房地产物业

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房地产开发公司关于物业减亏的实施方案

集团公司：

2014年1月，物业公司划归房地产开发公司，房地产

开发公司领导组织相关部门对每个物业小区进行了现场调

研，主要了解小区人员配备、设施设备使用、物业费收取等

情况和存在问题，在充分调研、认真分析、集思广益的基础

上，提出了近几年物业管理的总体思路和奋斗目标为：“稳

定为先、强化管理、提升服务、增加创收、十年减亏持平”。

一、物业公司现状

2014年，物业公司管理物业小区46个，预计3月接管

馨康二期高层、一矿北里沙沟、馨瑞家园及青岩底4个物业

小区后，物业公司服务小区将达到50个，其中：改造小区

31个，新建小区17个，商品房小区2个。服务小区的建筑

面积将达到352.25万平方米，其中：收费面积325.73万平

方米，养护绿化面积57.61万平方米，清扫庭院及楼道面积

141.18万平方米，业主39861户。1月末，在册职工350

人，临时工454人。详见附表一《2014年物业公司各小区

基本情况表》。

下面分别从改造旧小区、新建标准化小区、商品房小区

依次介绍管理现状：

（一）改造小区

物业公司现管理31个改造小区，大部分旧小区改造只

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增设了围墙，其他物业设施不全；小南坑小区、赛鱼小区等

小区8个小区历经25年以上，配套基础设施老化，小区内

普遍存在墙皮脱落；麻地巷小区、阳光小区、馨康等6个小

区，出口多，无法进行封闭，物业管理难度大；蒙北一区、

二区、洪西等8个小区，路沿石缺失、路灯、健身器材损坏

严重；改造小区普遍存在绿化面积不足，物业费单价低，大

部分低于0.20元/月.平方米，其中：朝阳一区、二区、沙坪

新区从未收取物业费，以上原因造成旧小区亏损严重。

（二）新建标准化小区

物业公司现管理13个新建小区，预计4月接管4个小

区。目前，新建小区内停车位少，不能满足小区住户停车需

求；大车房、矿山路西、育才、馨怡、中石岩、东山三区、

馨康二期等新建小区业主入住率不到50%，不具备完全收费

条件；四矿小区、馨泽苑等小区没有独立的收费系统，暂时

由升华公司代收；物业费标准参差不齐，收费率高低不一；

人工成本高。

（三）商品房小区

物业公司现管理2个商品房小区，分别是御康山庄和大

垴东区4#、6#、7#、8#楼，其中：大垴东4栋商品房住宅

与大垴东棚户区住宅在同一个小区，物业服务不规范。

二、物业公司减亏思路

通过实地考察，市场调研，集思广议，多渠道掌握物业

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管理信息，根据目前物业管理现状，提出了有针对性的减亏

思路：

一是在完善小区设施，提升服务水平的基础上，申请提

高物业收费标准，增加收入；

二是争取政策支持，通过底商租金收入补贴物业亏损；

三是拓宽服务渠道，引入多项家政服务，争取创收；

四是通过分流正式工，用临时工代替，降低人工成本；

五是建立竞争机制，走市场化道路，实行业务外包；

六是加强成本管控，从点滴入手，节约材料、水、电支

出；

七是建立以量定员，以岗定薪，增人不增资，减人不减

资的管理新模式。

三、物业公司减亏计划

集团公司物业改革原则：分类小区、固化补贴、十年减

亏。经过考察调研，认真分析，房地产开发公司确定物业的

经营目标是：改造小区十年内固化补贴；新建小区五年内固

化补贴，再用五年增盈，用以弥补改造小区亏损；商品房小

区要自负盈亏；物业公司实现十年整体持平。

2014年，物业公司刚划归房地产开发公司管理，在保

证稳定关帝庙对联 的基础上，完善小区配套设施，加强维修力度，深化

物业改革，全面提升服务水平，逐步提高收费标准，按照十

年减亏持平目标，逐年分解减亏指标。

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2014年是实现减亏的第一年，为了提高收费标准，保

证稳定，改善小区基本设施，需增加成本投入，预计当年亏

损4870万元，比2013年减亏537.92万元。2015年计划

比2014年减亏800万元；从2016年开始每年计划平均减

亏500万元，从2019年开始，要用新建小区、商品房小区

实现的利润逐步弥补改造小区的费用，计划到2023年物业

公司实现盈亏持平。

详见下表：

2014年-2023年物业公司利润计划表

单位：万元

项

目

2014

年

预计

2015

年

计划

2016

年

计划

2017

年

计划

