商品房买卖合同的法律效力

商品房买卖合同的法律效力

商品房买卖合同法律效力如何判定？对商品房预售合同的效力

问题，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若

干问题的解释》已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对

于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对商品房现售

合同的效力问题

商品房买卖合同法律效力如何判定？对商品房预售合同的效力

问题，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若

干问题的解释》已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对

于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对商品房现售

合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。商品房买卖合同的

效力问题对商品房预售合同的效力问题，《关于审

理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法

院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操

作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，

对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不

同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定

的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让(当然包括商品房买卖)

作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登

记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》

第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的

商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即

为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没

有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销

售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问

题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔

者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七

条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第

(四)项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不

符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖

合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十

二条第(四)项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。

引用法条该文中引用法条，自2021年1月1日《民法典》生效后，

更改为：[1]《民法典》第一百五十三条