深圳写字楼概况

邓爷爷1979年在南中国划圈时不曾想过，深圳历任市长也预料不到，国家发改委

甚至要惊呆：深圳将来的写字楼总量，超过全球最大城市纽约曼哈顿！

赚全中国的钱，赚全世界的钱。得益于总部经济和写字楼经济，深圳的写字楼在深

圳经济特区的36年间，如雨后春笋一般拔地而起。笔者仅计入深圳主城罗湖、福田、

南山三区的商务写字楼，未计入深圳市级、区级、街道各级政府办公楼；各层局级

及事业单位办公楼；盐田、宝安、龙岗、龙华新区、光明新区、坪山新区、大鹏新

区的写字楼和产业园；商业裙楼的办公面积；也未计入商办物业属性的商务公寓。

我们从表一“深圳主城三区写字楼项目数及面积统计表”可见，深圳主城罗湖、福田、

南山三区已建写字楼437个项目，写字楼建筑面积约3111万㎡，其中：福田中心

区写字楼57个项目约60栋，建筑面积586万㎡；南山科技园写字楼72栋，建筑

面积513万㎡。在建写字楼主要是后海片区，写字楼14个项目，241万㎡；笋岗

片区7个项目，135万㎡。

如果计入目前在建的深圳主城三区32个写字楼项目的540万㎡商务面积，深圳主

城罗湖、福田、南山三区的469个写字楼项目，建筑面积约3651万㎡（文后附：

深圳主城三区469个写字楼项目，总计建筑面积约3651万㎡的统计清单）。即如

今深圳主城三区的已建在建写字楼的总和，已与纽约曼哈顿中城3720万㎡的商务

总量相当。

从表二“深圳 6大总部基地及深圳主城三区写字楼面积统计表”，深圳前海蛇口自贸

区及5大总部基地规划建设的写字楼，前海自贸区写字楼面积1200万㎡，蛇口自

贸区写字楼面积1000万㎡；5大总部基地写字楼面积：深圳福田中心区 750万㎡

（已建成写字楼面积约600万㎡），后海总部基地480万㎡（写字楼336万㎡、配

套144万㎡）、留仙洞总部基地320万㎡（写字楼224万㎡、配套96万㎡）、深

圳湾高新区总部基地1000万㎡（写字楼700万㎡、配套300万㎡），龙华核心区

总部基地350万㎡（写字楼245万㎡、配套105万㎡）。上述自贸区及5大总部基

地的写字楼面积总计4305万㎡。加上6大总部基地外的深圳主城三区已经建成的

约2228万㎡写字楼，将达6533万㎡。

对标，是寻找标杆，学习标杆，完善自我，超越标杆。

美国纽约曼哈顿的商务面积4650万㎡（中城：3720万㎡），是全球最大的CBD。

纽约曼哈顿的发展土地有限及发展速度有限。今后深圳商办面积6233万㎡的建设

规模，将使深圳的商务规模在全球超过纽约曼哈顿4650万㎡商务面积，真正成为

世界级大都市，全球最大的商务城市。

前海自贸区以前一直号称“东方曼哈顿”，但是前海自贸区15平方公里占地面积，

1200万㎡商务体量，无法与4650万㎡商务体量的曼哈顿对标。即便前海扩容至41.8

平方公里，对比57.7平方公里，建筑密度空前的曼哈顿，无论是发展空间，还是功

能与产业的完备程度，都难以相提并论。

曼哈顿是整个美国的经济和文化中心，是纽约市中央商务区所在地，世界上摩天大

楼最集中的地区，汇集了世界500强中绝大部分公司的总部，也是联合国总部的所

在地。曼哈顿下城的华尔街是世界上最重要的金融中心，有纽约证券交易所和纳斯

达克，曼哈顿的房地产市场也是全世界最昂贵之一。曼哈顿耸立着超过5500栋高

楼，其中35栋超过了200米，是世界上最大的摩天大楼集中区。拥有纽约标志性

的帝国大厦、洛克菲勒中心、克莱斯勒大厦、大都会人寿保险大厦等建筑。

与曼哈顿对标，应该是深圳主城罗湖、福田、南山三区，338.74平方公里6533万

㎡商务体量，与曼哈顿的57.7平方公里、4650万㎡商务体量，足以对标，并且超

越。 巧合的是，曼哈顿也正好分为三个区：下城区（老城、Down-town）、中城区

（Mid-town）、上城区（Up-town）。

深圳主城三区对标曼哈顿，不是指对标世界金融中心，而是作为中国三大一线城市

之一的深圳，在北京定位“中国的政治中心”，上海定位“中国的经济中心”，深圳定位

“中国的科技中心”之后，城市商务总量超越世界最大CBD曼哈顿，将成为宇宙第一

大商务区，或将实现“世界的科技中心”的世界级城市定位。

同样可以对标的是，纽约中央公园占地341公顷（843英亩，长4公里,宽800米），

而深圳的莲花山公园（166公顷）、中心公园（147公顷）、深圳高尔夫俱乐部（136

公顷），三大中心绿地之和449公顷，超过了340公顷的纽约中央公园。

前海自贸区对标华尔街

从表三“深圳各区域投资计划表”可见，深圳在十三五期间，将投入2.4万亿元，其中

东进战略投入盐田、龙岗、坪山、大鹏1.4万亿。蛇口自贸区3000亿，罗湖2500

亿，龙华新区2500亿，光明新区1000亿。在片区中，前海桂湾700亿，笋岗-清

