江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告的解读 2012

《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》的解读

发布时间：2012年10

月30日

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信息来源：江苏省地方税务局 字 体：【 】

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一、土地增值税清算单位

土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对

于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行

分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可

将自行分期项目确定为清算单位。

解读：

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发

〔2006〕187号）规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，

对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”此处所称“国家有关部门”一般是指发改委

（发改局、经发局）。如果发改委（发改局、经发局）项目批文中未明确分期，一般是以整

体项目为单位进行土地增值税清算。如果发改委（发改局、经发局）项目批文中明确了分期，

则应当以分期项目为单位进行土地增值税清算。

有些项目（或者分期项目）开发周期较长（一般是指从项目立项起满5年），纳税人自行

分期进行开发，如果以发改委（发改局、经发局）项目批准的整体项目（或者分期项目）为

单位清算，时间跨度太长，加大清算难度，造成土地增值税难以计算，也不利于土地增值税

及时入库。因此，对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分

期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可结合该项目建设工程规

划许可证将自行分期项目确定为清算单位。

二、土地增值税核算对象

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目

或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含的多种类型房地产

的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、

增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（一）普通标准住宅；

（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；

（三）非住宅类房产。

解读：

《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算

的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些

具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）规定：“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房

地产开发的，应分别核算增值额。”《国家税务总局关于印发＜土地增值税清算管理规程＞

的通知》（国税发〔2009〕91号）要求，在清算审核时应当审核“不同类型房地产是否分别计

算增值额、增值率，缴纳土地增值税”。《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》

（国税发〔2010〕53号）的规定：“各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型

制定核定征收率。”

从上述规定可以看出，在计算土地增值税时，应当区分“不同类型房地产”分别计算增值

额、增值率、缴纳土地增值税，但是在《公告》下发之前，税法对如何划分“不同类型房地

产”尚未有较为明确规定。实践中，我省各地“不同类型房地产”划分标准不一，给土地增值

税征管工作带来一定的困难。我省在广泛征求意见并综合考虑各种因素的基础上，正式确定

采用“三分法”，将房地产划分为普通标准住宅、其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）

和非住宅类房产。自公告实施之日起，各省辖市的房地产分类标准与《公告》不一致的，应

当统一执行《公告》的分类标准，但各地在本《公告》生效前已经完成清算的项目，按各地

原政策口径执行。

《江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知》（苏地税发〔2011〕53号）

规定：“同一期清算项目中包含的普通标准住宅、普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产，

应当分别测算增值率，并分别确定核定征收率。”本公告生效后，应按本公告所述类型分类。

三、关于房地产转让收入的确认

（一）转让房地产的有关经济利益的确认

纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延

期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收

入。

因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金

不作为与转让房地产的有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

解读：

《土地增值税暂行条例实施细则》规定：“转让房地产所取得的收入，包括转让房地产

的全部价款及有关的经济收益。”此处所称“有关的经济利益”包括纳税人因转让房地产收取

的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益。

需要注意的是，确认“有关的经济利益”前提是纳税人发生了转让房地产行为，即房地产

交易完成。如果房地产交易未发生或者未完成（被撤销），即使纳税人取得了“经济利益”，

也应当属于与转让房地产无关的“经济利益”，不应确认为转让房地产所取得的收入。根据上

述原则，《公告》进一步明确：“因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的

该项违约金不作为与转让房地产的有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。”

（二）售后返租收入的确认

单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价

给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转

让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房

地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值

税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让

价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估

或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。

解读：

《江苏省地税局关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函〔2008〕

135号）规定：“房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产

交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取

得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不

动产的行为，应按规定核定其营业额。”

