小区法律管家法律服务方案

公共法律服务产品之——小区物业管理建设与维护

法律服务方案

一、服务对象

(1)尚未形成规范物业管理的小区；

(2)新开发楼盘的开发商；

(3)未能有效召开业主大会的小区；

(4)未能依法成立业主委员会的小区；

(5)业主与物业公司间矛盾频发的小区；

(6)市、区人民政府物业管理行政主管部门；

(7)乡镇人民政府，各街道办及社区居委会。

二、现状及可行性分析

进入二十一世纪以来，随着人们物质生活水平的不断提

升，人们对居住环境的要求也愈加严格。如果说人们在购买

房屋时主要看重开发商的履约能力以及小区楼盘的建设规

划布局，那么可以说，房屋购买之后能否达到居住者理想的

生活居住状态，主要看房屋在楼盘整体交付后的物业管理水

平。因此，对于政府的相关职能部门来讲，加强对物业管理

工作的领导与组织，实行综合治理，将物业管理工作纳入整

个城市建设治理工作的总范畴，建立物业管理综合协调和目

标责任机制，迫在眉睫！

但是，综合我国目前的发展状况来看，物业管理水平与

人们日益增长的居住要求之间尚存在大量的不可调和的矛

1

盾。这些矛盾着于眼下，各种纠纷乃至诉讼频频而起，长远

来看，必然影响我国构筑和谐社会的进程。究其原因，主要

表现在以下方面：

1、业主对涉及小区物业管理方面的权利与义务不清

楚、不明了。比如，关于物业公司是否有权收取停车费的问

题；业主在选聘物业公司过程中以及继续延用开发商选任的

前期物业公司过程中享有哪些权利问题；电梯间广告位的权

益归属问题，等等。上述问题无一不关乎每位业主切身利益，

然而，当出现权利被恶意侵害的情况时，常因业主个体势单

力薄，无法及时得到权利救济，或因业主个体采取私力救济，

致使矛盾越发激化。

2、缺乏专业化的指导服务。由于缺乏专业化的指导服

务，尚有许多小区自成立以来从未召开过业主大会，也谈不

上依法成立业主委员会，这些直接导致小区业主不能自已筹

建物业服务团队或聘任正规的物业管理公司提供物业管理

服务。使部分小区长期处于基本无人管理的状态，使安全、

环境、卫生、治安等方面积累大量问题，给小区业主的生活

带来不便。甚至，有些小区由于年代久远，有些房屋出现了

质量问题，尤其是外墙装饰物剥落等，造成极大的安全隐患。

3、缺乏类似“村规民约”等的小区制度化建设。制度

化建设实质上也属于缺乏专业团队协助的一个重要方面。有

些小区即使已经成立了自已的业主委员会，也由于缺乏法律

2

指导服务等情况，在签订物业管理合同过程中，存在放弃自

身权利，未明确物业管理公司工作范畴等问题，进而导致双

方在实际履约过程中纠纷不断，并陷入恶性循环过程等。

4、物业服务关系无人理、不会理。当小区业主和物业

公司产生矛盾，或者小区业主之间产生纠纷，往往存在希望

第三方介入调处的需求，一般常见社区居委会或者政府、

街道办等行政机关出面调停。但由于一般工作人员很难以专

业的法律素养将双方的权利义务清晰化、明确化，而往往此

类纠纷“积怨已久”、“对错难辩”。造成在矛盾处理过程

中，双方关系调处理不清，理更乱的情形比比皆是。

5、虽然我国目前已出台多部法律，比如《物权法》、

《物业管理条例》等等，用以规范物业管理过程的各种行为，

但由于业主个体缺乏专业指导，很难将上述法律法规具体运

用于实践需求中。比如，小区物业管理往往涉及到法律层面

中大量共有权的行使，由于业主个体缺乏抱团行使权利的积

极性和推动力，致使许多法律无法直接通过业主个体运用于

实践。

综上可见，由律师队伍协助小区业主建设与维护小区物

业管理，并作为政府、社区居委会及其他各方面力量直接为

小区业主提供的一种公共后勤服务产品，其可能带来的正面

效果及潜在的辐射影响，不容忽视。主要表现在以下方面：

1、有利于从源头杜绝矛盾。通过律师参与组织召集、

3

召开业主大会，制定业主大会议事规则，选举产生业主委员

会，拟定并安排业主大会或业主委员会审议通过涉及小区物

业管理服务的各项管理规约及议事规则。结合物业管理服务

