浅析设计管理中的效果落地及品质管控

浅析设计管理中的效果落地及品质管控

摘要：设计管理中设计效果把控的目标是为了保证产品符合项目定位，提高

项目的完成度，减少错漏，控制成本提高效率，提高客户满意度。从某种意义上

说，产品力的挖掘与价值提升对于房地产项目去化、风险管控、建立品牌效应发

挥重要作用。而品质管控是产品力落位的重要手段，设计效果的落地需要有力的

产品力管控手段。

关键词：设计管理；产品力与价值挖掘；风险控制；品质管控

引言

1 设计管理全流程

图及指标研讨会，梳理总图价值点，货值排布情况，做好总图的指标管理工作；

在户型选型及竞品分析研讨中，充分分析竞品案例，梳理产品力在户型端的体现；

在外立面设计专项中，参考市场成熟的产品形式，对外立面手法进行参考，审查

基座、标准段、檐口的材料用法，线条的出挑宽度、山墙收口做法等;

1.3 产品负面清单

基于设计底线错误、高频错误、客户投诉常见问题等进行归纳，制定对照产

品负面清单，减少错、漏、碰，对于项目风险控制具有重要意义。产品负面清单

的内容，涵盖总图、规划、建筑、部品部件等内容，如：（1）场地竖向：严禁

靠近住户的建筑单体散水，勒脚部位的景观堆坡高度超过室内±0.000标高线。

小区场地标高较低处应采取有效的排水措施（如截水沟），避免形成积水。（2）

场地道路：人行地库出入口正对人行通道必须设置辅道或台阶缓冲，防止发生人

员（特别是儿童）跌落伤害事故；（3）泛光照明灯具：为安装灯具预留安装条

件，设计应结合外立面造型提前预留线槽，避免灯具外露。在设计方案评审阶段，

应按照产品负面清单，对于设计高频错误进行逐项对照及排查，在设计前端控制

风险。

1.4 设计样板及施工样板评审及封样

设计样，设计部联合设计师根据设计需要需要选定设计样板，设计部品部件

需契合产品定位；定标样，确定供应商时进行的签字封样流程，由设计、合约、

从方案设计到现场施工横跨若干个单位和工种，设计效率的落地还有赖于施

工单位对于设计意图的理解。图纸会审、图纸答疑及设计交底能够有效帮助施工

人员熟悉图纸，有利于设计意图的最终实现。完整的设计交底及图纸答疑流程为：

施工方熟悉图纸---对图纸提出疑问---设计初步回复---设计及工程组织会审会

议----形成图纸会审记录。设计交底的主要内容包括：（1）项目概况：用地，

规模，业态组成，楼栋布局及建筑高度；（2)场地设计：标高，出入口，景观规

划，排水等；（3）结构体系：结构选型，洞口预留，结构降板，结构变截面；

（4）设计重点：特殊造型，屋顶造型，公共空间等；（5）外墙装饰：材料做法，

竖向立面构件转折，材料拼接部位做法等；（6）地下车库：出入口关系，防水

做法等。

2.2不同专业图纸的校对

相互制约的专项设计，应重点关注结合部的细节。如：室内精装和幕墙收口；

幕墙落地和园林面层收口。景观、室内、外立面幕墙图纸要根据主体土建设计图

纸进行叠图，三个专项设计单位进行交圈，施工阶段需现场给出各自完成面高度，

再分析收口做法，以下部位需特别注意：柱体饰面与幕墙龙骨竖挺交接，地砖与

横挺空隙高度，出入口处室内外收边。

3 效果落地及品质管控措施

3.1对需要厂家二次深化设计的要求

图纸中标注由厂家二次深化设计的，精装和景观施工方应按要求报送深化图

纸供业务方审核，收口关系，材质分缝等需按图纸标注，严禁出现施工单位不按

施工图立面分缝样式私自修改材质规格大小，严禁施工单位石材下单图及排版图

在主材施工样封样之后，经常出现现场施工所用的石材大板与施工封样不符

的情况，如现场施工大版石材虽均有纹理，石材品相更差，纹理太深且杂乱，观

感较差，出现“货不对板”的现场，对此应要求按照施工图图纸要求及标准要求

进行替换，不可随意降低材料标准。对于大面的石材、铺砖严格封样流程并存档，

材料进场前要进行验收，不合格不予进场，严防“货不对板”；对于与封样不一

致，或随意降低材料标准的现象，予以警示及下整改单。

3.3 细节与品质精细化管控

理工具及措施是产品落地及品质呈现的有力保障，分阶段精细化管控才能最大程

度还原人居美好蓝图的意图。

参考文献

【1】对我国城市住宅品质提升实践及存在问题的思考[J]. 索健,周倩,范

悦. 西部人居环境学刊. 2018(05)

【2】提高住宅品质，满足人们的高质量生活需求[J]. 冯远. 城乡建设.

2022(06)

【3】房地产项目设计管理要点与效益分析[J]. 郑利明. 江西建材.

2020(12)