水河500亿，大沙河创新走廊和大空港新城各200亿。

在各片区的投资计划中，前海桂湾投资强度最大，成为深圳的价值高地，其投资强

度为每平方公里636亿，是蛇口自贸区的2.8倍。土地利用强度每平方公里310万

㎡，是福田中心区的2.5倍，南山科技园的5.4倍。

表三的土地利用强度揭示，前海桂湾和笋岗-清水河，正在成为深圳的两个投资热点，

深圳在十三五期间，西有蛇口前海，东有罗湖笋岗。

前海自贸区可以与纽约曼哈顿下城面积不足1平方公里的华尔街金融区形成对标。

华尔街汇集几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业

人口，是世界的金融中心。前海自贸区占地14.92平方公里，建筑面积2600万㎡，

引进企业主要是以世界500强及中国百强企业为主，重点发展金融业、现代物流业、

信息服务和其他科技及专业服务业四大产业，作为深化深港合作以及推进国际合作

的核心功能区。

蛇口自贸区占地13.2平方公里，建筑面积2000万㎡，可以对标占地52公顷，30

多幢高楼大厦的伦敦金丝雀码头新金融城。蛇口自贸区以“产城融合”为发展目标，

打造网络信息、科技服务、文化创意3大产业，利用港口、物流的优势，建设国际

性枢纽港，发展邮轮产业，成为“一带一路”国家战略的桥头堡。

前海代表深圳未来

世界公认的纽约、伦敦、东京三大“全球城市”(Global Cities)，均依托湾区，成为世

界级都会区。纽约中心区位于哈德孙河口，濒临大西洋；伦敦都会区位于泰晤士河

口入海口88公里；东京位于东京湾地区。三大世界级经济增长极，分别在哈德孙河

口、泰晤士河口地区和东京湾地区形成了世界级都会区。

整合湾区内珠江东岸香港、深圳、珠江西岸澳门、珠海，以及广州珠三角的经济链

条，推动全球经济要素的流动、集聚与优化配置，引导全球经济发展走向。从国际

经验和当前的发展看，珠江口湾区具备一定的资源和条件。

前海自贸区位于珠江口湾区，处于香港-深圳-广州经济带轴线的核心位置，对于整

个珠三角地区发展至关重要作用，是深圳未来发展最具战略意义的空间所在。

在十三五期间，罗湖笋岗和前海桂湾是深圳的两个投资热点，但作为代表深圳发展

方向的前海自贸区，更受到资本的青睐。前海自贸区优惠的税收、人才政策，吸引

一大批全球选址的企业总部将强势进驻。截至2016年6月底，前海蛇口自贸片区

已开业企业达34187家，目前整个前海蛇口自贸片区注册企业已突破7.4万家，注

册资本金超过3.3万亿，尤其是自贸区挂牌后，平均每个工作日新增注册企业超过

234家。

深圳的交通资源也向前海汇聚。总建筑面积约115万㎡前海综合交通枢纽，仅次于

上海虹桥综合交通枢纽位居世界第二。前海湾站联接地铁1、5、11号线，并将建9

条轨道交通线路。今后每天客流量将达75万人次，15分钟就可以到达福田中心和

深圳机场。

前海作为国内企业走向世界的跳板，也是国际资本进出中国的“桥头堡”。前海将成

为真正的“钱海”。前海GDP产值逐年飞跃，2013年GDP49亿，2014年GDP192

亿，2015年GDP500亿，2016年GDP将超出1000亿元。

深圳定位为全国第三个国际化城市，成为与纽约、伦敦、东京三大全球城市并驾齐

驱的“世界级都会区”，2020年GDP将达1500亿元（每平方公里GDP产出100个

亿），是目前深圳的20多倍，比香港还高出一半多。

前海自贸区规划构建“三区两带”：桂湾片区重点发展金融等产业，打造集中展示前

海自贸区整体城市形象的核心商务区；前湾片区重点发展科技及信息服务等生产性

服务业，打造功能复合的综合发展区；妈湾片区重点发展现代物流等产业，打造具

备区域生产组织中枢和国际供应链管理中心功能的保税港片区。

桂湾金融先导区位于桂湾，总建筑面积约342万㎡，总投资约700亿元。主要由地

铁前海时代广场、华润前海中心、卓越前海金融中心、弘毅全球PE中心、民生电

商前海总部大厦房建项目、桂湾河公园、桂湾河水廊道及其他相关公用配套工程等

项目构成，整个金融先导区将最早展示自贸新城新形象、新魅力。

前海蛇口自贸区不仅代表深圳的未来，并将代表中国、甚至全球城市发展的未来。

图/网络

与7月夏暑同样热火朝天的前海自贸区工地

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笔者2013年10月拍摄的俯瞰纽约曼哈顿

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笔者2013年10月拍摄的纽约曼哈顿时代广场夜景

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