物业中的法律风险与防范

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物业管理中的法律风险与防范

物业管理的法律风险，是指物业服务企业在

履行合同义务的过程中所产生并承担的潜在经

济损失或者其他风险，包括生产经营损失、民事

索赔与赔偿，行政与刑事处罚或制裁，企业有形

与无形资产受损以及其他的损害。依据管理服务

的具体义务的内容不同，我们可以将物业管理企

业的法律风险具体划分为治安风险、车辆管理中

车辆的损坏灭失风险、消防事故和隐患风险、物

业及公共设施设备造成的风险等。由于篇幅所

限，本文仅就治安风险、车辆管理风险、物业设

施、设备以及物业服务合同期满后的风险四个方

面的问题提出几点风险防范意见，供企业参考。

一、治安风险防范

所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过

错和违法行为，给物业管理服务范围内的业主或

非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损

失等风险，导致了物业服务风险。例如建筑区划

内发生的入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故

意杀人等各类案件，给物业服务工作带来极大的

压力和风险。在这类案件中，物业企业应否承

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担责任，关键取决于物业服务企业是否存在管理

瑕疵。如果物业服务企业未尽合理限度范围内的

安全防范义务致使建筑区划内发生人身损害结

果，则企业应当承担相应的赔偿责任。为了防范

此类风险，物业服务企业应当注意以下几个问

题：

1、明确物业服务企业的法律地位和职责范

围。根据《物业管理条例》四十七条的规定，物

业服务企业的义务是协助公安机关维护小区和

大厦的公共秩序和安全防范工作，其职责的范围

仅限于建筑区划内、业主门户以外的公共区域，

不包括业主的专有部分。且物业服务企业是依法

成立的法人，不享有行政机关所享有的行政管理

职权和行政处罚权，保安人员也不具有超出普通

公民的任何特权。因此，这种安全防范义务具有

预防性和辅助性，是在一定限度内的一种有限的

义务。为此，物业服务企业应在自己一定限度内、

有限地履行义务，协助公安机关维护好建筑区划

内的公共秩序，防范治安风险。

2、充分发挥人防、技防和物防的作用。实践

中，物业服务企业常常高估闭路电视监控（技防

设备之一）的防盗功能，认为有了技防，就算提

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供了安全防范服务，忽视人防工作的作用。也有

的物业服务企业和业主常常将保安工作（人防）

和自家防盗（物防）分割开来考虑，认为保安防

得住就不用装防盗网，保安防不住所以要装防盗

网。这些都是安全防范重的误区。其实，物防是

业主家居的最后防线，物业服务企业应当支持业

主安装防盗门，防盗窗，防盗网。另外，物业服

务企业也应当看到技防设备的功能和局限，正视

技防设备的工具地位，确定保安在安全防范系统

中的主要地位，提高保安的职业素质和敬业精

神，让保安熟悉这些工具的操作和使用细节，提

高保安和技防设备之间的人机结合程度。

3、科学安排保安巡逻，坚持对巡逻工作进

行监督检查。严格履行安防职责，避免管理过错。

物业服务企业只要严格履行了自己义务，就不再

承担业主或非业主使用人因第三人非法侵害导

致的人身和财产损失赔偿责任。

4、树立保全履行职责证据的意识，做好、

保存好巡查以及交接班记录。

5、委托给专门的保安公司，分担法律风险。

在目前物业服务行业中，有一部分企业将保安义

务委托给专门的保安公司，协商约定对外支付一

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定保安服务费，由保安公司根据物业服务企业的

具体要求提供一定数量的保安人员，按合同约定

提供物业服务。该做法实际也是物业服务企业与

其他主体分担法律风险的措施。

二、车辆管理风险防范

车辆管理损毁风险，是指在物业服务企业在

进行停车场经营服务过程中，因车辆发生损坏、

灭失等给企业带来的风险。车辆停放服务是由小

区物业管理服务附带产生的附加服务，通常由物

业服务企业接受建设单位或小区业主委员会的

委托进行停车场的经营服务，并收取车辆服务

费。车辆停放期间车辆外表可能被第三人用器具

划伤，也可能会被其他停放车辆有意或无意碰撞

而损坏，也有可能在停放期间被盗窃或抢劫。该

类事件和诉讼争议也是长期以来物业管理单位

面临赔付金额较大的风险。此类事件的责任承担

关键在于停车性质的判断，双方之间保管合同法

律关系的成立与否决定了物业服务企业的的赔