要求，参与协助业主委员会选聘及解聘物业公司。用制度为

物业管理服务“保驾护航”，将未来业主与物业公司履约过

程中可能产生的问题用制度加以规范。

2、有利于协助解决当前物业管理过程中存在的矛盾。

比如，对物业公司来讲最棘手往往是业主物业费的缴纳问

题，而对于有些业主来讲，不缴纳物业费往往“言之有理”：

或者由于邻里之间的纠纷未能得到物业公司的妥善解决，或

者由于物业公司的某些不当举措，等等。解决纠纷最根本的

途径在于双方权利义务的明确。律师具备天然的语言及法律

关系分析的优势，由律师参与矛盾调处，可以起到事半功倍

的效果。

3、有助于政府相关职能部门制定和落实现代物业服务

业扶持政策，建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化

的物业管理机制，提高本行政服务区域范围内的物业管理和

服务水平。

4、有助于我国目前已生效的各项法律规定的落实与具

体实施。由于广大业主在具体的物权维护方面缺乏专业指

导，致使目前我国虽已制定出台大量的有关物业管理方面的

法律规定，但在实际运用过程中出现断层。律师以自己的专

4

业技能可以组织安排业主个体参与到各项法律规定的落实

与具体实施中去，也可以通过法制宣讲，提高业主的物权维

护意识，使广大业主从以往的被动式接受管理转化为主动式

参与管理，使各项法律规定得到有效妥善的施行。

三、法律依据

物业管理所涉及的法律问题很多，不同的法律问题适用

不同的法律法规。具体有《物业管理条例》、《江苏省物业

管理条例》、《物权法》、《民法通则》、《合同法》、《价

格法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《物业

服务收费管理办法》、《业主大会规程》、《住宅室内装饰

装修管理办法》、《中华人民共和国侵权责任法》以及《最

高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律等若干问题

的解释》、《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠

纷案件若干问题的意见》等。

四、服务内容及标准

1、协助指导小区业主召开首次全体业主大会，选举产生

业主委员会。按照《业主大会规程》成立首次业主大会筹备

组的工作，帮助筹备组完成其职责，协助召开第一次全体业

主大会，帮助业主大会完成其职责，就业主大会的议事方式、

表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员

任期等事项依法作出约定，并形成业主公约。选举产生业主

委员会并帮助其完成职责。规范业主大会的活动，维护业主

5

的合法权益。根据国务院《物业管理条例》第十条规定：“同

一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人

民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政

府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”由此

可见，政府各相关职能部门对于各小区业主大会的召集、召

开，以及组织选举产生业主委员会负有法律规定的行政义

务。而通过专业的律师团队介入协助指导组织相关行为，既

有利于相关行为的开展与进行，又能够为政府依法履行行政

职能“保驾护航”。

2、协助小区业主制定整个小区的管理规约及议事规则。业

主应当依据法律、法规、业主大会议事规则、临时管理规约

或管理规约等形式，以实名方式参加业主自治活动，行使业

主权利，履行业主义务。根据相关法律规定，业主至少应当

共同对以下事项产生有效决议，包括：（1）制定和修改业

主大会议事规则；（2）制定与修改管理规约；（3）选举业

主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业

