上海房地产专题研究研究报告

上海房地产专题研究报告

目 录

一、TOWN HOUSE的发展演化

二、当前上海TOWN HOUSE市场简述

三、上海TOWN HOUSE市场发展状况分析

(一) 初始阶段市场状况

(二) 发展阶段市场状况

(三) 趋向成熟阶段市场状况

四、 TOWN HOUSE 消费者特征分析

五、 TOWN HOUSE 产品特征分析

（一）区域特征分析

（二）档次划分

（三）类别划分

（四）小区规划、式样风格、房型特征分析

六、TOWN HOUSE 的发展空间、存在意义与未来

一、TOWN HOUSE的发展演化

TOWN HOUSE的起源

TOWN HOUSE起源于欧洲英国伦敦，当时的伦敦很少有高密度的垒积式多

高层建筑，城市在低密度建筑形态中持续地扩展。18世纪末的贝德福特广场、

柯本特花园、19世纪初的那莫德理大街等处，TOWN HOUSE组成了壮丽的街

区，住宅由此形成了永恒的艺术。后来TOWN HOUSE在美国得到了兴旺发展，

特别是西部地区的城市延伸部都有大量此类建筑形态出现。它是由几幢甚至十几

幢小于3层的低层住宅并联组成，每幢面积约在150～200平方米左右，有自己

的院落，但院子一般不超过50平方米，另外还有专用车位或车库。 离城不太

远，价格不算太贵，属中等偏高的水平。

上个世纪初TOWNHOUSE是上海典型的名居

19世纪念年代起，随时着经济的发展，城市人口增多，传统的木式里弄易发生火灾，出现了

砖木结构的老式石库门建筑，最早创始于英租界，后流传于城乡内外和近郊一带。这是

TOWNHOUSE结合我国传统三合或四合院形式的特色建筑。代表建筑有兴仁里，敦仁更具现代

TOWNHOUSE里棉阳里等。与石库门建筑同时发展的还有新式里弄住宅，这是

色彩的一个变种。朝向尽量朝南，宅前有绿地，建筑多为三层代表建筑有20年代淮海中路的尚

贤坊等。在40年代后，新式里弄发展为花园式里弄住宅，宅前有宽大的庭院空地较大，环境幽

雅，居室以间半式或双间式居鑫，层数三、四层兼有，代表建筑有淮海中路的上方花园和陕西南

路的凡尔登花园。当时，上海各种TOWNHOUSE里弄住宅共有9000余套，22余万平方米，

蔚为大观。

二、当前上海TOWN HOUSE市场简述

上海人追求居住时尚、讲究舒适、喜欢超常规的居住环境、关注私密性，构

成了联排别墅市场旺销的基础。联排别墅结构新、环境好、功能齐，与同一地区

其他类型物业相比价格差别不大，所以市场成交活跃。总价50—70万左右的联

排别墅，基本符合购置这一类物业者的心理价位。

目前上海在售的联排别墅，绝大多数均位于内环线以外和外环线附近。最为集

中的区域 当属上海西南角的闵行区莘庄周围区域，其数量规模占全市联排别墅

供应的半壁江山。由于 联排别墅既要有市郊的幽雅居住环境，又要有良好方便

的交通条件，故地铁所能到达的莘庄 周围联排别墅楼盘相对集中，并形成高尚

住宅氛围，对上海人颇有吸引力。其区域代表性楼 盘有君临天下花园、樱园等。

而紧邻闵行的松江区，也有部分联排别墅楼盘面市，如雅仕轩。 另一个联排别

墅供应量较多的区域是浦东新区及相邻区县。有阳光欧洲城、经典花园及特大 型

项目康桥半岛等。大虹桥区域也有联排别墅分布，如西郊宝成花苑，但该区域地

价高故联 排别墅少且价高。上海的东北部区域，中档客源丰富，且地价相对便

宜，因而单体总价不高 的经济型联排别墅同样有较好的销路，其中锦秋加州花

园即是一例。市中心联排别墅十分稀 缺，价高却很好销。

时下，受到沪人青睐的还有纯休闲型的联排别墅，多拥有郊外自然景观的个性

氛围，如 位于杭州湾北岸市级旅游开发区内的金海湾联体、休闲别墅，南望千

里碧海、西临世纪森林，毗邻海鲜一条街，对抱有“市区有住房、海边有别墅”

二次投资置业理想的年轻一族极有吸引力，一期房一销而空。

莘庄区域的联排别墅每套主力面积一般在180平方米～230平方米之间，单价

大致在 3500～4500元范围，浦东区域的联排别墅每套主力面积一般在160平

方米～230平方米之间， 单价大致在2900～3700元之间，而北区的联排别墅

每套主力面积大都在130平方米～220平 方米之间，单价大致在3100～4000

元之间。

总的来看，闵行的联排别墅产品设计更具别墅品质，如花园会客厅设计挑空4

米以上， 带车库，且每户设中央空调，而北区的联排别墅产品设计则比较经济。

从闵行地区联排别墅 物业中有代表性的四个楼盘“君临天下花园”、“水仙苑”、

“樱园”、“圣淘沙花园”以及九亭 区域的“新上海弄里人家”、“九亭明珠苑”

