破产企业中职工住房用地和住房处置的相关规定

- - -

破产企业中职工住房用地和住房处置的相关规定

刘群章律师河南锐达律师占务所：

破产企业中职工住房用地的处置

破产企业中职工住房用地如何处置是一个值得商洽和探讨的课题，其处置是否得当，直

接关系到职工的切身利益好坏和社会稳定与否。

一、破产企业中职工住房用地管理的基本现状

企业经法院依法裁定宣告破产后，原有企业从现有的法律关系上讲已不复存在，所有的债权

债务均由人民法院依法成立的破产管理人独立承担。破产企业中原企业职工的住房用地，往

往无人过问，或暂搁一旁。就其性质而言，破产企业中原企业职工的住房大体分为三种类型：

一是单位分配房。即单位统一征地，建造职工宿舍或向房地产商购置的商品房，按照分房条

件分配给符合条件的职工居住的，土地产权归原单位。二是职工集资房。即单位提供“三通

一平”和土地开发成本费用，其余土建费用均由职工集资，职工享有有限产权。三是集体宿

舍。即企业提供给职工居住的非成套住房，法律关系上职工无任何产权。在用地方面情况较

为复杂。从用地区位看，有在厂区内的，有在厂区外的；有连片的，有零置的。从土地权属

看，有的是出让的，也有的是划拨的；有的是经批准的，也有违章搭建的；有已办理土地登

记的，也有土地权属不清或存在土地权属纠纷的。在房屋的使用上比较混乱，有原厂职工居

住，有的已发生买卖转移关系。由于情况复杂，矛盾较多，不少企业虽已破产终结，但职工

住房以及用地仍搁置一边，无人问津，造成了土地权属管理上的真空状态。

二、破产企业中职工住房用地管理的法律依据

破产企业中职工住房一般均为以划拨方式取得的国有土地使用权的土地上建筑的房产，其产

权的分配和确定，涉及到我国现行住房制度改革的有关政策规定。其土地使用权的处置必须

和住房制度改革的有关规定相衔接。大家知道，住房制度改革也是一项政策性较强的工作，

我国住房制度改革的主要目标是，改革住房实物分配方式，逐步实行住房分配货币化，进一

步理顺企业内部的收入分配关系，为建立与现代企业制度相适应的收入分配制度服务；逐步

把住房建设和维修管理职能从企业生产经营职权中分离出来，减轻企业和社会的负担，实现

住房建设和维修管理的社会化。1994年7月18日，国务院发布的《关于深化城镇住房制度

改革的决定》（国发[1994]43号）文件中规定：“职工购买住房，都要由房产管理部门办理

住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制

定的产权证书”。2002年7月18日最高人民法院审判委员会第1232次会议通过的《最高人

民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第八十一条明确规定：“破产企业职工住房，

已经签订合同交付房款，进行房改给职工个人的，不属于企业的破产财产。未进行房改的，

可由管理人向有关部门申请办理房改事项，向职工出售。按照国家规定不具备房改条件，或

者职工在房改中不购买住房的，由管理人根据实际情况处理”。破产企业职工住房用地的管

理应按照上述用地的有关规定，区别不同情况，采取不同方法，在企业破产清算过程中，主

动帮助职工理清住房的产权关系，按照程序帮助职工进行土地使用权初始登记和变更登记。

- - -专业资料-

- - -

三、破产企业中职工住房用地的处置方法

㈠已出售给职工成套住房的土地，应确权给职工。根据我国现行的房改政策，职工出钱购买

的住房，产权归职工所有。因此破产企业的职工住房，原企业已经和职工签订合同，进行房

改给个人的，在职工交付房款后，住房属职工个人所有，不属于企业的破产财产，其所占土

地以及应分摊相应的土地使用权，可按照国家有关商品房、房改房土地登记的规定，直接确

权给职工。原是划拨性质的土地仍保留划拨性质；原是出让的土地，直接办理土地转让手

续。 ㈡未出售给职工的成套住房的土地，可确权给职工。在企业宣告破产时尚未进行房改，