服务企业；（5）改建、重建建筑物及其附属设施；等等。

上述事项能否在事实上形成决议，如果可以通过专业的律师

团队介入，从起草决议入手，到协助投票表决，对决议的有

效制定与施行可起到关键性的作用。

3、协助规范与评估小区物业管理行为。律师团队可以接受

政府相关职能部门的委托，参与小区物业管理区域划分，规

6

范业主自治行为，对物业管理项目协助交接和查验，组织进

行物业项目招投标工作，协助委托第三方价格评估机构对本

小区内的物业服务费用进行评估测算，参与制定小区物业服

务标准，对整体物业服务质量水平进行评价考量，等等。

4、协助小区业主实现自我管理服务。律师团队可接受经授

权的小区业主委员会委托，协助小区进行自我管理服务。有

些小区为节约全体业主的物业管理费用支出，未将全部物业

管理服务委托物业公司提供，针对此类小区的特殊需求，律

师团队可以协助业主委员会对小区进行日常管理，帮助建立

其建立物业费收支的台帐管理，及时公示物业费收支情况，

以及帮助拟定治安保洁等外包服务协议，

5、小区业主若选择物业服务企业管理，帮助小区业主选聘

物业服务企业。参照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》

帮助业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质

的物业服务企业，保护招投标双方的合法权益。协助业主委

员会办理物业服务企业之间的承接验收手续，协助接受建设

单位应当向物业服务企业移交的相关物业管理资料。协助业

主委员会审核并签订《物业服务合同》等等。

6、宣传《物业服务收费管理办法》等法律法规，解决物业

管理费收费难的现象。业主与物业时常发生物业管理收费纠

纷，虽然标的额一般较小，但是往往无法和解，只得通过诉

讼方式解决，即扩大了损失，也无法使双方均服判息讼。通

7

过律师团队宣传《物业服务收费管理办法》等法律法规，使

双方通过理清法律关系，重新认知矛盾根源，同时告知双方

诉讼风险。从根本上解决物业管理收费问题。

7、协助老旧住宅小区建成规范化的物业管理服务。对交付

时间较长、配套设施不齐全或者破损，原房屋产权单位或者

售房开发商因客观原因未能实施物业管理的老旧住宅小区，

由律师团队接受业主委托，介入配合政府的环境综合整治与

更新改造工作，老旧小区有住宅专项维修基金的，依法合理

使用住宅维修基金，没有住宅专项维修基金的，根据预算方

案，在取得政府适当财政支持的前提下，通过业主大会决议

方式筹集完善小区各项配套服务设施，改8、监督物业服务

企业照章办事，维护业主利益。按照《物业管理条例》、《江

苏省物业管理条例》、《物权法》、《民法通则》、《合同

法》等法律法规，监督物业服务企业的管理工作，避免物业

服务企业侵害业主利益。

9、协调业主与业主，业主与物业服务企业等矛盾。成立律

师服务咨询点，提供法律咨询，律师协助设立小区QQ，

方便各方进行沟通及下达通知等。

五、服务成效

1、成立业主委员会并能够发挥应有的作用。

2、实行业主自治的小区，业主和业主委员会能够较好的管

理小区。

8

3、业主对现有的物业服务企业比较满意，矛盾较少。

4、小区居民及物业服务企业关于物业管理相关法律问题的

法律意识得以提高。

5、小区居民对小区环境、治安、卫生等方面比较满意。

六、服务期限

“物业管理建设与维护法律服务”系旨在根本改善小区

管理环境的包含多层次内容的法律服务。最低应有2名律师

在至少1年的时间内共同提供上述法律服务，以期达到服务

成效。

七、产品涉及的相关主体与费用结算等问题的解决。

（1）由律师事务所接受政府或小区业主委托，参与建

立规范化的物业管理服务。律师事务所接受委托后指派若干

名律师（具体应结合小区规模，业主需求确定律师团队的人

数，一般为2-3名）组成“物业管理建设与维护小组”，各

组员间应当做到分工有序、密切配合、加强沟通，

9