来看，销售率基本上在80％以上，甚至一度达到 了100％。其中标志性楼盘君

临天下花园开盘三个多月即列上海市销售第十名，一期销售达 95％，今年又分

别荣获上海2000最佳房型获奖最多单位和建设部“创新风暴”综合金奖。

目前上海供应的联排别墅小区规模都较大，建筑风格则大都为欧美别墅风格，

这十分有利于塑造联排别墅的高雅居住氛围。

业内人士指出，联排别墅建筑风格应像别墅而不应像公寓，莘庄地区一处像公

寓的联体 别墅少人问津即是一例。未来为迎合客源需求的差异化，经典豪华联

体别墅、个性联体别墅和大众化经济型联体别墅会各自分化出来。专家分析，目

前上海别墅市场尚未供求平衡，生活类别墅仍是发展方向，在未来几年中，中价

别墅市场前景看好。

市场发展状况分析TOWN HOUSE三、上海．

研究 TOWN HOUSE 市场，除了要追根溯源，还可以根据市场发展的实际情况，划分为几个阶

段，对不同阶段的情况进行分析。我们首先根据市场发展的时间阶段，将TOWN

HOUSE 市场分为初始阶段、发展阶段、趋向成熟阶段。

（一） 上海TOWN HOUSE 初始阶段市场状况

该阶段TOWN HOUSE 商品小区在上海刚刚出现，只有少数发展商尝试做TOWN

HOUSE ，处于市场探索阶段。消费者对于TOWN HOUSE的了解和认识很浅，广大消费者还

没有认同和接受这种较新型住宅。该阶段主要指1998年以前。

该时期出现的TOWN HOUSE有伊沙仕花园、海天花园、虹桥金斯花园、雅阁花园、雅仕轩、

乔爱别墅、同润家园、银泰花园、锦秋加州花园等。大部分小区内TOWN HOUSE数量较少，

起到点缀作用，如伊沙仕花园、海天花园、乔爱别墅、同润家园、银泰花园等。雅阁花园、雅仕

轩、锦秋加州花园、虹桥金斯花园内TOWN HOUSE相对较多,较具有代表性。具体情况如下：

锦秋加洲花

雅仕雅阁花项目名莘松路场东地松江莘松宝山陈太雅阁置投资兴上海莘迪房地香

港远东发展有限雅仕物福而锦秋物物业公开盘日98-9一98-；二92000-1

建筑面7概 容积率0.6 0.5 0.88 要 总户数 户600 户6003000

间距 15米 15-20米 15-25

绿化率

英式 欧式 欧式建设计风格

筑 景观设计

设 建筑设计

计 栋户1以911

主力房4DLK

3DLK4DLK

主力面146-17）140-180

172

14

196-24（单

层333

层3.533

面74.8-65.1

花园面50-10020-3057-76

露台面15-202510

室内、室室室车

涂涂彩色涂外立面．

销单价范围 2400-2700（一期） 2952-3256 2840-3700

售 2600-3000（二期）情3000-3500（三期） 况3200-4200（四期）

均价 3050 3300

总价范42-930-741-5主力总5440-5

销售100100%

70%

50%

锦秋加洲花园

锦秋加洲花园是上海开发较早，较有代表性的TOWN HOUSE 项目之一。位于宝山区大场一带，

周边环境较差。出行靠小区巴士，沿途沪太路一段交通状况差。

小区规模很大，占地80万平方米，分期开发，以多联体为主。一栋多达10户以上，建筑平行

布置，缺少变化，是较典型的排屋，外立面呆板，颜色较通俗。前后间距不大，只有15米。小

区绿化率低，组团绿化较少。车位为露天车位，在房子的前面。房型面积在140-180平方米左

右，相对较小，限制了房间的布局。小区配有俱乐部、商场、商务中心、 幼儿园、小学等。．

锦秋加洲花园定位较低，开始总价只要30万左右，后几期价位稍微上升，到四五十万，属经

济型别墅。

雅阁花园

也是上海较早开发的TOWNHOUSE小区之一，位于松江、闵行交界的松闵别墅区内。周

边以中档别墅为主，目前周边配套尚不成熟，主要依靠莘庄镇的配套设施。出行主要依靠社区巴

士和自备车。

小占地区11万平方米，分两期开发，集联体、独立别墅于一体，联体别墅以多联体为主。室外

车库，外立面一般，房型不大140——170平方米。小区配有俱乐部、高尔夫球场、游泳池、网

球场、商务中心、幼儿园。

雅阁花园总价不高，总价40万左右，也属经济型别墅。

雅仕轩

也位于松江别墅区内。小区占地10万平方米，以多联体为主，建筑平行布局，绿化率较高，

但基本为草坪。房型较小，为经济别墅。房型设计不尽合理，主卧设于二楼，私密性差。三楼有

三间卧房，布局局促，露台较小。小区另有俱乐部、网球场、游泳池、超市、餐厅、便利店等。

虹桥金斯花园

位于吴中路、虹中路交界处，地段位置佳，交通便捷。

小区为公寓和TOWN HOUSE 的混合社区，共有228套叠加式联体别墅，98年6月万，90-160

平方米，总价达/元5000-68000平方米之间，单价190-245月份开盘。面积在．

是当时档次较高的TOWN HOUSE。采用英式古典风格，为叠加式联体别墅，每单元为上下两

套，每套有三层，共六层。房型设计获‘98大同杯上海最佳住宅房型创新奖。

阶段特征分析：

该时期出现的TOWN HOUSE项目不多，TOWN HOUSE为主的项目只有锦秋、雅阁、雅仕

轩、金斯花园。海天花园是公寓和TOWN HOUSE的混加小区。伊沙仕花园，乔爱别墅，同润

家园为单体和联体的混和小区，这两混和小区，并不以TOWN HOUSE为主体，TOWN HOUSE

只是起点缀作用。

通过上述分析，可以看出此阶段的TOWN HOUSE呈现以下特征：

1、 TOWN HOUSE没形成区域板块效应，比较分散。即便是雅阁和雅仕轩同在松闵别墅区，

两者也相隔较远。

2、 小区定位普遍不高。面积在180平方米以下，单套总价50万元以下，属经济型别墅，即便

是金斯花园的总价在90——160万元，对于其他地段位置而言，价位并不算高。

3、 小区规划水平较低。大多采用多联体方式，且平行布置，前后间距小，缺少变化，较呆板。

花园较小，只是象征性的。大多为露天式车位。

4、 房型设计一般。由于面积设置较少，面宽不大，限制了空间布局。客厅相对较小，有的还

没有一般二房二厅的客厅大，基本上没有采用挑空式的厅。同时在窗、门、楼梯、卫生间、露台

等细节处理上表现的较粗。在立面风格上，大多采用TOWN HOUSE早期的英式古典风格，显

得较沉闷。

TOWN HOUSE不能领会，TOWN HOUSE由于以前较少接触从发展商角度进行分析，

这种住宅方式的真正内含。

消费者同样对TOWN HOUSE的了解和认识很浅，只有少部分的人士出于各种心态购买，此

时TOWN HOUSE并没有被大部分的消费者认同和接受。

（二） 上海TOWN HOUSE 发展阶段市场状况

进入1999年，TOWN HOUSE取得了飞速的发展。撄园4个月200套的火暴销售，点燃了

TOWN HOUSE迅猛发展的导火索，接连出现了君临天下、水仙苑、圣陶沙、阳光欧洲城、康

桥半岛等一大批TOWN HOUSE项目，市场竞争日趋激烈，消费者购买TOWN

HOUSE的热情也被激起，TOWN HOUSE在1999年下半年，2000年上半年出现了迅猛发展

