李林、王海燕等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

李林、王海燕等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院

【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院

【审结日期】2021.12.07

【案件字号】(2021)辽02民终7098号

【审理程序】二审

【审理法官】张钱刘畅刘小南

【文书类型】判决书

【当事人】李林;王海燕;邢晓峰

【当事人】李林王海燕邢晓峰

【当事人-个人】李林王海燕邢晓峰

【代理律师/律所】巩雪、刘斌辽宁翊鼎律师事务所;肖平、罗福平辽宁天姞方律师事务所

【代理律师/律所】巩雪、刘斌辽宁翊鼎律师事务所肖平、罗福平辽宁天姞方律师事务所

【代理律师】巩雪、刘斌肖平、罗福平

【代理律所】辽宁翊鼎律师事务所辽宁天姞方律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】李林;王海燕

【被告】邢晓峰

【本院观点】当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事

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实，应当提供证据加以证明。

【权责关键词】代理合同当事人的陈述证人证言谁主张、谁举证自认新证据诉讼请求维持原

判

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求

所依据的事实，应当提供证据加以证明。李林、王海燕诉讼请求邢晓峰协助办理案涉房屋的

过户手续，理由是双方形成了诉争房屋的买卖合同法律关系。按照谁主张、谁举证的证据规

则，李林、王海燕需提供充分证据证明双方达成了房屋买卖合同，且其作为买方已经履行全

部应尽义务。但李林、王海燕提供的“证明”不具备合同的重要必备条款。关于合同的主要

内容，《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以

下条款：(一)当事人的名称或者姓名和住所；(二)标的；(三)数量；(四)质量；(五)价款或

者报酬；(六)履行期限、地点和方式；(七)违约责任；(八)解决争议的方法。当事人可以参

照各类合同的示范文本订立合同。”李林、王海燕未能提供双方签订的合同，其提交的“证

明”，即使属实，其内容为(邢晓峰)“……于一九九六年十月三十日卖给李林及其妻王海燕

居住，一切有关费用均由李林、王海燕负责。”仅表明邢晓峰曾同意将案涉房屋卖给李林、

王海燕，但该证明上没有注明房屋价款这一重要合同内容，邢晓峰出具该证明的时间为1996

年10月30日，该房屋尚未完成房改手续，产权人并非邢晓峰。按照李林、王海燕的陈述，

案涉房屋于2010年办理房改手续后产权登记在邢晓峰名下。现案涉房屋虽然具备过户条件，

但双方经协商未能对房屋买卖合同的主要内容达成一致，故本案没有证据证明双方达成了合

法有效的房屋买卖合同；因价款无法确定，本案亦无法证明李林、王海燕支付了约定的全部

房款。李林、王海燕关于双方达成以5000元的价格购买案涉房屋的相关意见没有充分证据予

以证明，原审未予采信，并无不当。 综上所述，李林、王海燕的上诉请求不能成立，应

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予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉

讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7600元，由李林、王海燕负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 17:54:39

