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物业法律大全

更新时间:2025-12-22 00:19:37 阅读：评论：0

2022年7月27日发
(作者：上班路上时间)

一、法的形式

我国法的表现形式主要包括以下几种：

1、宪法

2、法律

3、行政法规

4、地方性法规

5、行政规章

6、司法解释

二、民法的基本原则：

1、民事主体地位平等原则

2、自愿原则

3、公平原则

4、等价有偿原则

5、诚实信用原则

6、禁止权利滥用原则

三、民事法律行为成立的三个实质要件

1、行为人具有相应的民事行为能力

2、意思表示要真实

3、不违反社会公共利益

四、代理人在代理权限范围内，以被代理人的名义独立与第三人为民事法律

行为，由此产生的法律效果直接由被代理人承担的一种法律制度

五、民事权利的种类：

1、财产所有权

2、债券

3、人身权

4、知识产权

六、民事责任承担方式：

1、停止侵害

2、排除障碍

3、返还财产

4、支付违约金

5、恢复原状

6、消除影响

7、恢复名誉

8、赔礼道歉

9、赔偿损失

七、民事责任的构成要件

1、行为必须具有违法性

2、必须有损害事实存在

3、违法行为与损害事实之间必须存在因果关系

4、行为人有过错

八、诉讼时效

1、普通诉讼时效：

2、特殊诉讼时效

权利人能开始行使请求权的那一天，就是诉讼时效期限的开始

诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害之日起计算

九、诉讼时效中止

指时效进行中因一定的法定事由发生，阻碍权利人行使请求权，法律规定时

效暂时停止进行，待阻碍事由消失后，时效继续进行，已经经历过期限仍然

有效。

十、诉讼时效中断

是指诉讼时效进行中因一定的法定事由发生阻碍时效的进行，致使以前经过

的时效期间统归无效，诉讼时效重新计算的制度。

诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中

断时起，诉讼时效期间重新计算。

十一、侵权行为

是指行为人由于过错侵害他人的人身或财产依法应当承担民事责任的行为，

以及依照法律特别规定应当承担民事责任的其他致人损害的行为。

十二、侵权行为的特征

1、

2、

3、

4、

侵权行为是违反民法中权利和利益保护规范的行为

侵权行为是给他人的合法权益造成损害的行为

侵权行为主要是行为人基于过错而实施的行为

侵权行为是依法应当承担民事责任的行为

十三、侵权行为与违约行为的比较分析

侵权行为与违约行为都是民事违法行为，都应承担民事责任，而且所承担

的主要民事责任的方式也是一致的，比如都有损害赔偿责任。

十四、侵权行为归责原则

归责是指行为人的某种行为被确认为侵权行为并应当由行为人承担相应民

事责任的基础（可归责事由）

侵权行为归责原则就是指据以确定侵权民事责任由行为人承担的理由、标

准或者说最终决定

1、

2、

3、

过错责任原则

无过错责任原则

公平责任原则

十五、物业管理中几种常见的侵权责任

1、物件致人损害责任：是指建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置

物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或管理

人应当承担民事责任。物件致人损害的民事责任适用过错责任原则，并

采用过错推定方式

2、违反安保义务责任：特定场所的所有人、管理人或者社会活动的组

织者，对于进入该场所的任何人的人身或财产安全负有的合理的注意和

保护义务。安全保障义务要求行为人为积极的作为义务，保障相关当事

人的人身或财产安全，如果消极地不作为，则构成对安全保障义务的违

反，应承担侵权责任。违反安全保障义务致使他人受到人身或财产损害

的，行为人仅在有过错的情况下承担责任，没有过错则不承担责任。安

全保障义务具有限制性，义务主体并非在任何啊时间、任何空间对任何

人都负有无限度的安全保障义务，而有一定范围的限制

3、动物致人损害责任：指因动物的独立动作而使他人人身、财产受损

害时，动物的饲养人或者管理人应当承担侵权责任。动物致人损害责任

的归责原则，适用的是无过错责任原则。动物致人损害责任的归责原则，

适用的是无过错责任原则。如果动物致人损害是由于第三人的过错，被

侵权人可以向动物饲养人或者管理人请求赔偿，也可以向第三人请求赔

偿。动物饲养人或者管理人赔偿后，有权向第三人追偿。

十六、物业服务企业资质

企业资质是企业实力和规模的标志。物业服务企业资质是物业管理

行业准入的门槛

物业服务企业资质属于后置行政审批许可项目。后置审批许可是指

企业在办理营业执照之后需要进行专项审批的项目，只有审批通过

以后，该企业才可以从事相关的经营活动。

十七、物业承接查验

承接新物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期

物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施进行检查和验收的

活动。

十八、物业承接查验的的程序

1、确定物业承接查验方案

2、移交有关图纸资料

3、查验共用部位、共用设施设备

4、解决查验发现的问题

5、确认现场查验结果

6、签订物业承接查验协议

7、办理物业交接手续

十九、物业承接查验协议的性质与效力

物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服

务合同具有同等法律效力，物业承接查验协议生效后，当事人一方不

履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当

承担违约责任。

二十、业主在物业承接查验中的权利

1、业主享有参与权

2、业主享有知情权。建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备

案情况书面告知业主

