论房改房、集资房、安居房、村证房买卖合同效力新整理版

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论房改房、集资房、安居房、村证房买卖合同效力新整理版

目前，我国存在着多种性质的房屋，主要可分为商品房和非商品房。

商品房是指房地产公司开发建造的可在市场上自由流通的房屋。非商

品房主要包括：公房改制出售给个人的房改房，按照地方人·民政府

政策指导价购买的经济适用房，这主要是指单位集资房和安居房，城

镇私有房屋以及在农村集体土地上建造的村证房等。最高人·民法院

于2003年出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干

问题的解释》，为审理商品房买卖合同纠纷提供了法律上的依据。而

在现实生活中，更为常见的则是非商品房买卖合同纠纷。非商品房因

其地理位置优越，价格相对便宜，吸引了众多二手房买主。但因为我

国对非商品房的买卖设置了许多限制，又没有很明确的对二手房买卖

的司法解释，致使在买卖发生后容易产生纠纷。大多数的情况是一方

在买卖后反悔，要求认定买卖合同无效。那么，这几种房屋的买卖合

同是否有效呢

一。房改房买卖合同效力。

1．1994年，国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的

决定》，将国有公房产权出售给职工。分为三种方式，一种是以市场

价购买，产权完全归个人；一种是以成本价购买，产权也归个人；一

种是低于成本价的标准价购买，产权由个人和单位共有。

2．1999年，为了促进房地产市场的发展和存量房的流通，建设

部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，

对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如：已取得房产证

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的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住房（指标准价房），还

应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面

意见；如果有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交

国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。《河北省

公有住房售后首次交易管理暂行办法》也规定了类似内容。对于卖房

款，办法规定，以成本价购买的住房，其交易收入按规定缴纳有关税

费后归住房所有权人所有。 以标准价购买的住房可以先按照成本价

补足房价款，全部产权归住房所有权人所有后再进行交易，交易收入

按前款的规定执行。也可以直接进行交易，按规定缴纳有关税费后，

交易收入由住房所有权人与原产权单位按房屋的产权比例分成。原产

权单位撤销的，其应当得所部分上交同级财政，专项用于住房补贴。

3．实践当中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从

单位购买房改房，后以三、四万元的市场价格卖出，但两三年以后房

价涨至十几万时，连肠子都悔青了，拒不履行向新房主办理房屋过户

登记的义务。原房主往往起诉至人·民法院，以种种理由要求认定原

房改房买卖合同无效。其主要理由可能是：原房主在签订买卖合同时

房产证尚在办理之中，还没有取得房主证，无权卖房；签订合同时夫

妻一方未到场签名，夫妻一方无权独自处分夫妻共同财产；房改时是

以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意

应属无效；《城市房地产管理法》和〈〈城市私有房屋管理条例〉〉

规定，城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均需到房地产管理部

门办理变更登记手续，当初买卖时违法没有进行登记导致合同无效等

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等。那么，原房主的说法是不是能站得住脚呢是否能导致买卖合同无

效呢 5．签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢赵律师认

为，如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独对外所

签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授权委托书。因为买

方此时应当知道此房系夫妻共有财产，应当征得另一方的同意，此时

买方不构成善意取得，没有两人的签名也无法办理产权过户手续。如

果有了授权委托书，买方则有理由相信是夫妻共同的决定，卖方构成

表见代理，买方构成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后对配

偶的行为进行了追认，也应当认定合同有效。如果另一方在事后不予

认可，则买卖合同是无效的。而当房产证上只有一个人的名字时，此

时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的

配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。因为，买房人为善意第三人，

符合善意取得的条件时，法律为了维护市场交易秩序，应当认定合同

有效。赵律师认为，在买卖任何性质房屋时，为了将来没有任何后顾

之忧，买方应当让卖方夫妻两人共同签名，以防将来产生争端。本人

就曾代理过相关诉讼，一个案子打了两年，打完一审打二审，打完二

审再发还重审，后来总算达成了调解。

6．房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖

时未征得单位同意是否有效呢在房改时是以市场价或成本价购买的

公房不存在此问题，买房者取得房产证后公房即变成私房，此时可以

自由买卖，不必征得单位同意。但当房改是以标准价购买时，单位和

个人对于房屋是共有关系，原房主对于房屋只享有部分产权，房产证

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上也肯定标明了共有权人。此时，买房人应当知道此房的权利人并非

只有原房主，应当知道还有单位的产权。买房人不构成善意取得，买

卖合同应当认定为效力待定。如果事后单位予以了认可，则应当认定

合同有效。如果单位在知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日

起一年内申请撤销合同的，应当予以撤销。但原房主无申请撤销的权

利。

7．法律规定，对城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时，均

需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时没有进行登记是

否导致合同必然无效呢赵律师认为，《城市房地产管理法》和相关法

规定中要求买卖双方对房产进行过户登记的规定是行政管理法规，而

不是合同有效性的规定。合同的订立有效性和进行房产变更登记是两

种法律关系，合同有没有效力在订立时已经确定，至于进行房产过户

登记则是属于合同履行的内容，与合同的效力无关。我国〈〈合同法

的司法解释一〉〉第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理

登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合

同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人·民法

院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》

56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，

并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完

善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”

〈〈民·法·典〉〉第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变

更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约

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定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