【一审法院查明】一审法院认定的事实：原告提供一份房产执照复印件，编号为大房执改甘

字第××号，记载的所有权人为被告，房屋坐落甘井子区。被告称该证据为复印件，真实性

无法确认。 原告提供一份“证明”，上面有被告的身份证复印件和以下内容：“我是大连

市大连大学化学系教师，家住甘井子区，房屋结构为砖混，面积62㎡，于一九九六年十月三

十日卖给李林及其妻王海燕居住，一切有关费用均由李林、王海燕负责。邢晓峰。1996年10

月30日。”被告称该证明为复印件，不予认可，且双方未就房屋出售金额达成一致意见，双

方只有出售房屋的意向，并未成立房屋买卖合同。原告表示无法确认该份证明是否是原件。

原告提供那一份1996年的收据。原告表示无法确认该收据是否为原件。该份收据上记

载的交款人为郭某，姓名处记载“甘房甘井子所邢晓峰”，金额为20000元。原告提供该份

收据拟证明原告舅舅按房改房要求代原告支付购房预付款20000元。被告表示该收据为复印

件，不认可该份收据的真实性。 原告还提供一份维修基金缴款书，记载日期为1996年12

月4日，房证号400161，并记载有被告名称，金额为1205.2元。被告对该份证据真实性没

有异议，并表示原告在该房屋居住，相关费用应由原告支付。 原告提供国有住房出售

收入专用票据和案涉房屋房产证。票据记载的购房人为被告，时间为1998年7月14日，该

收据上记载预付房款1996年12月4日35802.62元，退房款14567.62元，小计21235元，

维修基金1205.2元，房款21235元。房产证编号为大房权证甘私字第××号，房屋所有权人

为被告，房屋坐落甘井子区，建筑面积60.26平方米。原告提供该两份证据拟证明原告共支

付21235元购买案涉房改房产权，并于1999年6月14日凭购房收据领取案涉房改房产权

证。被告表示，国有房屋出售专用票据上记载的费用不是被告支付的，郭所长曾经承诺被告

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房改时会告诉被告，但是一直没有告诉；对房产证的真实性没有异议，房屋所有权人为被

告，在双方没有达成买卖合同具体条款的情况下，被告没有义务协助原告办理房屋所有权过

户手续。 原告提供供暖费发票、联合收费凭证、有线电视发票。拟证明原告一直居住在

案涉房屋，该房屋的暖气及水电煤气等费用均由原告支付。被告对该组证据的真实性没有异

议。 原告提供一份电话录音，系原告亲属郭某与被告的电话录音。拟证明因为被告要调任

北京，于1996年将案涉房屋卖给原告，原告亲属支付给被告5000元购房款，并且房改房的

手续及购房费用均由原告亲属代付代办。被告对录音的真实性没有异议，对证明内容有异

议，称在录音中被告没有认可有原告所说的证明的存在，且被告在录音中明确表示属于集资

建房，被告回老家拿了一笔钱。被告称不记得集资的具体数额，大概两三万，不可能将房屋

以5000元的价格出售。 原告申请证人郭某出庭。该人到庭作证称：其是原告的舅舅，案

涉房屋是其介绍原告购买，原告出示的证明是在证人面前写的，当时给了被5000元，当时没

有产权这个说法，证人数次找过被告要求办理过户，被告没有同意，但是被告离开大连的时

候学校要收回房子，我说过可以帮忙给留下，有字据，字据的原件时间长没找到，房改房的

手续是证人办理的，当时没有通知被告，房改时交了两万多元，办理产权时需要介绍信，证

人去过大连大学一趟，当初从被告处买房子花了5000元和一个购房基金购房集资金我把钱给

被告，到期后拿着被告给我的收据去兑换了。被告对证人证言发表如下意见：证人当庭陈述

没有与被告签订书面合同，证人说的5000元是购房款也无证据佐证，证人说的集资款退回与

事实不符，只有将房屋退回学校才会退回，因为证人和被告关系好并为被告提供过帮助，被

告才给予原告提前进入居住并承诺日后出售给原告，不能认定双方存在买卖合同关系并将

5000元认定为购房款。 被告提供购房职工1993年前工龄认证单、出售公有住房房价审核

表、公有住房买卖合同。工龄认证单记载1993年工龄有折扣优惠，每年工龄折扣的金额按

1.2%计算，并记载被告购买案涉房屋认定1993年连续工龄8年，记载的时间为1996年9月

2日。出售公有住房房价计算、审核表上记载的时间为1996年11月26日，案涉房屋的实际

售价为35802.62元。公有住房买卖合同记载的卖方为甘井子房地产管理处，买方为被告，时

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间为1996年12月2日，记载的房屋为案涉房屋。被告提供该组证据拟证明以下事项：案涉

