北京市朝阳区老旧小区物业管理转型升级探索与思考

北京市朝阳区老旧小区物业管理转型升级探

索与思考

作者：白如冰 陈竹君 冯雪梅

来源：《城市管理与科技》2021年第05期

朝阳区作为北京市常住人口最多的区域，居住小区众多、居住形式多样，物业管理和服务

问题一直比较复杂，尤其是老旧小区的物业管理问题普遍突出。截至2020年年底，全区共有

房改房和老旧房屋混合的小区775个，无物业老旧小区239个。这些老旧小区普遍存在建成时

间早、基础设施差，产权单位较多、业主群体复杂、物业管理缺失、居民维权频繁等问题。针

对以上情况，朝阳区委、区政府及相关职能部门认真实施《北京市物业管理条例》，鼓励各街

乡、社区大胆创新，在实践中摸索适合不同老旧小区物业管理的新模式。经过几年的实践探

索，朝阳区形成了老旧小区物业管理的四种主要模式，并在全区内进行了一定程度的推广，取

得了显著成效。

朝阳区老旧小区物业管理的四种创新模式包括：“红色物业”模式、社会资本参与模式、大

小物业套管模式和国有企业托底模式。

（一）“红色物业”模式

突出党建引领，重在发挥党组织的牵引作用，以党建推动物业管理转型升级。

自2015年开始，东湖街道在所辖利泽西园一区探索“红色物业”模式。利泽西园一区建成

于20世纪90年代，属于典型的老旧小区。原物业公司由国企改制而来，经营管理不善，长期

缺失管理。这导致小区多年来环境脏乱、设施陈旧，物业费收缴率不足20%，居民不断维权，

是远近闻名的“问题小区”。针对这种情况，在东湖街道党工委的领导下，利泽西园一区在物业

管理方面进行了探索。主要做法包括：一是提拔政治素质强、年轻有为、敢担当的干部担任社

区党委书记，由社区党委筹备召开业主大会，党支部动员、党员带头选举业主代表，在此过程

中培育业主委员会。二是由社区党委领导、业委会组织，召开全体业主大会，依法依规解聘原

物业公司、选聘新物业公司。三是遵循多方共治原则，实行社区书记、居委会主任、业委会主

任、物业公司经理交叉任职。将新选聘的物业公司纳入党建工作协调委员会，协调街道行政科

室和开发建设单位，依托“吹哨报到”机制，建立聯动机制，共同开展社区治理。

经过四年的探索，利泽西园一区逐步形成了一种新的物业管理模式——“红色物业好管家”