与不赔。因此，在企业提供该项服务时，应当注

意以下方面：

1、与业主或业主使用人签订车辆服务协议，

明确合同性质，排除保管关系。

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2、完善停车场硬件，经业主大会表决购买

停车设备，与业主委员会签约，具体约定收费和

设备费的支付，降低管理风险。

3、将停车场车辆停放服务的内容制成公示

牌，放置在停车场显著位置，明示停车场经营单

位是否承担车辆的保管责任等。

4、对停车场的停放服务的具体内容和车辆

停放人应注意的事项记载在该停车凭证上，告知

车辆停放人。

5、收取停放服务费，给予收款凭证，属于

占位费的应明确注明，收取的费用收款凭证上应

记载停放的时间和车辆的牌号。如果车辆停放凭

证丢失，应由车辆停放人持车辆行驶证件和驾驶

人员的身份证前往管理处或物业管理单位，办理

相应的凭证挂失手续，重新领取车辆放行凭证。

6、因维修工程等原因可能造成停放车辆损害

时，应以指示牌等形式向车辆停放人明确告知，

并将可能造成车辆损害和危险的区域进行单独

围拦，进行分离，明确禁止车辆停放在上述区域。

7、物业管理公司在停车位的选址上应当尽

量避开广告牌，危墙等。

8、日常巡查当中，及时发现问题和解决问

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题，排除危险。

9、购买保险，分散企业的管理风险。

三、公共设施、设备风险防范

物业本身及公共设备和设施的管理不善都

可能造成业主或非业主使用人的人身和财产损

失，此项管理服务义务是物业管理单位主要的义

务之一，同时因物业、公共设备的多样性和分布

的分散性特点，随之而来产生了风险的频繁发

生。物业本身主要包括房屋本体及属于物业管理

服务范围的房屋建筑物的附着物、坠落物和悬挂

物；公共设施和设备包括供水、供电、安全报警

系统、排水和排污系统、配套的娱乐活动设施等。

为防止上述风险，物业服务企业应从以下几个方

面着手：

1、接手物业时，做好物业共用部位、共用

设施设备的查验与交接工作，确定责任分界线。

2、按照经业主大会通过的各项管理制度的

规定对建筑物公共部位、共用设施和设备做好日

常检查、维修、保养工作，考虑在台风等特殊天

气时，是否可能发生损坏。

3、对建筑物或者其他设施以及建筑物上的

搁置物、悬挂物的管理，对可能造成危害的设施

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要设置警示性的信息。

4、将物业管理中涉及的电梯、绿化等专项

管理，委托给专业的公司，分项发包也是物业管

理单位防范风险的措施之一。

5、在共用设施、设备的管理和养护过程中，

如果发生事故和损害事件，应向有关部门报告，

由相应的部门对事件进行调查，并作出调查报

告，对事件和损害发生的原因进行认定；该原因

就是日后各方，包括法院认定过错和责任的依

据，在一定程度上可以说唯一依据。

6、游泳池、网球场等健身娱乐设施属于小

区的公共设施，物业公司负有维护保养及管理责

任。物业服务企业应当对潜在的危险应当设立告

知牌进行告知。

7、日常巡查当中,及时发现问题和解决问

题，排除危险。

四、合同期满后物业服务企业的风险防范

在物业服务合同的期限届满的情况下，在法

律上一般存在两个问题需要解决:第一，关于合

同期满后的物业服务的定性问题，是事实服务关

系还是原合同的继续延续;第二，业主委员会是

否有权要求物业企业退出;第三，关于企业在退

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出过程中的风险防范问题。

对于第一个问题，目前有地方法规对前期合

同期满后的情况做了规定。例如《青岛市物业管

理条例》第二十二条第二款的规定。但对前期物

业服务结束后未续签合同的情况却没有规定。对

此，本人认为，根据民法中的租赁合同和劳动法

中劳动合同中此类情况的类推，合同期满后的物

业服务应视为原合同继续延续，但期限为不定

期，业主大会经表决可以随时解除。

第二个问题，业主委员会无权擅自决定要求

物业企业退出。业主委员会仅为业主大会的执行

机构，只有在经业主大会表决不再续签后，其才

有权通知企业退出，否则就构成越权，企业有权

拒绝。

第三个问题，企业在决定退出时，应注意防

范相关风险，首先，应当提前二个月通知业主、

开发商和相关行政部门（物业办、街道办事处），

给业主充分的准备时间选聘新的企业；其次，企

业在退出时，如果无人接收，物业服务企业应当

请公证机关进行证据保全，封存相关资料，避免

交接后发生的设施设备损害责任转嫁给企业。

（作者系德衡律师集团事务所执业律师）

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