房屋系房改房，原告的舅舅缴纳的2万余元的款项是房改房的价格，并非普通的商品房买卖

价格，该价格是针对具有合法的主体身份的被告，并非针对原告，该房屋依然是被告的个人

合法财产；证据上面的签字均不是被告本人签署，证人当庭陈述这些资料均是由其办理，说

明原告在已经办理了该房屋产权的情况下并没有通知被告，直到2010年之后，被告通过原告

的舅舅才和原告联系，商量该房屋的权属问题。原告对该组证据的真实性没有异议，对证明

内容发表异议如下：该组证据可以证明案涉房屋是房改房，并非集资购房，也看不出被告交

集资款几万元；该组证据表明所有的购房款和手续都是原告支付并办理的，从原被告双方约

定和原告提交的证据可以证明案涉房屋完全产权转让给原告，被告该组证据中的房改房的政

策不影响房屋所有权的实质性转让；被告提交的证据来源房地产交易市场档案，不是被告自

己保管的证据，原告没有保管涉及房屋的东西，提交手续的时间是1996年11月，12月，在

被告将房屋卖给原告之后，所有的房改房的手续交款都是原告办理支付的。 被告申请

一份到大连大学的调查令，调查邢晓峰(公民身份号码21xxx63××××××××)或王清淮

(公民身份号码51xxx57××××××××)名下位于大连市甘井子区房屋集资款缴纳数额及

该款项在参加房改房时是否返还给邢晓峰或他人。一审法院依法出具调查令。该单位回复

称：在1996年参加房改前已经将全部档案资料转交给甘井子房地产管理处，由该处组织房

改，该学校没参与，不存在该学校返还集资款的情况。后原告又申请到大连市甘井子房地产

经营有限公司的调查令，调查案涉房屋档案。一审法院依法出具调查令。该公司回复私有房

管理卡片一份，记载案涉房屋的产权人为被告，产权来源为房改购房。

【一审法院认为】一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依据本案现有证据和各方当事

人的陈述可以确认原、被告并未就案涉房屋买卖形成书面的买卖合同。关于原告提供的证

明，原告自认无法确认该证明是否是原件，原告申请出庭的证人也表示证明的原件找不到，

被告对该证明的真实性不予认可。关于原告主张的向被告支付购房款5000元，被告虽然认可

收到5000元，但是依据现有证据无法确认该5000元的性质。综上所述，因本案现有证据无

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法确认双方已形成关于案涉房屋的买卖合同关系，依据《最高人民法院关于适用 的解释》