2018

年

计划

2019

年

计划

2020

年

计划

2021

年

计划

2022

年

计划

2023

年

计划

合

计

-4870

-407

0

-3500-3000-2500-2000-1500-1000-500持平

改

造

-3083

-278

3

-2663-2500-2400

--210

0

-1800-1500-1300-1100

新

建

-1508

-110

8

-808-500-100持平2

商

品

-279-179-29持平1400

四、物业管理具体减亏措施

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（一）提高收费单价、收费率，收入实现逐年增长，五

年累计增加收入约800万元

1、31个改造小区，收费面积154.95万平方米，平均

物业费单价0.20元/月.平方米。在改善基础设施后，计划从

2015年逐年提高收费单价，到2018年单价提高到0.40元/

月.平方米，收费率从65%逐年提高到90%以上，预计物业

费收入增加427.66万元。详见附表三《2014-2018年物业

公司小区收入增加一览表》

2、现有新建小区中，大车房、馨怡小区等5个高层住

宅小区，收费面积28.43万平方米，单价计划从0.7元提高

到1.1元/月.平方米，收费率从65%逐年提高到90%以上，

预计物业费收入增加182万元；剩余的中石岩、矿山路西等

8个多层小区收费面积91.12万平方米，单价计划从0.4元

提高到0.5元，收费率计划从65%提高到90%计算，预计

增加收入207万元。详见附表三《2014-2018年物业公司

收入增加一览表》

（二）加大清欠力度，增加物业收入1200余万元

截止2013年12月31日，住宅部分历年欠费高达1076

万元，其中：物业费731.92万元，卫生费344.41万元；小

区内的底商房欠缴物业费、卫生费约200万元，两项合计

1276万元。

物业公司将制定得当的清欠政策，加大清欠力度，一是

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已出售住宅和底商的物业费和卫生费的收取与水、电、暖缴

费配合，组织清收；二是未出售的住宅和底商，在收取房款

或租金时，由产权部门配合收取；三是组织人员上门收取欠

费，力争清收物业欠款1200余万元。

（三）开展多种经营，增加创收约1000万元

物业公司仅依靠增加物业收入，降低人工费，实现盈亏

持平，是远远不够的。为尽快减亏，物业公司拓宽服务范围，

一是积极办理绿化资质，依托开发公司开展内部绿化工程业

务，并积极承揽外部绿化工程；二是在小区内实行开放式的

经营，通过招标形式，将家政引入小区来，实行上门有偿服

务，计划五年创收约1000万元。

（四）建立绩效考核机制，做到人人头上有指标，奖罚

结合，提高员工积极性

绩效考核指标主要由收费率、清收金额、创收金额、费

用指标组成，将指标逐层分解，公司下发到队组，由队组再

将指标分解到个人，指标完成情况与每月工资相结合，充分

体现多劳多得、少劳少得，不劳不得的分配机制。

（五）争取集团公司政策支持，以小区底商房租金收入

补贴物业约3000万元-4000万元

物业公司建议今后新建小区配建的底商房在公开出售

收回成本后，其余的底商房归物业公司管理，这样解决小区党员现实表现材料

盈亏支撑。物业公司对其进行公开招租，最大限度的增好段50字 加物

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业创收，底商租金收入作为小区经济增长点，从而形成物业

公司长效减亏机制，做到小区存在，物业永远不亏损。

（六）分流划转，减人提效，降低人工成本约1000万

元

物业公司除自然减员外，按照集团公司经营思路，升华

公司等相关产业用工，优先从物业公司选人，分流正式工，

由临时工代替，降低人工成本。到2023年底，计划将正式

工控制在100人以内，分流员工250余人，适量增加临时

用工，按5.22万元/年.人计算，节约人工成本约1000万元。

（七）加强成本管控，减少材料及水电暖费用的支出90

万元

2014年，物业公司计划支出材料、水、电、暖及垃圾

清运964万元，通过加强成本管理，严控材料购置及小区水

电暖费用的支出，5年内要减少10%，计划减少支出90万

元。对于2014年以后新建的小区，物业要代收水电暖费，

存在的供水管路合理损耗、供电线路合理损耗以及水电管路

线路的维修费用，建议由升华公司承担，或者集团公司补贴

给物业公司。

五、2014年收入和利润预计