此次《公告》首次明确了售后返租的土地增值税政策，其税务处理方法与营业税规定基

本一致，使营业税与土地增值税在售后返租收入确认口径上保持一致。实践中，对于将房地

产企业（或者其关联方）以无偿或者低价方式取得的“一定期限的使用权”确认为“与转让房

地产有关的经济利益”，税企双方并不存在争议。但是在确定“一定期限的使用权”的具体价

值时，税企双方容易产生分歧。主管税务机关可按“一定期限内房地产企业（或者其关联方）

实际取得的使用收益（如对外转租取得的租金等）”来测算“一定期限的使用权”的具体价值，

并据以征收土地增值税。如果在计算土地增值税时，“一定期限的使用权”的具体价值确实难

以确认的，则应当按照《公告》以及相关税收政策规定，判断房地产转让价格是否明显偏低，

对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入。在判

断房地产转让价格是否明显偏低时，可结合《公告》第三条第（三）项的规定进行判定。

（三）房地产转让价格明显偏低的收入确定

对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价

格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房

地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应

按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。

对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：

1、法院判定或裁定的转让价格；

2、以公开拍卖方式转让房地产的价格；

3、政府物价部门确定的转让价格；

4、经主管税务机关认定的其他合理情形。

解读：

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定，纳税人有下列情形之一的，按照房

地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实

的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。《土地增值税暂行

条例实施细则》第十四条第三款规定，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正

当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价格低于房地产评估机构评定的交易

价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。第四款规定，隐瞒、虚报房地产成交价格，

应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房

地产的收入。第六款规定，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，

由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。此次《公告》在认真总结实践经验

并充分征求各方意见的基础上，对低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委

托房地产评估机构对其评估，其价格变动幅度已作适当放宽，可操作性较强。

主管税务机关在计算“同期同类房地产平均销售价格”时，应当优先采集同一企业销售日

当月同类房地产销售价格。如果不存在当月价格的，可采集同一企业销售日前后三个月内的

同类房地产销售价格。如果不存在前后三个月内的销售价格的，可采集相同或者近似地段其

他企业销售日当月或者前后三个月内的同类房地产销售价格。

为了保障纳税人的合法权益，即使主管税务机关能够确定“纳税人申报的房地产转让价

格低于同期同类房地产平均销售价格10%”，也不能直接根据同期同类房地产平均销售价格

核定其转让价格，而应当委托有资质的房地产评估机构评定交易价，并考虑其是否存在正当

理由。如果纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由

的，则应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。

此处的称“正当理由”主要包括两方面因素：一是开发产品本身存瑕疵；二是市场供求关系发

生变化。其他因素（如销售给关联方，销售给企业股东和管理人员的亲朋好友等）一般不得

认定为存在正当理由。

“法院判定或裁定的转让价格”、“以公开拍卖方式转让房地产的价格”和“政府物价部门确

定的转让价格”，一般都是在特定的市场供求关系等特殊条件下形成的价格，这些价格能够

反映特殊条件下房地产的公允价值。因此，上述三类价格即使明显偏低，也应视为有正当理

由。

四、同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊

（一）同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建

筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额

和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。但对占地相对独立的

不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面

积的比例计算分摊土地成本。

解读：

因为在计算土地增值税时，应当区分不同类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土

地增值税，所以就产生了成本费用（扣除项目）在不同类型房地产之间的分摊问题。

根据《公告》的规定，在分摊土地成本时应当分两步进行：第一步，先将占地相对独立

（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项