的现象。

出现的TOWN HOUSE按照区域板块可以划分为：

西南板块：有樱园、水仙苑、君临天下、同润家园、新上海弄里人家、圣陶沙、雅阁花园、东苑

半岛、悦景苑、半岛花园、虹山半岛、当代艺墅等

浦东版块：有阳光欧洲城、经典花园、康桥半岛、华夏金桂苑、东方丰甸园、

汤臣豪园

市区版块：静安南草坪、新福康里、西郊宝成花园、海上花园

宝山版块：锦秋加洲花园、华馨苑

下面就对各区域板块及楼盘分别分析：

１、西南版块分析：

樱园

君临天下花园 水仙苑项目名称

地址春申路2828号 号 3399银都路 3588都市路 弄新加坡传慎集团玖玖房产丸红株式会

社 投资兴建

新加坡怡安物业 物业公司 君仕物业BES

日本

开盘日期 一期99.6/二期一期99.6/二期2000.9 1999.7

2000.6

交房日期 一期2000.5/二期一期2000.6/二期2000.6

2001.9 2001.6

开占地面积 22万M2 4万16万 M2

建筑面M211容积0.85

0.870.83总户公10户；联1005496

间212-212-1

绿化60%

44%

新古设计风美式、法式、西班新式里景观设

建筑设CITY美

栋户9810

三四房、三三主力房主力面18180-204M2190200-286M2

层333层3

4.1

3.15/2.8

面宽 5.1米 4.2.—7 6

花园面积 60-120 15-30M2

露台面积15-20 15M2 15-20

露天车库 室内 露天

面砖 底部毛石、上部涂料 高级涂料 外立面销单价范围 4000-5200 3200-4000 3600-4800

均45

总价范75-968-1360-8主力总870-88销售一100100二80%90%

85%

樱园

位于莘庄地铁以南三公里的金都路和都市路路口，靠近莘奉快速干道，距沪闵路不远。出行便捷，

有小区巴士、公交车、轻轨、地铁。

小区规模较大，分四期开发，小区规划较有特色，为四、六、八联体的纯联体别墅小区。外立面

及风格新颖，有美式、法式、西班牙三种风格。樱园的景观设计有特色，强调了生态性、共享性

和美观性。

面积适中为180-250平方米，房型设计一般，客厅不大，只有22平米左右，二楼、三楼设置基

本一样，各为两个房间，三楼上还有一假层，由于做活动室，破坏了房间的私秘性 和动静分离

的原则。另外花园和露台都较小。．

樱园一期总价为５０-７０万，四个月２００套的销售业绩，证明了当时定位的准确。二期在房

型等细部做了调整，主力总价在７０-８０万左右，２０００年６月开盘，至今销售８５％。销

售状况良好。樱园属中价位联体别墅。

君临天下花园

位于莘庄地铁以南2公里的银都路、都市路路口，离樱园不远。

小区占地１５.８万平方米，分三期开发，以新式里弄为规划风格。小区中心有７０００平方米

的集中绿化，每户不设私家花园，以小区整体绿化取代。配套设施设有俱乐部，游泳池，网球场

等。

面积为２００-２８０平方米；房型设计新颖，有特色，一楼客厅挑空４.１米，较气派。餐厅位

于一、二楼的夹层，二楼有两个房间，三楼为主卧室。全部为室内车库，是其特长。

君临天下总价为６８万－１３０万，也属中价位联体别墅，销售状况良好。

水仙苑

位于莘庄，地铁广场以东的春申路莘奉路附近，为新申花城项目的一部分，可共享其配套设施。

公交线路703、735经过小区，有小巴士，交通便捷。

小区建有多联体别墅96套，复式公寓105套，建筑平行布置，较呆板。10000平方米中式园

林风格中央花园，组团绿化少，绿化率低，景观设计与别墅区品质不符。

房型面积适中，为180、190平方米，共三层。客厅面宽6米，设落低窗、工人房、进入式储

藏室，三层主卧附主卫和更衣室，每户均有露台。房型设计合理，房间数较少。

由受规模及地段位置的影响，单价达4000——5000/平方米，每套约100万元左右， 属中上价

位，相对较高，消化速度较慢。．

项目名称 新上海弄里人家

项 地址 九亭

目

概

要

投资兴建物上海天宸股份 久益置上海房地产经营有限公司 上海房地产集团

业公司 业 和泰物业

圣陶沙

半岛花园

九亭 2199弄顾戴路

2000.1/一期二期2000.4

开盘日期

2000.11 二期99.10/一期

2000.9

2000.12/一期二期2001.3

交房日期

2001-10

2001.9

二期

开 占地面积

发

概

要

3.5

建筑面积 万

5 30万 万27.4万

0.7 0.66 0.93

容积率

150户1200 户 户340

总户数

间距 米12-1614 米14 米 绿化率 50% 50%

建新古典 设计风格 欧陆新式里弄筑 景观设计

设 建筑设计

计 栋户数8 66 、4、28 、6、4、2、

四房 四房 四房 主力房型

171、197、280 184-190 167-185

主力面积

3 3 3 、3.5

层数

层高

3.1米 4.8/3 3 米

销

售

情

况

6-6.96.6米 7.2 米

面宽 米

30M2 40-100M2 40-100M2

花园面积

20M2 18M2 10-14M2

露台面积

室外/ 室内室内 室外 室外/

车库

粉红面砖 毛石 外立面单价

3700-4200 2350-2480

面砖 涂料+2250-2600

范围

3900 2400 2400

均价

万 总价范围

65-120万元44-46.5 38-50 万

80万 45 45万

主力总价 万

二期50% 90%

销售率

80%

圣淘沙

位于莘庄地铁北3公里的顾戴路水清路交界处，北临热带风暴水上乐园，周边无大型商配。

小区规模较大，以TOWN HOUSE为主，并有少量独立别墅及小高层公寓房。其中TOWN

HOUSE 146幢，独立别墅10幢，小高层5幢，分三期开发。圣淘沙花园以四联体别墅为主，

外观颜色一致，都为桔黄色墙体红色屋顶的三层建筑。设车库或车位。景观米长水景。小区内设

俱乐部，室内250营造方面强调亲水，绿化以草坪为主，小区入口设

游泳池，网球场等。

面积适中，房型设计合理。客厅宽敞，朝南落地窗，采光好，二层布置两间朝南卧室，每种户

型均有朝南露台，花园面积较大。

圣淘少花园定位在70万左右，属中价位别墅，销售状况良好。

半岛花园

小区位于松江九亭镇，区内配套设施较少，无轨道交通，出行以社区巴士和公交车为主。

小区利用自然条件—三面环河—造景，设有中央花园，组团绿化较少，景观设计一般。建筑平行

布置，外立面色彩风格统一。小区设会所。

面积适中，房型设计合理。A、B两种房型，A型送室内车库，客厅挑高，面宽6——6.9米，二

层南向布置两个房间，三楼为主卧室。采用凸窗和转角窗，采光好。设有储藏室，洗衣房，更衣

室等功能区。

单套总价为44——46.5万，属经型别墅。由于受地段位置及市场竞争影响，销售状况一般。

新上海弄里人家

