浅议湛江水上运动中心赛后定位及建设功能转化

财经与管理

浅议湛江水上运动中心赛后定位及建设功能转化

尤敏

（广东省湛江航运集团有限公司，广东湛江５２４００３）

摘要：随着我国社会主义市场经济的定位和发展，体育作为社会的一个重要组成部分，面向市场是绝对的，走体育产业化道路也就

是一个必然的发展趋势。本文针对湛江市拟建设一个十四届省运会水上运动中・心赛后定位及建设功能转化进行了探讨。

关键词：水上运动；基础建设；赛后定位；功能转化

中图分类号：Ｇ８１８ 文献标识码：Ａ

１工程概况

心：为普通观众设置接待、卫生、医疗、餐饮、商

市，红嘴鸥旅游广场将规划为湛江市旅游的第

湛江水上运动中心计划选址在湛江市金 业、观赛等功能。约３０００平方米建筑面积。（９） 站，除为民众提供港湾旅游服务和购物外，

一

沙湾观海长廊，西邻海滨大道，东侧紧靠湛江 赛场疏散区：￣５１ｔ置疏散广场、广场配套设施以 还配合湛江国际海鲜美食之都形成吃、喝、玩、

海湾，湛江海湾大桥位于其南边。水上运动中

及车辆停放场地。约１万平方米建筑面积。

乐、娱、购、游于一体的全方位服务，打造湛江

心用地面积达ｌＯ公顷，其中水域５．３３公顷，

滨海游新品牌。

陆上４．６７公顷，使用岸线长近１０００米，纵深 该项目建筑面积约２万平方米，该项目将

２７０米。该水上运动中心是一个以海上运动训

计划与餐饮服务企业进行合作经营。预计项目

练为主体，融比赛、训练、旅游、教育为一体的 年收人约２０００万元。利润３００万元

国际海上运动基地，项目总投资约５亿元。

３．２运动员中心赛后转换为高级滨海游艇

２水上运动中心的要求及建设内容

会所

２．１根据《第十四届运动会水上运动中心 高级滨海游艇会所利用运动员大厅空间

功能要求》，项目的具体要求如下： 设置高级观海西餐厅，咖啡、茶座空间。运动员

（１）满足省运会帆船、帆板比赛要求，同时

体能训练用房转化为会所健身用房。其他空间

具备承接亚洲帆船、帆板比赛的条件。（２）作为

可以转化为ＫＴＶ、游艇教学、企业宣传、和服

南方海上运动训练基地之一，满足国家队、省

务中一ｔｋ，。

队冬训的条件。（３）满足湛江市帆船、帆板运动 游艇会所面向高端市场，辐射整个， 东乃

队伍的日常训练需求。（４）从赛后运营出发，兼

至中国南部，采取会员制、管家式管理，提供休

顾湛江市海上运动俱乐部（航海学校）的正常 闲、娱乐、培训等全方位服务。其他附属功能也

（图一）赛时功能平面示意图

运作需求，为公共体育的海上运动服务。

３水上运动中心的赛后定位及建设功能

主打精品高端市场，与其他业态形成差异化经

２．２水上运动中心建设内容包括竞赛场地

转化

设施和配套功能设施两大部分，具体要求如 理内容包括浮码头和游艇的管理。浮码头计划

按历年省运会的陨例，体育比赛项目场地

营。该项目建筑面积１万平方米。游艇会所管

下：

由政府出资兴建管理的模式，预计该项目政府

２．２．ｔ竞赛场地设施包括

投资需五亿元，赛后项目管理费用每年要花费

在后期扩建为４３０个泊位，经营成规模后预计

（１）码头：浮码头为主，以引桥连接。浮码

１０００万元左右维持，考虑部分建筑物可以出

该项目年收人２５００万元。利润５００万元

头按可靠泊旅游的游艇要求设计，比赛时可停

租经营，政府需要补贴５００—７００万每年（参考

３．３贵宾官员及赞助商用房转换为高级商

务办公中心

泊工作艇、裁判艇等约１００个，赛后扩建为 贵宾官员及赞助商用房拥有完善的配套

泉州体育馆经营模式数据），为减少政府投资

４３０个游艇？自位。（２）防波堤：构建环抱型防波

的亏损，湛江市政府将该项目交由湛江航运集