意味着职工可以享受的住房房改优惠政策尚未享受，但企业被宣告破产后，已不具备给职工

房改的主体资格，在操作上不具可能性。这时，可由管理人代替破产企业向住房制度改革领

导组、房改办等有关部门申请办理房改事项，按房改优惠政策向破产企业的职工出售。目前

情况下，住房困难是城镇居民的主要困难之一，住房是下岗职工生存的主要的物质条件，在

企业破产时管理人应当按照成本价(（国发[1994]43号文:成本价应包括住房的征地和拆迁补

偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息

和税金等７项因素)和房改优惠政策向破产企业的职工进行出售住房。㈢未出售给职工的非

成套住房的土地，可租赁给职工。按照国家规定不具备房改条件的，例如企业的集体宿舍，

或者产权不明的住房，或者职工在房改中没有能力购买的住房，可由管理人根据实际情况遵

循“买卖不破除租赁”的原则，以保障该住房原有住户的合法权益。若这些住房具备出售条件

的，管理人应当尽可能想办法，按房改优惠政策给原企业职工办理房屋所有权证，同时到国

土部门办理土地使用权证。虽然在这种条件下转让住房的价值不高，但比不处理房地产还是

有利于保护破产债权人的。若这些住房不具备出售条件，则可由政府按直管公房的管理办法，

委托其主管部门或房产管理部门实施租赁，其土地使用权可办理相关租赁手续。 ㈣成套住

房已发生买卖关系的，现居住者应按规定办理土地变更登记手续。按照国发（1994）43号

文件规定：“职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳

有关税费后，收入归个人所有。”从土地产权关系讲，应先由破产管理人向有关部门申请办

理房改有关事项，向原有职工出售住房。在上市交易时，由原居住者按“补交土地价款（元）

=宗地标定地价（元/平方米）×缴纳比例（一般确定为10%）×上市房屋分摊土地面积（平

方米）×年期修正系数”的公式计算，补交土地收益金后，办理土地变更登记。

企业的破产清算难，职工安置难，其清算职工住房用地的土地资产处置也难。现有的法律、

法规、政策等只有原则规定，没有具体操作办法，作为政府管理土地的部门，不仅要做好破

产企业的土地资产公开拍卖、出让工作，而且也要积极稳妥地办理好破产企业职工住房用地

的土地变更工作。只有这样，才能使企业的破产工作顺利进行，才能使破产清算在真正意义

上得到终结，也才能达到每宗土地都有“主”的要求。

破产职工住房处置的相关规定

最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》

- - -专业资料-

- - -

第八十一条破产企业的职工住房，已经签订合同、交付房款，进行房改给个人的，不属

于破产财产。未进行房改的，可由清算组向有关部门申请办理房改事项，向职工出售。按照

国家规定不具备房改条件，或者职工在房改中不购买住房的，由清算组根据实际情况处

理。

第八十二条债务人的幼儿园、学校、医院等公益福利性设施，按国家有关规定处理，不

作为破产财产分配。 第八十三条处理破产财产前，可以确定有相应评估资质的评估机构对

破产财产进行评估，债权人会议、清算组对破产财产的评估结论、评估费用有异议的，参照

最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条的规定处理。

河南省经济贸易委员会、中共河南省委组织部、中共河南省委 企业工作委员会、河南省

发展训-划委员会、河南省财政厅、河 南省劳动和社会保障厅、河南省国土资源厅、河

南省建设厅、 河南省国家税务局、河南省地方税务局、河南省工商行政管理 局、河

南省总工会印发《关于深化国有企业产权制度改革的意 见(试行)》的通知 (豫经贸企改

〔2003〕372号)

关于深化国有企业产权制度改革的意见(试行)