8．总之，赵律师认为，买卖房改房合同如果没有极其特殊的情

况，一般情况下是有效的。法律会支持已经成立并生效的合同，保护

善意第三人的合法权益，维护合同的稳定性，保护“诚实信用”这一

民法的帝王规则。和商品房买卖合同相比，最大的不同点就是在交易

时，必须支付土地使用权出让金，在其他方面没有很大的区别。

二．集资房、安居房买卖合同效力。

１．我国经济适用房包括集资房和安居工程房。集资房是单位为

解决本单位内部职工居住困难而在单位取得的国有划拨地上兴建的

住房。由单位进行了补贴，个人也出资购买，产权归职工个人所有。

安居工程房是由政府批准并提供划拨地兴建、由符合购买经济适用房

条件的个人出资购买的保本微利房。

２．按照建设部１９９９年出台的《已购公有住房和经济适用住

房上市出售管理暂行办法》和２００４年出台的《经济适用住房管理

办法》及国务院２００７年８月７日出台的《国务院关于解决城市低

收入家庭住房困难的若干意见》的规定，经济适用房经济适用住房属

于政策性住房,购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,

不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由

政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适

用住房满5年,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普

通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等

价款,具体交纳比例由城市人·民政府确定,政府可优先回购；购房人

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向政府交纳土地收益等价款后,也可以取得完全产权。同时还对单位

集资房规定，在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多

余的,由城市人·民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出

售,或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位

集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；

单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。

３．但在实践中，也出现了买卖此两种经济适用房的情况。经济

适用房在有的是买卖房号，有的是在居住后五年内出卖，有的是在居

住五年后出卖。在房地产市场涨价的情况下，有的卖方反悔，起诉至

人·民法院请求确认买卖合同无效。理由大致有：将单位集资房卖给

了非本单位人员，其没有本单位职工购房资格；在房产证未办理下来

之前就卖了楼号，买卖房屋必须要有房产证，无证买卖无效；原房主

未居住满五年就将经济适用房卖掉，违反国家政策；原房主将经济适

用房卖给了不符合购买经济适用房的买方，违反国家政策无效等等情

况。那么，他们的这些观点是否能成立是否能导致合同的无效呢

３．赵律师认为，在国务院２００７年８月７日出台《国务院关

于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以前，经济适用房买卖

合同依据《民·法·典》的规定是有效的，也是可以得到履行的，房

管部门应当办理过户登记。合同是双方真实意思的表示；买房人构成

善意第三人；将房屋卖给外单位职工，原房主居住未满五年或卖给不

符合购买经济适用房的条件的买方，虽然不符合相关经济适用房相关

的政策，但这些政策只是部门规章，不是法律或行政法规，不是人·民

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法院判决合同是否具有有效性的依据，且房屋管理部门也会予以办理

过户登记。

４．赵律师认为，经济适用房和商品房有很大的区别，政策性极

强，相关的政策规定越来越严格。经济适用房的原房主只有有限的产

权，经济适用房不能自由在市场上流通。通过炒作经济适用房而获利

与政府投资兴建经济适用房的目的背道而驰。为此，石家庄市已经在

２００７年６月份叫停了集资房和经济适用安居工程房的过户登记。

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》是国务院发

布的意见，虽然不是行政法规，不是认定合同有效性的依据，但具有

强制性，房屋行政管理部门必须遵照执行。买卖双方如果违反了相关

规定，则不能办理过户手续。因此，今后，虽然经济适用房的买卖合

同是有效的，但存在履行上的障碍。即使原房主配合办理过户，房屋

管理部门将不会单纯依据双方的合同，在交纳相关出让金后为新房主

办理过户登记。新房主将无法取得房产证，不受法律的保护。因此，

赵律师认为，买卖合同虽然有效，但无法得到履行，经济适用房不能

在市场上自由流通。如果想买经济适用房，只能通过正当渠道，通过

政府购买，而不要和原房主自由协商购买。

三．村证房（小产权房）买卖合同效力。

１．在农村集体土地上，只为本集体内部成员兴建的房屋为村证

房，或称小产权房。由于是在集体土体上的房屋，而未经过征收转为

国有土地，因此，无法取得市证，或称大产权。

２．在本集体内部成员之间的房屋买卖合同是有效的。

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３．非本集体内部的成员或城市居民，没有在本集体购房的资格，

双方所签订的买卖合同是无效的。即使有的集体出台相关政策，允许

外集体或城市居民购买，但村规民约无法对抗法律和行政法规。首先，

这类房屋买卖必然涉及到宅基地和集体土地的买卖，而宅基地买卖、

集体土地的买卖是我国法律、法规所禁止的。其次，宅基地使用权是

集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转

让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房

地一体的格局下，处分房屋同时也处分了宅基地，损害了集体经济组

织的权益，是法律法规明确禁止的。第三，目前，农村这类房屋买卖

无法办理产权变更登记，故买卖虽完成，但买受人始终无法获得所有

权人的保护。第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在

许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要

求关系到其生存权益。因此，所签订的合同均为无效。赵律师提醒那

些图便宜的买房者，村证房万万买不得，买房人不会取得房管部门的

房产证，得不到法律保护，随时都会被认定为无效，在房屋拆迁时也

不会得到充分的补偿。

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