位于松江九亭，无轨道交通，出行不便。周围地区以低档住宅为主，规划将在该地区建成一中

档别墅区。

小区规模较大，以新式里弄为设计风格，绿化率50%，景观设计有特色。户型面积适中，经

济实惠，三层加室外车位，房型设计合理，餐客厅双开间布置，面宽7.2米，大面积落地低窗及

凸窗，卧室均朝南布置。单套总价为38——50万，属经济型别墅。销售状况良 好。．

项 地址投资弄

目兴建 物业

名公司 开盘号 上海启耀房产

称日期 层高

项面宽 花园面

目积 露台面积 经典花园 康桥御青路

概 地址 投资

要兴建 物业公

开司 开盘日

发期 层数 层

概高 面宽 花

要园面积 建筑同基置业 商桥物业

设计 栋户

虹山半岛

虹梅南路

2112号 景洪房地产公

司 港联物业2000.10 2000.7 3.4/3.1米

3.6米 6米 100M2

15M2

阳光欧洲城

当代艺墅 顾戴路1801

999上海天工置业 上

海住总集团99-7 一期4

号 79浦东佳林路上海

4 5.7-6 30M2 6 3、

99.3 一期3 2.85米米 4DLK 150-185

销

售

情

况

项

目

名

称

项

目

概

要

开

发

概

数主力房型

主力面积

5.130M2 10 821、、

6、、9、 三房、四房

160-178

销

售

情

况

项

目

名

称

项

目

概

要

计

室外 二期2000.4 20M2 现房 室内2000-7 二

交房日期

车库 露台面

积 层数

占地面积

外立面 单价

范围 交房日彩色涂料 东方丰甸园

期 车库 外

立面 层高

3、2 期20M2 3

2001.6 面砖、石料、涂石料 2000-7 一期室内

料 2000.3 一期室内

彩色涂料

康桥半岛

3

3

建筑面积

均价 单价范

围 地址 面

宽

195930M2 11公顷 8000-10000

3800-5000 2001.3 2001-3 二期

二期2980-3500 25023100-3800 东方路

沪南路号6 3050号 5.1-7.2

9000 200-400万 6 0.3 4300 75-100万 万

容积率 总

户数 总价范

围 主力总

价 占地面积

建筑面积 均上海市机电工业房产

价 总价范围

投资兴建 物

业公司 花

园面积 露台

面积

12 万93200 万47-90 万 万3.63400 55-88万

集团SPG澳洲 世邦卫

理士50-100M2

15-20M2

恒联物业20-50 15

138独立；联体108

间距

绿化率75%

现代 设计风格建 美式筑 景观设计 LEO

香港 90万万300

销售率 50%

50% 容积率0.6 0.75 要 总户数 476165户 户 间距 米12-1616米 绿化

率 建 主力总价 7070万万

销售率 90%

90% 室内、室外 室内 车库彩色涂料 外立面 涂料 单价范围销2875-4000

4429-5252

售 均价2900（联） 4800

情 总价范围 万46-116 万68.5-94 况．

设建筑设计 香港LEO

计 栋户数2 4 2、

主力房型三房

主力面积277-289M2 206-208M2

层数3 2

虹山半岛

位于虹梅南路，距地铁3.5公里，周边生活配套较少。小区是独立别墅和TOWN HOUSE套。

小区是美式风格的社区，周边以坡TOWN HOUSE108套，138并存的小区，独立别墅．

形草坪、灌木、乔木组成2.5米高土坡，阻挡噪音与灰尘，内有340米景观大道，13000平方

米网球场，游泳池，足球场、高尔夫球场，篮球场、沙滩排球场等。

面积为206——208平方米，房型设计到位，客厅层3.6米，采用落低窗和转角窗，采光较好，

二、三层无室外阳台，三层主卧带有卫生间，每户均有大面积花园。

TOWN HOUSE总价为75——100万，是中上价位TOWN HOUSE，销售状况良好。

当代艺墅

位于莘庄地铁以北3.5公里的顾戴路外环线附近，周边基本无配套，交通便捷。

小区占地11万平方米，全部为外销双拼TOWN HOUSE。景观方面，绿化率高达75%，采用

所谓“连续曲线视觉造景设计”景观步道，强调月月赏景。一期绿化植物41000棵。设有3124

平方米的会所，规划设便利店，图书馆，韵律教室，音响室，家庭影院，室内游泳池，温水按摩

池，桑拿蒸汽室，酒吧，餐厅等。

单套面积较大，达270——300平方米，一户两层，底层设双车位车库。尽管毛坯房，单价达

9000——12000元/平方米，总价为250万——360万，是TOWN HOUSE 中的贵族产品。主

要客源为港台人士，由于价位高，位置偏，消化速度较慢。

东苑半岛

位于顾戴路，是以小高层为主的楼盘，一期只有三联体TOWN HOUSE三幢共九套，面积在270

平方米以上，价格在4000元/平方米以上，每套总价88万元——96万元。已全部售完。

通过分析，我们可以看出该区域的TOWN HOUSE呈现以下特点：

公里，且旁边有莘奉快速干道，外环4——2位置分布以地铁为参照中心，大都离地铁 、1．

线，沪杭高速，莘闵轻轨等交通干道，说明TOWN HOUSE对交通的要求较高。

2、 TOWN HOUSE对周边的商配要求一般，大部分的TOWN HOUSE周边配套不多。但大部

分TOWN HOUSE对小区的配套设施要求较高，一般设会所，并因档次不同，对配套要求有所

不同。

3、 该区域的TOWN HOUSE以中价位50——100万TOWN HOUSE为主，低价位的经济别

墅和高价位的豪华别墅较少，体现TOWN HOUSE的定位特点。

4、 TOWN HOUSE的风格各异，适合不同人士的需求，有利于TOWN HOUSE的进一步发展。

5、 TOWN HOUSE小区呈组团式分布，大致可以分为莘奉路区域有水仙苑、君临天下、樱园、

虹山半岛；松闵别墅区域，有雅阁、雅仕轩、同润家园等；九亭区域有半岛花园、新上海弄里人

家、悦景园等。

6、 纯TOWN HOUSE住宅小区和以TOWN HOUSE为主的住宅小区、以TOWN HOUSE为

辅的住宅小区全面发展。

7、 小区规划和房型设计水平日益完善，对TOWN HOUSE的理解上升到较高水平。

２、浦东区域版块

欧北设计风格

筑景观设计

设 建筑设计

计 栋户数2 10 6、8、42、、

五房 三房 主力房型

主力面积177、160、220 198、220

阳光欧洲城

位于张桥镇，临近金桥开发区及通用汽车城，周边配套设施较完善，无轨道交通，

公交线路较多。

小区中等规模分两期开发，采用北欧风格，小区沿街设商铺，绿化状况一般，只有中心绿地，组

团绿化较少，硬地多，有少量欧式雕塑小品。小区有俱乐部、网球场、卫星电视。

2左右；室内车库有南北两种设置，南面车库的房型将客厅设于160m单元面积较小，二楼，每

一层均有错层，主卧、次卧均位于二楼。

每套总价在47~90万，属中价位TOWN HOUSE，销售状况一般。

