超市定义

综合超市选址标准及物业条件

一、超市概念

超级市场是以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场。又称自选商场。是许多国家特别

是经济发达国家的主要商业零售组织形式。 超级市场于20世纪30年代初最先出现在美国东

部地区 。第二次世界大战后，特别是50、60年代，超级市场在世界范围内得到较快的发展。

在超级市场中最初经营的主要是各种食品，以后经营范围日益广泛，逐渐扩展到销售服装、家

庭日用杂品、家用电器、玩具、家具以及医药用品等。超级市场一般在入口处备有手提篮或手

推车供顾客使用，顾客将挑选好的商品放在篮或车里，到出口处收款台统一结算。

简介

超级市场一词来源于英文supermarket，常简称超市，是指以顾客自选方式经营食品、家

庭日用品为主的大型综合性零售商场。

在中国，超级市场被引入始于1978年，当时称作自选商场，1983年1月3日，中国第一家超

级市场在北京市海淀区开业，那时购买者几乎都是外国人，20多年后的今天，人们去超市购

物已经成为生活中不可缺少的部分。眼下随着网络的普及和电子商务的发展，人们将现实中的

超市模式运用到产品在网络上的销售，出现了网络商城和网络超市，虽然存在不足之处，但越

来越得到认可和普及。

经营范围

在超级市场中最初经营的主要是各种食品，以后经营范围日益广泛，逐渐扩展到销售服装、家

庭日用杂品、家用电器、玩具、家具以及医药用品等。超级市场一般在入口处备有手提篮或手

推车供顾客使用，顾客将挑选好的商品放在篮或车里，到出口处收款台统一结算。

二、超市的分类：

大型综合超级市场 大型超市（Hypermarket)或称综合超市，英文叫General MerchandiStore

（简称GMS），经营面积一般在10000㎡以上，是采取自选销售方式，以销售大众化实用品

为主，并将超市和折扣店的经营优势结合为一体的，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业

态。

扣店的经营优势结合为一体的，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态。

品牌名称 品牌定位 面积需求 合作年限 计划拓展区域

沃尔玛大众化15000-30000㎡15-20年全国（1-2线）

永辉超市大众化12000-30000㎡15-20年全国（2-3线）

欧尚中高档10000-30000㎡15-20年全国（西南）

大润发大众化20000-30000㎡15-20年全国（1-2线）

人人乐大众化12000-40000㎡20年全国（1-2线）

华润万家大众化8000-20000㎡15-20年全国（省会）

乐天玛特大众化10000-30000㎡15-20年全国（2-3线）

家乐福大众化12000-30000㎡15-20年全国（1-2线）

麦德龙 大众化7500-10000㎡15-20年全国（1-2-3线）

吉选超市 大众化5000-20000㎡15-20年西南区域（成都）

百佳 大众化1000-8000㎡10-20年西南区域

好家乡 大众化10000-30000㎡5-10年西南区域（成都）

百益超市 大众化10000-30000㎡10-15年西南区域（成都）

精品超市 精品超市是一种目标群体为高端消费者、高收入阶层的超市，其商品为高端日用消费品，

其中包括高档的包装食品、生鲜食品、护肤化妆品及进口产品等，超市的经营面积一般在5000㎡以

内。

品牌名称 品牌定位 面积需求 合作年限 计划拓展区域

OLE精品超市高档2000-5000㎡10-15年

名豪精品超市中高档1000-5000㎡10-15年西南区域

相因会中高档2000-5000㎡10-15年四川省内1-2线

Great中高档3000-4000㎡10-15年全国（成都）

BHG Market

Place

高档3000-5000㎡10-15年全国（1线）

全国（省会级1

线）

社区超市 社区超市是一种目标群体周边社区居民为主的小型超市，一般经营面积在2500以

下，以经营购买频率高的商品为主，其商品只要为日化用品，生鲜食品主。

品牌名称 品牌定位 面积需求 合作年限 计划拓展区域

互惠超市大众化500-3000㎡10-15年全国（1-2线）