第九十条之规定，判决：驳回原告李林、王海燕的诉讼请求。案件受理费7600元，原告已预

交，由原告负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。

【二审上诉人诉称】李林、王海燕上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请

求。事实和理由：一、上诉人有充分证据证明其诉讼请求。1.虽因时间久远导致购房协议原

件没有找到，但双方达成的买卖协议书写在邢晓峰的一代身份证上。上诉人无法伪造该证

据，且房屋买卖的客观事实有其他证据佐证。2.录音证据可以证明，上诉人在案涉房屋居住

了25年，期间邢晓峰没有到过案涉房屋，更没有主动和上诉人联系过该房屋的任何事宜。从

日常生活准则可以判断出，双方之间除了买卖关系，不可能是其他性质的法律关系。3.案涉

房屋的房证自1996年10月31日至今在上诉人手中，期间房证到期上诉人更换新证，有线电

视、水电煤气、暖气等费用均以上诉人名义缴纳。4.案涉房屋的购房款是上诉人缴纳，有证

据原件予以证明。上诉人提交1996年10月31日收据复印件上写明购房预付款。1998年7

月14日因需要结算开具正式发票，上诉人将预付款收据的原件交还给房屋单位，换取《国有

住房出售收入专用票据》，上诉人持有该票据原件并当庭出示，证明结算时的购房款是

21235元，在交纳了2万元的基础上又补交了1235元。在录音证据中，邢晓峰也承认当年上

诉人给其5000元费用。5000元在25年前足以购买一套房屋，能够佐证案涉房屋是上诉人购

买。5.邢晓峰提交出售公有住房的房价计算审核表，显示房价是35802.62元，并据此主张其

出资购买案涉房屋，系虚假陈述。上诉人提交的收据复印件及《国有住房出售收入专用票

据》原件均可证明系上诉人交纳房款购买案涉房屋。二、一审判决曲解法律规定，驳回诉请

错误。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定，无法与原件核对的复

制件不能单独作为认定案件事实的根据。但在本案中，除了买卖协议复印件，还有其他大量

证据佐证买卖关系存在。上诉人居住25年的客观事实已经充分证明了双方之间的买卖关系。

一审判决仅因买卖协议是复印件，对方不认可为由，就驳回诉请明显错误。三、一审判决违

背司法为民的理念。《民法典》第七条要求在民事审判中弘扬诚信原则，上诉人居住在案涉

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房屋25年的事实已经证明上诉人所述真实，邢晓峰违背诚信原则，不予配合过户。 邢

晓峰辩称，不同意李林、王海燕的上诉请求。主要理由：一、双方没有成立合法有效的房屋

买卖合同关系。1.双方没有签过任何书面的房屋买卖合同，没有明确约定房屋的出售价款。

虽然上诉人提交了一份并非买卖协议的手写稿，但该手写稿并没有原件，手稿中存在诸多瑕

疵，落款晓字上面多了一个点，邢晓峰不可能把自己的名字写错。落款日期1996年10月30

日，邢晓峰于1996年10月1日前去北京，此后双方没有见过面，不可能在1996年10月30

日给上诉人书写手稿。邢晓峰也多次向上诉人的舅舅要求其拍照该手稿均没有回应，直到开

庭才看到，邢晓峰对该证据的真实性不认可。2.上诉人的舅舅只给过邢晓峰5000元，这只是

房屋买卖定金，邢晓峰收了定金便不再把房子卖给别人，也答应上诉人可以先住进去。案涉

房屋是邢晓峰向学校交了两三万元集资款才取得，不可能只卖给上诉人5000元。如果把房子

交还给学校，学校也会返还集资款，邢晓峰不会把房子只卖5000元。《公有住房买卖合同》

显示，在1996年12月，该房产的成本价为66567.04元，故5000元在当时不可能买得起任

何房屋，将5000元说成购房款与当时的房屋市场行情明显不符。3.上诉人持有房产证并长期

居住在案涉房屋内并不能证明双方已经形成房屋买卖合同关系。本案的具体背景不同于一般

的房屋买卖合同，上诉人占有该房产有特殊的原因。当时邢晓峰夫妻俩都到北京工作，学校

要求把房子交回，由于学校有其他教师离开没有交房，邢晓峰也不想交房。经朋友介绍，邢

晓峰认识了上诉人的舅舅郭某，他帮忙留下了房子，但前提是将来这个房子取得产权后要卖

给他外甥即上诉人。邢晓峰同意接受了定金，上诉人搬进案涉房屋。郭某此后以邢晓峰的名

义参加房改，取得案涉房屋的产权证书，却没有告知邢晓峰。长期以来，邢晓峰一直以为案

涉房屋还是公房，每月向学校缴纳租金。2010年郭某要求邢晓峰协助办理过户时，才知道已

经办理产权证。因双方没有对房价达成一致意见，问题一直没有解决。二、即使上诉人以邢

晓峰的名义参加房改并支付了购房款，也无法取得案涉房屋所有权。上诉人出具的所谓买卖

合同的时间在案涉房屋房改之前，当时房屋还是大连大学的公房，公房未经产权单位的同意

不可以转让。房改房带有福利补助性和政策优惠性，具有特定的身份特征，对于不享受购房

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条件的主体是不能参加房改的。上诉人主张其以邢晓峰的名义参加房改并支付了购房款便取

