老旧住宅区物业管理面临的八大问题

老旧住宅区物业管理面临的八大问题

我们不得不指出，实现已接管老住宅区的长效管理仍然显得困难重

重，有一些问题必须明确提出来并加以正视和解决。

1、老旧住宅区引入物业管理缺乏许多必要的客观条件，需要投

入大额资金开展前期整治。先期整治启动资金部分由企业自筹，这一

笔“欠帐”使企业背上了沉重的负担。而且由于缺乏足够资金，先期整

治不彻底，导致小区设备设施老化破旧问题未能得到根本改观，存在

严重管理隐患。

老旧住宅区建造年代久远，当初并不是按照正规物业管理的要求

进行规划和建设的，它们大都没有围墙，难以实行封闭管理；基本没

有物业管理办公用房和员工住房；没有休闲、健身及文化活动场所；

没有绿地或绿化严重不足；多数小区没有垃圾中转站。所有这些都需

要在引入规范物业管理之前先期投资修建，耗资较大。此外，由于老

住宅区普遍历时较久，各种设施、设备、管网等大多已老化破旧，亟

需整修，这也需要投入大量资金。

调查中我们了解到，中航物业公司和红桂物业公司在接管老住宅

区时都有大笔资金投入。如中航物业公司于2003年6月进驻统建楼

小区，最初四个月未收管理费，前期人员、设备设施投入数十万元。

红桂物业公司今年元月十日进驻田苑小区后，自己垫付近20万元资

金进行小区整治，经过全体员工的艰苦的努力，对各单元公共照明线

路重新拉线，安装感应开关，使公共场所得以重见光明。他们还对各

单元破烂严重的防盗铁门重新加以修复粉刷返新，初步修整了部分小

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区路面，对小区停车场进行了简易改造，疏通清运了堵塞的化粪池和

排污管道，对小区污水明沟进行疏通清洗并加盖水泥板，购买了80

个灭火器用于消防应急，为开展规范化物业管理奠定了初步的设施设

备基础；与此同时，他们还对绿化地带进行了初步的修复和栽培，使

小区面貌有了质的飞跃。为了感化住户，红桂公司还宣布对该小区业

主两个月不收管理费。在街道办庆幸自己在该小区“零投入” 成功引

进正规物业管理公司的同时，红桂物业公司却因此为自己背上了数十

万元、不知何日才能回收的前期投入！

由于缺乏足够资金开展先期整治，致使小区设备设施老化破旧问

题未能得到根本解决，程度不同地存在管理隐患。如中航公司管理的

统建楼小区消防设施严重老化，存在严重消防隐患。再如红桂公司管

理的田苑小区至今没有修建围墙，难以真正实现围合封闭型管理；其

它公共配套设施，如道路、地下排污管道严重老化破旧，急需修复更

换；消防配套设备设施、绿化等亦需补充投入大笔资金加以解决和完

善。由于政府未投入先期整治资金，希望企业再为小区整治补充投入

大笔资金是不现实的，而且对企业也是极其不公正的。

2、老住宅区业主住户对小区整治和引入规范物业管理的愿望强

烈，但在出资和缴费问题上态度消极，部分产权单位出于部门利益也

不愿意配合旧区整治和引入物业管理的工作。这是老住宅区引入物业

管理必须面对的主观障碍之一。

通过调查，我们明显地感受到，在罗湖区，物业管理的概念和意

识已经深入人心。从近年来区政府对个别老住宅区的整治和引入规范

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物业管理后产生的积极效果中，老住宅区的业主住户对规范物业管理

