售后公房市场价格的评估思路与原则

售后公房市场价格的评估思路与原则

售公有住房指的是多个不同时期、不同单位建造的房屋，时间跨

度较大，早的建于六、七十年代，已属陈旧房屋，剩余使用年限不多。

晚的建于97年或98年取消实物分配之前，属于新房。由于房改房被

拆除后，并没有法律、法规保证原产权人对土地继续享有使用权，同

时房价中包含了

售 公有住房指的是多个不同时期、不同单位建造的房屋，时间跨

度较大，早的建于六、七十年代，已属陈旧房屋，剩余使用年限不多。

晚的建于97年或98年取消实物分配之前，属于新房。由于房改房被

拆除后，并没有法律、法规保证原产权人对土地继续享有使用权，同

时房价中包含了土地价值的因素但并不意味着职工购买住房，也同时

购买了七十年或五十年的土地使用权。因此，对使用年限所剩无几的

陈旧房屋，买房实际上等于买了几年的使用权，这时购房与租房的实

际效用几乎一样。只要没有通货膨胀，这类房屋几乎没有增值、保值

的可能，而只会随着时间的推移逐步贬值。因此，评估陈旧已购公房，

应采用收益还原法，其市场价格应等于长期租赁的租金折现之和。

对于投入使用时间不长的房屋，大多用于自住，即使出租，目前也没

有稳定，合理的租金收入。同时，由于土地成本及房屋成本不易确定，

使得收益还原法和成本法均不宜采用，只有市场比较法切合实际，具

有一定的实用性。比如同地区类似商品房再转让实例可以作为可比实

例。但是应该注意的是：商品房与售后公房的税费负担标准及项目有

差异，必须加以修正。 对投入使用时间居中的房屋，应注意收益

还原法与市场比较法这两种方法的衔接，但侧重于市场比较法。因为

预测租金水平会随租赁时间的延长而降低精确度。相对而言，市场比

较法更能反映当事人的现实市场经济行为，因而更能为人所接受。

有两个须注意的问题：一是房屋功用、权利、总价值一致的原则，即

两个不同的房屋，只要功能、权利相同，总价值也应一致，这决定了

税费修正的必要性。二是租售协调一致的原则。即完备的房地产市场

中租金与售价之间应协调，这一原则决定了陈旧售后公房的售价应与

长期租赁情况下的租金折现之和等同一致。只有正确把握这些原则，

才能较正确地评估售后公房的市场价格。