设施，包括办公、会议、住宿、康体餐饮等用房、

堤。赛时为群众主要观赛场地，赛后为旅游观 后期可以转化为商务办公中心，并可以增设少

团有限公司建设及进行企业化经营。项目功能

光平台。（３）上下水坡道：为船舶上下岸服务的

规划将在赛后进行转化。该项目地处泛行政中

设备。上下水坡道与停船区连接。（４）停船区： 商务办公中心主打海景办公，主要面向有

心区，是未来湛江ＣＢＤ核心区的北门户。目前

量商业设施。

陆上停船区（空地）面积约１０．０００甜，主要功能 定规模的中大型公司，提供完善的配套服

该用地有红嘴鸥港湾游项目和红嘴鸥海鲜餐

一

是用作比赛船只和辅助船停放、保养、维修，平 务，并提供大型会议、汇演的等服务设施。该项

厅。其中红嘴鸥港湾游是湛江特色旅游项目，

时作为训练场所或小型比赛／表演观众区。

现有旅游船五艘现在已经形成一定的品牌效

２．２．２配套功能设施包括：

应，是游客认识湛江、了解湛江的重要途径；红

目建筑面积２．５万平方米。按市内平均租金单

价５Ｏ元Ｍ ，预计该项目年收入１２５万元。

配套功能设施需要临近竞赛码头，为比赛

嘴鸥海鲜餐厅是湛江饮食特色的缩影，是市民

３．４技术官员接待中心后期转换为观海酒

运行提供保障，是整个水上运动中心的重要组 店式公寓

喜爱的滨海餐厅之一，代表了湛江的饮食文

成部分主要有：

化，在湛江市拥有一定的知名度。目前这两项

（１）竞赛指挥中心：为管理人员和竞赛服

个产业在运营中已经取得了较好的收益。他们

技术官员接待中心主要为技术官员提供

住宿、餐饮、会议等功能设施，赛后充分利用其

务人员提供相对集中的工作区域，是整个竞赛 属性，改造成为观海酒店式公寓，为整个水上

也是水上运动中心赛后经营的重点项目，未来

建筑群的核心，提供普通办公空间、集中办公

的水上中心将围绕两项产业从规模、服务、业

空间、会议空间、以及各种技术用房和设施库

态等全方面进行拓展和升级。

体育中心提供居住业态。也成为红嘴鸥海洋旅

游的一个配套设施。

房。约１万平方米的建筑面积。（２）运动员中

３．１竞赛指挥中心和媒体中心赛后综合改

心：为运动员以及随队官员提供休息、医疗、检 商务人士和精英阶层，结合游艇俱乐部形成整

造为国际海鲜美食之都和红嘴鸥旅游广场竞

观海酒店式公寓主要面向高端政府要员、

录、检测、观赛等功能。约１万平方米的建筑面

赛指挥中心和媒体中心都是以中庭空间为中

积。（３）媒体中心：新闻媒体区域的功能应满足 设计，提供全套家庭式管理服务，弥补湛江市

心，以办公空、会议空间为主的两栋连体建筑。

体配套。建筑面积区别于普通酒店采用大户型

省运会主播媒体组织的要求。约ｌ万平方米的 场空白，打造居住精品建筑。该项目建筑面积

赛后可利用大空间转换为国际海鲜美食之都

建筑面积。（４）贵宾官员及赞助商用房：比赛

和红嘴鸥旅游广场。其中：

为２．５万平方米，预计该项目年收入８００万

期间为贵宾、官员和赞助商设置专属用房，设

国际海鲜美食之都定位为中端市场，中庭

置独立的通道入口、并设置相应的接待和后勤 ３．５测量大厅后期转换为滨海展示广场。

空间来布置海洋宴会大厅，为湛江举行大规模

元。利润为１００万，年。

服务设施。约２．５万平方米建筑面积。（５）技术

宴会提供场所，办公会议空间可以转化为包间

测量大厅是大空间结构建筑，赛后可以以运动

官员接待中心：赛时作为运动会的技术官员接 会遗产的名义予以保留，利用其大空间来设置

用房以及少量会议空间。面向广大市民和游

待中心，设置接待和服务功能，并设置一个医 室外展示空间，举办汇展、企业展览、大型歌

客，对现有红嘴鸥海鲜餐厅进行升级，功能层

疗中心。约２．５万平方米建筑面积。（６）测量大 会、大型演出等。该项月收益预计为１２０万／