在社区建设和提高自身生活质量的积极意义有着充分的认识。不仅引

入物业管理后的小区居民对整治和引入物业管理工作给以高度肯定，

好评如潮，那些未实行物业管理的住宅区的业主住户要求引入规范物

业管理的呼声也很高。

据调研组对随机发放的部分业主调查表的统计，在回答“您认为

贵小区是否需要物业管理”这一问题时，老住宅区住户中60%的人选

择“有需要”，24%的人选择“无所谓”，只有16%的人选择“无需要”。

这说明大多数老住宅区住户要求引入物业管理的愿望十分强烈，广大

住户对规范的物业管理能给小区带来的好处有着清醒的认识。但老住

宅区少数业主因为从未交过物业管理费，没有物业管理的概念，认为

没必要实施物业管理，或对小区是否实行物业管理抱着一种无所谓的

态度，尚需要基层工作者更多细致扎实的工作加以引导和发动。据参

与座谈的业主代表和基层居委会工作人员反映，有些小区周边无牌无

证经营行为比较严重，乱排污、私自屠宰现象突出，有部分小区居民

认为自己所反映的上述问题没有得到解决，对物业管理不是很热心。

建议政府先投资加大旧小区物业管理的资金投入，改善基础设施建

设，创造良好的物业管理运作条件。

另一方面，在涉及物业管理的前期投入及管理费缴纳时，多数老

住宅区住户普遍紧捂钱袋，态度消极。根据市社科院和罗湖区住宅局

联合课题组的问卷调查，老住宅区住户中明确表示愿意出资引入物业

管理或愿意缴纳管理费的，仅占38.6%和41.3%，换句话说，有50%

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以上的住户明确表示不想出资参与引进物业管理的前期投入，即便实

行了物业管理也会提出各种理由而不愿缴纳管理费。可见，老住宅区

住户普遍存在一种矛盾心态，他们既希望自己居住的小区引入规范的

物业管理，又不想因此而增加家庭经济负担。老住宅区住户不愿掏钱

有多方面原因，但主要与住户的经济支付能力低有关。要在这些小区

中引入和推行规范的物业管理，不得不考虑住户的这种特有心态。

另外，老住宅区的部分产权单位和个别私房产权人出于部门利益

和个人利益不愿意配合整治工作，也成为制约整治工作顺利推进的重

要因素。如近期对蔡屋围南村老住宅区试点整治过程中，就有一些原

产权单位和个别私房产权人不愿将自己的房屋纳入统一的物业管理。

3、业主“主体缺位”是制约老住宅区物业管理工作正常开展的主

要原因之一。

在已实现规范物业管理的各老住宅小区，由于各方面原因，房屋

出租率普遍较高，业主“主体缺位”现象比较严重。在这些老住宅区，

许多业主都不在小区内生活，其中有的人购房本身就是为了出租，有

的是二次置业后迁往别处居住，有的原本就是港澳人士。如玉龙新村

小区的392栋住宅楼出租率高达95%以上；桂木园小区总户数562

户，其中出租屋398户，出租率高达70%以上。有些住房多年人去

屋空，根本不到业主本人，有的甚至连业主是何人都无人知晓。

业主“主体缺位”从多方面制约着老住宅区的物业管理工作。最为

严重的是因业主“主体缺位”而难以依法组建小区业主管理委员会，在

此种情况下，若按《物业管理条例》规定，业主大会很难召集起来，

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而通过业主大会委托业主管理委员会选聘物业管理企业更无从谈起。

业主“主体缺位” 对物业管理机构的日常管理也有影响，如工作人员

入户征询意见时往往会因不到业主本人而难以奏效；收取管理费或

因故欲与业主沟通联系时也会因业主“主体缺位”而变得困难重重；某

些特殊情况下需要组织多数业主讨论决定一些事关全体业主的重要

事务时，也会因业主人数达不到应有比例而以无效告罢。可见，要在

老住宅区顺利实施规范的物业管理，必须从实际出发研究解决这一

“主体缺位”问题。

4、老住宅区普遍缺乏物业管理用房，不仅给日常管理带来不便，

而且加大了物管企业的成本支出。

物业管理用房是实施物业管理活动最基本的条件之一。通过调查

发现，由于历史原因，物管企业在接管老住宅区时基本没有配备物业

管理用房，如何解决管理用房，已成为接管老住宅区的物业管理企业

必须面对的问题之一。目前，在罗湖区已引入规范物业管理的老住宅

小区，解决管理用房的途径有两条：一是由物管企业租赁，如阳光物

业公司管理的玉龙新村小区、中航物业公司管理的统建楼小区和红桂

物业公司管理的广场北街小区，物业管理用房皆由企业自身租赁解

决；二是在个别有条件的小区，由物管企业向有关单位无偿借用，如

红桂物业公司管理的桂木园小区的管理用房由派出所免费提供，田苑

小区的管理用房则由属地居委会免费提供。员工宿舍则全部由企业出

资租赁。通常情况下，有关单位无偿提供的房屋往往面积狭小，用于

管理尚且不足，更勿论凭借其解决员工日常生活了。在此种背景下，

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物管企业只能通过租赁途径自己解决，加大成本支出势所必然。