得了案涉房产的所有权是错误的，房屋所有权依然归邢晓峰所有，其支付的购房款可以作为

债务处理。 综上所述，李林、王海燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实

清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款

第(一)项之规定，判决如下：

李林、王海燕等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省大连市中级人民法院

民事判决书

(2021)辽02民终7098号

当事人 上诉人(原审原告)：李林。

上诉人(原审原告)：王海燕。

二上诉人共同委托诉讼代理人：巩雪、刘斌，均系辽宁翊鼎律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：邢晓峰。

委托诉讼代理人：肖平、罗福平，均系辽宁天姞方律师事务所律师。

审理经过 上诉人李林、王海燕因与被上诉人邢晓峰房屋买卖合同纠纷一案，不服

大连市甘井子区人民法院(2021)辽0211民初1599号民事判决，向本院提起上诉。本院

于2021年8月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 李林、王海燕上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审

诉讼请求。事实和理由：一、上诉人有充分证据证明其诉讼请求。1.虽因时间久远导致

购房协议原件没有找到，但双方达成的买卖协议书写在邢晓峰的一代身份证上。上诉人

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无法伪造该证据，且房屋买卖的客观事实有其他证据佐证。2.录音证据可以证明，上诉

人在案涉房屋居住了25年，期间邢晓峰没有到过案涉房屋，更没有主动和上诉人联系过

该房屋的任何事宜。从日常生活准则可以判断出，双方之间除了买卖关系，不可能是其

他性质的法律关系。3.案涉房屋的房证自1996年10月31日至今在上诉人手中，期间房

证到期上诉人更换新证，有线电视、水电煤气、暖气等费用均以上诉人名义缴纳。4.案

涉房屋的购房款是上诉人缴纳，有证据原件予以证明。上诉人提交1996年10月31日收

据复印件上写明购房预付款。1998年7月14日因需要结算开具正式发票，上诉人将预付

款收据的原件交还给房屋单位，换取《国有住房出售收入专用票据》，上诉人持有该票

据原件并当庭出示，证明结算时的购房款是21,235元，在交纳了2万元的基础上又补交

了1235元。在录音证据中，邢晓峰也承认当年上诉人给其5000元费用。5000元在25年

前足以购买一套房屋，能够佐证案涉房屋是上诉人购买。5.邢晓峰提交出售公有住房的

房价计算审核表，显示房价是35,802.62元，并据此主张其出资购买案涉房屋，系虚假

陈述。上诉人提交的收据复印件及《国有住房出售收入专用票据》原件均可证明系上诉

人交纳房款购买案涉房屋。二、一审判决曲解法律规定，驳回诉请错误。《最高人民法

院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定，无法与原件核对的复制件不能单独作

为认定案件事实的根据。但在本案中，除了买卖协议复印件，还有其他大量证据佐证买

卖关系存在。上诉人居住25年的客观事实已经充分证明了双方之间的买卖关系。一审判

决仅因买卖协议是复印件，对方不认可为由，就驳回诉请明显错误。三、一审判决违背

司法为民的理念。《民法典》第七条要求在民事审判中弘扬诚信原则，上诉人居住在案

涉房屋25年的事实已经证明上诉人所述真实，邢晓峰违背诚信原则，不予配合过户。

邢晓峰辩称，不同意李林、王海燕的上诉请求。主要理由：一、双方没有成立合

法有效的房屋买卖合同关系。1.双方没有签过任何书面的房屋买卖合同，没有明确约定

房屋的出售价款。虽然上诉人提交了一份并非买卖协议的手写稿，但该手写稿并没有原

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件，手稿中存在诸多瑕疵，落款晓字上面多了一个点，邢晓峰不可能把自己的名字写

错。落款日期1996年10月30日，邢晓峰于1996年10月1日前去北京，此后双方没有

见过面，不可能在1996年10月30日给上诉人书写手稿。邢晓峰也多次向上诉人的舅舅

要求其拍照该手稿均没有回应，直到开庭才看到，邢晓峰对该证据的真实性不认可。2.