经典花园

小区位于浦东御桥，外环线内侧，距地铁龙阳路6公里。周边规划差，以低档住宅及农宅为主，

配套设施少，无大型商场和娱乐设施，附近有民办建桥大学。

2中心绿化，以草坪为主，无特色。配有10000 m小区规模小，各幢住宅平行布置，有幼儿园、

篮球场、网球场等。

户型面积适中，177~2202，4层设计较高，房间多，但较小，分割零乱，客厅挑空， m较气派，

每一层均有错层，开窗小，采光不好；阳台较小，且无大露台。

单套总价为55~80万，属中价位TOWN HOUSE，由于小区特点及营销推广等原因， 销售状

况一般。．

开盘日期20009 2000-11 二期 交房日期2001-1 2002-3

开占地面积 1802.7万 万发 建筑面积 万120概 容积率0.97

0.6

要．

，198（单） 总户数 7200户 108户（联）

间距13-17 米 12-15 绿化率 50%

北欧建设计风格夏威夷

筑 景观设计

设

主力总价 80万

销售率 80%

60%

康桥半岛：

位于南汇，外环线外侧，较偏远，周边地区开发尚不成熟，以低档住宅为主，主要靠康桥地

区的配套设施。

2的规模相当于一个造镇HOUSE m该项目是南汇县的大型住宅项目，180 万TOWN

工程，开发周期长达8年。总体规划较先进，绿化率50%。小区设俱乐部、商场，九年制学校、

幼儿园、医院、篮球场、网球场等。

小区有TOWN HOUSE和独院住宅两种户型，TOWN HOUSE单元面积为160-178平较小。部

分房型在一层布置老人房，二、三层的布局比较局促，卫生间也较小。 米TOWN HOUSE单套

总价60万左右，属中低价位。销售状况良好。

东方丰甸园

位于东方路蓝村路，近龙阳路立交，公交线路较多。轻轨明珠线二期在小区附近，

设有着站点。周边配套成熟，有大型超市——易初莲花、农贸市场、邮局、影院

等。

该项目规模较小，规划一般。区内一半为多层公寓，降低了小区的档次。小区内的配套较少。

房型有特色。每户底层均有室内车库和储藏室；大户型（1822，150~185 m单元面积适中

，客厅面宽7.2米，且挑高；客、餐厅432，宽敞气派；房间数较少，以三房为主，2）m m 露

台均朝北；凸窗、落地窗采光好。．

每套总价定在68.5~94万，价格适中，销售状况良好。

汤臣豪园

小区位于浦东新区龙东大道６６６号，靠近张江高科技园区、汤臣高尔夫和地铁二号线，交通

便捷。

小区占地１４万平方，共６００套，分两期开发。建筑设计非常有特色，建造现代风格的叠加

式双拼联体别墅，带电梯，三面采光，立面新颖，线条简洁，整栋建筑充满张力，极具通透感和

现代感。主力房型为４房２厅３卫，面积从１７８平米到２８４平方米。房型设计新颖，６.６

米开间客厅，４.５米挑高客厅，宽敞气派。

单价为４７００-７２００元／平方米，总价为８０-９０万，属中价位别墅。销售状况良好。

浦东区域板块的TOWN HOUSE呈现以下特征：

（１）浦东区域大，但TOWN HOUSE项目较少，只有六、七个，分布分散，相隔较远，各自

独立作战，没有形成板块效应。

以中价位TOWN HOUSE为主，没有低价位的经济型TOWN HOUSE，豪华型 （２）TOWN

HOUSE的只有汤臣豪园。

由于受规模及地段位置的影响，各小区的规划水平参差不齐。 （３）

３、市区板块

西郊宝成花园

南草坪花园项目名称

地址项泰兴路685-689号 100金浜路号

目 上海众立房产 上海明申企业发展公司 投资兴建

概物业公司 明申物业

要 开盘日期

开

发

概

要

交房日期

占地面积

99-12（一期）2001-10 （二期） 00-12

58911M2 2.5万

98-11（一期）2000-9 （二期） 99-8

建筑面积

容积率

0.95 2.7万 1.1

总户数 间

距

（联）；126（复式）33（联）

105米 15-20

建 绿化率

筑

设

计

设计风格 新古典

47%

景观设计

建筑设计

栋户数

、、71011 、5 2

主力房型

4DLK+阁楼 3DLK

主力面积

225-243 187/250

层数

3+阁楼 3

层高

米（客厅）4.2 3米

面宽

6.6-8 米 6-8.4

花园面积 30

销露台面积

售

10

情

况

阳

光

爱

琴

海

潜

水

湾

花

园

项

目

名

称

车库 室内 室内

外立面 彩色面砖

面砖+涂料

单价范围

（一10686-11893 9700-12500

）；期

7500-9000（二期）

均价

10000

总价范围

143-330万 181-320万

主力总价

170-210万 200-300万

销售率

50%（二期）（一期）97%

100%

西效宝成花园：

位于虹桥别墅区，周围有绿谷别墅、新律别墅、龙柏山庄、满庭芳花园等高档外销别墅。近西郊

宾馆、樱花度假村、万豪虹桥大酒店、龙柏饭店、虹桥高尔夫球场等休闲娱乐设施，南临西郊公

园，至内、外环线车程5~10分钟。

限于虹桥地区地价的制约，该物业规划容积率较高。建筑平行布局，小区由南向北依TOWN

HOUSE、低层复式、小高层。景观规划以绿地为主，设有中央绿地，小次规划为区进门处有喷

泉及柱廊。配有会所，内设商场餐厅、便利店、健身房、美容中心、桌球室、咖啡厅、多功能厅，

ADSL宽带入网。

TOWN HOUSE均为大房型，225~2432（不计阁楼、车库，建筑面积）。客厅宽敞 m明亮，落

地窗采光，面宽6.6~8米，挑高4.2米；卧室采用大面积落地窗采光，主卧室配置 大浴室及更

衣室，露台朝北，面积较小，阁楼南北采光。．

单套总价为170~210万，属中高档豪华型TOWN HOUSE，消化速度较慢。

市区板块的TOWN HOUSE特点如下：

1． 数量少。除海上花园、西郊宝成花园，位于长宁区的虹桥别墅内，真正意义上位于市区的

TOWN HOUSE只有静安南草坪和新福康里。由此可以看出，TOWN HOUSE这种产品的地域

特征，不适合大量位于市区地段。

2． 由于受地段及容积率的限制，该区域的TOWN HOUSE一般价位较高，在100万以上，属

豪华型TOWN HOUSE，而且多为公寓、TOWN HOUSE并存的形式。

3． 该区域的TOWN HOUSE，无论周边商配还是小区内配套，都较齐全、到位，交通便捷。

４、宝山板块

宝山位于上海市区的北部，TOWN HOUSE项目除一直开发的锦秋加洲花园之外，还有华馨

苑。此区域板块的TOWN HOUSE以经济型别墅为主，无论小区规划，还是房型设计、配套设

施，标准相对较低。

５、ＴＯＷＮ ＨＯＵＳＥ市场发展阶段特征：

该阶段时期是上海TOWN HOUSE发展最快的时期，新出现的TOWN HOUSE项目达二十

余个，并且大部分在这两年内，连续开发，每开发一期，在各个环节、细部都有较大的改善，使

TOWN HOUSE日趋完善，体现TOWN HOUSE的精髓。也基本反映了上海ＴＯ ＨＯＵＳＥ的