目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，

应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占

该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。

需要说明的是，土地征用及拆迁补偿费是为取得土地使用权而付出的代价，在土地征用

和拆迁阶段，房地产开发行为尚未开始，因此不宜将土地征用及拆迁补偿费直接归属于房地

产开发成本，而应当先在取得土地使用权所支付的金额中归集，然后根据房地产开发项目实

际占用土地情况，分摊至房地产开发项目。此次《公告》将“土地征用及拆迁补偿费”归集为

“土地成本”，是对此前税收政策存在瑕疵的修正。

（二）同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程

费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按本

文第二条所述核算对象分别归集。如不能按不同类型房地产分别归集

的，应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊。

解读：

纳税人发生的开发成本应当归集至不同类型房地产。如果纳税人只存在一种类型房地

产，或者在会计核算时，能够根据不同类型房地产确定成本对象，并准确归集开发成本，那

么不同类型房地产的开发成本就可直接确定。如果纳税人存在两种类型以上的房地产，并且

未能根据不同类型房地产归集开发成本的，则应当按照不同类型房地产的建筑面积占该项目

总建筑面积比例计算分摊开发成本。如果某一类型房地产存在区别于其他类型房地产的特定

成本（例如某一类型房地产发生了装修成本）的，此类特定成本应单独归集并准确核算，并

将此类特定成本直接归集至该类型房地产。

（三）同一开发项目中建设的不同类型房地产应分摊的利息支出，

凡能够按不同类型房地产计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实计

算扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利

息支出以外的其他房地产开发费用，按本条第(一)、(二)项规定计算分摊

的金额之和的5%计算扣除。

凡不能按转让房地产项目不同类型房地产计算分摊利息支出或不

能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条第(一)、(二)项规定计算

分摊的金额之和的10%计算扣除。

解读：

在计算土地增值税时，据实扣除利息支出需要同时符合以下四个条件：第一，如果纳税

人存在非房地产经营项目，应当能够将利息在房地产项目和非房地产项目之间准确划分；第

二，利息支出能够在不同清算单位之间准确归集；第三，利息支出能够按不同类型房地产计

算分摊；第四，能够提供金融机构证明（纳税人支付的委托贷款利息支出属于不能提供金融

机构证明的利息支出）。允许据实计算扣除的利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利

率计算的金额。利息支出不能同时符合上述四个条件的，则应当按照取得土地使用权支付的

金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关

问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，如果纳税人实际发生的利息支出小于取得土

地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%，仍可按取得土地使用权支付的金额与房

地产开发成本之和的5%计算扣除。

利息支出以外的其他房地产开发费用一律按照取得土地使用权支付的金额与房地产开

发成本之和的5%计算扣除，不必考虑纳税人的实际发生额。

五、关于房地产开发成本、费用的扣除

（一）房地产开发成本核定扣除

纳税人在办理土地增值税清算申报时所附送房地产开发成本凭证

或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管

理部门公布的造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定

开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

解读：

根据财税〔2006〕187号文件第四条第二款规定：房地产开发企业办理土地增值税清算

所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清

算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资

料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据

以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。根据苏地税发〔2011〕53号文件要求，主管

税务机关参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位

等因素，制定《房地产开发成本参考标准》。如果纳税人申报时所附送房地产开发成本凭证

或资料不符合清算要求或不实的，可根据《房地产开发成本参考标准》核定开发成本的单位

面积金额标准，并据以计算扣除。

（二）公共配套设施成本费用的扣除

房地产开发企业建造的各项公共配套设施,建成后移交给全体业主

或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予

扣除相关成本、费用；未移交的，不得扣除相关成本、费用。项目规划

范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。

人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成

本、费用不予扣除。

解读：

根据国税发〔2006〕187号文件的规定，公共配套设施建成后，产权不属于全体业主，