上诉人的舅舅只给过邢晓峰5000元，这只是房屋买卖定金，邢晓峰收了定金便不再把房

子卖给别人，也答应上诉人可以先住进去。案涉房屋是邢晓峰向学校交了两三万元集资

款才取得，不可能只卖给上诉人5000元。如果把房子交还给学校，学校也会返还集资

款，邢晓峰不会把房子只卖5000元。《公有住房买卖合同》显示，在1996年12月，该

房产的成本价为66,567.04元，故5000元在当时不可能买得起任何房屋，将5000元说

成购房款与当时的房屋市场行情明显不符。3.上诉人持有房产证并长期居住在案涉房屋

内并不能证明双方已经形成房屋买卖合同关系。本案的具体背景不同于一般的房屋买卖

合同，上诉人占有该房产有特殊的原因。当时邢晓峰夫妻俩都到北京工作，学校要求把

房子交回，由于学校有其他教师离开没有交房，邢晓峰也不想交房。经朋友介绍，邢晓

峰认识了上诉人的舅舅郭某，他帮忙留下了房子，但前提是将来这个房子取得产权后要

卖给他外甥即上诉人。邢晓峰同意接受了定金，上诉人搬进案涉房屋。郭某此后以邢晓

峰的名义参加房改，取得案涉房屋的产权证书，却没有告知邢晓峰。长期以来，邢晓峰

一直以为案涉房屋还是公房，每月向学校缴纳租金。2010年郭某要求邢晓峰协助办理过

户时，才知道已经办理产权证。因双方没有对房价达成一致意见，问题一直没有解决。

二、即使上诉人以邢晓峰的名义参加房改并支付了购房款，也无法取得案涉房屋所有

权。上诉人出具的所谓买卖合同的时间在案涉房屋房改之前，当时房屋还是大连大学的

公房，公房未经产权单位的同意不可以转让。房改房带有福利补助性和政策优惠性，具

有特定的身份特征，对于不享受购房条件的主体是不能参加房改的。上诉人主张其以邢

晓峰的名义参加房改并支付了购房款便取得了案涉房产的所有权是错误的，房屋所有权

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依然归邢晓峰所有，其支付的购房款可以作为债务处理。

原告诉称 李林、王海燕向一审法院提出诉讼请求：判令被告协助原告将位于大连

市甘井子区房屋过户至原告名下。

一审法院查明 一审法院认定的事实：原告提供一份房产执照复印件，编号为大房

执改甘字第××号，记载的所有权人为被告，房屋坐落甘井子区。被告称该证据为复印

件，真实性无法确认。

原告提供一份“证明”，上面有被告的身份证复印件和以下内容：“我是大连市

大连大学化学系教师，家住甘井子区，房屋结构为砖混，面积62㎡，于一九九六年十月

三十日卖给李林及其妻王海燕居住，一切有关费用均由李林、王海燕负责。邢晓峰。

1996年10月30日。”被告称该证明为复印件，不予认可，且双方未就房屋出售金额达

成一致意见，双方只有出售房屋的意向，并未成立房屋买卖合同。原告表示无法确认该

份证明是否是原件。

原告提供那一份1996年的收据。原告表示无法确认该收据是否为原件。该份收

据上记载的交款人为郭某，姓名处记载“甘房甘井子所邢晓峰”，金额为20,000元。原

告提供该份收据拟证明原告舅舅按房改房要求代原告支付购房预付款20,000元。被告表

示该收据为复印件，不认可该份收据的真实性。

原告还提供一份维修基金缴款书，记载日期为1996年12月4日，房证号

400161，并记载有被告名称，金额为1205.2元。被告对该份证据真实性没有异议，并表

示原告在该房屋居住，相关费用应由原告支付。

原告提供国有住房出售收入专用票据和案涉房屋房产证。票据记载的购房人为被

告，时间为1998年7月14日，该收据上记载预付房款1996年12月4日35,802.62

元，退房款14,567.62元，小计21,235元，维修基金1205.2元，房款21,235元。房产

证编号为大房权证甘私字第××号，房屋所有权人为被告，房屋坐落甘井子区，建筑面

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积60.26平方米。原告提供该两份证据拟证明原告共支付21,235元购买案涉房改房产

