。工程部

临水工程费红线外根据实际工作量计取（需交水表押金，20000元/部）每平方米1—1。

5元。破路费另收。开发中心红线内根据实际工作量发生计取，每平米0.5元左右工程

部

临路工程费根据实际工作量发生计取，视项目具体情况有所不同，每平米1。5-3元。工

程部

填土及平整场地费用根据实际工作量发生计取，每平米1-10元不等，主要需结合场地实

际情况而定，如：场地遇到有地下防空洞等情况,费用发生较高。

临时设施根据实际工作量发生计取,主要指现场临时办公用房以及宿舍等，此项费用可

部分从使用者（施工方）土建结算中扣回，一般每平米3-6元不等

2、规划设计费

咨询费每平米1元左右，详规设计费含在其中.研发中心

方案设计费根据所用设计单位和项目档次标准有所不同，一般情况住宅项目5—15元/平

米，商业10-20元/平米,项目档次高或选用国外设计单位，则费用更高（较一般高10-20元/

平米），按照建筑面积收取.研发中心

3、施工图设计费

建安设计费与项目方案复杂程度及结构类型有关，一般情况砖混7—8元/平米,框架10-12

元/平米，公建15元/平米左右，按照建筑面积收取。研发中心

成品房设计费一般情况1.5—3。5元/平米，与要求设计房型种类多少、方案设计复杂程

度、成品房面积、是否含水电改造有关；例如城市之星SOLO项目房型种类较多，房屋面积

较小（25-40平方米/每户)，每平米设计费3.4元左右研发中心

4、环境方案设计费

方案设计费按景观面积收取，与环境方案复杂程度有关，国内6—8元/平米，国外12-30

元/平米，合在建筑面积内一般3-5元/平米。研发中心

环境施工图设计费费用摊在建筑面积内1-2元/平米研发中心

5、综合管网设计费综合管网:0.5元/平米；热力：0.6元/平米;排水：0。5元/平米；合计

1。6元/平米，按照建筑面积收取。开发中心

6、人防设计费按照人防面积收取12—25元/平米开发中心

7招标代理费1元/平米，可协调至0。5-0.7元/平米.也有按中标价的比例报价如0。12%.

