物业管理企业应收账款管理

物业管理企业应收账款管理

物业管理行业是一个微利行业，物业管理的新旧交替使

企业成本呈现周期性变化，物业管理成本也在逐步增加，单

纯提高物业服务费存在一定难度，将应收账款变成真金白银

才是企业盈利之道，加强应收款项的管理是其中关键一环。

物业管理企业按存在的形式分为独立的物业管理公司

与附属于房地产开发商的物业公司。多数小区的物业管理公

司是由房地产开发商成立的，开发商成立物业管理公司有个

目的，一方面为了促进销售，另外一方面，在开发与全身退

出的过程中，由物业管理公司作为中间环节，可以缓冲开发

商与业主之间的纠纷，从而降低对楼盘销售量的影响。

从开发商成立物业公司的目的来看，在开发商全身退出

前，物业管理公司的自主性会存在一定的制约。开发商为了

创造品牌、削减与业主纠纷所产生的负面影响，作为股东的

开发商会要求物业管理公司提高服务质量。在对物业管理公

司的考核方面，重心可能就放在客户的满足度上，而对一些

经营指标、应收账款回笼、成本费用的掌握等财务指标适当

放低，甚至会对物业管理公司前期进行经营性补贴。

然而开发商与物业管理公司是两个独立的法人单位，开

发商在完成开发撤离后，物业管理公司前期为满意项目开发

而做出的一些管理行为势必会使业主养成一定的行为习惯，

高质量的服务享受、习惯性的应付款拖延，再加上有些物业

管理公司自身管理的不善，使得本是微利行业的物业管理公

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司面临很多财务上的难题。

一、应收账款形成的原因

外部原因：

业主自身的原因。业主对物业的预期与现实存在差异，

用户对物管企业管理与服务过程中的业务熟悉的不全都，对

物业管理不满足导致拖欠费用。

物业既可以满意生活的需要，还可以用于投资。业主收

楼后，等待物业出租的过程中，应收账款产生而未得到准时

清偿。另外业主在使用物业过程中，出现经营上的亏损也会

成款项拖欠。

内部原因：

主要是内部管理过程不完善形成应收账款。依据相关法

律法规规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、

有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企

业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但

不得向业主收取手续费或水电周转金。

实际上，相关的责任单位会以计量表的安装不符合规定

而拒绝收取费用，使得向最终用户收取的职责由物业管理企

业来履行，相关单位每月抄取总表数据向物业管理企业收取，

而物管企业则抄取各分表向业主代收。

在这种状况下，物管企业面对的是每一个最终用户，且

抄表还有时间的要求，相关单位一般是月底或者月初来抄总

表，而物管企业在月初向业主发出的《缴费通知单》内必需

包含此部分代收项目的内容，业主多、时间紧、工作量大，

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特殊是大型的物业管理项目，仅抄表这项工作就需要投入大

量的人力物力，相关人员的责任心不能把控，此部分应收款

项的管理简单产生一些人为的漏洞，造成应收而未收。

二、物业管理企业应收账款管理的应对之策

1、基于外部因素产生应收账款的应对之策

①对欠费的业主欠费原因进行分析，依据不同业户的信

誉状况实行不同的信用授信。

②加强与业主的沟通，换位思索，专心与业主沟通交流，

帮助他们解决问题，进一步换取业主对企业服务的认可。

③加强应收账款对账与催收的日常管理工作，获取业主

对应收账款的书面确认资料。

依据相关法律法规的规定，物业管理企业不得使用停水

停电等措施催收欠款，考虑到物业管理行业的特别性，企业

对应收款项的催收多采用提高物业管理服务质量、加强有效

沟通的方式来促进应收款项的回笼。假如通过法律诉讼手段

催收款项，既费时又费劲，还会产生一些不必要的麻烦，所

以诉讼是物业管理企业催收欠款的保留手段。诉讼时对证明

材料的供应、诉讼时效的要求较严格，所以平常物业管理企

业应做好日常催收与对账的相应资料的收集工作，并留意诉

讼的时效性。

2、基于内部因素产生应收账款的应对之策

加强应收款项的内部管理，应当留意以下事项：

①依据不相容职位分别的原则加强内部管理

岗位职责的设立需要依据流程的关键点来设置，对于代

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收代付的内部管理流程一般为抄表-复核-制作收费台账-发

《缴费通知单》-收费，依据不相容职位分别的原则，这几个

环节的操作人员应为不同职位的人员，抄表人与复核人分别，

制作收费台账的人员与收费分别，数据录入软件后相关人员

不能有修改的权限。通过职位的分别，各自履行各自的职责，

并实行必要的轮岗制，以防止人员串通修改数据。

一般来说，人员的设置上抄表人由工程部派人，复核人

由物业部派人并按复核抽查的比例进行抽查，制作收费台账

的人员由物业部门派人，收费员由财务部或者由物业部派人

兼职，对前台收费软件数据的修改的权限一般由财务部掌管

并需设定数据修改的管理流程，各部门相互牵制又相互合作。

②加强管理流程过程的管理

整个流程的管理过程中，需要留意以下几个方面：

企业抄表时间尽量与收费单位抄总表时间接近，复表时

间尽量与抄表时间接近，以削减因时间的不全都而使数据差

异过大，导致无法分析差异产生的真正原因。

工程部与财务部应对每月的收付状况进行分析，分析产

生差异的原因。

从总量方面看，相关单位抄的总表数与企业抄的分表数

据汇总的对应差异，剔除因抄表时间的不全都而产生的合理

差异后，查看是否还存在差异。

从结构方面看，需要对产生异常的分表进行分析，分析

是表坏了，还是业主自己造成的，或者是其他原因。

日常管理过程中，会遇到表坏了、爆管等非人为原因造

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成的差异，也会有人为原因。特殊是管理业户多的项目，一

些经办人员因平常的工作与业户交往过密，或者一些个人的

原因，在抄表的过程中人为的不抄或者少抄，在制作台账的

过程中少计读数，使得业户少交费用，而该部分作为公司的

经营成本由公司担当了。这就要求相关管理人员对数据要敏

感，并且需要加强对相关数据的复查力度，需要结合前几个

月、上一年的数据作为参考来分析。

3、利用公司政策促进应收款的催收回笼

物业管理企业在日常管理过程中都有考核方案，有各种

考核指标，如安全事件的发生率、客户满足度、经营指标等，

经营指标中应收账款的回收率应作为一个重要的考核指标。

若应收账款回收率设置为：应收账款回收率=当期收回

的款项当期应收款项，这样简单造成期初数越积越多。

在此建议回收率的公式修改为：应收账款回收率=当期

收回的应收款项(期初应收款项余额+当期应收款项)

在会计核算上在确认应收款项时建议将一些常规的收

入与代收项目都通过应收账款科目进行核算以反映整个应

收与收到的过程，回收率的考核基数标准可以依据项目的实

际状况而定，超过则提出一部分与其他的经营指标结合作为

嘉奖基金以促进应收款项管理部门对应收款的催收。

结合物业管理行业特别性，建议应收款项的管理由物业

部担责管理，作为物业部的一个考核指标。因为物业部是一

个综合性的部门，相对其他部门，该部门与业户的交往更亲

密，对业户的状况了解更充分，将应收账款回笼考核与该部

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门捆绑后，更利于提高物业管理的综合服务质量，便于资金

回笼。

综上所述，现金是企业生存与发展的血液，应收账款的

回笼直接影响到企业的现金流，从而影响企业的生存与发展，

加强对应收账款的管理成为了物业管理企业的一个重要部

分，特殊提出以上建议供大家参考。

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