关于现行房产税的一些思考

信阳师范学院学报哲学社会科学版

()

JournalofXinanormalUniversit

ygy

)(

第卷第期年月

39 1 20191 Philos.&Soc.Sci.Edit.Vol.39o.1Jan.2019

··:/

经济研究

DOI

10.3969.issn.1003-0964.2019.01.013

j

关于现行房产税的一些思考

吴线红郭红涛

,

()

信阳师范学院

财务处河南信阳

,

464000

摘要随着我国房地产产业的蓬勃发展房产税征收所带来的益处愈发明显

2011

:,。

年上海和重庆作

为房产税试点城市首次对个人所有非营业用的房产开征房产税而两地的房产税实施方案存在范围过窄税

,、

率偏低等问题针对这些问题我们应该借鉴国外房产税的实施方案采取宽税基低税率的征税机制健

。,,“,”,

全房产登记制度完善房产评估系统从而达到调控房价增加地方财政收入的目的

,,、。

关键词房产税房地产税房价

:;;

()

中图分类号文献标志码文章编号

:::

F812.42 A 1003-0964201901-0063-05

吃穿住行用是人类生存的必需而现在随

、、、、”,“

着农村大批劳动力涌入城市房产需求量迅速增加时推进改革首次引用了房地产税这一概念房

,,,”“”。

房价迅猛上涨住成为老百姓日益关注的话题地产税是一个综合性概念它是以房产与地产为课

。“”。,

而房地产价格始终居高不下大部分城市房价还在不税对象征收的一种税在海外房地产税以

,。,

断攀升政府虽相继出台了调控房价的政策但收效

。,

不大而上海重庆房产税试点效果也并不理想房

,、。

产税的征收存在着诸多问题面临着关键性的转变地

,。、)

近几年来房产税成为国内学者关注的焦点毛丰付

,,

等学者从我国房产税实践发展历程研究出发提出下达形式出现

,

[]

1

;

一步房产税改革要坚持宽税基低税率严征管税企业所得税个人所得税房产税城镇土地使用

“,、”、、、、

OSID

:

干重大问题的决定中提出加快房地产税立法并适

》“

(、,)

英国针对居住房用房地产

TaxDomesticRates

(、,),(

英国针对商用房地产澳大利亚对土

Rates

Council

、)()(

韩国差饷香港等表

RealEstateHoldinaxT

g

3

][

。

在我国房地产税包括房地产业增值

、/)(

美国韩国

ProertaxComrehensiveT

pyp

税城市房地产税印花税土地增值税投资方向调而华伟等学者则提出房产税要改变重开发重交易

、、、、“、、

节税契税耕地占用税等产权出典者由承典人轻保有的税负格局

、、。,”

交纳产权所有人承典人不在当地或产权未确定及状问题的基础上学习借鉴国外发达国家房产税的

;、、,

租典纠纷未解决者均由代管人或使用人代为做法探讨我国未来房产税的发展出路

,,。

4

][

。

报交

][

2

。

本文拟在分析我国房产税现

“、”

一房产税的相关概念

(“)”(“)”“”

一房产税的概念三房产税与房地产税概念的异同

由上可知房产税与房地产税虽一字之差在中华人民共和国房产税暂行条年的

“”“”,《

例中经营用房产当时被确认为房产税征税对象但意义却差别很大简而言之房产税仅仅是为

》,,“。,”

房产税是以房屋为征税对象以房屋的计税余值或了调控房价稳定房价而房地产税是内涵更丰

,,;“”

租金收入为计税依据向房屋产权所有人征收的一富范围更大的概念至少应该包括房产和土地这两

,、,

种财产税由于国内房价不断攀升老百姓购房难部分内容是对房产和土地的综合征税房地产税

。,,。

等问题我国在上海重庆两直年月日是房产征收所有税目的统称概括来说对房屋持有

,、,,,

2011128

辖市开展了房产税征收的试点工作对居民自住房者征收的课税就是房地产税我们可以说房地产

,“。:

屋也开征房产税希望能起到稳定房价的作用税在内涵上包含了房产税其外延更大正确理

,。,”“”。

(“)”

二房地产税的概念

《,。

中共中央关于全面深化改革若年月于我们理解二者在调控房价方面力度的差异

201311

收稿日期

:

收修日期

:;

2018-09-282018-11-20

)

基金项目国家社科基金后期资助项目

:(

15FJL023

1986

解房地产税与房产税内涵外延上的差异有助

“”“”、,

,,,,。—)

