“买卖不破租赁”规则在房屋征收中的类推适用

“买卖不破租赁”规则在房屋征收中的类推适用

章毅

【摘 要】《征收条例》的颁布，的确弥补了原《拆迁条例》中对所有权人保护不

足的情况，被视为“善法”取代“恶法”的典范。但是仔细审视《征收条例》，却

发现其删除了《拆迁条例》中对承租问题的规定，忽略了对出租人的权益保障，而

且遍寻我国现有生效之法律法规，也难以出对房屋征收中租赁权保护的法律依据。

唯一可以作为参照依据的仿佛只有《合同法》第229条所确立的“买卖不破租赁”

规则，但如何将该规则适用于房屋征收之中却面临诸多法理障碍。以类推适用的方

法，将该规则引入房屋征收背景下的审判活动之中，并分析导入该规则后在房屋征

收与“买卖”之间成立要件的异同，以确立在类推适用方法中“小前提”的是否成

立，两者之间是否存在法理障碍，所追求的立法价值是否趋同，为司法实践摸索一

条可咨参考之路。%The Requisition Regulation, Which made up for a

deficiency of the protection of the owners in the Demolition Regulation, is

seemed as a good example of the replacement of ＂good law＂ with ＂bad

law＂. But after re-examining, we find that the Requisition Regulation

discards the renting provisions once included in the Demolition Regulation,

resulting in neglecting the protection of the rights of the lessors. Surveying

the currently valid law, we can hardly find out provisions protecting the

leasehold, except the only article 229 of Contract Law which established

the ＂o Break of Lease with Bargain＂ rule, though a lot of jurisprudential

obstacles existing in the way of using this rule in the requisition of houses.

After using Analogy of＂o Break of Lease with Bargain＂ in the

requisition of houses cases; then analysing the differences between house

requisition and bargain, making sure whether the minor proposition is

established, whether there are jurisprudential obstacles between the two

and whether their legislative values are similiar, we can find a way in the

judicial pratices,

【期刊名称】《邯郸学院学报》

【年(卷),期】2011(021)004

【总页数】6页(P88-93)