为解决老住宅区的管理用房和活动用房问题，除了免费使用和出

资租赁方式外，有的小区考虑在小区空地上加建临时建筑，以为权宜

之计，但这一设想付诸实施除自己存在两方面限制：其一，加建临时

建筑须向政府有关部门办理复杂的报建手续，这方面问题如政府相关

部门加以通融支持不难解决；其二，在老住宅小区空地加建物业管理

临时用房和社区活动用房按现时规定须100%业主本人同意，并须经

公证部门公证，此项工作难度非常大且需要花费大量的时间和精力，

在某些业主“主体缺位”严重的小区，100%业主同意并经公证几乎是

完全没有可能完成的事。5、老旧住宅区的管理成本较高，但物业管

理收费标准普遍较低，造成物业管理企业效益不良，甚至出现程度不

同的经营亏损。

老旧住宅区比新建住宅小区的物业管理成本要高得多。一方面，

老住宅区一般布局比较分散，管理公司只要接管了某一老住宅区，就

必须在各服务项目上进行相应的人力、物力配备，难以实现规模化管

理。另一方面，由于各种原因，先期接管的老住宅区无论是房屋本体，

还是各种设施、设备和场地，都到了“问题时段”，这就使物业管理的

后续成本大大提高。

管理费是老住宅区管理企业能够获得经济收益的主要来源，在一

些小区，管理费甚至成为物管企业的唯一收益来源。但是，由于种种

原因，老住宅区的物业管理收费标准普遍较低，这种成本与收益之间

的不平衡必然会造成多数物业公司效益不良，在一些项目上甚至可能

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出现亏损。

已接管的老住宅区出现较低的物业管理收费标准其原因是多方

面的。通过调查得悉，中航物业接管的十多个点，除统建楼收费标准

比较符合市场价格水准外，其它物业原先都属于区政府的高层福利

房，在接管时不得不按已经制定和实施的原收费标准每平米0.35元

（参照政府指导价）收取管理费。尤其令人不解的是，中航物业管理

的某带电梯楼宇，其管理费标准也一样低至每平米0.35元，足令前

往现场考察的调研组成员目瞪口呆！红桂物业公司接管的桂木园小区

和广场北小区的的物业管理收费普遍较低，而且其收费标准也极为奇

特，令人不解。这两个老住宅区的管理费以户为单位收取，收费标准

前者为每户36元，后者为每户41.5元，而本体维修金则按统一标准

每平米0.15元收取。这两个小区为什么会按户为单位收取管理费？

它们的收费标准是如何形成的呢？引入规范物业管理之前，这两个小

区的卫生和治安分别由居委会和派出所分管，费用以户为单位收取，

两个小区各户缴纳的卫生费和治安费之和分别为36元和41.5元。为

得到小区业主的认可，红桂物业公司在进驻这两个小区时仍然执行了

每户每月36元和41.5元的特殊管理费标准。我们按两个小区各自的

建筑面积和总户数还原估算，其每平米的管理费分别为0.48元与

0.54元，相对其管理成本而言明显偏低。

6、老住宅区的部分住户出于多种原因拒不缴纳管理费，“收费难”

使本已显得比较困窘的企业财务更为雪上加霜。

经调研组向各管理处人员电话确认，田苑小区有将近86户未交

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费，占总户数439户的20%；统建楼小区有19户未交费，占总户数

93户的20%；广场北小区住户（含商铺）共有104户未交费，占总

户数566户的18%.可见，在已实现规范化管理的各老住宅小区，都

程度不同地存在“收费难”的问题。

从调查获知的实情看，形成老住宅区的“收费难”问题原因比较复

杂。它首先与住户的经济支付能力有关。经过调查证实，一些欠费住

户身处社会最底层，家庭经济状况很差，其拮据、困窘之状与公认的

深圳市民形象形成天地反差，一些欠费的租户其经济水平也极为低

下。要这些人按照深圳物业管理市场的收费标准来缴费，确实存在明

显困难。

其次，“收费难”还与“管理难”纠缠在一起。老住宅区的治安、卫

生管理难度颇大，往往是管理者投入不少，而住户却很难感到满意。

如田苑小区个别住户因有人破门开店、无牌无证经营而拒不交费；有

的因个别住户在住宅小区违章开设饭堂餐馆，油烟、噪音影响生活而

不交费；有一栋楼的几十户住户干脆抱着不理解和强硬抵触的态度围

绕楼宇周围私自打设多根地桩，并拒绝缴纳管理费；有些人则因小区

配套设施不完善乃至严重破损而不愿缴纳管理费。而这些问题并非管

理处一家可以解决，需要政府有关职能部门积极协助配合方可奏效。

第三，由于业主“主体缺位”难收费。有的小区房屋出租率偏高，

缴费时业主和租户相互推托收不到费，有的房屋干脆成为无主空屋，

根本不知道该向何人收费。

第四，个别业主出于其它理由不缴费。有的错误地认为，反正物

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业管理是你政府出面给我们请来的，企业收不到管理费自然有政府顶