基本特征。 ＷＮ

从区域位置上看，TOWN HOUSE主要分布在交通便利、环境较好的郊区。最集中的地区为西

南版块莘庄、九亭区域的TOWN HOUSE群。其次为浦东、长宁。虽然市区也出现TOWN HOUSE

项目，但此区域TOWN HOUSE只起点缀作用，不可能大规模出现。

从产品特征上看，经过两年的发展，TOWN HOUSE逐渐走向成熟，从开始的10户以上的联体

屋，到后面的2联、3联；从起先的平行兵营设置，到现在的错落有致；从室内到室外，外楼上

到楼下，外花园到车位等，每一细节都取得了飞速的发展，使其更加人性化。

从产品定位上分析，以50~100万中价位TOWN HOUSE为主体，经济型（50万以下）、豪华

型（100万以上）TOWN HOUSE为补充的市场定位，符合TOWN HOUSE的特征，满足消费

者的需求。因而该时期出现的TOWN HOUSE项目销售状况良好。

（三） 上海TOWN HOUSE趋向成熟阶段市场状况

经过几年的大力发展，进入新世纪后，TOWN HOUSE已经渐显成熟了。下面就介绍一下新出

现的几个TOWN HOUSE项目的：

项地址 莘松路、场西路莘松路999弄

目上海新世纪正润置业 上海松贸房产 投资兴建

概 物业公司

要 开盘日期 2001-1 2001-1（联体） 交房日期2001-12 2001-12

开占地面积 平方米1100018万发 建筑面积

概 容积率0.65

0.65 要 总户数 （独）152，（联）108 户308．

间距

建 绿化率

筑

设

计

设计风格 现代简约主义 新古典主义

景观设计

15-20米

建筑设计

、4、68 2、4

栋户数

主力房型

4DLK 4DLK+书房

173-189 230-258

主力面积

3 3+阁楼

层数

3.6米 4.2米（客厅）

层高

6-8米 4.5-6米

面宽

100

花园面积

30 30-40

露台面积

车库 室内 室内

外立面石料+ 金属构件+仿涂料涂料

销单价范围4700-4900 3000-3900

售 均价4800 3400

情 总价范围100-124 万 万52-73 况 主力总价 万100-124 万52-73．

80% 30%

销售率

浅水湾花园

位于松闵别墅区，周边以中档别墅为主。目前周边配套上不成熟，主要依靠莘庄镇的配套设施。

出行靠社区巴士和自备车。

小区是以独立别墅（152套）为主的低密度住宅区，TOWN HOUSE（108套）占少部分。中央

有水景大道，房屋外立面丰富。

TOWN HOUSE面积为230～260平方米大户型，拉近了与独立别墅的档次。赠送半地下室，二

层有两间卧室朝南，卫生间干湿分离，部分房型夹层厨房朝南设置。

单套总价定为110～124万，是高价位TOWN HOUSE，销售状况良好。

阳光爱琴海

也位于松闵别墅区内。

小区占地八万平方米，规划308套现代简约主义TOWN HOUSE，错落有致，立面选用白色，

辅以高级蓝灰色，及局部金属构件，使建筑物与环境融为一体。大量运用水景，户户门前清水河。

小区内设会所，水上乐园，湖边网球场，壁球室等设施。

面积为173～189m2，大小适中。房型设计有特色，进户门为双开母子门，大面积落地窗，转角

窗，二层两间卧室朝南；顶层主卧设置阳光透天排窗。

单套总价为52～73万，属中价位较有个性TOWN HOUSE，销售状况非常好，已预定出70%。

江南文化园

位于松江九亭，周边以低档住宅为主，配套设施较少，出行靠自备车和小区巴士。

小区占地9万平方米，是纯双拼的TOWN HOUSE,共260余套，分两期开发。采用美式现代风

格，布局错落有致。景观采用江南18美景。以体现“江南文化”。

小区设有VIP会所。面积分布适中，180～280平方米，主力面积200平方米左右。房型设计

有特色。全部为室内车库，客厅挑高，独立的半错层餐厅，二层三个房间有两个朝南，大面积主

卧位于三层，配有大面积卫生间，阳台和露台，采用大面积落地窗，面宽达7米。房型有点似

君临天下的房型，但比其更开放、活泼、自由。

均价为3400元/m2，总价为70万元左右，相对于其位置，价格稍高，属中上价位的TOWN HOUSE。

现已预定出50%，销售状况非常好。

奥玎宫廷别墅

位于古北新区，地段位置佳，周边配套齐全，交通便捷。

小区占地7万平方米，建造183套西班牙式、北欧式、英国式4联体TOWN HOUSE。小区创

造性地运用三维立体的空间布局手法，进行人车动线的分层布局。景观设计有特色，5700平方

米下沉式中庭水景花园，并根据不同风格的别墅，营造不同风格的景观。

面积相对较大，220～270平方米。房型设计有特色，5层生活空间，即地下层、一层、夹层、

二层、三层。地下室设私家独享Club，内设家庭影院，酒吧，桑拿室，健身房，台球室。大厅

挑高4.5万，主卧挑高5米，华贵气派。

单价9000～10000元/m2，总价达200～270万，属高档豪华TOWN HOUSE。刚开 盘，销售

状况良好。．

阶段特征总结：

经过上述TOWN HOUSE项目的分析，可以看出进入新世纪后，TOWN HOUSE的特征。

1． TOWN HOUSE小区，基本体现人性化、个性化特征。小区规划上，因地制宜，错落有致，

景观与建筑自然融合；大多采用现代主义或中式的立面风格，简洁明快，一幢的户数减少，即使

是多联的排房也多加变化，较灵活。房型设计上灵活多变，使厅、卧室、露台、地下（半地下）

室的功能发挥到最大，在窗、门、阳台、卫生间等细节上，大胆运用流行的式样，不在一味照抄

国外陈旧的样式。

2． 混合的TOWN HOUSE小区，更多的是与其他建筑的匹配。既要保持TOWN HOUSE的特

性，也不能使其与周边的建筑格格不入，讲求整体的和谐。

四、TOWN HOUSE消费者特征分析

TOWN HOUSE 是为中产阶级度身打造的住宅

中产阶级，一个充满理想，充满抱负的群体，他们希望拥有一种高品质，离尘不离城的生活。

TOWN HOUSE 的出现决非偶然，它是公寓和别墅的中间形态。公寓因城市土地资源私密性

极强，私家花园占地很大，别墅为低密度低容积率的住宅，高容积率；宝贵而高密度、．

价格昂贵，是住宅发展的方向，居住人群为经济势力强，居住要求高的高收入阶层；而TOWN

HOUSE既属城市范畴，又不是市中心，既满足了人们亲近自然，实现别墅梦想的愿望，又有比

较方便的交通条件，为城市边缘地带的住宅，居住人群为收入较高的中产阶级，他们对公寓嗤之

以鼻，对别墅却望而兴叹。因此TOWN HOUSE 的出现，使他们对住宅又有了新的追求，实际

意义上说，TOWN HOUSE 正是为这一群中产阶级度身打造的住宅。

（一）TOWN HOUSE消费者主要特征：

1） 有一定数额的可支配资产，家庭有1-2部车。即使现在没有车，不久将会购买。

2） 事业有成，收入稳定，家庭稳定的成功人士。

3） 注重生活的舒适性、私密性和安全性，向往高品质的生活。