也未无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业，也未有偿转让的，建造公

共配套设施发生的成本、费用在计算土地增值税时不得扣除。如果纳税人存在不得扣除的公

共配套设施费，但未将公共配套设施作为独立的开发产品核算归集成本、费用，那么在计算

土地增值税时将无法确定不得扣除的金额。因此，对于不可售的公共配套设施（可售的公共

配套设施按非住宅处理），应当作为独立开发产品核算归集成本、费用。

对项目规划范围之外的开发成本（例如对小区周边绿化、道路进行整治发生的成本费

用），在计算土地增值税时一律不予扣除。

人防工程的使用权和收益权无偿移交给全体业主的证明材料，应当包括房地产企业在当

地主要媒体上的移交公告。

（三）装修装饰费用的扣除

凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功

能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其

他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。

对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应计入房地产开

发费用。

解读：

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税对象包括转让国

有土地使用权、地上建筑物（包括地上地下的各种建筑及各种附属设施）及其附着物（是指

附着于该土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品，如花、草、树木等），即对转让“不

动产”征税。移动后不会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物属于“动产”，因此

不属于土地增值税的征税范围。属于“动产”的装修装饰物支出不得作为开发成本扣除，同时

在确认转让房地产收入时，可减去属于“动产”的装修装饰物的合理买价。

售楼处等营销设施属于为销售房地产服务的设施，其装修的目的主要是改善销售环境和

提升企业形象，而不是直接对外销售，因此《公告》规定，对房地产开发企业售楼处等营销

设施的装修费用，应作为房地产开发费用处理，不得计入开发成本。

（四）取得土地使用权所支付费用的扣除

纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，

取得土地使用权支付的地价款，应以纳税人实际支付土地出让金（包括

后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给

纳税人的经济利益后予以确认。

房地产开发企业支付的土地闲置费不得扣除。

解读：

取得土地使用权支付的金额应为纳税人为取得土地使用权实际支付的金额，不包括政府

以各种形式减免或者返还的金额。《公告》的上述规定有效防止了纳税人虚增土地成本，堵

塞了土地增值税征管漏洞。

根据国税函〔2010〕220号文件规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得

扣除。

（五）相关费用、基金的扣除

1、房地产开发企业代收费用，应当按照《财政部国家税务总局关

于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第六条

的规定进行处理。城市基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计

扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。

2、政府性基金和行政事业性收费按照以下原则处理：

（1）企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，按其是否与开发

建造活动相关的原则进行划分。凡与开发活动直接相关，且可直接计入

或分配计入开发对象的，允许计入开发成本；反之，则应计入开发费用。

对企业非建造房屋建筑物时特有的费用和基金，应计入开发费用。

（2）允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发项目竣工验

收之后发生的，则也应计入开发费用。

解读：

关于市政公用基础设施配套费和人防工程异地建设费，一些市县政府及其职能部门下文

明确其为代收费用，也有一些地区并未下文明确。鉴于市政公用基础设施配套费和人防工程

异地建设费金额较大且包含在房价之中，这两项费用与房地产项目的建造活动非直接相关，

房地产企业缴纳上述两项费用，不会产生其他额外支出或发生额外劳务，因此，此次《公告》

明确，市政公用基础设施配套费和人防工程异地建设费在计算土地增值税时允许扣除但不允

许加计扣除，也不得作为计算房地产开发费用扣除限额的基数。

对于房地产企业缴纳的政府性基金和行政事业性收费的土地增值税处理。此次《公告》

允许同时符合以下条件的政府性基金和行政事业性收费计入开发成本：一是具备特有性，即

政府性基金和行政事业性收费是开发房地产项目特有的，如新型墙体材料专项基金、散装水

泥基金等。房地产行业以及其他行业普遍缴纳的基金费（如防洪保安资金、退役士兵安置保

障金）不允许计入开发成本；二是具备直接相关性，即政府性基金和行政事业性收费应当与

开发活动直接相关。三是发生时间在开发项目竣工验收之前。需要说明的是，此处所称“在

开发项目竣工验收之前”是指政府性基金和行政事业性收费的发生环节在竣工验收之前，而

不是要求实际缴纳时间在竣工验收之前。

允许计入开发成本的政府性基金和行政事业性收费，在计算土地增值税时允许加计扣

除，并作为计算房地产开发费用扣除限额的计算基数。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》以及《江苏省地方税务局关于地方税有关业务问

题的通知》（苏地税发〔1999〕087号）的规定，纳税人缴纳的教育费附加和地方教育附加，

在计算土地增值税时比照税金扣除。

本公告自2012年10月1日实施。