着，从而不愿缴纳管理费。此外，住户中某些权力部门的工作人员自

己带头拒缴管理费，其行为也对其他住户产生了不良影响，致使个别

住户因从众效应而不缴费。

7、老旧住宅小区既无大修资金存储，也无本体维修资金的足量

积累，遇到大修或本体维修项目资金无处开支，并因此引发其他问题。

已实现规范管理的各小区管理处普遍反映，罗湖区各老住宅区在

整治和引入规范管理之前根本没有“两金”积累。虽然在物业公司正式

接管后开始按每平米0.15元收取本体维修资金，但短时间内少量的

维修资金积累对日益增多的维修项目无异于杯水车薪。如中航管理的

统建楼小区因近期深圳多雨，有七、八户房屋出现程度不同的渗漏现

象，据测算完全修复需要资金数万元，但小区所有住宅业主在中航入

驻后开始缴纳的本体维修金只有区区数千元，距离修复所需资金额甚

远。在红桂物业公司管理的桂木园小区，这一现象更为普遍严重。业

主认为，既然我已给你们公司缴纳了本体维修金，出了问题当然应由

企业出资维修，个别住户甚至公然表示，如企业不负责维修，他们就

会因此而拒绝缴纳管理费。

8、老旧住宅区基础条件不一、情况复杂，物业管理必须因地制

宜，区别不同情况采取相应措施。

各老住宅区在产权性质、房屋年限、业主结构、配套设施方面差

异很大，改进和引入物业管理的条件好坏不一。目前，在一些初步具

备条件的小区和经过整治可以达到引入规范化管理的小区，积极创造

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条件引入规范的物业管理，扩大物业管理的覆盖面是极为必要和有益

的。但是这并不等于说在任何一个老住宅区都具备引入规范的物业管

理的现实可能和条件。在和罗湖街道办工作人员代表座谈时，某街道

办领导曾坦言，为了积极推进老住宅区整治和引入物业管理工作，他

们曾经先后邀请十多个物业管理公司前往本街道所属的多个老住宅

区考察，希望与这些物管公司达成介入整治和整治后进驻管理的意

向，但90%以上的物管企业在考察以后都因小区规模太小或不具备

规范化管理条件而摇头离去。只有个别具有一定经济实力、社会责任

感较高的企业表示，可以考虑在经过整治具备相当条件后入驻个别小

区。为此，我们建议，区主管部门和有关街道、社区工作站应积极行

动起来， “因区而宜”，不等不靠，采取各种有效措施和管理形式，

加强对老住宅区的管理，消灭管理盲区。如对目前条件稍差，尚不具

备引入规范物业管理的老住宅区，可由社区居委出面将治安、卫生等

主要服务项目外包给专业公司，社区居委会充当专业公司与老住宅区

业主之间的中介，负责对专业公司的服务进行监督，并代收费用；亦

可由社区居委会出面引导老住宅区居民成立业主委员会，组建楼宇管

理小组，人员由业主自己推选，管理经费由小区业主自筹，实行业主

直接自治管理。对个别“先天不足，后天老化”情况过于严重，改进管

理的余地极为有限，管理难度大，引进规范的物业管理根本不具备现

实可能性的老旧住宅区，建议政府加快城区改造步伐，通过拆除重建

形式从根本上解决问题。的中介，负责对专业公司的服务进行监督，

并代收费用；亦可由社区居委会出面引导老住宅区居民成立业主委员

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会，组建楼宇管理小组，人员由业主自己推选，管理经费由小区业主

自筹，实行业主直接自治管理。对个别“先天不足，后天老化”情况过

于严重，改进管理的余地极为有限，管理难度大，引进规范的物业管

理根本不具备现实可能性的老旧住宅区，建议政府加快城区改造步

伐，通过拆除重建形式从根本上解决问题。

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