权，并于1999年6月14日凭购房收据领取案涉房改房产权证。被告表示，国有房屋出

售专用票据上记载的费用不是被告支付的，郭所长曾经承诺被告房改时会告诉被告，但

是一直没有告诉；对房产证的真实性没有异议，房屋所有权人为被告，在双方没有达成

买卖合同具体条款的情况下，被告没有义务协助原告办理房屋所有权过户手续。

原告提供供暖费发票、联合收费凭证、有线电视发票。拟证明原告一直居住在案

涉房屋，该房屋的暖气及水电煤气等费用均由原告支付。被告对该组证据的真实性没有

异议。

原告提供一份电话录音，系原告亲属郭某与被告的电话录音。拟证明因为被告要

调任北京，于1996年将案涉房屋卖给原告，原告亲属支付给被告5000元购房款，并且

房改房的手续及购房费用均由原告亲属代付代办。被告对录音的真实性没有异议，对证

明内容有异议，称在录音中被告没有认可有原告所说的证明的存在，且被告在录音中明

确表示属于集资建房，被告回老家拿了一笔钱。被告称不记得集资的具体数额，大概两

三万，不可能将房屋以5000元的价格出售。

原告申请证人郭某出庭。该人到庭作证称：其是原告的舅舅，案涉房屋是其介绍

原告购买，原告出示的证明是在证人面前写的，当时给了被5000元，当时没有产权这个

说法，证人数次找过被告要求办理过户，被告没有同意，但是被告离开大连的时候学校

要收回房子，我说过可以帮忙给留下，有字据，字据的原件时间长没找到，房改房的手

续是证人办理的，当时没有通知被告，房改时交了两万多元，办理产权时需要介绍信，

证人去过大连大学一趟，当初从被告处买房子花了5000元和一个购房基金,购房集资金

我把钱给被告，到期后拿着被告给我的收据去兑换了。被告对证人证言发表如下意见：

证人当庭陈述没有与被告签订书面合同，证人说的5000元是购房款也无证据佐证，证人

说的集资款退回与事实不符，只有将房屋退回学校才会退回，因为证人和被告关系好并

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为被告提供过帮助，被告才给予原告提前进入居住并承诺日后出售给原告，不能认定双