（招标代理公司）开发中心8地质勘察费2元—3元/平米；按勘察单位报价,每延米60

—80元。工程部9保险费千分之1.2，由施工方交纳,甲方垫付，3000万以上按千分之

一收取。10定额编制费万分之五（由施工方交纳，甲方垫付)11环境评估费估算

投资额0。3以下0.3-22-1010—5050—100100以上约0。5元/平米环评费0.6元/平米

（规划面积)合理用能评估费0.64元/平米（规划面积）编制环境影响报告书5-66-1515

—3535—7575-100110编制环境影响报告表1—22-44—77以上评估环境影响报告

书0。8-1。51。5-33—77—99-1313以上评估环境影响报告表0.5—0.80.8-1.51。5-22

以上

环保验收费根据以前各项目情况估计2万元每个项目12避雷监测费施工图核查

1500元/套图纸5000平米以下减半收费津价费(2005）70号施工质量检测0.8元/平方米

二、三类防雷装置1元/平方米一类防雷装置13电力检测费建筑面积＊1.5元/平方

米天津电检中心14室内空气检测费可议21站15土地证1000平方米以下100+20

元地籍科1000平方米以上（总建筑面积—1000)/500*40+120；每平米1.5-2.5元。16

人防异地建设费9F以下（6B级）经济适用房400元/平方米＊首层投影面积商品房800

元/平方米＊首层投影面积9。5F以上（5级）经济适用房1000元/平方米*首层投影面

积商品房2000元/平方米*首层投影面积17人防报废补建费（赔偿费）钢筋混凝土

结构1700元/平方米砖混结构1200元/平方米18地名费地名公告费4000元/个开

发中心地名标志费0.7元/平方米19建设工程施工交易服务费施工合同总额（万元）

收费标准（元）津价房地（2004）507号

招标方交纳：60％中标方交纳：40％100及以下800100以上-5001000500以上

—1以上—3以上—5以上—800050000

8000以上—100（不含）以上每增加1亿元，加收0。6万元，不足1亿

元按1亿元计算，但最高不超过10万元20设计交易服务费设计项目批准总投资额（万

元）收费标准（元）津价房地（2004）507号招标方交纳:60%中标方交纳：40%500

及以下500500以上-1以上—3以上—5

以上—8以上-1000040000

10000（不含)以上每增加1亿元，加收0。4万元，不足1亿元按1亿元计算,但最高不超

过8万元21工程监理交易服务费监理合同总额（万元）收费标准（元)津价房地(2004）

507号招标方交纳：60％中标方交纳：40%500及以下200500以上—10001000

1000以上—3以上-5以上—8以上—10000

1600010000（不含）以上每增加1亿元，加收0.4万元，不足1亿元按1亿元计算,但

最高不超过5万元22建安设备交易服务费合同总额（万元)收费标准(元）津价房地

(2004）507号招标方交纳:60%中标方交纳：40％500及以下200500以上—1000

10001000以上—3以上-5以上—8以上—

100(不含）以上每增加1亿元，加收0.4万元，不足1亿元按1亿元计算，

但最高不超过5万元23合同审查费设计合同审查费千分之一招标方交纳50%，现取

消中标方交纳50％勘察合同审查费千分之一施工合同审查费住宅万分之2.1公

建万分之三24施工图审查费住宅砖混1.3元/平方米4万平米以上项目每平方米减

0.2元；两栋楼若一样,其中一栋按照50％计取；布局复杂，超限高层由地震研究所审查，收

费标准:面积＊1/4＊2＊难度系数。津价房地［1994］156号框架6—12F1.9元/平方米

13-20F2元/平方米20F以上2。2元/平方米公建24米以下2。4元/平方米24—50

米3。2元/平方米50-100米4元/平方米5100米以上4.6元/平方米别墅1.7元/

平方米注：同样楼座只收取一栋费用，全部费用再打七折25墙改费砖混结构8元/

平方米先交后退；按建筑面积收取；如全部使用页岩砖不收取。其他全部粘土砖填充8

元/平方米部分粘土砖2.4元/平米26水泥专项基金按3元/吨收取砖混结构0.2吨/

平方米津价房地(2005）77号先交后退框架结构0。3吨/平方米其他构筑物按砼

用量0.4吨/立方米27地籍地形图、核地1：500地形图每幅收2800元1：2000困难：

8000元/幅;不困难：4000元/幅1：5000困难：4000元/幅；不困难：2000元/幅28销

售许可证公告费6000元/次，天津日报公告29分户土地登记费住宅1.36元/平方米

公建2.04元/平方米别墅2.72元/平方米30准入证公告费1500元/个（7000元/

批)31房产测绘费住宅1。36元/平方米即：住宅面积测量其他房屋2元/平方米

32定位测量桩点费(一个楼4个点)＊650导线640上市的好处 0元/公里GPS1万平方米以下取4

个点*6400元33竣工测量数字测图5万平米收费9400元导线6400元/公里34产

权登记费普通房屋按工程等价收取2‰登记费住名人名句 户登记时,公司与业主各交80元/户，发

证时，每户100多元，由业主代交,公司报销，另加3元/平米—区发产权证。危改房屋、

国家安居工程登记费按工程造价的2‰减半收取个人集资建房登记按每件工程造价收

取2‰登记费（每件工程造价=工程总造价工程总建筑面积每件的建筑面积）工本费

10元35房屋转让手续费普通房屋3元/平方米；公建9元/平米经济适用房1.5元/

平方米

三、施工过程中1质量监督费不实行监理0。15％*总造价津价房地（2001）533号实

行监理0。1％*总造价住宅项目按上述标准的70％收取2人防监督人防工程造价的

千分之三。人防工程建设质量监督站3地基处理桩基础工程费用与选用桩形式有关

桩检测费用一般每平米2—3元回填石屑费用视回填厚度而定，85-100元/方4住宅

土建、安装土建安装工程费研发需限额设计。9层板式住宅1000—1100元/平米左右。24

层点式高层住宅1320—1400元/平米左右.联排别墅1250-1380元/平米左右。商业视结构形

式以及具体装修配套标准而定.土建预算编制费一般按工程造价的千分之一至三计算。

电梯与选用的电梯品牌和部数以及建筑面积有关,一般60-80元/平米消防高层住宅消

防25—30元/平米；商业消防50元/平米，若增加喷淋需70—100元/平米空调和所用

空调形式以及安装空调的面积大小有关。如城市之光会所部分选用VRV空调，450元/平米

左右5土建监理费一般6—8元/平米6沉降观测一般0。6—1元/平米7人防监理

费按人防面积8元/平米8人防设施费住宅9层及以下首层投影面积＊800元/平米

区内无偿建公建学校、幼儿园等，如自建按公建标准减半收费。10层以上首层投影面积

*2000元/平米(其中经济适用房及危改房减半）公建市区及塘、汉、大总建筑面积＊5％

＊2000元其他区县总建筑面积*4%＊2000元9变更及签证10—20元/平米10示范

小区奖10元/平米左右11成品房装修太阳城成品房标准每平米450元左右，城市之星

SOLO成品房标准每平米800元左右；和装修标准及成品房面积有关12其他3—5元/平

米工程

四、市政基础设施费1电力工程建设费多层住宅(含底商）按设计容量50瓦/平米计算

83元/平方米用户提出需多路电源供电，92元/平方米津价房地（2003)582号高层住宅

（含底商）按设计容量50瓦/平方米计算92元/平方米2公建项目10KV供电工程建设

费1280元/千伏安；原有增容的,增加部分收取；35KV以上的按实际发生的工程费据实收取.