作者简介吴线红

:(

女安徽霍邱人高级会计师研究方向为财务管理

1969

··

63

第卷第期信阳师范学院学报哲学社会科学版年月

39 120191

()

国外房产税制度现状二

1986

、

亚洲欧美发达国家房产税实施的历史都比我年只涉及经营性房产对居民月日开始实施

、,,

国要早美国开征房产税已有多年的历史了自住房屋暂免征收房产税

,。

200

他们都是在持有阶段每年征收的不同于我们国家象是商业用途的商业房产其他的譬如居住性房产

,,

房产税只是在购买阶段一次性缴纳在计税依据以及非商业用途的商业房产则不需要缴纳房产税

。。

上美国英国日本是以房产评估价格为计税依据从我国房地产业快速奔跑了年到年

,、、,“”,

韩国是按照房产总价为计税依据德国则是以房产全国城市平均房价在短短的年内增长了年

,《,

税法规定的统一的征税值为计税依据新加坡却倍之多

》“”,

是按照每年居民房产的估计租金为计税依据在税政府出台了一系列的宏观政策对其进行调控

。

率上各国也各不相同新加坡根据不同用途税率房价仍然呈上涨趋势我国在年月日

,。。,

不同出租投资或其他用途税率为上海重庆两直辖市开展了房产税征收的试点工作

,,、,

10%

自住房

,

屋税率是对居民自住房屋也开征房产税据国家统计局官方

,。

4%

;、

日本韩国还开征了房产转让所得

税德国则规定如房屋买卖盈利要缴纳的差价网站上的数据显示上海重庆两市征收房产税后

;,、,

15%

盈利税若房屋在年内出售要征收的资本住宅商品房平均销售价格仍在不断上升上海

,。

1025%

收益这些做法都提高了投机倒卖房屋的成本不年住宅商品房平均销售价格为元

。,/

同程度地遏制了倒买倒卖房屋的行为平方米年为元平方米年比

。,/,

三国内房产税实施的现状

、

()

一国内房产税征收情况

在我国改革开放后市场经济体制逐步形成经元平方米年为元平方米年比

,,/,/,

济迅猛发展人们生活水平不断提高与此同时房地年住宅商品房平均销售价格上涨了

,,

产行业也迅速扩张在中国越来越多人不把钱存

。,

到银行或者进行其他理财投资而是选择囤积更多我国房产税征税试点开始于上海重年

,、,

。,“”

房屋不再是人们的住房由此催生了炒房大军庆作为试点城市分别制定出当地的房产税实施细

增值的工具投资的对象我国的房产税是从

、。

101

20062014

7

][

,

但

5

][

。

当时房产税征收的对

939

][

6

。,,

为了抑制房地产市场过热近年来各级

2011128

201213869.88

2013161922013

201216.74%

年住宅商品房平均销售价格上涨了

;

而重庆年住宅商品房平均销售价格为

20124804.8

①

20129.04%

。

二国内房产税征收试点暂行办法

)(

201352392013

,“”、。

维持生存的必需品而已经则见表

,,

脱胎换骨变成保值

城市征收对象税率计税依据征税目的税收减免

上海市居民家庭暂定为按应税住房的评用于保障性住房对上海居民新购

在上海新购且属税住房价格低于估值计算并按规建设住房给予人均

于第二套及以上上年新建商品住定周期进行重估平方米的免税

住房包括新购的试点初期暂时按面积房均价倍含

((

上海二手存量住房和交易价格倍的税率暂减

新建商品住房和计算为

)

非上海市居民家

庭在上海新购

住房

个人拥有的独栋应税住房价格在房产交易价待条用于公共租赁房对在本办法实施

商品住宅和新购上两年主城九区件成熟时以评估的建设和维护前拥有独栋商品

的高档住房在重交易均价倍以值作计税依据住宅的纳税人给

,

重庆无企业和无户籍免税面积新购的倍为

的个人新购的第独栋商品住宅和倍以上为

二套及以上的普高档住房给予

通住房平方米的免

3

0.6%

应

,

1

2011

表国内房产税征收试点暂行规定

1

,

,

70%

60

22

),

0.4%

,

予平方米的庆市同时无工作下的为

1800.5%

;

100

税面积

、

,

3-41%4

,

1.2%

重庆两地的房产税试点从表可以看出上海度比较温和两地均规定了一定的免税面积征税对

1

、,,

方案不尽相同由于在试点阶段探索阶段改革力象都有不同的选择上海主要针对新购房征税而重

,、,,,

··

64

吴线红等关于现行房产税的一些思考

,:

庆则是对高档的存量房和新增房征税在计税依据金额签订的合同即为暗合同或者叫阴合同另

。,;“”“”

上上海市是以房产交易价格的重庆市是计算一份合同是双方在房产交易中心网签的合同即为

,,

70%

以房产交易价格为计税依据

。

四当前我国房产税实施存在的问题

、

-2016

年全国住宅商品房平均销售价格环比发展速从而形成了在房产交易价格中共同舞弊的现象而

②

度分别为欧美国家长期以来已逐渐形成了成熟的房地产评估

101.42%109.10%111.28%

呈增长

、、,

趋势鉴于目前房产价格仍不断攀升的态势及房产体系市场交易价格相对公正透明规范人为操控

。,、、,

税试点工作取得的成效我们对房产税实施的现状因素较少

,。

及存在的问题进行分析探讨

。

()

一征税范围偏窄

市开始征收房产税当时征税对象仅限房屋在主城免税面积的方法促使居民更加青睐大面积的住宅

,

9

区内的一是个人拥有的独栋商品住宅二是个人新房相比来说上海市房产税减免规定涉及的内容

:;。,

购的高档住房三是三无人员新购的第套房含较多一是住房套数二是购房期限三是家庭人均

;“”(:;;

2

,),“”“”“;。

第套以上住房是高档房或多套房称为豪免税面积四是在上海市工作年限长短

2

实施细则规定房产税只年月日开始实施房产税改革就是打破仅对经营性房产纳税的

198711

,“”

,,“”,

对本市户籍居民新购住房征税此为新增房称为格局对个人房产进行征税

“。、”,

上海增量税重庆两市征税范围偏窄税源有

限因为征税范围偏窄所以房产税的杠杆作用无畴这体现了政府想通过房产税的改革来调控市场

。,,,

法发挥而欧美国家如美国英国以及亚洲国家如增加税收的目的但由于征税范围小税率低房产

。、,。,,

日本韩国则都实行的宽税基的政策美国将土税增加财政收入的效果并不明显从国家统计局官

、“”。。

地和房屋合并在一起直接征收财产税也称为不动方网站上的数据来看年上海市房产税收入为

,,

产税美国作为当今世界上最发达的国家之一其占上海市地方财政税收收入亿元

。,,

房地产税收体系经过了日趋多年的不断发展亿元的年提高了年

2003.204%0150.49%2016

,

“,,,”,

完善已相对成熟和稳定宽税基少税种为其房重庆房产税收入为占重庆市地方财政亿元

产税的基本原则税收收入亿元的年降低

。

()

二征税税率偏低

上海征收房产税设档和

20.4%0.6%

:

重庆则

;

。,”

而上海则是全国第个房产税试点城市宅税

1

重庆是在年月日作为第个试点城不相同重庆市规定以户为单位同时按照套数计算

20111272

据国家统计局上的数据显示年交易金额远远低于暗合同或者

,“”

2013

“,。”“”

为了减少房产交易缴明合同或者叫阳合同

纳的相关税金一般明合同或者阳合同的房产

,“”“”

“”,

阴合同的金额

。

()

四免税面积难以界定

上海重庆两个试点城市在免税面积上规定各

、

,

()

五调控力度不够

8

][

。

房产税征税范围由

原先的企业经营住房扩大到了个人自住房产的范

56170.9625.90

③

比

,;

2016

56.88

14238.453.95%015

比

,

④

了

0.33%

。

设档和鉴于房产税试点工作的情况中年月

30.5%1%1.2%201311

:《,,

、。

德国的房产税率是以

房价的日本的为基本税并附加的地税共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定中

3.5%1.9%

;》

———。““”

1.4%

房产税率是以固定资产税率为标准提出加快房地产税立法并适时推进改革房地

城市

,

规划率税上限年韩国的财产税和综合产税立法已列入工作日程全面推进我国房产税改

0.3%2007

;

土地税高达房产总值的革开征真正意义上的房产税势在必行开征房地产

30%

而且税率还会随居民

,

拥有房产数的增加而增加美国的房产税由各州视税将是解决房产税问题的有效方法

;

1%1.

