双月园

2008年临沂房地产市场分析报告

一、市场综述

1）2007年1-5月份，全市商品房销售面积达69.67万平方米，同比增长

84.5%，实现商品房销售额13亿元，其中商品住宅销售面积为65.09万平方米，

同比增长74.13%。

2）从供应主体看：临沂地处鲁南核心城市，商贸经济发达城市，近几年来，

外地的一些房地产开发商纷纷来到临沂，寻求新的发展，比如：鲁商、前田等实

力较强的房地产开发企业大量涉足临沂市。这些外来的房地产开发商拥有外地成

功的运作经验，是实力雄厚的开发商，他们在产品的概念和营销的定金与订金哪个能退 思路上都有相

当独到的见解。

3）从需求规模看：近年来，临沂市经济快速增长，GDP和人均GDP呈上升

趋势，居民收入也逐年增加，城镇居民的住房消费正在成为产业升级和经济增长

的主要动力。临沂市城镇化进程的持续推进，将带郑州社保官网 动住房需求以及城镇居民住房

升级的需要，同时，随着近几年外地来临沂工作人员不断增多，居住需求也较快

增加，这些都将保证临沂市房地产业在未来的几年中继续保持“供求两旺”的景

气局面。

4）从市场价格看：这两年，受宏观调控的影响，临沂商品房价格走势相对

平稳，但是从需求来看，今年上半年临沂市大多数楼盘销售情况良好，前两年积

压的购房需求在今年开始释放，房地产市场需求量在不断增加；另外，综合临沂

市经济发展态势，预计临沂房价将呈现稳中有升有关中秋的古诗 的局面。当前，要进一步调整好

结构，坚持面向百姓、面向市场、面向未来的指导思想，多渠道保障和解决中低

收入居民的住房问题，完善廉租房制度，规范物业管理，推广应用节能材料，实

现住宅建设的可持续发展。这样，临沂的房地产市场才会有更加健康、稳定、繁

荣的明天。

二、价格：

1）2007年上半年临沂市房屋均价为每㎡2649元，而这一均价很大程度上

依靠兰山区高房价的推动作用。兰山区是房价最高的地区陈的词语 ，商品房平均价格达到

2770元；而河东区平均每㎡为2122元；罗庄区平均房价最低，仅为1873元。

与2006年相比价格基本持平。

2）2008年目前碧水绿洲卖的很火，价格在1800元，城中临沂鲁银房地产

开发有限公司龙腾华景5000多，共400套，一期200套，2期计划5500。

3）、罗庄主要是城市基础配套不全，景观优势不明显，但滨临滨河大道还是

很受欢迎的。

目前滨河物业的价格，别墅4000多，多层2000多不到3000，均价约2880（观

天下）。

三、临沂房地产市场目前有特点分析：

1）以河为轴五大板块

临沂房地产开发以河为轴，以沂河、涑河、祊河三河交会处为中心，沿河

展开形成兰山滨河区、河东滨河区、罗庄滨河区，北城新区(南坊)及兰山老城区

五大板块，开发重心由兰山滨河区向北城新区(南坊)、河东滨河区转移。据调查

2008年房地产开发面积将突破1000万平方米(2008年新开发面积600万平方

米

加上2007年结转存量400万平方米)。其中，北城新区(南坊)新开发项目15个，

总开发面积150万平方米；河东区新开发项目10个，开发面积80万平方米；

罗

庄区新开发项目10个，玩游戏卡顿怎么办 开发面积120万平方米；兰山滨河区约70万平方米；

兰

山老城区新开发8个项目，70万平方米。目前，市辖三区近百个楼盘开发建设，

星罗棋布，竞相发展。

2）外商带动高层为主

随着临沂经济发展实力提升，投资环境改善，特别是“一河五片”的滨河城

市格局的推出，吸引了一批国内外房产开发商，如新加坡客商开发的联安现代城，

鲁商集团开发的沂龙湾、凤凰城，福建客商开发的锦绣蓝山、江苏客商开发的久

隆国际、台湾客商开发的台北新城、北京客商开发的外滩明珠等。据统计，目前

40多家中外开发商进驻临沂投资兴业。所建楼盘以高层为主，如锦绣蓝山有11

层、17层、19层、22层，外滩明珠有26层、33层，凤凰城、久隆国际分别

有

25层、27层、33层，以外地开发企业建设的沂龙湾、凤凰城、外滩明珠、台

北

新城、久隆国际等一批楼盘的兴建为标志、临沂房地产开发水平进入一个新时期。

3）楼型多样户型多种

目前在建的楼盘楼型多样，有小别墅、复式、多层、小高层、高层、公寓式

商住楼。户型多种，据20个楼盘户型调查，所有楼盘均有6个以上户型，110-130

平方米是主流户型，其中：沂龙湾从55-300平方米有20个户型，锦绣蓝山从

99-258平方米有15个户型、齐鲁园从45-220平方米有12个户型，久隆国际

从

90-195平方米有14个户型，外滩明珠、龙腾华景、冠蒙时代花园分别有10个

户型，台北新城、阳光高第还有48-62平方米的精装小房，联安现代城有30-50

平方米的酒店式公寓。

4）规模大定位高

在调查的20个楼盘中，占地超过100亩超过10家，如开元上城、锦绣蓝山、

美多现代城、沂龙湾、外滩明珠、齐鲁园、罗湖观天下花园、水景明珠、清水湾、

台北新城、鲁商凤凰城。

楼盘品质提升，有欧式建筑，亦有江有马字的成语 浙风格，均为智能化管理。同时，楼盘

