土地增值税怎么计算

⼟地增值税怎么计算

引⾔

这⼀节单独说房地产开发环节的三⼤税之⼆：⼟地增值税。

⼟地增值税计算的⼤逻辑全国都是⼀样的，但是各地具体计算⽅法⼜略有不同。

我待过三家公司，每家计算⽅法都不全⼀样，这⾥并没有对错之分。因为⼟增税在实际征收中有差异，⽽且作为投

资⼈员，在测算阶段必须进⾏⼀定程度的简化。简化⽅式不同，导致计算⽅法不同。

那么我下⾯写的，是给⼤家⼀个参考，思路基本都是⼀致的，如果⼤家在⾃⼰的公司有不同具体计算公式，以公司

的要求为准。

1计算逻辑与公式

⼟地增值税计算的⼤逻辑是：

⽤销售收⼊减去扣除⾦额，得到⼀个增值额，⽤这个增值额除以扣除⾦额得到⼀个增值⽐例，根据⽐例不同，适⽤

不同的税率和速算扣除系数。

⼟地增值税就等于增值额乘以适⽤税率，再减去扣除⾦额与速算扣除系数的乘积。

具体计算公式如下：

增值额=转让房地产收⼊总额-扣除项⽬⾦额

⼟地增值税=增值额×适⽤税率－扣除项⽬适⽤税率－扣除项⽬⾦额⾦额×速算扣除系数

适⽤税率如下：

举个特别简单的例⼦（先不考虑增值税的影响），⼀个项⽬转让房地产收⼊总额（⼀般来说，就是销售收⼊）是举个特别简单的例⼦

10亿，假设扣除项⽬⾦额是6亿元，那么：

增值额=10亿-6亿=4亿；

增值额除以扣除⾦额的⽐例=4亿/6亿=66.7%

这个⽐例套⽤上⾯的表，增值额在50%-100%之间，那么适⽤税率为40%，扣除系数为5%

应缴⼟地增值税=增值额4亿*适⽤税率40%-扣除项⽬⾦额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿

2扣除项⽬⾦额包括哪些？

（1）取得⼟地使⽤权⽀付⾦额（以下简称A）：即⼟地出让⾦、补缴地价款、契税；

（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，⽽在计算⼟地增值税的时候，则可以抵扣。）

（2）房地产开发成本（以下简称B）：包括⼟地征⽤及拆迁补偿费、前期⼯程费、建筑安装⼯程费、基础设施

费、公共设施配套费、开发间接费⽤。

（3）房地产开发费⽤（以下简称C）：指的是销售费⽤、管理费⽤、财务费⽤。

财务费⽤中的利息⽀出，凡能够按转让房地产项⽬计算分摊并提供⾦融机构证明的，允许据实扣除，但最⾼不能超

过按商业银⾏同类同期贷款利率计算的⾦额。其他房地产开发费⽤，按A、B的⾦额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项⽬计算分摊利息⽀出或不能提供⾦融机构证明的，房地产开发费⽤按A、B的⾦额之和的