4） 年龄多数在30——50岁之间，现在至少有一套住房，可能以换房为目等。

5） 家庭人口为3——5人，可能三代同住。

6） 对中高档楼盘有居住经验和判断标准。

7） 以投资为目的的小业主

（二） 消费者社会特征分析：

１、效益好的国有大中型企业的中层领导。

２、外资企业的高级白领。

３、出国归来人员。

４、私营业主。

５、金融机构工作人员。

６、文学、艺术、技术工作人员。如：大学教授、演员、主持人、ＩＴ技术人员等。．

（三）消费者习性特征分析：

追求气派的住所，如独体别墅，豪华洋房，但没有经济能力达到，联体别墅以合理的价格，宽敞

的空间，正好满足其要求。如：私营业主、金融机构工作人员、国有企业中层领导等。

追求文化的内涵。上海的TOWN HOUSE风格式样各异，表现着不同的文化。消费者会根据自

己的喜好选择自己喜欢风格的TOWN HOUSE 。

追求环境的优美、生活的舒适，如外企高级白领，科研、文艺、ＩＴ等技术工作人员。长时间的

都市生活，对于这些追求自由空间，追求田园生活回归自然的外企白领、科研、文艺工作者来说，

TOWN HOUSE优美的环境，宽敞的空间，舒适的生活，是最大的诱惑。

（四）消费者购买TOWN HOUSE 行为特征分析：

一般来说，首次置业者购房总价为30万元左右，二次置业者总价平均为65万左右，从TOWN

HOUSE的总价和目标消费者定位看，以二次置业者及投资类为主，首次置业者占很小的一部分。

从二次置业者购买过程看，他们则表现得更为“挑剔”。在价格、位置、建

筑质量、建筑风格、外立面、房型、物业管理、开发商实力、周边环境等方面和

首次置者则有很多不同，据调查资料表明。

１、首次置业者：

价格、房型、小区环境是最为重要的因素。

２、二次置业者：

他们因为已上具备一定的购房经验，并在现实居住环境中发现一些以往很少注意的问

题，居民对房屋期望值更高，考虑的具体因素也更多，那么他们认为：

最重要的是：地理位置和环境，房型和配套，物业管理，价格

较重要的是：开发商实力，有升值潜力等因素则普遍得到认同。

五、TOWN HOUSE产品特征分析

（一）TOWN HOUSE区域特征分析：

TOWN HOUSE 是城市空心化，住宅郊区化的产物。

城市的高密度发展导致中心区的生态环境“热效应”，空气纯净指数下降，噪音的污染，交通

的阻塞以及环境的恶化等，住宅郊区化为住宅形式的多元化发展提供了广阔的天地，空气新鲜、

地域宽广，为塑造低密度住宅奠定了良好的基础。

TOWN HOUSE 基本上都建在市郊区域，一方面土地成本相对市区要低的多，另一方面规模

化的产出使建筑成本大大降低，目前TOWN HOUSE的占地规模一般都在10万平方米以上，规

模化的产出一方面使价格变的使购房者能够接受，更容易在交通配套，生活设施方面形成规模化，

真正形成适合居住的高尚生活区。

上海TOWN HOUSE 主要集中在内环线以外、外环线附近。

１、TOWN HOUSE对交通的要求较高

HOUSETOWN 一般位于高速公路和轨道交通的附近，上海的HOUSETOWN 国外．

也大部分位于外环线、地铁、轻轨、快速干道的旁边，这是由 TOWN HOUSE 的居民活动特性

决定的。TOWN HOUSE 的居民一般在市区工作、进行娱乐等活动，他们大部分家庭有一到两

部自备车，有了便捷的交通，这样他们可以方便快速的上班、回家。同时旁边的公共交通较少，

家庭人口较多，进出不便，一般还要求配有小区巴士，连接主要公共交通和和附近的商业中心。

２、TOWN HOUSE 非常注重周边的环境

TOWN HOUSE 的消费者一般为在城市工作的中产阶级，遭受的是浑浊的空气，噪音的摧残，

交通的阻塞等恶劣的环境，所以他们选择郊区TOWN HOUSE的最重要原因就是环境，看中郊

区优美的环境，清新的空气，没有噪音的污染。

TOWN HOUSE 对周边的商业配套设施也有一定的要求。从目前上海TOWN HOUSE项目周

边的情况看，不要求有很齐全的商配，但基本的如：菜场、商店、邮局等要有。一般还要求距区

级的商业中心不能太远，约2-3公里，这样可以共享区域的中大型生活服务设施。

（二）TOWN HOUSE档次划分

根据目前上海TOWN HOUSE市场的价位水平，上海市市民的经济水平，及TOWN

HOUSE的经济特性，我们将TOWN HOUSE划分为三个档次：经济型TOWN HOUSE、 。TOWN

HOUSE、豪华型TOWN HOUSE中价位个性．

１、 经济型TOWN HOUSE，指总价在50万元以下的TOWN HOUSE，一般均价在３０-４０

万元左右。该类TOWN HOUSE价位相对较低，小区规划、房型、配套等方面要求不高。在上

海该类TOWN HOUSE占一定比例，较有代表性的有锦秋加州花园、雅仕轩、雅阁花园、半岛

花园、新上海弄里人家等，主要集中在松江别墅区及九亭附近和宝山区域。

２、 中价位个性TOWN HOUSE，指总价在50～100万元的TOWN HOUSE，均价一般在６

０-８０万左右。该类TOWN HOUSE价位适中，适合广大中产阶级的经济要求。在小区规划、

建筑设计、配套等方面较有特色，每个项目有个不相同的特点，能够满足不同人土的需求，是

TOWN HOUSE的主流。该类TOWN HOUSE目前最多，如樱园、君临天下、水仙苑、圣陶沙、

悦景苑、康桥半岛、经典花园、东方丰甸苑、阳光欧洲城等。主要集中在莘庄、浦东外环线附近

区域。

３、 豪华型TOWN HOUSE，指总价在100万元以上的TOWN HOUSE。该类TOWN

HOUSE价位较高，是较高层次人士的置业目标，大多位于单体别墅区内，或市区公寓项目内，

为了与周边建筑匹配或因地段原因，定位较高。目前该类TOWN HOUSE也占有一定比例，如

汤臣豪园、浅水湾花园、西郊宝成花园、海上花园、静安南草坪、新福康里等。

（三）TOWN HOUSE类别划分

根据TOWN HOUSE小区内的建筑形态，我们将TOWN HOUSE小区划分为纯联体别墅小区和

混联体别墅。

纯联体别墅小区是指小区内全部为TOWN HOUSE。目前上海真正纯TOWN HOUSE的小区不

多，主要有樱园、雅仕轩等。

混联体别墅小区指小区内除了有TOWN HOUSE外还有公寓、单体别墅的小区。该种形式的小

区目前较多。另外根据小区内建筑形态还可划分为：公寓和联体混和的小区、单体别墅和TOWN

HOUSE混和的小区。

从目前市场上看，公寓和TOWN HOUSE混和的小区大都在市区或地段较好的区域，而单体别

墅和TOWN HOUSE混和的小区，大都位于别墅区内或郊区，档次价位较高，如浅水湾花园。

另外市场上还有一种叠加式的TOWN HOUSE，如金斯花园、汤臣豪园中的TOWN

HOUSE，一个单元上、下两户。目前市场上该种类型的TOWN HOUSE不多。

（四）小区规划、式样风格、房型特征分析的特性，还应遵循居住区规划

、小区规划：1

TOWN HOUSETOWN HOUSE小区的规划，既要尊重 的一般原理，概言之就是坚持“以人为

本”的原则。

私密性