3、业主享有监督权。业主有权向物业所在地的房地产行政主管部门对

建设单位和物业服务企业承接查验的违法行为进行投诉。

二十一、招标方式

1、公开招标

2、邀请招标

二十二、招投标活动的参与主体

1、招标人

2、投标人

3、招标代理机构（招标人与招标代理机构之间是一种委托代理关系）

住宅项目物业管理招投标属于强制性招投标，其他项目物业管理招投

标属于非强制性招投标。

二十三、前期物业管理招投标的程序

1、制作招标文件

2、履行备案手续

3、发布招标公告（要约缴请）

4、投标（合同要约）

5、开标

6、评标

7、定标（合同承诺）

8、订立正式合同

二十四、为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法利益，住房

和城乡建设部根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，

于2009年12月1日制定颁布了《业主大会和业主委员会指导规则》（建

房《2009》274号）。该指导规则属部门规章，于2010年1月1日期正

式施行，

二十五、业主内涵的界定：《物权法》第6章对业主的定义建筑物区分所有权人。

业主必须取得二个条件：取得了物业的专有部分，并经过了登记

二十六、司法解释对业主的规定：基于与建设单位之间的商品房买

卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有

权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

二十七、取得业主资格的几种情形：

1、依法登记取得

2、依据生效法律文书

3、继承或者受遗赠

4、合法建造房屋

二十八、一房二卖情形下的业主资格认定：基于与建设单位之间的商品房买卖民

事法律行为，已经合法占有建筑物专用部分但尚未依法办理所有权登记

的房屋买受人，也属于业主。对于开发商一房数卖的情形，如果依法取

得所有权的人与现实占有人就业主身份问题产生争议，应当认定前者为

业主。

二十九、建筑物专有部分的承租人、借用人等物业使用人，是不是业主，能不能

享有法律规定的业主权利？

房屋产权证上未载明的业主配偶是否具有业主资格？

答：业主的权利分析：

业主在物业管理活动，享有下列权利：

1、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务

2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议

3、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议

4、参加业主大会会议，行使投票权

5、选举业主委员会成员，并享有被选举权

6、监督业主委员会的工作

7、监督物业服务企业履行物业服务合同

8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权

和监督权

9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用

10、法律、法规规定的其他权利

三十、业主大会：是由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区

域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务的业主自治

机构。

三十一、业主委员会，是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，履行

业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。业

主委员会是业主行使共同管理权的一种特殊形式。

三十二、物权是指自然人、法人直接支配特定的物的权利。这里所指的物，包括

动产和不动产

物权法就是规范物权的类型和内容、物权的产生、变更与消灭、物权的

行使及其保护等内容的法律规范。

作为调整有形财产关系的法律，物权法主要解决三个方面的问题：一是

物是谁的，二是权利人对物享有什么权利，其他人负有什么义务，三是

如何保护物权，侵害物权的人要承担什么法律责任。

1、所有权：占有、使用、收益、处分

2、他物权：1）用益物权：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地

使用权2）担保物权：抵押权、质权和留置权。

三十三、建筑物区分所有权定义：是指分所有建筑物的业主对其专有部分

享有专有权，对共同使用部分享有共有权，以及相互之间对建筑物的整

体享有管理权，而构成的建筑物所有权的复合共有。

三十四、业主行使权力的团体组织形式是：业主大会和业主委员会

三十五、物业服务机构是业主团体委聘的服务机构，按照业主团体的意志

进行管理活动

三十六、建筑物区分所有权：

1、专有部分的所有权

2、共有权

3、成员权

三十七、公共维修资金的费用分摊与收益分配

《物权法》第八十条规定建筑物及其附属设施的费用分摊，收益分配等

事项，有约定的，按照约定。对建筑物及其附属设施的奋勇分摊、收

益分配等事项，没有约定或者约定不明确的，在本条中作了原则性、

指导性规定，即按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

三十八、《物业管理条例》的主要内容

1、四项授权

1）物业管理区域内的划分应当考虑物业的公共设施设备、建筑

物规模、社区建设等因素

2）业主在首次业主大会会议上的投票权根据业主拥有物业的建

筑面积、住宅套数等因素确定

3）国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办

法由国务院建设行政主管部门制定

4）专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主

管部门会同国务院财政部门制定。

2、二项书面合同

