租购同权

2020.1268

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HOTSPOT/热点讨论

关于楼市的表述，过去的中央经济工作会议，一般放在民生

和社会保障里面。而这一次单列，传达了一个意思，当前房地产平

稳健康发展，比过去任何时候都显得重要。

一方面，对于打造内循环新格局，对于需求侧管理，对于供

需在更高水平动态平衡，对于扩大内需这个战略基点，对于民生

和社会保障，这几项明年的重要任务，以及衔接新发展格局，房地

产平稳健康发展的意义，非常重大。

另一方面，经济运行要保持在合理区间，要继续做好“六

稳”“六保”工作，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，

房地产依然攸关重要。

住房保障，被提到了史无前例的高度

会议对住房部分的内容表述，一开始就提出：“住房问题关

系民生福祉”。所以，要“房住不炒”、因地制宜、多策并举，继续

因城施策，对热点城市加大调控的力度。

而后转到了住房保障。可能，大家对保障性租赁住房，还不太

了解。这个新的产品，针对的是新市民，提供中小户型、低租金的

租赁住房。可见，在大城市，新市民的住房问题最突出，他们既不

符合申请保障房的条件（保障房一般供给户籍低收入或人才），

又买不起商品房，处境很不容易。这几年，大城市房价上涨快，这

部分人群刚刚进入大城市，或刚刚大学毕业没几年。他们的边际

楼市新格局，

供给侧、需求侧改革同发力

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消费倾向最高，他们是住房需求最

迫切要解决的群体。

如果市场供应一些低租金的、

小户型的租赁住房，让他们体面地租

住下来，在城市扎根，过几年就会买

房，这不就是租购并举和健康的住

房消费吗？所以，对于保障房性租赁

住房建设，会议用了“高度重视”这

个字眼来表述。

增加保障房性租赁住房建设，

这只是住房供给侧改革的一环，会议

还提出了多项住房供给侧改革的内

容，比如长租房政策、租购同权等。

当下，各地政府财力紧张，应对疫

情、减税降费和稳增长，已经花了很

多钱，财政收入和税收增幅降到历史

低位了。所以，住房供给侧改革，单

靠政府还不行，要多渠道来实现。比

如，用地倾斜，供地计划里单列。

值得注意的是，单位自有用地，

也拿出来。现在大城市供地比较紧

张。新增供地基本在外围，城区更新

周期长、成本高。但同时，一些国企

事业单位，手上有一些地，限制在那

里。那就带头拿出来，调整规划后，

在满足员工住房的基础上，其他的

拿来做保障房、长租房。

“租购同权”再次被强调

这里有个最关键的表述，即

“租购同权”。笔者一直认为，只有

将“房住不炒”和“租购同权”结合

起来，同步实施，租赁市场才能真正

文_李宇嘉

TOP10

城市

2017年

同比

TOP10

城市

2018年

同比

TOP10

城市

2019年

同比

TOP10

城市

2020年

同比

济南44.6%西安35.9%大连6.7%东莞14.6%

天津35.0%重庆28.2%深圳3.2%深圳10.7%

北京34.3%青岛25.8%厦门2.0%上海8.7%

武汉34.3%成都25.2%苏州1.8%惠州7.1%

青岛28.1%杭州24.1%烟台1.3%厦门5.1%

长沙27.7%烟台20.8%南京1.0%南京5.0%

佛山27.5%佛山20.4%西安0.4%大连5.0%

南京25.2%广州18.9%重庆0.2%西安4.7%

杭州24.4%长沙18.7%沈阳0.1%沈阳4.5%

成都23.8%济南16.8%北京-0.1%成都4.1%

表:2017-2020年手房均价同比涨幅TOP10

2020.1269

热点讨论/HOTSPOT

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发展起来。

首先，“房住不炒”，打消了涨

价预期带来的财富收入，打消了房

买晚了，“再上车”就难的预期。其

次，租购同权，让买房和租房都能享

受同样的公共服务。这样，短租的权

宜之计，才能变为长租的自然选择。

租购并举，也才能真正实现。

相反，租房家庭的孩子不能入

读公办学校；租房的家庭，可能随意

被房东赶出来；因疫情防控，租客返

城，可能被物业拦着不让进社区。这

样的话，租房只能是权宜之计，大家

依然期待着早日买房。

同时，租购同权被强调，也是这

几年租赁市场得到的教训。国家很

重视租赁，这几年出了很多扶持政

策，但貌似效果不好，反而出现了爆

雷之类的事情。总结原因，一方面有

资本炒作，监管跟不上的问题。

但最根本的，还是这几年房价

明显上涨，租房和买房的“权益差”

越来越大。当然，“租购同权”也不

能马上实现，这次会议提了渐进实

现。要知道，优质公共服务是稀缺

的，这在全球是共性。而政府保障的

是接受基本教育的权利，不能保障

每个人上名校。

注意，住房“需求侧改革”

来了

对住房保障、对长租、对供地

转向民生等，之所以这么强调，目的

就是推进“住房需求侧”改革。需求

侧改革，这是不久前的重要会议重

点强调的，这次会议再次强调。那

么，什么是需求侧改革呢？

过去，经常听说的“需求管

理”“逆周期调节”等字眼，很大程

度是刺激住房消费。所以，一旦听到

要鼓励住房消费了，整个经济链条就迅速循环起来，消费也好、投

资也好，都昂扬向上，屡试不爽。但过去十几年，几个大周期下来，

这个链条转得越来越变扭了。

房价越来越高，户型越来越大，买房的投资客越来越多，加

杠杆越来越普遍，市场奖励胆儿大的。尽管，有住房消费升级的因

素，但种种迹象表明，这个升级是不正常的。这几年进入大城市打

拼的年轻人、新就业大学生，如果没有父母支撑，已经很难支撑

起购买力了。

他们面对的不仅是高房价，还有水涨船高的租金。这就是

为何，今年疫情后很多长租公寓爆雷了，导火索就是收入预期下

降，租客退出高租金的长租公寓，转到低租金出租屋，或选择“合

租”、城中村，导致出租率下降，恶化了资金链。

现在，经济恢复快，但消费在下降，CPI、PPI都在下降。但同

时呢，房价在上涨，奢侈品卖得好。估计，今年国内奢侈品消费总

额占全球奢侈品消费比重将达到40%以上，这一定程度上反映出

居民收入差距在扩大。所以，需求侧不改革，内循环和内需就不

可持续、不健康。

楼市的“需求侧改革”，不再是需求端加杠杆、靠财富预期

刺激买房，而应该是在对“需求分层”的基础上，对低收入人群、

新市民、新就业大学生的分类支持。住房供给侧改革，比如公租

房、长租房、保障性租赁住房，都被强调，就是为了迎合需求侧的

改革。

最后，商品房市场也不能忽视，这次会议提商品房提的比较

少。但要注意，不提不是不重视，大逻辑没有变。只有保障房、租

赁房搞好了，商品房才有发展空间。商品房发展好了，才能更好地

支持保障房、公租房，这就是楼市在更高水平的动态平衡。所以，

不管是2021年，还是未来5年，商品住房市场还会呈现高位平衡的

发展势头。但发展归发展，绝不是像2015-2017年那种飙涨。这次

会议，发现长效机制真的来了，治理更加精细化、科学化，润物细

无声。

作者单位：广东省住房政策研究中心

编辑：王玉洁

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