不含施工路由及赔偿费

工程范围：由公用线路10千伏出线到用户ppt删除动画 红号变电站高压开关柜入口，包括10千伏供电线

路、开闭间设备（不含土建费用）的施工、安装和调试。津价房地(2005）77号3一户

一表费一户一表(10-20A）约725元/部。4土建站、箱式站土建变电站、箱式变电站、

CF站、配电间设备1.5—3元5内缆工程费视工程量而定,高层每平米3元6红号站视

工程量而定7自来水工程建设费住宅建筑面积＊25元/平方米[2000]津价房地448号

公建建筑面积*27元/平方米宏伟造句 经济适用房21元/平米危改房20元/平米大片危改房

17元/平米

8水表费远程水表435元/门洞约-5。5元/平米磁卡表470元/户普通表35元/户

自来水二次网20元/平米（住宅规划面积）9中水工程费23元/平米（按规划面积)中水表

470元/块中水二次网、设备费20元/平米(住宅规划面积）9市政排水工程建设费建筑

面积*15元/平方米;如将排水工程交给排水四所来做，对方负责一切手续；委托养护管理每

年费用为1万元。（杨昆)28元/平米，协商22-23元/平米，自建按预算.10有线电视初装

费300元/每户,按接收端，（首端，其余减半),3元/平米左右11通讯线路安装费基本不

发生费用12智能化楼内智能化：黑白可视对讲、门磁、煤气探测器等，与总户数以及

设备品牌有关。楼外智能化：小区周届红外对射、智能巡更、背景音乐、电子显示屏、出

入口自动道闸等。以上标准智能化每平米12-15元左右13区内路灯一般每平米5元/

左右14环卫1元/平米15邮政1元/平米16环境工程绿化按环境面积100-200

元/平米道路一般每平米20元/左右

17燃气燃气工程费4000元/户（住宅）表灶费800元/户(住宅）燃气基础设施建设

费普通住宅28元/平方米燃气采暖31元/平方米高档公寓、别墅40元/平米公建

项目按工程定额；需缴纳公建增容基金（工程预算款的20%）约40元/平米燃气表远程

表400元左右/门洞磁卡表500元左右/户普通表160元左右/户气源发展基金（即

贴费）居民住宅房20元/平方米（经济适用房10元/平米)公建交气源增容费日用气量

*1500元，一般40元/平米非居民用户750元/立方米.每日工业用气750元/立方米。

每日点火费0.5元/平米左右设计费3％-5%＊工程费18供热工程建设费（热源费)

住宅92元/平方米津价房地（2004)460号公建130元/平方米;如热源为第一热电厂热

电联产的为150元/平方米财政投资的公益性建设项目100元/平方米8热计量表

1000元/块

19内网费出换热站1。5米到入楼口处1。5米的供热施工二次网费用为25元/平方米。20

换热站（土建）视工程量而定，一般1-2元/平米21围墙大门4元/平米左右22车棚1

元/平米左右23配套监理费2元/平米24水面视工程锻炼腹肌最有效的方法 量大小而定,蓝湾28元/平米

25中水10元/平米左右26直饮水8元/平米左右27园林绿化风险金一类地区300

元/平方米按用地面积*30%报建时暂时不收，竣工验收时未绿化补交，符合规定后退。二

类地区250元/平方米三类地区200元/平方米四类地区150元/平方米28环卫单

位生活垃圾处理费15元/吨津价费[1996］20号大块混凝土处理费10元/吨无害工业

垃圾处理费5元/吨

五公用配套设施1小配套费（住宅建设费非营业性公建配套费）70元/平方米;指住宅

小区内各种配套设施(如学校、幼儿园、派出所、农贸市场等）建设所需费用，按照小区建

筑面积收取。市物价局、建委、财政局津价房地[1997］96号2公共设施维修基金首期

维修基金由开发建设单位和购房人以购房款总额为基数，分对别按以下比例缴存：(一)

不配备电梯的商品住宅，开发建设单位和购房人各接1％缴存维修基金；(二）配备电

梯的商品件宅，开发建设单位按1.5%、购房人按1％缴存维修基金。开发建设单位自用、

出租商品住宅的,应当在办理房屋权属证书前，按同期售房价格或指导价格为基数的2％或者

2.5%计算缴存维修基金数额，由开发建设单位一次性存入市维修基金专户。3物业开办费

9元/平米（销售面积）空房管理费1。8元/平米（销售面积）