(十一)房产的处理

1、改制为非国有控股的企业，改制前已售公有住房资金在落实企业应缴纳的配比的职工

住房公积金和已售公有住房公共部位公用设施维修基金后，全部返还企业。

2、按房改政策规定发生的职工房改住房成本价与购建房价的差额，由企业在改制前从当

年的损益中解决。

3、职工住房不列入评估范围，其水、电等公共设施改造后移交相关部门。

4、企业改制时对凡交清购房款、但尚未办理完房改手续的职工，由房改、房管、国土资

源部门办理有关手续，发放房产证和土地使用证。改制企业欠缴职工的住房公积金视为欠发

工资处理。

中共三门峡市委 三门峡市政府关于深化国有企业产权制度改革的实施意见（2003年6月3

日）

(三)非经营性资产处置 (1)改制为非国有控股的企业,改制前已售公有住房资金,在落

实企业应缴纳的配比的职工住房公积金和已售公有住房公共部位公用设施维修基金后,全部

返还企业。 (2)按房改政策规定发生的职工房改住房成本价与购建房价的差额,由企业在

改制前从当年的损益中解决。 (3)职工住房不列入破产和改制资产,其水、电等设施改造

后移交物业部门管理。 (4)企业改制时对已交清购房款,但尚未办理完房改手续的职工,由

房改、房管、国土资源部门办理有关手续,发放房产证和土地使用证。

国务院关于深化城镇住房制度改革的决定

（国发[1994]43号）

- - -专业资料-

- - -

稳步出售公有住房 （十四）城镇公有住房，除市（县）以上人民政府认为不宜出售的外，

均可向城镇职工出售。职工购买公有住房要坚持自愿的原则，新建公有住房和腾空的旧房实

行先售后租，并优先出售给住房困难户。 （十五）向高收入职工家庭出售公有住房实行

市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，成本价应包括住房的征地和拆迁补

偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配

套公建费是否列入成本由各地自行确定）、管理费、贷款利息和税金等７项因素。旧房的成

本价按售房当年新房的成本价成新折扣（折旧年限一般为５０年）计算，使用年限超过３０

年的，以３０年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。目前以成本价售

房确有困难的市（县），可以实行标准价作为过渡。出售公有住房的成本价和标准价由市（县）

人民政府逐年测定，报省、自治区、直辖市人民政府批准后公布执行。 现行售房价格已

高于规定的标准价起步水平的，不应再降低价格。 公有住房的出售，应坚持先评估后出

售的原则。住房的实际售价应根据所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素区

别计价。 （十六）标准价按负担价和抵交价之和测定。一套５６平方米建筑面积标准新

房的负担价，１９９４年应为所在市（县）双职工年平均工资的３倍。经济发展水平较高的

市（县）应高于３倍，具体倍数由省、自治区、直辖市人民政府确定。双职工年平均工资按

当地统计部门公布的上年职工平均工资乘以２计算。抵交价按双职工６５年（男职工３５年，

女职工３０年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的８０％计算。 旧房的负担价

按售房当年新房的负担价成新折扣（折旧年限一般为５０年）计算，使用年限超过３０年的，

以３０年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。旧房的抵交价，可根据

使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的８０％。 （十七）职工购买现已住用

的公有住房，可适当给予折扣，１９９４年折扣率为负担价的５％，今后要逐年减少，２０

００年前全部取消。 售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折

扣。每年工龄折扣的数额，按抵交价除以６５（男职工３５年，女职工３０年）计算。离退

休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。 （十八）职工按成本

价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人

民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。 （十九）售房

价格要逐步从标准价过渡到成本价。当年的标准价要根据各市（县）职工上年平均工资增长

的水平、单位发给住房补贴和资助职工建立住房公积金年增长水平确定，一年一定；新房负

担价与双职工家庭年平均工资的倍数，要逐步提高，２０００年以前达到３．５倍。各市（县）

要从本地实际出发，加快标准价向成本价的过渡。 （二十）付款方式。职工购房可以一

次付款，也可以分期付款。售房单位可对一次付款的购房职工给予一次付款折扣，折扣率参

考当地购房政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额，以及分期付款的控制年限确定。实

行分期付款的，首期付款不得低于实际售价的３０％，分期付款的期限一般不超过１０年，

分期交付的部分要计收利息，单位不得贴息，利率按政策性抵押贷款利率确定。经办政策性

住房金融业务的银行，应充分利用政策性住房资金，向购房职工提供政策性抵押贷款。

（二十一）明确产权。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按

规定交纳有关税费后，收入归个人所有。 职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，

一般住用５年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳

- - -专业资料-

- - -

有关税费后，收入归个人所有。 职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、

使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确

定。职工以标准价购买的住房，一般住用５年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房

单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、

租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，

单位和个人按各自的产权比例进行分配。

国务院关于进一步深化城镇住房制度

改革加快住房建设的通知

（国发［１９９８］２３号）

按照《决定》规定，进一步搞好现有公有住房出售工作，规范出售价格。从１９９８年下半

年起，出售现有公有住房，原则上实行成本价，并与经济适用住房房价相衔接。要保留足够

的公有住房供最低收入家庭廉价租赁。

城市房地产转让管理规定

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民

政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，除符合本规定第十二条所列的可以不办理土地

使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴

纳土地使用权出让金。 第十二条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于

下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将

转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法

按照国务院规定办理。 （一）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中

华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的； （二）私有住宅转让后仍

用于居住的； （三）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的； （四）同

一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的； （五）转让的房地产暂时难以

确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的； （六）根据城市规划土地使用权不宜出

让的； （七）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他

情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。

中华人民共和国城市房地产管理法

第五章 房地产权属登记管理 第五十九条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证

制度。 第六十条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土

地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土

地使用权证书。 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向

县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实

并颁发房屋所有权证书。 房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管

理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请

土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土

- - -专业资料-

- - -

地使用权证书。 法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。 第六十一条 房地产抵押

时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。 因处分抵押房地产而取得

土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。 第六十二条 经省、自治

区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理

工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权

和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

住宅专项维修资金管理办法

二○○七年十二月四日

第八条 出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存

首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，

从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

- - -专业资料-