1）前期物业服务合同

2）物业服务合同

3、六项禁止行为

1）《物业管理条例》19条规定，业主大会、业主委员会应当依法履行

职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的

活动（政府监管）

2）《物业管理条例》27条规定，业主依法享有物业的共用部位。共用

设施设备的所有权或者使用权，开发建设单位不得擅自处分（否则，

处5-10万元的）

3）《物业管理条例》38条规定，未经业主大会同意，物业服务企业不

得改变物业管理用房的用途。（否则，处1-10万元的）

4）《物业管理条例》40条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内

的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物

业管理一并委托给他人（若违反，则限期改正，处合同款30%-50%罚

款，吊销资质证书；损失赔偿责任）

5）《物业管理条例》50条规定物业管理区域内按照规划建设的公共建

筑和共用设施，不得改变用途（否则，处1千-1万元，5-20万元的罚

款）

6）《物业管理条例》51条规定，业主、物业服务企业不得擅自占用、

挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益（否则，处

1千-1万元，5-20万元的）

4、物业的气象职责

5、业主的四项收益

1）业主大会有权选聘和解聘物业服务企业

2）业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用

权，开发建设单位不得擅自处分

3）物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业

服务企业不得改变物业管理用房的用途

4）专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部

位、共用设施设备的维修和更新、改造、不得挪作他用。

6、八个方面的告知

1）业主大会会议告知居委会

2）主管部门撤销业主大会、业主委员会的违规规定应通告全体业主

3）业主大会、业主委员会的决定告知委员会

4）业主改变公共建筑用途告知物业服务企业

5）业主装饰装修房屋告知物业服务企业

6）物业服务企业将装饰装修禁止行为告知业主

7）物业服务企业对违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方

面法律、法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告

8）发生安全事故时，物业服务企业及时向有关行政管理部门报告

7、七项基本制度

1）业主大会制度

2）业主规约制度

3）物业管理招投标制度

4）承接查验制度

5）物业服务企业资质管理制度

6）物业管理专业人员职业资格制度

7）专项维修资金制度

三十九、第三十六条（物业服务企业的义务和责任）物业服务企业应当按照物业

服务合同的约定，提供相应的服务

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全

受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

构成违约责任应具备的条件：

1、要有不履行或者不完全履行合同义务的行为拒绝履行；

不完全履行，又称部分履行

延迟履行，又称逾期履行

质量瑕疵，是指履行的合同标的达不到合同的质量要求，对质量瑕疵，

权利人应在法定期限内提出异议，否则，后果自行承担

不正确履行，是指合同义务人未按合同规定的履行方式履行义务。

2、违约行为和损害结果之间存在着因果关系

违约当事人承担的赔偿责任，只限于因其违约而给对方造成的损失

对合同对方当事人的其他损失，违约人自然没有赔偿的义务

违约行为造成的损害包括直接损害和间接损害，对这两种损害违约人

都应赔偿。

四十、物业服务企业因不履行法律规定义务而产生的法律责任（违法）

第五十二条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视单位，应当依法承

担物业管理区域内相关线和设施设备维修，养护的责任

前款规定的单位因维修，养护等需要，临时占用、挖掘道路，场地的，应

当及时恢复原状。

案例：高压线、小孩、阳台、铁棍

答：但是物业公司负有物业小区安全保障的义务，应对小区内存在的隐患进行排

除并尽到合理的注意告知义务，因此物业公司要想规避此类风险的发生，就应对

供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的相关管线和设施设备在物业

小区内存在的安全隐患尽到必要的注意告知义务并作出必要的安全警示标志。

（注意告知、制止报告）

四十一、业主人数与总人数的认定

第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列

方法认定；

1、业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，

但开发建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买

受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算

2、总人数，按照前项的统计总和计算

四十二、住改商的合法条件

第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定

经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、

恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予以支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为