。。

过低的税率无法达到调控房价的目的

()

三计税依据不科学

五解决当前房产税征收问题的对策

、

”,

,,

9

][

。

情况而定一般在

,

1%3%

—,

不少州的税率都超过了

(),

一提高房产税的地位完善税收制度

提高在地方税收中的地位

房产税税收是地方税体系的重要税收之一在

。

美国占年房产税收入总额为亿美元房产税试点城市上海和重庆在计税依据上都是

,,

20073769.5

相同的都是采用从价计税即以房产交易金额为依地方财政收入和税收收入的比重分别为和

,,

据房产交易双方为了减少交易过程中的税负规避

,,

多缴税款交易双方签订两份合同出现了明暗两份定的财政收入来源一般占

,,,

。“,“”“”、。,、

合同即所谓的明暗合同或阴阳合同阴阳合是举足轻重不可替代的相比之下上海重庆两

同一般是在二手房交易中一份是双方以实际交易个房产税征收试点城市房产税收入对地方财政收

”,,

71.7%

。

美国房产税收入是地方政府最大和最稳

[]

11

70%-80%

其地位

,

[]

10

44.9%

··

65

第卷第期信阳师范学院学报哲学社会科学版年月

39 120191

()

入的贡献不足加快会影响房价促使房价上涨但是房价上涨的

5%

。

房产税的征税方式可在一定程

地方财力不足的问题可以缓解社会收入不均衡的不是导致房价上涨的必然原因相反过高的房价会

,,

,,,

原因并不能全部归因于城镇化也就是说城镇化并度上改变地方政府行为可以增加地方的财力缓解

,,,

抑制城镇化进程年中国城镇化率为进一步加深而且房地产税税收以房屋和土地的综

。。

199026%

,

合价格为征税对象税源稳定随着地方经济的发年中国城镇化率为年中国城镇化率

,,

展它将成为地方财政收入的一个主要来源无疑又为年中国城镇化率为

,,

为地方政府增添了一项可以支配的财力化进度在逐渐放慢纵观西方经济发展史城镇化

。。,

完善地方税收制度必然导致房价上升所谓的城镇化是相对于农

2.

我国现存的房产税税种包括城镇土地使用税村化而言的农民从农村来到城市从而成为城镇

、”,,

耕地占用税土地增值税契税个人所得税印花税化的主力军农村的农民成为城市的农民工而

、、、、“,,”“”

等等税种较多关系复杂重复课征问题难以避免这些农民工大部分收入低负担大不断攀升的房价

,,,。、,

房地产税收入是地方财政收入的重要组成部分而对他们而言可以说是遥不可及的空中楼阁

,。“”

我国现行的房产税税收政策比较混乱明显滞后于年城镇中的亿农民工在自己务工的城镇买房

,

各类以房地产土地为征税对象的征税范围这在一房价与使他们的中低收入者的收入不相匹配

、,,

定程度上改善了原税收征收体系的不合理之处有难以承受使他们成为城镇化快速推进下的受害者

,,,

利于健全地方税收体系促进税收职能的有效实现从而阻碍了城镇化进程的发展

,。。

(),(),“”

二调节收入分配缩小贫富差距五实行新原则采用市场评估价格

调节收入分配缩小贫富差距是税收的主要功在房产税改革试点中计税依据是住房交易价

,,

能之一房产税作为财产税的一种也具有此功能格这是权宜之计随着时间的推移房价会不断变

。,。,。,

通过规定房产税征收的税率征收的面积征收的套动房地产税的计税依据从交易价格转向市场评

、、,“”“

数让拥有房产多的家庭居住面积大的家庭多缴纳估价势在必行从征税范围上讲存量房和增

,、“”。,”“

房产税而让拥有房产少的家庭居住面积小的家庭量房都将是房地产税的征收对象不对存量房

,、”。“”

少缴税或者不缴税这会缩小富人与穷人的差距征收房产税就不是真正意义上的房产税所有的

,。,。

因此将房屋及土地作为房产税纳税的主体一定会

,

有利于调节收入分配缩小贫富差距促进社会公税另一部分不纳税有失公平同时也影响房地产

,,,,,

平有利于社会的和谐稳定市场的价格体系我们可以通过宽税基低税率

,。。“,”

()“”,

三降低炒房收益遏制房价上涨

虽然近几年调控房价的措施在不断翻新但房

,

价依然居高不下消费者购房量增加是导致房价大缓和了纳税人的抵触情绪保障了中低收入人的

。,

幅上涨的主要原因随着国家二孩政策的出台未来利益

,,。

对房屋的需求还会继续上涨当前的房地产需求可

。

分为三类第一类是生存的消费需求即刚性需求第健全房产登记制度

:;

