业主要求更换物业所需法律依据

业主要求更换物业所需法律依

据

依法更换物业服务公司，维护自身权益

解析：一、业主大会有权决定选聘、解聘物业管

理企业

依照我国物业管理法律、法规规定，业主大

会享有选聘物业管理企业的权利，同时也是更换

物业管理企业的主体。他们可以通过业主大会选

聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提

供物业管理服务。

法律依据：1、《物权法》第七十六条下列

事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务

企业或者其他管理人。2、《物业管理条例》第

十一条下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解

聘物业服务企业。3、《东莞市物业管理条例》

第十一条：业主大会由物业管理区域内的全体业

主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域

内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主

大会履行下列职责：(五)选聘和解聘物业服务企

业，确定物业服务合同的内容。

需要注意的是，小区的业委会只是业主大会

的执行机构，执行业主大会的决定事项，其自身

无权决定选聘、解聘物业管理企业。

二、更换物业服务企业的条件

更换物业管理企业的条件有：

1、法定解除。即物业管理企业丧失一定的经营

资格和经营资质时，所签订的《物业管理委托合

同》自动解除。

2、约定解除。当《物业管理委托合同》所约定

的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由

业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直

接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业

使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业

管理企业的合同。

《物权法》第七十六条，《物业管理条例》

第十一条，《东莞市物业管理条例》第十九条，

规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，

应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主

且占总人数过半数的业主同意。

《东莞市物业管理条例》第十七条业主拥

有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证

记载的建筑面积计算;对已出售但未办理房地产

权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑

面积计算。业主人数按房地产权证数计算，一个

权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地

产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同

数计算，一个合同计为一个业主人数;对未出售

的物业，建设单位计为一个业主人数。

三、更换物业管理企业所需程序

业主大会应当在更换物业公司前决定以下

事项：

(1)业主大会的决议;业主大会决定另行选

聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面

告知原物业管理企业。

(2)授权业主委员会或委托招标代理机构组

织招标;

(3)确定采取公开招标或邀请招标方式;

(4)授权业主委员会直接确定中标人或由评

标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最

终确定中标人;

(5)物业服务价格幅度或水平。

物业管理公司更换是一项极为困难并具有

一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备

充分的众基础和法律依据。此过程中，业主大

会的召开，决议尤为重要。必须依据《东莞市物

业管理条例》第十八条业主大会会议可以采用集

体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形

式。

同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可

以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主

代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主

大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议

拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需

投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应

当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投

票时如实反映。

第十九条业主大会会议应当有物业管理区

域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且

占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托

代理人参加业主大会会议。

四、招标过程中，必须保证广大业主的知情

权

(1)业主大会会议通过书面征求意见的形式

召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决

议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公

示;

(2)评标过程中，现场答辩可采用公开的方

式，业主可参加旁听;

(3)评标结束后，业主委员会可以将招标的

过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全

体业主公示;

(4)中标企业确定后，业主委员会应将其基本情

况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范

围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的

显著位置向全体业主公示。

五、招标前办理备案工作

在招标前，作为业主大会的执行机构，业委

会应当到所在区、县国土资源和房屋管理局备

案。备案时，应提交以下资料：

(1)业主大会决议;

(2)招标公告或者投标邀请书;

(3)招标文件;

(4)法律、法规规定的其他资料。业主委员

会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方

签订的委托书。

六、更换物业公司后需要交接的资料

根据相关规定，新的物业服务企业承接物业

时，应当与业主委员会办理物业验收手续。移交

的资料包括：(1)竣工总平面图，单体建筑、结

构、设备竣工，配套设施、地下管网工程图等竣

工验收资料;(2)设施设备的安装、使用和维护保

管等技术资料;(3)物业质量保修文件和物业使

用说明文件;(四)物业管理所需的其他资料，譬

如与供水、供电、供气、保卫、有线电视等单位

订立的协议书、合同，各种物业服务债权债务账

册等。