进行抗辩的，人民法院不予支持。

四十三、催缴物业费的法定程序

第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内

仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支

持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未

享受或者无需就受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

前期物业服务合同

一、前期物业服务合同：是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务

企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。

《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，

建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

《武汉市物业管理条例》第十条住宅及同一物业管理区域内非住宅的开

发建设单位，应当按照国家级本市相关规定，通过招投标方式选聘具有相应资质

的物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。

二、前期物业服务合同三个重要特征

1、前期物业服务合同的过渡性：前期物业服务合同的期限，存在于业主、

业主大会选聘物业管理企业之前的过渡时间内。

2、签约主体的特定性：前期物业服务合同的签订主体仅限于建设单位和物

业公司。

3、前期物业服务合同是要式合同：由于前期物业管理涉及广大业主的公共

利益，《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面的形式签订。

三、前期物业服务合同示范文本主要内容

1、物业的基本情况

2、服务内容与质量

3、服务费用

4、物业的经营与管理

5、物业的承接验收

6、资料的移交

7、前期物业管理物业的保修责任

8、物业的使用与维护

9、专项维修资金

10违约责任

11其他事项

原建设部于2004年9月6日，颁布了《前期物业服务合同（示范文本）》，

示范文本共9章43条。

2014年8月29日，武汉市住房保障和房屋管理局和武汉市工商局出台了

《武汉市前期物业服务合同（示范文本）》，示范文本共8章38条

四、示范文本主要内容

第一章、物业的基本情况：包括物业的名称、位置、四至情况，以及物业共用

部位、共用设施设备的所有权、使用权进行约定。

第二章、服务内容与质量：包括物业服务企业提供服务的具体内容，应达到的

质量标准

第三章、服务费用：一种是包干制，一种是酬金制。“质价相符”的原则

第四章、物业的与经营与管理：包括物业管理区域内停车场、会所及其他物业

共用部位、公用设备设施的使用方式、费用收取及收入分配。

第五章、物业的承接验收：包括对物业共用部位、共用设备设施的验收、确认

以及资料的移交

第六章、物业的使用与维护：包括有关物业管理区域内物业共用部位和共用设

施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的制定

和实施。

第七章、专项维修资金：包括专项维修资金的缴存、管理、使用、续筹等方面

的约定。

第八章、违约责任：包括因可归责于建设单位而造成物业服务企业无法完成相

应服务标准的，由建设单位向业主或物业使用人承担责任，否则，由

物业服务企业承担（违约金）

第九章、其他事项：包括合同的期限；合同期满后移交物业管理用房等义务；

纠纷的处理方式等。

五、开发商是否有权解除前期物业服务合同？

2005年4月17日，开发商广州市重益房产发展有限公司（以下简称

重益公司）通过招投标方式选聘广州如意物业管理有限公司（以下简称如

意物业）为重益广场提供前期物业管理服务。双方签订了《重益广场物业

管理委托合同》约定：委托管理期限自合同签字、盖章生效之日起重益广

场业主委员会成立并依法选定物业服务公司后30日止。如意物业负责编制

年度物业管理决算报告，每6个月向全体业主公布一次物业服务费收支情

况

答：法院经审理后认为：《重益广场物业管理委托合同》是原被告双方当事人的

真实意思表示，合同合法有效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务。合

同约定被告应按期负责编制年度物业管理决算报告，被告未按期履行该项义务，

对原告的该项请求被告亦表示同意，对此项诉讼请求法院予以支持。

关于原告认为，自身作为委托人享有随时解除合同的权利。法院认为，因本案

纠纷属物业服务合同纠纷，根据《民事案件案由规定》的规定，

此类纠纷属服务合同纠纷，而原告依据《中华人民共和国合同法》中有关委托

合同的规定，要求解除双方所签合同，缺乏法律依据，不予支持；原告也未能

提供证据证明其曾限期被告进行整改或出现1/2以上业主对被告的服务不满意

的情形，不予支持其要求解除合同的诉讼请求。

六、前期物业服务合同的时效

《条例》第二十六条对此作出了特别的规定：“前期物业服务合同可以约定

期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效

的，前期物业服务合同终止。”