易佰尚购大众化3000-10000㎡10-20年全国（四川）

百川汇生活超市大众化1500-2500㎡15-20年全国（四川）

三、超市的选址标准：

1、位于成熟商圈，2公里范围内常住人口在12-15万；

2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，

山川等明显阻隔为佳；

大型超市选址要求：

3、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出

停车场；

4、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业

态为佳；

5、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平；

1、人口规模应在300万以上，城市化水平在30%以上，中、小城市密集，

城乡一体化发展的区域；

2、重点选择中高档社区；

1、首选成熟商圈，百货公司，购物中心；

2、周边分布高档社区或写字楼；

社区超市选址要求：

时尚超市、精品超市

选址要求：

3、停车位充足；

中型超市选址要求：

1、人流密集的地方，各个市，县，镇均可以。

四、超市的建筑物业需求：

大型超市：

单层约10000平方米,如达不到, 单层不低于5000平方米,总经营面积15000

以上；

400-600个以上汽车位 1000个自行车位 空间停车面

面积要求

积（数量） 20个以上的免费货车停车位

地块形状：矩形或梯形，临街面至少140米，深度至少250米，地块面积35000

地块

平方米

物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米

临街面与进深（即长宽）标准比例为7：4

柱距 9米以上

楼层层高

主入口 至少提供两个主入口

墙 外墙为空心混凝土砖墙，抹灰后，可喷涂料或铺瓷砖

楼板荷载

平顶建筑：卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米；斜顶建筑：边部

梁下净高4.5米，顶部梁下净高6米，后仓诋净高不小于9米

卖场800公斤/平方米，后仓与冷库1200公斤/平方米；仓库及生鲜后仓地面

感化耐磨，卖场内铺地砖，办公区和设备用房铺瓷砖

考虑2或3辆35吨货车和4辆小货车满载重量及回车

卸货区 地面一层不少于500平米的专用卸货区

货车旋转半径18米

两层：2部5吨货梯

货梯 三层：2部5吨货梯，1部3吨货梯

如果有地下室，必须有一部货梯直达地下室。

自动人行步自动人行步道 11º。二层：2部，三层：4～6部。（如有地下室或楼面停车

道 场，则必须有上下的自动人行步道）

供水 200-250立方米/日

供气 通常320立方米/时

排污

消防 符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收

配有化粪池、隔油池、排油烟装置等，符合国家及当地标准，并能最终通过

当地验收

室外：按照当地的设计规范

室内：夏季温度要求：温度26-28℃；相对湿度：55%+10%

空调通风 冬季温度要求：16-18℃；相对湿度≥

每人最小新风量17立方米/时

过渡季节换气次数3-5次/时

电话

环保 符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收

绿化 不少于15%

广告招牌

不少于100对通局电缆到交换机房，不少于40门直线，2条数据线，中继线

16条（6进10出），设备容量128门

正面及侧面显著位置或屋顶设置店标及招牌。符合国家及当地标准，并能最

终通过当地验收

直辖市：大约1000平方米

其他地方：大约1300平方米

卖场800勒克斯

生鲜区1000勒克斯

后仓

照度 冷库300-500勒克斯

收银区1200勒克斯

后镊子400勒克斯

变压器 2400-3600千伏安，视出租区而定 双电源双回路供电

发电机容量 1000kw 油罐容量可持续1.5天或6吨业主需提供油罐位置

室外场地 重载路面（承重35吨）

人防要求 符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收