整体布局、绿化、设施配套，楼房造型凤梨怎么切 及户型设计。楼盘命名等都体现了先进文

化理念，集中了中外楼房优势，具有鲜明改革开放、创新发展的时代特色。

四、罗庄房地产市场发展简析

作为临沂的工业区，罗庄在房地产的发展上一直处于比较滞后的层面。

1）、长期以来依赖自产自销：罗庄的住宅一直严重依赖本区域消费，所以导

致其价格一直比较低，除了2003年略上涨之外，从2005年到2007年的价格

一

直都在1500上下浮动。

2）、产品结构比较单一：除了曾经出现的双月园别墅，罗庄的产品一直以多

层为主，几乎未出现小高层及高层住宅，产品结构的严重单一化，致使一部分高

端客户分流到市区。

3）、发挥郊区化效应：上半年天鹅湖的热销，说明兰山的部分客户在向郊区

过渡，尤其是当市中心房价过高，导致人群向周围分流，这在一定程度上推动了

罗庄的房产市场的繁荣。

4）因为价格低，河边的下面九县的人买的也不少。

五、罗庄主要代表楼盘：

目前罗庄区有观天下、巴龙的地、青岛城建的地、日照海纳、福安康、碧水

绿洲，据说南边又被香港的给买了。其中巴感恩父母心 龙有130万方，号称地王。

1）美澳花园(罗湖地产)

规划建筑面积12万平方米，建筑密度22.7%，绿化率45.2%，项目总投资

1.2亿元。建筑风格以欧式为主，户型以叠拼别墅为主、联排别墅为辅、兼有独

院别墅与五层公寓住宅。

2）观天下花园(罗湖地产)

位于美澳花园东南角，占地面积19.39公顷。规划住宅楼美女相册 57栋，其中25

层以上高层住宅楼7栋。建筑面积24万平方米，容纳居民2000户，现已全面

开

工。=

3）清水湾花园(罗湖地产)

处于美澳花园东，紧临沂河。小区占地面积12万平方米，建筑面积30万平

方米，由6幢叠加别墅，4幢独栋别墅、一幢11层高的小高层，8幢26层的

高

层板楼住宅以及一座五星级酒店组成，是沂河首席70年产权滨河高档住宅社

区。

4）怡景天鹅湖

位于高新区科技大道(原罗八路)与双月园路交汇处(高新区公安局对面)，占

地面积：845亩，建筑面积：692000㎡，绿化率：38%，容积率：1.23，开发商

临沂隆丰行怡景房地产开发有限公司，怡景天鹅湖拥有一个约1.3万平方米水

面面积的天然湖泊，这是市区内罕有的一大自然生态景观，他们力求将此项目打

造成为临沂首个大型综合高尚水岸生态花园。小区还拥有生态圆舞泳池，引湖造

泳池，也使怡景天鹅湖成为临沂首个带泳池的住宅小区。

5）沂州阳光花园

占地360亩，位于高新区罗七路与工业南路交会处，由沂州房地产有限公司

投资兴建，坐落在高新区的政治、经济、文化中心。一期、二期、三期工程共

18万平方米，是目前临沂市最大的住宅小区之一。

6）月亮城——皓明园

位于罗庄区双月园路中段，是双月园集团继月亮城——华明园、坤明园后开

发的三期工程，整个园区以联体别墅为主，总占地280亩，建筑面积8.37万平

方米，容积率为0.57，绿化率46.2%，规划总户数383户。园区建筑造型分单体

别墅、联体别墅和公寓三种。

六、临沂住住宅市场发展预测

1）、价格将持续上涨：从去年上涨的态势来看，2008年房价将延续中低档

住宅上涨的空间，新上市楼盘将继续拉高整个片区的楼盘价格。

2）、兰山将延续领头羊的带头作用：作为整个城市的中心片区，整个城市

未来放量的70%将集中在兰山区，其中以南坊、滨河为主力放量区，而临沂人长

久的生活习惯和中心生活的趋向心理，也表明下半年，兰山将依然延续整个临沂

3）、河东滨河市场冲击兰山：河东2008年预计将出现滨河板块成片上市的

局面，比如冠亚星城、东华苑、新东方花园、翔宇地块等，河东相对低廉的价格

和优美的景观，将对兰山片区的滨河住宅相成一定的冲击。

4）、滨河面临多重威胁：短时间内，大批量楼盘的集中上市，将在一定程

度上对整个区域的楼市形成强大的供应压力，预计在未来三年内，整个片区的供

应总量将达到近400万平方，为临沂近三年的总需求量。

5）、南坊开发出现冰火两重天：大量的住宅集中上市，而市场的消费力将

被稀释，从而带来的是整个市场客户资源不足，南坊的高价将受到冲击。

6）、二手房将大规模上市：2008年，随着房价的进一步拉高，前期部分炒

房客户开始出手，临沂的二手房交易将进入高峰期，临沂将迎来一个二手房的黄

金时期。

7）、滨河地产前景乐观：虽然面临诸多压力，但是滨河其特有的优势，将保

证其在未来的一段时间内依然是整个临沂高端人群的首选居住板块。

七、临沂房地产目前市场特征

1）目前市场感觉较冷，各个楼盘的成交虽然在3月回暖，但是同比销售并

不乐观。加之四线县城房产市场的崛起，县城向市区过渡人群出现一定的缩减，

另外，政府的大规模兴建经济适用房和单位自建房的集中入住，会导致市场短暂

性萎缩。

2）当然，临沂市场从整体上看还是比较好的，但是远没有大家想象中的那

么好，原来想3年开发结束的，至少要延长1年以上的时间。

3）目前整个临沂的市场看涨，2008预测上涨15%，2007年临沂整体上涨在

10%以上。

三江长荣市场部2008年4月