1、可以约定期限（物业管理服务具有长期性）

是一种附终止条件的合同。（前期物业管理本身的过渡性）

现实中：在可以不成立业主大会的情况下，甚至在具备成立业主大会条件但事

实上没有成立业主大会的，业主集体决策选聘物业服务企业的，前期物业服务

合同也应终止。

七、前期物业服务合同对业主的效力

2009年1月20日《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法

律若干问题的解释》第1条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物

业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业

服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人

民法院不予支持（法律规定）

《物业管理条例》第25条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同

应当包含前期物业服务合同约定的内容。（意思自治）

注意：《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解

释》

第二条：符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同

相关条款无效的，人民法院应予支持

1）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签

订的委托合同；

2）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、

排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同、包括前期物业服务合同

八、前期物业服务合同的费用分担

1）前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费

用，由开发商承担。

2）出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业

服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承

担

3）房屋销售合同未约定的，由开发商承担

九、前期物业服务合同的形式

1）《合同法》对于合同形式的规定来看，采取的是不要式合同形式。一般情况下

交易双方可以任意采用口头形式、书面形式或行为默示形式等各种形式。

2）《物业管理条例》、《武汉市物业管理条例》规定应当签订书面的前期物业服务

合同

3）值得注意的是，无论是书面形式要求还是备案制度，都只是法律法规对于前

期物业服务合同的一种规范行为，而不是合同的生效要件

十、普通物业服务合同：是指全体业主出门或者由业主委员会根据业主大会相关

决议出面，与物业服务企业之间就设立、变更和终止物业服务活动所涉及的

民事权利、义务关系所达成的协议。

十一、《前期物业服务合同》与《物业服务合同》比较

区别：1合同签约和备案主体不同

2、合同期限不同

3、合同内容的侧重点不同

按照2011年1月1日实施的《物业承接查验办法》的规定，物业承接查验协议

要作为前期物业服务合同的补充协议，与其具有同等的法律效力，同时规定。

五十三、思考题：普通物业服务合同对业主是否具有法律意义上的约束力

业主委员会根据业主大会决定与相关物业服务企业签订物业服务合同，

之所以对业主应当具有法律上的约束力，是由业主大会或者业主委员会

作为自我管理机制的权利机关和执行机关的法律地位所决定的

十二、物业服务合同对业主有约束力的具体表现：

物业服务合同对业主有约束力的具体表现，就是业主基于物业服务合同

既享有权利及履行义务

1、业主的主要合同权利是享受物业服务企业提供的物业服务，并有权