模式。到2018年，小区涉物业纠纷化解率达95%，物业费收缴率从2015年的不足20%增长到

80%以上。利泽西园一区从“问题小区”转变为环境优美、秩序井然的花园式小区、平安示范小

区，2018年被评为全国十大“幸福小区”之一。2019年，“红色物业好管家”模式在东湖街道所

辖的29个小区全面推广。街道还在总结利泽西园一区经验的基础上，进一步提升和完善了“红

色物业好管家”模式。

（二）社会资本参与模式

针对有一定资源禀赋的老旧小区，通过引入社会资本参与小区升级改造，同步为小区提供

专业化物业服务，实现老旧小区整体更新。

劲松街道老旧小区众多，楼龄普遍较长，有些甚至超过40年。之前，这些小区物业管理

实行的是“政府兜底、街道代管”方式。由于政府能支持的资金有限，社区环境脏乱、活动场所

少和便民服务网点不足的情况多年来未有明显改善，居民意见很大。

为改变现状，劲松街道以劲松北社区为试点小区，从2018年开始探索引入社会资本参与

老旧小区的综合改造。经过居民共商共治的规定程序，最终选择了一家综合评分最高的企业—

—愿景集团，参与老旧小区改造，其中的一项重要内容就是物业管理。这一模式的主要内容包

括三个要素：一是政府适度扶持。对于老旧小区综合改造菜单中的基础类项目，由街道按程序

向上级政府部门申请经费。不属于基础项目的，则由愿景集团投入经费进行改造，街道设置一

定期限的物业扶持期，确保企业在期限内能有投资回报。二是企业合理收益。朝阳区相关部门

和劲松街道授予愿景集团对社区闲置空间进行改造提升的营运权，并通过物业及后续的养老、

托幼等产业获取收益。三是居民体验购买。物业企业按规定统一收费标准，提供相应服务，引

导居民形成物业缴费习惯。从2020年1月正式收取物业费，7月物业费收缴率即达65%。

“劲松模式”创新社会资本参与机制，盘活了闲置空间，提升了小区物业服务水平，得到了

居民的认可，实现了“微利可持续”的目标。

（三）人小物业套管模式

针对多产权单位的小区，或小区规模较小、难以独立引入专业物业的小区，采取让品牌物

业实行套管的方式，共享物业服务资源。

八里庄街道曾是新中国著名的纺织基地，分布着大量年久失修的工厂宿舍楼、家属楼等。

产权制度改革后，区域内存在大量失管脱管的无物业老旧小区、房改房和老旧混合小区，普遍

物业管理力量不足、服务不到位。部分小区产权单位数量众多，呈现“一楼一主”“一楼多主”和

“一区多主”现象。各个产权单位只管“自留地”、不问“公家田”，物业管理“九龙治水”，难以形

成整体合力。针对这种情况，八里庄街道以红庙北里社区为试点，探索出一条“大小物业综合

服务”新路径。红庙北里社区共有76栋居民楼，归属100余家产权单位。由于产权关系复杂，

社区内原有的小物业只负责本楼内的设施设备维护，公共空间则无人维护。为解决这一问题，

2019年，经过社区居民投票，社区决定引入大物业，将公共区域内的秩序管理、卫生保洁、

绿化养护、停车服务等公共项目分别“打包”，交由大物业管理。而对楼体及楼内居民家中的维

修等事项，则仍由小物业公司管理，形成“大物业套小物业”模式。

通过以上方法，小区的物业服务质量短期内即得到明显提高，居民满意度大大提升。以红

庙北里社区的成功经验为基础，大小物业套管模式已在八里庄街道的多个老旧小区推广。

（四）国有企业托底模式

针对部分产权单位失管脱管、专业化物业企业无意接管的老旧小区，由政府引导区属国有

企业组建物业公司，负责物业托底服务。

东风地区石佛营南里社区的三印家园小区是最早试点国有企业托底的小区之一。三印家园

小区建成于20世纪80年代，是一个典型的老旧小区，原有的物业公司服务不到位，小区卫生

差、环境乱，居民怨声大。2019年，朝阳区下属国企朝阳家园物业公司入驻三印家园小区开

展试点。公司向居民推行“先尝后买”的服务模式，提供6个月免费的临时物业服务。在此过程

中，由社区党委统筹，整合自管党员、物业项目部党员，以及部分“双报到”党员，成立三印家

园物业项目临时党支部。临时党支部带领党员和志愿者参与小区环境清理，半年内即实现了

“保洁上楼、保安上岗、车停有序、人居提升”的目标。经过7个多月“先尝后买”过渡期后，由

临时党支部组织居民就物业服务合同签订进行投票，最终决定正式选聘朝阳家园物业公司。除

了东风地区，朝阳区还有很多街乡也在老旧小区引入了朝阳家园物业公司。公司按照“保安上