室内空间 舒适性 成就感、满足感

合理性

亲密感

邻里空间 安居感 以人为本 ” “归属感

自由感

安全性

公共空间 自然性 和谐感

共享性

建筑空间布局

TOWN HOUSE小区空间序列组织，根据居民室外活动内容和室外空间安全的要求，按不同领

域的各自属性和室外层次划分为四层空间序列：小区公共活动空间——组团间半公共空间——楼

栋间半私用空间——独立私家花园、停车位私用空间。这四层空间形成了由外向内，由动向静，

由公共性向私密性逐渐过渡的空间组合。

公共活动空间

包括中心会所、集中绿化、休闲步行道、网球场、游泳池等居民散布锻炼的场所，

是完全开放的空间。

半公共活动空间

组团间的步行道，为居民提供安全便捷的步行空间和交往空间，一般为3-5幢联

体组成一个围合组团。

半私用空间

3-5户人家形成一个组团围合，各幢短拼之间的组团景观相互依存，但又自成一

体，这就是半私用空间。此空间的存在是TOWN HOUSE与公寓的根本区别。

私用空间：

即住宅底层花园、露台、庭院的围合，增加了安全感和私密性，居民可在此休息、

种植花卉，是室内向室外过渡的延伸空间。

小区建筑景观布局设置时应营造以上四层空间。TOWN HOUSE

建筑布局：

TOWN HOUSE就是几幢甚至十几幢小于3层的住宅并联组成的住宅。从市场

发展看，早期的TOWN HOUSE一般以多联体为主，且平行布置，显得较呆板；

随着市场的发展，及消费者的要求提高，十几联排的建筑基本没有了，一般以四、

六联体为主，再配以二、三联体，建筑布局根据空间布局，灵活变化，错落有致。

从容积率方面看，TOWN HOUSE的容积率一般为0.65-0.85之间。

２、 TOWN HOUSE小区道路系统

TOWN HOUSE小区道路交通应遵循：安全保障性、合理性、宽敞性、观赏价

值性、人本分流性。

安全保障性：提供安全的入口和出口；

合理性：由于TOWN HOUSE小区中几乎每户都有车，且一半停于自家楼下，

所以合理的线路尤为重要，避免出现堵塞现象。

宽敞性：车道的宽敞，将使驾驶者驾轻就熟。

观赏价值性：建立怡人的风景带，沿路的风景，使其成为居民回家的乐趣。

人车分流性：人车完全分流，使业主散步时不必担心车辆的干扰，人行散步道应

连接各空间：私用空间——半私用空间——半公共空间——公共活动空间。

３、 TOWN HOUSE景观设计

对于TOWN HOUSE来说，景观设计尤为重要，是体现其别墅性、舒适性的重

要方面，消费者也非常重视小区的景观设计。

小区景观应与小区的风格特点对应，使建筑与环境达到相互融合。

景观规划在遵循“点、线、面”结合的一般景观规划原则的同时，应根据TOWN

HOUSE的特点，适当增加“点”（即宅前后绿化）和“线”（环线林带）的分量，

适当减少“面”（集中绿化）的面积。

４、建筑式样风格分析：

TOWN HOUSE起源于欧洲英国伦敦，在欧洲各国家广为流行，后TOWN

HOUSE引入美国，并得到了兴旺发展。由此可以看出欧式的TOWN HOUSE

较早，美式的TOWN HOUSE较新，不过各种式样各有所长，各有所喜爱。

上海的TOWN HOUSE风格式样可谓百花齐放，早期出现的TOWN HOUSE以

英式、欧式为主，如锦秋加州花园、雅仕轩、雅阁等。99～2000年出现的TOWN

HOUSE，各种风格式样，百花齐放，百家争鸣。美式的有樱园、虹山半岛、康

桥半岛等；新古典主义有南草坪花园、圣陶沙、水仙苑等；欧式的有半岛花园、

阳光欧洲城、经典花园、东方丰甸苑；新式里弄有新上海弄里人家、君临天下；

现代主义风格有：汤臣豪园。2001年出现的TOWN HOUSE，从风格上出现了

较明显的变化，美式、现代主义风格得到了较大发展，如阳光爱琴海、江南文化．

园等项目，并取得较好的销售效果；欧洲宫廷式的奥玎宫廷别墅以其大气、华丽

吸引了不少消费者。

随着市场的发展，消费者对于建筑风格的喜好也发生着变化，建筑风格的采用应

顺应市场发展和消费者的喜好，及区域发展状况。

5、TOWN HOUSE房型特征分析

TOWN HOUSE的房型最能反映出TOWN HOUSE发展状况。消费者对房型的

要求也总是放在第一位的，研究TOWN HOUSE的房型对TOWN HOUSE发展

有重要意义。

TOWN HOUSE的房型包括室内和室外两部分，室外部分指私家花园和室外车

位，有的还设置一小院子。基本上所有的TOWN HOUSE都有私家花园，一般

面积在20～50平方米，唯一没有私家花园的例外是君临天下花园。TOWN

HOUSE的车位分两种，一种是室内，一种是室外。室外车位一般设置在房子的

进门处，与房子分开；室内的车库一般和房子融为一体。

室内空间设计也应坚持“以人为本”的原则，使其具备私密性、舒适性和合理性。

进入室内能使主人有成就感、满足感。室内空间可分为四次空间：开放空间、半

开放空间、半私密空间、私密空间。

开放空间，指客厅，宽敞明亮，舒适气派。还应设置一客卫。客厅一般设置

在低层，多采用落地门窗，或转角窗，增加光亮度；并增加层高或挑空。

半开放空间，指厨房、餐厅、家庭活动厅等。厨房、餐厅可以设置在底层，也可

以设置在一、二层间的夹层。现多采用室内半地下车库，客厅挑空、夹层设厨房、

餐厅的形式。

半私密空间，指次卧室、儿童房等。一般位于二层，有两到三个房间，并设置卫

生间。由于很多家庭为三代同住，老人、小孩和客房一般放在二层。

私密空间，指主卧室。一般位于三层，面积较大，舒适、宽敞，并设卫生间、衣

帽间、露台等。

房型的设计总是与面积联系在一起的，从目前上海ＴＯＷＮ ＨＯＵＳＥ各楼盘

面积统计可以看出：１６０-２２０平方米的房型占的比例最大，超过 ６０％，

可见该面积段是ＴＯＷＮ ＨＯＵＳＥ的主力面积。

另外TOWN HOUSE在物业管理，配套设施上要求也较高。配套设施一般设置

VIP会所、网球场、游泳池等体育休闲场所，以满足中产阶级的日常生活需求。

物业管理方面，对安全保卫和智能化等方面要求较高。

六、 TOWN HOUSE的发展空间、存在意义与未来

存在的意义

从客观现实主义角度来分析就可以得出其满足了一部分人对别墅这一奢侈品的

欲望需求；其对城市的作用是加速了城市化的进程；其对住宅类型多样化起 到

了填充作用，使人的居住形势得到了拓展。．

TOWN HOUSE未来的发展

从上海大都会的可持续发展的脉搏可以看出：随着上海经济的不断可持续发展，

居民的收入不断提高，相对于这个市场也是不断放大的过程。

随着新世纪的来临，科技智能化的不断发展，上海居民对工作、生活需要的不断

加大，标准的档次也不断的提高。

社会的生产资料是由一小部分人所占有。这也就是独幢别墅在很长的历史时期内，

仍只是为少数人所提供的。

经济的发展又带动了低收入阶层转向中等收入阶层，所以在较长的历史时期里

TOWN HOUSE依然不可消失。

上海房地产市场及消费者对TOWN HOUSE的需求在目前经济走势很强的阶段

里，其存在与发展的空间是大有可为的。

TOWN HOUSE将成为中国东南沿海主流的住宅形式。