对物业服务企业进行监督。

2、业主受物业服务合同的约束，需要基于合同履行缴纳物业服务费用，

以及必要的时候根据诚信原则协助物业服务企业进行物业服务等合

同义务。

十三、物业服务合同主要内容

1、当事人和物业的基本情况

2、双方的权利和义务

3、物业管理服务事项和服务质量

4、物业管理服务费的标准和收取办法

5、物业管理服务用房的使用、管理和费用分配办法

6、维修费用的收取和使用条款

7、合同的有效期限、终止事项、资料承接等

8、违约责任、解决纠纷的途径

十四、2014年10月16日，武汉市住房保障和房屋管理局、市工商行政管理局

出台了关于印发《武汉市物业服务合同（示范文本）》（2012版），要求使

用《武汉市物业服务合同（示范文本）》（2014版）

五十六、物业服务合同作用

1、其订立是物业服务企业和业主（包括前期物业服务阶段的物业建设单位）之

间建立和形成物业服务关系的标志和依据。

2、是物业服务企业在从事物业服务活动过程中，履行义务、行使和主张权利，

承担责任的依据；

3、是业主（包括通过业主大会和业主委员会形式）履行义务、行使和主张权利，

承担责任的依据

4、是物业管理行业主管部门、其他政府职能部门对物业服务活动进行监督、管

理以及在接受物业方面的投诉和举报后依法进行处理的重要依据。

5、发生物业纠纷，物业服务合同还是调解机构、仲裁机构、人民法院以查明事

实、核实证据、进行调解和裁判的重要依据。

十五、物业服务合同的主体

《合同法》第九条规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和

民事行为能力

业主---业主大会

物业服务企业：其必须是符合国家有关规定的物业服务企业。

十六、采用书面形式订立

十七、订立应注意的事项

十八、物业服务合同履行规定

十九、物业服务企业违约责任规定

二十、思考：小区业主张某私自占用公共通道堆放货物、杂物，堵塞了消防通道，

而物业服务企业明知这一情况，未予理睬。后业主张某家中发生火灾，由

于消防通道被堵，阻碍了消防车辆进入火场，业主张某和其邻居王某财产

受到损失。张某、王某诉至法院，要求物业服务企业进行赔偿

答：一种意见是，张某和王某财产受到损失的直接原因是张某私自占用公共通道

堆放货物、杂物，堵塞了消防通道，使消防扯两句无法进入火场，其责任在张某，

张某应承担王某的全部财产损失。

第二种意见认为：虽然张某和王某财产受到损失的直接原因在张某，但是两家受

损与物业服务企业的不作为亦存在因果关系，故张某应对王某的财产损失承担主

要的赔偿责任，物业服务企业对张某、王某两家财产承担部分赔偿责任

二十一、物业服务企业承担违约责任的主要方式：

1、继续履行合同

2、支付违约金

3、赔偿损失

4、其他违约责任承担方式

二十二、合同终止时物业企业应尽义务

《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务

企业退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施、以及物业服务所

必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院予以支持

物业服务企业拒绝退出、移交、并以存在事实上的物业服务关系为由，请

求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

二十三、企业法律风险是基于法律规定、监管要求或合同约定，由于企业外部环境

及其变化，或企业及其利益相关者的作为或不作为，对企业目标产生的影响。

物业管理法律风险

一、物业管理法律风险的主要来源

1、引发物业管理法律风险的外部因素

1）

2）

3）

4）

2、

开发建设单位不进行规范交接导致问题残留

相关行政部门不切实履行职责导致问题无法解决