岗、保洁上楼、车停有序、人居提升”的基本服务标准提供服务，确保每个老旧小区都有物业

服务。

（一）要正确认识“党建引领”在物业管理中的作用

2019年中共中央办公厅出台的《关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见》提出，

要增强街道社区党组织政治功能和战斗力，要求街道社区党组织加强对基层各类组织的政治引

领和对居民群众的教育引导。因此，在基层治理中，党建引领主要在于政治引领、组织引领和

机制引领。从北京市朝阳区物业管理的实践来看，不论是“红色物业”模式、社会资本参与模

式、大小物业套管模式，还是国有企业托底模式，党建工作都发挥了重要的引领作用。尤其是

“红色物业”，其特点就是以党建为牵引。朝阳区的八里庄街道、望京街道、团结湖街道、将台

乡和东坝乡等街乡，都在这方面进行了卓有成效的探索。

但是，在党建引领物业管理的过程中，也存在“党建是个筐，什么都往里装”的情况。事无

巨细都由党组织负责，导致党建工作抓不准重点，各级党组织负责人疲于奔忙应付。目前，在

党建引领物业管理工作中，党建工作的重点应该是以下几点：通过物管会、业委会建设确保物

业管理的政治方向;加强物业企业党组织建设，建立物业管理工作机制和平台;通过培训教育等

措施，提高物业服务能力和水平等。这样，既能把党组织负责人从纷繁复杂的具体事务中解脱

出来，又能充分发挥机制、平台的作用，真正实现“党建引领”的目标。

（二）要健全社会资本参与物业管理的机制

朝阳区劲松街道引入社会资本参与老旧小区物业管理，成效是值得肯定的。但劲松模式在

推广过程中存在一些难题。一是老旧小区产权复杂，小区内现存空间资源产权常常属于国有企

事业单位，社会资本统筹运营难度大。二是社会资本参与老旧小区物业管理的渠道尚未畅通，

目前是通过与街道办事处签订框架战略协议的方式参与，难以保证企业长期运营权益。三是社

会资本投资回报难以得到保障。因此，社会资本参与老旧小区物业管理的模式在朝阳区推广并

不普遍。

要推广社会资本参与模式，需要健全几方面的机制。一是在区级、街道和社区层面分别建

立社会资本参与老旧小区改造的组织领导和统筹协调机制。二是制订相关制度，给予民营企业

同等准入权力。三是由区级部门出面，建立全区统筹、跨街道组合等多种融资模式。四是加强

社会资本参与物业管理方面的政策支持，保障社会资本有稳定的投资回报。只有这样，才能更

多地吸引社会资本，实现投资方与居民方的“双赢”。

（三）要充分发挥共商共治机制在物业管理中的作用

党政群共商共治是朝阳区基层协商民主的品牌。在上述四种模式之前，朝阳区在老旧小区

广泛推行“准物业管理”。在准物业管理过程中，老旧小区普遍建立了党政群共商共治机制，小

区居民的自治能力得到锻炼，为“真物业”管理打下了基础。但是，在“准物业管理”机制中，政

府一方起的作用过大，而居民自治的作用尚未充分发挥。

2021年4月，中共中央、国务院出台的《关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设

的意见》强调，要在基层公共事务和公益事业中广泛实行群众自我管理、自我服务、自我教

育、自我监督，拓宽群众反映意见和建议的渠道。《北京市物业管理条例》也明确要求，要建

立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员會或者物业管理委员会，和业

主、物业服务人员等共同参与的治理架构。在现阶段，小区物业管理是推进基层自治的一个有

力抓手。

在以上四种物业管理模式中，需要普遍建立和健全与“真物业”相适应的各种具体基层协商

自治机制。例如，由党组织牵头，建立社区协同议事机制，居委会、业委会、物业企业共同参

与、多方联动，定期研究问题解决方案。建立协同处置机制，社区、业委会、物业企业联动，

对小区涉物业重大事项共同研究处置。建立协同监督机制，通过听证会、座谈会等方式，引领

各类组织和广大居民群众对涉物业服务管理的重大事项有序参与、全过程监督等。在物业管理

过程中，要逐步完善和运用上述机制，发挥多方力量的作用，才能真正体现共商共治，提升基

层协商民主水平。

（压题图片：改造后的劲松北社区一角本文图片由作者提供）

（责任编辑：荣荣）