方存在买卖合同关系并将5000元认定为购房款。

被告提供购房职工1993年前工龄认证单、出售公有住房房价审核表、公有住房

买卖合同。工龄认证单记载1993年工龄有折扣优惠，每年工龄折扣的金额按1.2%计算，

并记载被告购买案涉房屋认定1993年连续工龄8年，记载的时间为1996年9月2日。

出售公有住房房价计算、审核表上记载的时间为1996年11月26日，案涉房屋的实际售

价为35,802.62元。公有住房买卖合同记载的卖方为甘井子房地产管理处，买方为被

告，时间为1996年12月2日，记载的房屋为案涉房屋。被告提供该组证据拟证明以下

事项：案涉房屋系房改房，原告的舅舅缴纳的2万余元的款项是房改房的价格，并非普

通的商品房买卖价格，该价格是针对具有合法的主体身份的被告，并非针对原告，该房

屋依然是被告的个人合法财产；证据上面的签字均不是被告本人签署，证人当庭陈述这

些资料均是由其办理，说明原告在已经办理了该房屋产权的情况下并没有通知被告，直

到2010年之后，被告通过原告的舅舅才和原告联系，商量该房屋的权属问题。原告对该

组证据的真实性没有异议，对证明内容发表异议如下：该组证据可以证明案涉房屋是房

改房，并非集资购房，也看不出被告交集资款几万元；该组证据表明所有的购房款和手

续都是原告支付并办理的，从原被告双方约定和原告提交的证据可以证明案涉房屋完全

产权转让给原告，被告该组证据中的房改房的政策不影响房屋所有权的实质性转让；被

告提交的证据来源房地产交易市场档案，不是被告自己保管的证据，原告没有保管涉及

房屋的东西，提交手续的时间是1996年11月，12月，在被告将房屋卖给原告之后，所

有的房改房的手续交款都是原告办理支付的。

被告申请一份到大连大学的调查令，调查邢晓峰(公民身份号码

21xxx63××××××××)或王清淮(公民身份号码51xxx57××××××××)名下位于

大连市甘井子区房屋集资款缴纳数额及该款项在参加房改房时是否返还给邢晓峰或他

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人。一审法院依法出具调查令。该单位回复称：在1996年参加房改前已经将全部档案资

料转交给甘井子房地产管理处，由该处组织房改，该学校没参与，不存在该学校返还集

资款的情况。后原告又申请到大连市甘井子房地产经营有限公司的调查令，调查案涉房

屋档案。一审法院依法出具调查令。该公司回复私有房管理卡片一份，记载案涉房屋的

产权人为被告，产权来源为房改购房。

一审法院认为 一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依据本案现有证据和各

方当事人的陈述可以确认原、被告并未就案涉房屋买卖形成书面的买卖合同。关于原告

提供的证明，原告自认无法确认该证明是否是原件，原告申请出庭的证人也表示证明的

原件找不到，被告对该证明的真实性不予认可。关于原告主张的向被告支付购房款5000

元，被告虽然认可收到5000元，但是依据现有证据无法确认该5000元的性质。综上所

述，因本案现有证据无法确认双方已形成关于案涉房屋的买卖合同关系，依据《最高人

民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告李林、王海燕的诉讼请求。

案件受理费7600元，原告已预交，由原告负担。

本院查明 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉

讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。李林、王海燕诉讼请求邢晓峰协助办理

案涉房屋的过户手续，理由是双方形成了诉争房屋的买卖合同法律关系。按照谁主张、

谁举证的证据规则，李林、王海燕需提供充分证据证明双方达成了房屋买卖合同，且其

作为买方已经履行全部应尽义务。但李林、王海燕提供的“证明”不具备合同的重要必

备条款。关于合同的主要内容，《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“合同的内

容由当事人约定，一般包括以下条款：(一)当事人的名称或者姓名和住所；(二)标的；

(三)数量；(四)质量；(五)价款或者报酬；(六)履行期限、地点和方式；(七)违约责

任；(八)解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”李林、王

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海燕未能提供双方签订的合同，其提交的“证明”，即使属实，其内容为(邢晓

峰)“……于一九九六年十月三十日卖给李林及其妻王海燕居住，一切有关费用均由李

林、王海燕负责。”仅表明邢晓峰曾同意将案涉房屋卖给李林、王海燕，但该证明上没

有注明房屋价款这一重要合同内容，邢晓峰出具该证明的时间为1996年10月30日，该

房屋尚未完成房改手续，产权人并非邢晓峰。按照李林、王海燕的陈述，案涉房屋于

2010年办理房改手续后产权登记在邢晓峰名下。现案涉房屋虽然具备过户条件，但双方

经协商未能对房屋买卖合同的主要内容达成一致，故本案没有证据证明双方达成了合法

有效的房屋买卖合同；因价款无法确定，本案亦无法证明李林、王海燕支付了约定的全

部房款。李林、王海燕关于双方达成以5000元的价格购买案涉房屋的相关意见没有充分

证据予以证明，原审未予采信，并无不当。

综上所述，李林、王海燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清

楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一

款第(一)项之规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7600元，由李林、王海燕负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 张 钱

审判员 刘 畅

审判员 刘小南

二〇二一年十二月七日

书记员 黄月妍

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