二类是奢侈品消费需求第三类是投资性需求大各地应建立健全房产登记制度完善房产信息

;。,

量的需求上涨的地价攀升的房价巨大的利益刺的电子化管理在购房征地等环节完善房产相关信

,,,,、

激了投资性需求的膨胀也会带来社会不因素息的录入内容对个人所有房产的登记要在基于全

,。,

通过让拥有较多数量房屋的富人多缴税提高国房产登记信息共享的前提下多地联动来控制房

,,

其囤房的持有成本降低他们投机房屋倒买倒卖房产信息并且要与公安系统建立联动机制保证信息

,、,,

屋的收益最终达到控制房价的目的也就是说通过采集的准确性为房地产税改革打下基础

,,,。

多缴税从而降低炒房者囤房倒卖的热情这样完善房价评估系统

,“”。

楼市投资者的热情会有所降低使投资到房地产行如果房地产税的计税依据从交易价格这种模

,“”

业的部分资金流回到商业市场进而降低房价使购式变为市场评估价这种模式那么市场评估价

,,“”,“”

房者的目的单纯化买房的目的仅仅为了居住则必须科学合理需要从专业角度建立一个科学有

,。。

(),

四缓解供需矛盾促进城镇化进程

城镇化进程与房价的关系很微妙城镇化进程日本等发达国家的房地产市场评估经验的同时我

,,

··

66

201050%2012

,

[]

2

53%201454.77%

,。

城镇

。“”“

2016

2.77

[]][

1312

的只有左右约万套住房市场的发展

1%100

,

。。

居高不下的城市完善房地产税的开征则可统一

80%

“,”“”

增量房都将成为存量房而存量房中一部分纳

““”,”

宽税基来体现低税率原则更是在一定程度上

(),

六健全房产登记制度完善评估系统

1.

2.

1

][

。、

在借鉴美国

效的房地产评估体系和评估制度

的方法来改善现在的状况税收的公平性是通过

。

吴线红等关于现行房产税的一些思考

,:

们还要依据中国的特殊国情研究探索出具有中国

,

特的房地产市场评估体系在此基础上逐渐形

。,

成并构建符合我国国情的房地产评估体系从而为

,

房地产税计征提供科学合理的依据健康的房地产

。

交易市场是完善建立房地产市场评估体系的前提条

件日前深圳效仿北京上海重庆为规范二手房

。、、“

,”“”。

交易市场实施了三价合一政策所谓的三价是

指成交价评估价以及网签价这三价统一一致

、“”、,

并且按照这个价格来计税以及申请贷款

。

六结论

、

总之房产税征收面临的困境需要我们面对并

,

寻求对策有效地解决房价上涨的问题年年

,。

2017

底财政部长肖捷在人民日报发表题为加快建立

,《》《

现代财政制度文章文中明确指出按照立法先

》,:“

行充分授权分步推进的原则推进房地产税立法

、、”,

和实施对工商业房地产和个人住房按照评估值征

。

收房地产税适当降低建设交易环节税费负担逐

,、,

“,

。”

房子是用来住的

不是用来炒的

:///?

shttdata.stats.ov.cnearch.htms=

重庆市房产

pg

税收入

。

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,》《

国家数据见数据来源于中华人民共和国国家统计局

①

,》《

国家数据见数据来源于中华人民共和国国家统计局

②

,》《

国家数据见数据来源于中华人民共和国国家统计局

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SomeReflectionsontheCurrentHousinroertaxPT

gpy

,

WUXianhonGUOHontao

gg

,,

cominoreandmoreobvious.SofarexcetforthetwoilotcitiesofShanhaiandChoninallnon-businessroertiesm

ppgpggqgp

:,

Abstract

WiththeviorousdevelomentofrealestateindustrinChinathebenefitsofhousinroerttaxcollectionarebe-

gpygppy

(,,),

FinanceDeartmentXinanormalUniversitXinan64000China4

pygyyg

,

theracticeofrealestatetaxindeveloedcountriessuchastheUnitedStatesandJaanutsforwardtheroblemsexistinin

pppppg

,

areexemtedfromhousinroerttax.ThisaeranalzestheresentsituationofhousinroerttaxinChinacomares

pppgppypygppyp

,

China'shousinroertaxcollectionandointsoutthatrealestatetaxwillbethedirectionoffuturehousinroertaxtt

pgppygppy

reform.

:;;

Keordsw

housinroertaxrealestatetaxhousinricet

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y

(:)

责任编辑吉家友

··

67