住房制度改革存在的问题(一)

住房制度改革存在的问题 一

（）

央行在年月日宣布，调整个人住房信贷政策：不再对 房贷实行优

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惠利率；房价上涨过快的城市，最低首付款比例可提高到 。 央行意欲引

30％

导消费者对未来的资金价格产生一个合理的预期， 抑制部分不合理的住房需求，

控制房地产价格过快上涨。社会对此反 响强烈，再次引发人们对住房和住房政

策的关注和期待。

我国从年提出住房制度改革，经十多年的酝酿和准备

19 8 0，19

9 22 5

年启动实质性改革，历时年，主要经历以下几项改革：提租

补贴、建立租赁关系；建立了住房公积金制度；公有住房按成本价向 职工出售，

盘活存量住房资产；开放二手房市场。提前允许房改房上 市交易，为职工进入

市场卖旧房、买新房创造了条件；实施住房分配 货币化；建立和完善以经济适

用住房为主的住房供应体系。

一、住房改革面临的困难、问题

经过多年努力，目前全国基本实现了停止实物分房、逐步实行了以建 立住房公

积金制度、发放一次性住房补贴或按月发放住房公积金补贴 等形式的住房货币

化补贴制度，初步建立了收入高的家庭购买或租赁 市场价商品房、中低收入家

庭购买经济适用住房或普通商品住房、最 低收入家庭租赁由政府或单位提供的

廉租住房的住房供应体系。但住 房公积金制度、 住房补贴制度、住房供应体

系依然存在和面临不适应、 不适合的困难和问题，主要表现在：

（一）住房公积金制度有待进一步完善

现行住房公积金制度中存在两极分化情况严重、住房公积金的个体差 异过分悬

殊、住房公积金占个人工资收入的比重过高、一些企业利用 住房公积金规避企

业所得税和个人所得税、住房公积金的覆盖面不够 广、住房公积金贷款限额偏

低、住房公积金管理不善等现象，不利于 住房公积金制度的健康有序发展。

《国务院住房公积金条例》规定，住房公积金每月按工资基数的一定 比例缴

交。但对工资基数界定未作具体规定，由各地自行规定，且未 对工资基数实行

封顶，造成不同单位之间、同一单位职工之间住房公 积金月缴额过分悬殊。如

有的单位职工平均月缴交额高达元, 有的单位平均不足元，个体最

30002 0 0

高达上万元。显然存在过分悬殊 有失公正性和保障性，存在利用住房公积金规

避企业所得税和个人所 得税的嫌疑。由于与工资收入挂钩，造成高收入者得高

额住房公积金, 低收入者少得住房公积金的怪现象。

由于住房公积金管理机构对《住房公积金条例》的宣传和执法力度不 够，住房

公积金的覆盖面明显不够广。据来自建设部的数据显示年实际缴存职

，2 0 0 4

工人数为万人，覆盖率仅为。主要是住房公积金还存在应建未

6 13 8.55 8.4%

建的现象，如一些民营企 业、外商投资企业、城镇私营企业的职工还未建立住

房公积金制度， 大量进城务工人员，非常需要在城市买房或租房居住，但目前

住房公 积金也没有覆盖到他们身上。一些单位利用当前就业压力，对一些新 招

员工签订固定薪酬合同，将住房公积金故意排除在外。

住房公积金的作用没有得到完全发挥。据建设部数据显示，截至去年 底，全国

住房公积金缴存余额为亿元，除去个人住房贷 款和购买国债，仍有沉

4 8 9 3.5

淀资金亿元。这些资金的保管运 作完全掌控在多家住房公积金管

2 0 8 6.3340

理中心手中。近年来挤占、挪 用等违法违规现象时有发生。对住房公积金的运

作管理强化监管已刻 不容缓。由于住房公积金管理委员会制度没有真正发挥职

能作用， 房

委会决策”流于形式；住房公积金管理中心未能真正作为 不以营利为目 的的

独立的事业单位”运行，个别地方资金管理分散，有过分追求自身 利益的现象；

住房公积金的作用没有得到充分发挥；一些地方住房公 积金监督机制不健全，

住房公积金存在风险隐患。

（二） 住房补贴制度矛盾突出，住房补贴发放进展缓慢

以杭州市区为例，对年月日前参加工作的住房未达 标和无房户按

1 998123 1

可享受面积每平方米元发放住房补贴，对年月日以后参加工

1 2 0 019 9 911

作的无房新职工按月工资的发放住 房公积金补贴。

2 5%

一方面，对于杭州市市区商品房价高达每平方米元甚至远 郊也高达

1 0 0 0 07

0 0 0

元以上，住房补贴简直是杯水车薪；另一方面，企 事业单位对庞大住房补

贴资金需求不堪重负，至今累计发放率不到。新人的住房补贴比例又明显

2 0%

过高，按现行住房公积金同口径计 算，住房补贴每月普遍高达元，新老

1 0 0 0

职工之间严重不平衡。

（三） 住房供应体系亟待完善

过高的商品房价使大多数中低收入家庭的住房梦难以成为现实，苛刻 的廉租房

条件使一些低收入家庭既买不到也买不起经济适用住房，又 不能租住廉租房。

根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 对不同

收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府 或单位提供廉租

住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高 的家庭购买、租赁市场价

商品住房。由于商品房价过高，广大中低收 入家庭对政府经济适用住房寄予厚

望，而经济适用住房供应量又非常 有限，供需矛盾非常突出。同时，这里还存

在一个由什么机构、怎么 来认定个人家庭收入的问题。由于巨大的利益差异，

又缺乏相关权威 的收入证明机构，收入线的划分形同虚设，使得一些事实上的

中高收 入者能利用各种手段，模糊收入来源，混入购房队伍，加剧供需矛盾。

（四） 异地调动、军转干部住房政策矛盾较大

由于各地经济、社会发展的不平衡，住房政策、标准、需求有较大的 差异，各

地住房政策也不尽相同，这对组织需要异地调动的干部、军 转干部的住房安置

带来较大的差异和矛盾。从落后地区调到发达地区 工作的干部、军转干部解决

自住住房的能力较弱，难度很大。由于干 部交流、异地调动造成两地分居的家

庭又增加了居住成本，个人难以 承担。

（五） 住房维修基金作用没有得到有效发挥

在公有住房按房改政策向住户出售时，原产权单位按售房款的-

15

30%

提取了住房公共部位和公用设施维修基金 简称住房维修基金

，由于同一小区或同一幢住房原产权有多个单位管理交叉，许多居 住区没有

成立业主委员会，房改部门没有统一的可操作的住房维修基 金使用管理办法，

使得住房维修资金长期在银行沉淀，其作用没有得 到有效发挥。