10%以内计算扣除。

看起来有点复杂，对投资⼈员来说，也别管利息有没有⾦融机构证明了，直接按照计算扣除就⾏了，公式

是C=（A+B）*10%

（4）与转让房地产有关的税⾦（以下简称D）：“营改增”后指的就是增值税附加

特别注意，这⾥抵扣的税⾦是增值税附加，就是城建税、教育费附加、地⽅教育费附加等，不是增值税本⾝。这⾥

很容易错。

（5）加计20%扣除（以下简称E）： E=（A+B）*20%

3“营改增”以后计算⼟地增值税时，每项都不含增值税

听标题都晕了，简单来说，就是这个意思：

转让房地产收⼊总额要去掉销项税

转让房地产收⼊总额（不含税）=销售收⼊（含税）-销项税

回忆⼀下⼊门篇（九）增值税的计算公式：

转让房地产收⼊总额（不含税）=销售收⼊-（销售收⼊-当期允许扣除的⼟地价款）/1.1*0.1

这样就把销项税扣除了。

扣除项⽬⾦额：全部都要去掉进项税

具体计算的时候，建议先算增值税及附加，在表格⾥留好每项的销项税和进项税，这样再算各种不含税部分就很容

易了。（后⾯我们会举个例⼦。）

4⼀分法 VS. ⼆分法 VS. 三分法

⾸先，⼟地增值税是以项⽬为单位进⾏清算，对于分期开发的项⽬，以分期为单位清算。

那某⼀期有不同业态的怎么分呢？

有三种⽅法：⼀分法、⼆分法和三分法。

⼀分法就是⼀起算

⼆分法分为：普通住宅，其它

三分法分为: 普通住宅、⾮普通住宅、其它。

（需要注意的是，车位分有产权和没产权的；有产权的才需要交⼟地增值税，放在“其它”⾥⾯，如果开发商卖的是

没有产权的车位，那其实是⼀种长租的性质，不⽤交⼟地增值税，⽽应该交房产税。）

那么应该选⽤哪⼀种分法来算呢？

要看当地税局的要求！

具体遇到的时候先⽹上搜⼀下，如果搜不到，就要问问兄弟企业在当地怎么算的。

那么⼀个⾼层住宅建筑，如何界定它属于普通住宅，还是⾮普通住宅呢？

⼜是那句话：各地要求不⼀样！

⼤体来说，⼀般从这三⽅⾯考虑：

1、容积率在1.0以下(不含1.0)；

2、单套建筑⾯积在多少平⽅⽶以上（12年说是144平，后来⼜改成120平，但是各地要求不⼀样）、或者房屋交

易成交价在多少万以上。

3、实际成交价格⾼于该区市场指导价；

以上三点只要符合⼀个，即为⾮普通住宅。 反之则为普通住宅。

特别注意：具体遇到的时候先⽹上搜⼀下当地要求，⼀般能搜到，如果搜不到，就按照⾮普通住宅来算。（现在市

⾯上能被税局界定为普通住宅的房⼦⽐例不⾼）

特别注意：算⼟地增值税⼀定要按照当地的分法算，不能把所有业态全部放在⼀起算，根据我⾃⼰的计

算经验，差别巨⼤，⼀个10亿总销的⼩项⽬光这⼀点算法不同，利润能差上千万。

因为⼀般来说，车位算下来都是亏钱的，普通住宅略赚，别墅和商业赚得多，如果全部放在⼀起算，相

当于把车位、普通住宅的成本摊到别墅⾥去了，整体增值率降低，税率的档⽐较低，整体税少很多。

5分摊原则

⼆分法、三分法会要求把收⼊、可抵扣⾦额等在不同业态中进⾏分摊，那么分摊的原则是什么呢? 这是计算⼟地增

值税最难的⼀关。

其实这个分摊⽅法各地也不太⼀样，下⾯介绍的是⽐较常⽤的，可以参考:

销售收⼊：按照实际发⽣的为准。⽐如普通住宅卖了多少，⾮普通住宅卖了多少，其它卖了多少。销售收⼊

取得⼟地使⽤权⽀付⾦额、⼟地拆迁成本等怎么分摊？取得⼟地使⽤权⽀付⾦额、⼟地拆迁成本等怎么分摊

⼤概可以这么算：

分期开发的：按照占地⾯积法分期开发的占地⾯积法（即某⼀期的占地⾯积占总⽤地⾯积的⽐例）进⾏分摊。

同⼀期内各业态：按照可售⾯积法同⼀期内各业态可售⾯积法（即某⼀期的可售建筑⾯积占总可售建筑⾯积的⽐例）进⾏分摊。

【注意：这⾥的可售⾯积只指地上可售⾯积，不包括车位等】

特别注意: 地下车位不分摊⼟地成本（除⾮像⼴州某些区域，⼟地出让合同⾥明确写了地下⾯积要补缴多少地价）

开发成本等：按照实际发⽣。但是我们投资⼈员在测算时⽆法把成本分到物业，那么就按照总建筑⾯积开发成本等总建筑⾯积分摊。

（包括地上和地下建筑⾯积）

这⾥要注意，很多地区要求，车位⾯积分摊的时候按照可售的产权⾯积来算，⽽不是按照真实的地下车位建筑⾯

积。⽐如⼀个车位真实⾯积⼀般35-40平，但是实际产权⾯积可能只有12平左右。

房地产开发费⽤（销售费⽤、管理费⽤、财务费⽤）：回忆⼀下之前的公式，房地产开发费⽤（销售费⽤、管理费⽤、财务费⽤）：C=（A+B）*10%，是计算扣除

的，按照分类计算即可。

6预征和清缴

和增值税及附加⼀样，⼟地增值税也是先预征，到⼀定程度再清缴。

清缴的时候多退少补，跟增值税及附加也是⼀样的，补是肯定要补的，退却不⼀定。很多时候根本就退不了。（我

个⼈倾向于，如果没有案例可以证明税局能退，那么就全部按照不能退计算。）

预征⼟地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

收到回款的次⽉就要申报。

回忆⼀下之前预缴增值税的计算公式：

预缴的增值税=预收款/（1+适⽤税率或征收率）*3%

简易征收⽅法是 销售回款/(1+5%)*3%

⼀般征收⽅法是 销售回款/(1+10%)*3%

那么⼟地增值税的预征率是多少呢？⼜是那句话：各地要求不⼀样！⼀般⽹上能查到。查不到就问问同⾏。

分不同业态，⼀般来说普通住宅2%，⾮普通住宅3%，有些地区还要分别墅、商业，这些预征率更⾼。

⼟地增值税清算时点：

规则太复杂，各地实际要求⼜不⼀样，我⾃⼰⼀般就简化为竣⼯验收后清算。

详细⽽复杂的规则如下:

关于印发《⼟地增值税清算管理规程》的通知

纳税⼈符合下列条件之⼀的，应进⾏⼟地增值税的清算。

（⼀）房地产开发项⽬全部竣⼯、完成销售的；

（⼆）整体转让未竣⼯决算房地产开发项⽬的；

（三）直接转让⼟地使⽤权的。

对符合以下条件之⼀的，主管税务机关可要求纳税⼈进⾏⼟地增值税清算。

（⼀）已竣⼯验收的房地产开发项⽬，已转让的房地产建筑⾯积占整个项⽬可售建筑⾯积的⽐例在85%以上，或该

⽐例虽未超过85%，但剩余的可售建筑⾯积已经出租或⾃⽤的；

（⼆）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税⼈申请注销税务登记但未办理⼟地增值税清算⼿续的；