面设置大厅、包问、室外餐厅等多样的就餐空

厅：为比赛船只、帆具丈量提供临时室内空间。

间，并增加休闲娱乐功能，经营层面以规模化、

约３０００平方米建筑面积。（７）综合物流办公：

大众化经营为主要思路，并可承接大型宴会活

年。

管理物资存储、物资分发，并兼设备机房等功

动，为广大群众塑造一个良好的、亲民的滨海

３．６综合物流办公后期转换为管理办公中

能。约３０００平方米建筑面积。（８）观赛服务中

特色餐饮环境，红嘴鸥旅游广场项目包括：红

心。管理办公中心为整个水上运动中心提供物

嘴鸥旅游码头大厅、湛江特色海洋旅游产品超

业管理服务，由专门的物业管理公司经营，定

中国新技术新产品 一２２３—

：

Ｃｈｉｎａ Ｎｅｗ Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｉｅｓ ａｎｄ Ｐｒｏｄｕｃｔｓ

财经与管理

刍议建设项目关键风险点及控制管理措施

黄升才

（安徽建筑工业学院审计处，安徽合肥２３０６０１）

摘要：风险评估是建设单位及时识别、系统分析项目建设活动相关风险及合理确定风险应对策略的过程，控制活动是结合风险评

估结果，运用相应的控制管理措施，将风险控制在可接受程度，确保管理层风险应对方案得以贯彻执行的政策和程序。本文通过建设

项目关键风险点的分析，提出控制管理措施。

关键词：工程审计；风险；控制

中图分类号：Ｆ２３ 文献标识码：Ａ

建设项目具有资金使用数额大、阶段性 １、项目管理咨询阶段：在保证工程质量、

强、工期长等特殊性，建设工程的实施是一个 承包、材料及设备招投标工作是建设工程能

系统工程，抓住建设项目的前期阶段、中期阶 否顺利实施的关键阶段，审计人员应运用审 职能加以延伸，充分发挥和利用审计组专家

段和后期阶段的关键环节，充分发挥审计监 计专业知识从前期的招标方式、招标文件的 成员具有建设工程项目管理专业技能和丰富

督的预警作用，通过对整个系统各关键环节 经验的优势为项目工程管理提供切实可行的

的风险性进行系统评估、监督和管理，及时堵 是加大对招标文件内容的审核力度，提出 审计意见和建议。提升审计效益。

塞漏洞，控制潜在风险。 操作性强的修改意见和方案，增强项目工期 ２、项目管理监督阶段：审计人员应对工

前期阶段

１、投资立项阶段：投资立项阶段决定投

资项目的具体建设规模、建设方案和建设地

址，决定建设主体工程和配套工程及设备的 料，全面展开工程项、量、价的审核，提高审计 标的实现情况。同时，审计人员经常深入已经

购置等重要事项，是整个项目投资决策的关 竣工使用建设项目现场，走访查看，配合有关

键环节，为了避免和减少决策失误，提高投资 ２、合同签订履行阶段：工程合同的签订

效益，审计人员应确认项目建议书和可行性 和履行贯穿于项目开工、建设、竣工结算全过 督查，避免因未及时报修带来的损失。

研究报告是否经过审批，审批手续是否合法 程，是建设单位与工程项目参建各方之间的

合规。在这一阶段，审计人员要参加有关建设

项目的评审会议，监督评审过程，审查评审结

果及批复文件。项目建议书重点审查上报有 计人员沟通，配合审计事务所顺利开展工作；

关部门审批的拟建方案、规模、地点、建设条 根据工作需要深入施工现场，对工程合同中 方法ＵＪ．中国内部审计，２０１０（１０）：７０．

件、资金来源、投资估算等报告及上级的批复

文件。项目可行性研究报告重点审查编制单

位是否具备相应的能力或资质并经过建设单 把关，避免不合理取费和高套定额：加强

位委托，是否按规定程序审批，编制单位收费

标准是否合理合规。

２、设计阶段：工程设计是基建工作的龙 业管理经验进行合同审核，提出有效建议并