2014年，物业公司预计实现收入805.96万元，比上年

增加202.93万元，预计发生成本费用5676.86元，比上年

减少350.78万元，预计亏损4870.90万元，比上年减亏

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537.92万元。其中:改造小区亏损3083.34万元，新建小区

亏损1507.99万元，商品房小区亏损279.57万元。

详见附表二《2014年物业公司预算汇总表》

2014年各项指标具体测算过程如下：

（一）收入比上年预计增加202.93万元

1、2013年新接管的二矿大车房，馨怡家园等10个小

区，增加收费面积85.79万平方米，入住率不足50刘秀阴丽华 %，按收

费率64%计算，2014年预计增加收入134.67万元；

2、2014年，预计新增的馨瑞等4个小区，增加收费面

积27.68万平方米，预计增加收入38.45万元(4月接房，10

月份开始收费，按3个月测算)；

3、御康小区新增2栋高层，预计增加物业费38.69万

元；

（二）费用比上年减少350.78万元

1、工资费用预计1827万元，比上年减少2032万元，

原因是2014年物业划归房地产开发公司减少在册员工389

人。

2、劳务费预计625万元，比上年增加220.56万元，

原因是2013年新增管理的10个小区，部分业务外包增加

劳务费支出。

3、临时工费用预计816.96万元，比上年增加469.24

万元，主要原因：一是2013年末364人的临时工人均工资

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从0.95万元/年提高到1.44万元/年，增加176.44万元；

二是2014年分流正式工后五矿地区新派小区等4小区增加

临时工90人，增加工资129.60万元；三是2014年新增馨

瑞等4个小区预计增加临时工165人，按1.44万元/年.人

计算，工资增加163.20万元。

4、材料预计175.40万元，比上年增加14.05万元，主

要是2014年新增馨瑞等4小区预计增加材料耗费14.05万

元。

5、水电暖垃圾清运费预计789.67万元，比上年增加

234.52万元，主要原因是2013年新增四矿小区等10个物

业小区和2014年预计增减4小区增加水电暖垃圾清运费

234.52万元。

6、绿化费用预计598.58万元，比上年增加442.59万

元，原因是物业公司46个小区的廉政承诺书 40.66万平方米绿化养护，

按14.72元/年.平方米测算，预计支出598.58万元。

7、维修费预计609.41万元，比上年增加248.10万元，

主要是2014年计划维修13个小区的监控设施182.39万元；

28个改造小区的路灯、庭院灯预计347.90万元，合计

530.29万元。

8、其他费用预计186.92万元，比上年增加49.46万元，

原因是预计2014年升华的代收服务费36.11万元，127部

电梯的保险9.5万元等。

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2014年指标测算详见下表

2014年物业公司经营情况预计表

单位：万元

项目

2013年

实际

比例

%

2014年

预计

比例

%

同比（+-）

一、收入603.02805.9620闻天祥 2.93

二、费用5979.72

5628.9

4

-350.78

1、工资2661.3844.511260.0022.39-1401.38

2、定比1197.6220.02567.0010.08-630.62

3、劳务费401.746.72625.0011.11223.26

4、临时工工

资

347.725.82816.9614.52469.24

5、材料161.352.70175.403.1114.05

6、水电暖垃

圾清运费

555.159.28789.6714.04234.52

7、绿化费155.998.65598.5810.64442.59

8、维修费361.316.05609.4110.83248.10

9、其他137.462.30186.923.3149.46

三、税金32.130.8347.92

0.8

6

15.79

四、利润-5408.83-4870.90-537.92

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附表一：《2014年物业公司各小区基本情况表》

附表二：《2014年物业公司预算汇总表》

附表三：《2014-2018年物业公司小区收入增加一览

表》

房地产开发公司

2014年3月29日