（四）省（⾃治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

7计算⼟地增值税的例⼦

我看过很多的计算例⼦，我这个应该是最复杂的。但是我这个也是最接近真实发⽣案例的，如果这个例⼦看

懂了，那么就可以实际去操作测算了。

（⼀）假设条件如下：

（1）、项⽬规划指标

（2）、售价假设

（3）、成本假设

（4）、当地⼟地增值税政策假设

这是个新项⽬；

当地⽤三分法；

⾼层住宅在当地属于⾮普通住宅；

当地⼟地增值税预征税率如下：

（⼆）计算过程：

（1）、先算增值税及附加

由于⼟地增值税的收⼊和成本都要扣掉增值税，所以我们先计算增值税及附加。（不清楚怎么算的，请先看上⼀

节）

（2）、计算⼟地增值税：

根据⼟地增值税政策假设,这个项⽬分两类：⾮普通住宅（⾼层住宅）、其它（商业、车位）

先算预征：

预征⼟地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

回忆⼀下上⼀节讲的，预缴增值税=收⼊/1.1*3%

⾮普通住宅收⼊=90000万元

其它类收⼊=（商业收⼊+车位收⼊）=29000万元

预征⼟地增值税=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470万元

再算应缴⼟地增值税额：

核⼼就是算出三个数：转让房产收⼊总额转让房产收⼊总额（不含税）、取得⼟地使⽤权⽀付⾦额取得⼟地使⽤权⽀付⾦额（不含税）、房地产开发成房地产开发成

本（不含税）

转让房产收⼊总额（不含税）：

转让房产收⼊总额（不含税）=销售收⼊-销项税=119000-8091=110909万元

这项⽬是三分法，根据假设条件，分为⾮普通住宅和其他两类，那么收⼊总额如何分摊呢？

可以按照分类实际⼀个个算，也可以简化⼀点，按照销售额分摊

转让房产收⼊总额（不含税，⾮普通住宅）=转让房产收⼊总额（⾮普通住宅）/总销售额*⾮普通住宅销售额

=110909/119000*90000=83881万元

转让房产收⼊总额（不含税，其它）=转让房产收⼊总额（其它）/总销售额*其它类型销售额

=110909/119000*29000=27028万元

取得⼟地使⽤权⽀付⾦额（不含税）：

取得⼟地使⽤权⽀付⾦额=⼟地出让⾦+契税=30000+900=30900万元

注意：⼟地出让⾦和契税在计算增值税的进项时都没有考虑的，所以不⽤扣增值税

分摊⽅式：按可售⾯积法（特别注意：车位不摊⼟地成本）

取得⼟地使⽤权⽀付⾦额（⾮普通住宅）=取得⼟地使⽤权⽀付⾦额/总可售⾯积*⾼层住宅可售⾯积

=30900/99500*90000=27950

取得⼟地使⽤权⽀付⾦额（其它）=取得⼟地使⽤权⽀付⾦额/总可售⾯积*商业可售⾯积

=30900/99500*9500=2950

房地产开发成本（不含税）：

房地产开发成本（不含税）=房地产开发成本-相应的进项税=34000-1978-192=31829万元

分摊，按总建筑⾯积法：

这⾥要注意，很多地区要求，车位⾯积分摊的时候按照可售的产权⾯积来算，⽽不是按照真实的地下车位建筑⾯

积。⽐如⼀个车位真实⾯积⼀般35-40平，但是实际产权⾯积可能只有12平左右。

假设车位1000个全部可售，车位产权⾯积是12平⽶⼀个，则车位建筑⾯积为12*1000=12000平⽅⽶，总建筑⾯积

=⾼层住宅91500+商业9500+地下建筑⾯积12000=113000平⽅⽶。

因此：

房地产开发成本（不含税，⾮普通住宅）=房地产开发成本（不含税）/总建筑⾯积*⾼层住宅建筑⾯积

=31829/113000*91500=25773万元

房地产开发成本（不含税，其它）=房地产开发成本（不含税）/总建筑⾯积*（商业建筑⾯积+地下车位建筑⾯

积）=31829/113000*（9500+12000）=6056万元

应缴⼟地增值税额计算表如下：

8特殊情况

旧改项⽬、保障房、村企合作、政府返还⼟地款的，这些都⽐较复杂，也没有定论，打算三⼤税写完了⽤⼀节专门

和⼤家⼀起探讨⼀下。

⼩结：

1、⼟地增值税⼟地增值税=增值额×适⽤税率－扣除项⽬适⽤税率－扣除项⽬⾦额⾦额×速算扣除系数

增值额=转让房地产收⼊总额-扣除项⽬⾦额

适⽤税率和速算扣除系数见下表：

2、扣除⾦额包括：

（A）取得⼟地使⽤权⽀付⾦额；

（B）房地产开发成本；

（C）房地产开发费⽤： C=（A+B）*10% ；

（D）与转让房地产有关的税⾦：增值税附加；

（E）加计20%扣除： E=（A+B）*20%

3、营改增”以后⼟地增值税计算都要扣去增值税

转让房地产收⼊总额要去掉销项税

扣除项⽬⾦额：全部都要去掉进项税

4、⼀分法 VS. ⼆分法 VS. 三分法

⼀分法就是⼀起算；

⼆分法分为：普通住宅，其它；

三分法分为: 普通住宅、⾮普通住宅、其它。

普通住宅各地定义不⼀样。

5、分摊原则

各地不太⼀样，⼤概如下：

销售收⼊：按照实际分摊销售收⼊

⼟地成本：分期开发的按照占地⾯积法；同⼀期类各业态按可售⾯积法；⼟地成本

其他成本等：⼀般按照总建筑⾯积分摊其他成本等：

6、预征和清缴

预征⼟地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率

预征率各地不⼀样！