注：精品超市、社区超市物业要求基本与大型超市相同，只是营业面积有所区别。

八、超市租金报价体系评估

（一）市场法估算

通过选取同类型城市区域型商业中心、社区商业中心的超市的租金作为参考案例，采

用加权评估法来评估出项目超市主力店的参考租金。

（二）成本法估算

超市的整体成本投入包括超市的建安成本和硬件设施投入两部分。

1、超市的建安成本测算及每平米折算

（1）、超市的建安成本测算（单位：元/㎡）

超市部分的建安成本=建安陈本（毛坯）+一次性消防投入

（2）、每平方米的租金折算（按照10年回本进行测算）

建安成本折算的租金=超市部分的建安成本÷10年÷12月

2、超市的硬件设施投入测算及每平米租金折算

（1）、超市的硬件设施投入测算

大型超市13000平方米，如沃尔玛和家乐福，需要发展商投入的硬件成本约为2000

万元。

（2）、每平方米的租金折算（按照10年折旧来进行测算）

硬件设施折算的租金=2000万元÷10年÷12月=12.8元/平米/月

3、超市主力店成本法租金测算：

成本法租金=建安成本折算的租金+硬件设施折算的租金

（三）报价体系

1、报价租金

报价租金=（市场法租金+成本法租金）÷2

2、超市租金浮动范围

根据超市的租金会随着超市面积的缩小而增加，大约没缩小2000平方米，租金增加

10%。得出不同面积的租金浮动范围如下：

租赁面积（㎡） 浮动系数（%） 保守租金市场租金 激进租金

（-20%） （+20%）

16000 —— 80% 100% 120%

14000 +10%

12000 +20%

10000 +30%

8000 +40%

根据商场超市商家的报价及入驻意向的综合情况，采取最终按照市场租金、激进租金、

保守租金来报价，以确定最终洽谈。（备注：建安成本需要根据所在区域的成本计算，

设备成本需要按照本年度设备成本进行相应调整）。

（四）案例分析（长沙2012年）：

 纯超市

（二）租金报价体系

根据当地租金范围，建议发展商按照激进价报：46.5元/月/㎡。

（三）商务条件

沃尔玛商务条件

 辅营区超市

2、租金报价体系

根据当地租金范围，建议发展商按照激进价报：46.5元/月/㎡。

2、租金报价体系测算

如果家乐福自己经营辅营区，则按照纯超市和辅营区（通常达到2000㎡左右）两

部分来分别进行测算。

（1）、超市辅营区的租金测算

五、超市的选择

如果是城市中心区或者次中心区、大型居民区、附近有居民的大型商业区，那么大型综合超市

是比较愿意入驻的。5000~10000平米比较合适。，比如沃尔玛、家乐福、永辉之类的。

如果是主要依托一般居民区，或者某一社区商业体，那么3000平米的社区超市或者生鲜食品

超市就比较合适了。比如联华、冠军之类，如果是以办公区、酒店、公寓为主的商业体，或者

周边是高档住宅小区，但是辐射范围有限，那么可以引进精品超市，但是面积不宜过大。比如

OLE之类的。

如果是新区里面的商业体，体量有比较巨大，那么可以考虑仓储类超市，比如麦德龙，10000

平米以上。

以上类型以食品为主的超市外，还可以搭配家电超市、化妆品超市、家居用品超市、布艺床品

超市等等业态，使其业态丰富化，互为补充。

六、总结

商业项目引进了超市，主要目的是为了提升项目的人气，与百货相比，超市顾客具有目标性购

买、高频率购买的特点。但需要做好购物动线设计，超市是比较封闭的一个空间，这部分客流

不容易和整个商业体形成互动关系，很多人来了直奔超市，买了就走，项目中其他部分不容易

享受到这部分顾客的分流。

在商业项目规划时，如果确定需要引进超市入驻，一定要事先规划好超市的位置，一个好的购

物动线规划将决定超市给项目带来客流,但由于超市的具有以下两个特有性征，决定了其在购

物中心中的位置。

第一，超市作为消费者对生活必需品的刚性需求，业态以满足消费者日常生活所需为主，多分布在

人群居住密集、生活消费频繁的区域。对于生活类业态来说，他们的大多属于薄利多销类的商铺，

故对于租金的承担能力会显现的比较弱，因此在购物中心内部位置，绝非黄金口岸。

第二，超市是基本生活产品流通的主渠道，虽互动性差，但因是对刚性需求的满足，消费者购物意

向性明确，无论在购物中哪个位置，消费者都会光顾，因此，受位置影响较弱。