头，工程设计的优劣不仅关系到项目的功能

和使用价值的高低，而且对工程造价和安全

起到至关重要的作用，因此，工程设计这一环

节是审计的重点。主要包括设计单位选定的 ３、进度款支付阶段：为切实做好工程进

合法性、设计方案选定的科学性、设计图纸、 度款支付管理，审计人员通过对跟踪审计单

设计合同的合理合规性等。设计单位为了降

低设计风险，往往通过增加柱、梁等构造上的 程进度款支付依据的充分性进行审核确认；

几何尺寸保守设计，这样，势必增加项目成

本。因此，建设单位应聘请非设计单位的建

筑、结构设计专家对设计方案进行充分论证，

重点对设计方案的经济『生进行论证，以控制 付比例过大可能出现的追讨资金困难，也为

工程造价。

二、中期阶段

一

１、招投标阶段：建设工程的监理、施工总

、

编制等方面人手，对招标工作进行审计监督，

和投资的可控性。二是以工程取费定额、工程 程项目立项设计阶段、招投标阶段、合同履约

量清单和招标控制价审核作为前期投资审核

重点，审计人员深入市场调研掌握第一手资 的建设项目进行经济效益评价，确定预期目

一

的直接绩效。

进度、投资等前提下，将全过程跟踪审计监督

阶段全过程进行检查，归档立卷。对已经竣工

刚性法律约束文件。审计人员应积极与相关 …１汤士波．浅析基建工程跟踪审计控制要点

职能部门、管理部门、使用部门和中介机构审

的变更和签证内容进行确认，保证决算审计

时该项目的真实性；对工程项目的定额、取费 审计，严格控制工程造价Ⅱ］．教育审计，２０１１（３）：

对合同签订单位履约保证金缴纳情况的确

认，避免施工单位违约风险；充分运用审计专

进行项目预控，将可预估的风险通过合同条

款进行规避、分散和转移，以维护企业利益，

保障建设项目顺利进行。

位进度款审核意见、已签订合同的审核，对工

项目资金实行先审后付款，加强对工程进度

款支付比例的控制，为工程项目结算审计做

好充分准备并留有余地，避免工程进度款支

投资控制设下最后一道防线。

三、后期阶段

一一

部门对《建筑工程质量保修书》相关内容认真

参考文献

ＵＪ．教育审计，２０１０（３）：３６—３７．

［２］梁彦方．建设项目过程审计的主要内容与

ｆ３１何海梅，张荣华．认真开展建设工程全过程

４７－４９．

期组织相关活动，提升水上运动中心人气和影

防波堤和观海码头未将来为市民提供亲海休

闲场所，防波堤上设置湛江体育名人长廊、口 综上所述，水上运动中心项目即是广东省

响力。

３．７赛场疏散区转化为海洋音乐广场和地 第十四届运动会的场馆，又是湛江滨海旅游一

望灯塔、海洋雕塑、休憩座椅等，营造良好的休

下停车场。赛场疏散区赛时主要提供车辆停放 闲氛围。该项目效益体现为社会效益。

以及交通疏散等功能，赛后地面转化为海岸等

有利于市民互动和参与的城市休闲空间。地下

停车场，预计年收入５００万。

３．８防波堤外海设置洋渔业局停靠港。水

上中心防波堤长度达７００—９００米，可以为海洋

与渔业局设置执法船提供停靠港。并提供相关

结束语

站式服务的主场所。体育项目市场化，即可以

减少政府巨大的投资所产生的资源浪费，又可

以为湛江提供一个旅游、休闲的滨海休闲品

牌，将是社会效益和经济效益双赢的项目。

参考文献 ，

ｆ１１杜黎明，基于主体功能区建设的经济发展方

式转变研究Ⅱ１．贵州师范大学学报（社会科学

版），２００９．０２．

配套用房。该防波提可以以专业码头向有关部

门申请专项资金，可减少企业投资５千万元。

提高码头的使用效率和效益。

３．９防波堤及码头转化为市民观海码头。

２２４一 中国新技术新产品

（图二）赛后功能平面示意图

一