【关键词】买卖不破租赁;房屋征收;类推适用

【作 者】章毅

【作者单位】厦门大学法学院,福建厦门361005

【正文语种】中 文

【中图分类】D911.11

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下简称《征收条例》）在社会各界的翘首企

盼中颁布施行，因引发诸多恶性事件而被视为“恶法”的《城市房屋拆迁管理条例》

（下简称《拆迁条例》）遂寿终正寝。《征收条例》对房屋所有权人的保障，几近

达到了社会诉求的全部，无疑是对原有《拆迁条例》的极大完善。但在欣悦之余，

却发现原《拆迁条例》中对承租人等用益物权人的保障，在《征收条例》中却了无

痕迹，仿佛承租人成了征收的局外人，承租权在房屋征收中成为一个无法可依的空

中楼阁。须知，房屋租赁在今天已成为了高房价下居住权实现的重要替代渠道。如

在房屋征收中，无视承租权的实现，既有违《征收条例》的立法本意，又会引发诸

多社会问题。所以，如何保护承租人的利益，实现公共利益、被征收人利益、承租

人利益的平衡是司法面临的重要现实问题。本文先从一个现实的案例作为引子，反

映在现行法律法规之下，承租人面对房屋征收时的困境。并对“买卖不破租赁”规

则进行分析透视进而给出问题的解决办法——“买卖不破租赁的类推运用”。

一、提出问题：承租人在房屋征收中的权益保障困境

（一）从一个案例说起

案例：甲、乙于2008年5月1日签订房屋租赁合同，约定甲将其私有经营性房

产出租给乙开设食杂店，租赁期限自合同签订之日起至2013年4月30日止，双

方均依约履行。2011年4月21日，当地县人民政府发布征收公告，宣布征收前

述租赁房屋所在范围内的所有房产。甲选择房屋产权调换的补偿方式与当地房屋征

收部门签订安置补偿协议后，要求乙腾出租赁房屋，乙拒不搬离，甲遂向人民法院

起诉，要求解除租赁合同。庭审中，乙表示同意搬迁，但是要求按照原租赁合同约

定的租金标准继续承租甲产权调换后的房屋，甲以租赁合同未约定且乙的主张缺乏

法律依据为由拒绝。

如在现行的法律之下，本案的解析应为：甲乙签订的房屋租赁合同系双方真实意思

表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，因此应当认定为有效合同。在双方

履行合同的过程中，因政府对租赁房屋的征收行为导致合同无法继续履行，而政府

征收属于《合同法》第117条规定的“不能预见、不能避免并不能克服的客观情

况”，应认定为不可抗力。根据《合同法》第94条的规定，“因不可抗力致使不

能实现合同目的”属于合同的法定解除情形，甲要求解除合同应当支持。合同解除

后的法律效果，根据《合同法》第117条的规定，甲无须承担违约责任，仅需退

还押金及依照实际使用期间乙多支付的租金即可。至于乙要求按照原租赁合同约定

的条件继续租赁甲产权调换后的房屋的主张，缺乏法律依据，不应支持。

（二）承租人利益保障的困境

依照现行法律的规定做出上述处理方式似乎无懈可击，但是仔细分析之后就会发现，

这样的判决虽然合法却难称公平合理，极易引起利益失衡的后果。就出租人一方而

言，因为房屋被征收，其获得了与被征收房屋市场价格相当的房产，而且无须继续

履行与乙签订的租赁合同，在当前房屋租金节节攀升的态势下，再出租给他人，很

可能获得更加丰厚的收益；就承租人一方而言，由于其承租的房屋被征收，其不仅

无法依照约定继续占有、使用该房屋，而且无法继续在原址进行生产经营活动，不

仅原有客户无法维持，另寻经营场所很可能要付出更加高昂的代价。

之所以会造成前述后果，最关键的原因即是《征收条例》未对被征房屋的承租人在

征收中的法律地位进行界定，而且也未规定承租人利益如何保护，致使只能依照

《合同法》的相关规定处理。应当说，与《拆迁条例》相比，虽然《征收条例》对

被征收人利益的保护力度更强，但是在承租人利益保障方面，《征收条例》却是倒

退的。因为《拆迁条例》为承租人之利益，有专门性的条款予以保护。在《拆迁条

例》第27条中明确规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系

的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁

人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产

权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新

订立房屋租赁合同。”该条的规定针对承租人的利益保护实际上确立两项制度：一

是规定了承租人损失补偿制度。除被拆迁人个人的损失外，拆迁人还应在两种情形

下承担补偿责任：一种情形是被拆迁人与承租人解除合同；另一种情形是被拆迁人

对承租人进行安置；二是规定了承租人租赁权保障制度。如果被拆迁人与承租人就

解除租赁合同无法达成协议，则被拆迁人只能选择产权调换的补偿方式，且承租人

有权继续租赁产权调换后的房屋。该规定实际上体现了平衡兼顾被拆迁人与承租人

利益的精神，通过对被拆迁人补偿方式选择权、缔约自由权的限制维护承租人的利

益，其基本原理类似于《合同法》第229条规定的“买卖不破租赁”规则。

在前文的案例中，就现行的《征收条例》而言，乙要求继续承租甲产权调换后的房

屋确实缺乏现实的法律依据，但是却可以从失效的《拆迁条例》第27条规定所体

现的“买卖不破租赁”规则中寻出法理的支持。所以如能将此规则适用于该案中，

从而支持乙的主张，仿佛可以达成三方之间的利益平衡。如欲适用“买卖不破租赁

原则”，首先的命题在于明确这个概念的内涵和外延。

二、分析问题：“买卖不破租赁”规则透视

（一）什么是“买卖不破租赁”规则

《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁

合同的效力。”该条文被视为“买卖不破租赁”规则在我国的明确规定。根据学界

通说，[1]21所谓“买卖不破租赁”的基本内涵是指租赁关系成立后，即使出租人

将出租物卖与第三人，原来已存在的租赁关系仍对买受人有效，承租人仍然可以向

受让人主张其租赁权，受让人所取得的也仅是负有租赁债权负担的财产所有权。

《合同法》第229条虽只有区区26个字，但其内涵却很丰富：第一、所有权变动

原因不限于买卖，亦即，凡属发生所有权变动的场合，诸如赠与、互易、继承等情

形下，承租人均可对抗新的所有权人；第二、未区分租赁物是动产抑或不动产，即

凡是存在有效租赁关系的场合，承租人均可对抗新的所有权人；第三、未明确所有

权变动后债权债务关系是否转移，即对新的所有权人而言，对其发生的法律效果究

竟是债的概括承受，还是债权债务转移；对原所有权人即原出租人而言，其是否退

出原租赁关系。

由于本文论证的是“买卖不破租赁”规则能否适用于房屋征收与补偿之中，因此，

对租赁关系的探讨仅限于房屋租赁关系。

（二）“买卖不破租赁”规则的立法目的

在大陆法系中债权之间并无效力高低之区分，租赁关系与买卖关系均同属债权之列，

与其他债权关系并无二致，但为何却偏偏规定租赁权可对抗所有权。所以，“买卖

不破租赁”之原则必反映立法者对该制度价值的特殊认识。一般而言，

[2]238“影响立法者价值选择的因素是多方面的，如国家安全，公共利益，法律

面前的平等、公平、道德标准的维持等。由此可见，法律兼顾多种价值，并积极寻

求各种价值之间的综合平衡”。“买卖不破租赁”规则即体现了法律的此项使命，

其通过对所有权施加必要的限制，来实现对承租人利益的兼顾。

实际上，现代各国的法律并未将房屋租赁关系特别是住宅租赁关系局限为出租人与

承租人之间的私法关系，当事人的意思自治被予以一定程度的限制，并通过一系列

规定要求所有权承担一定的社会义务。大陆法系各国普遍规定的“买卖不破租赁”

原则正是这一精神的鲜明体现，英美法系各国同样具有体现这一精神的相关规定。

[3]62如在美国，租赁房屋逐步被视为相当一部分住宅承租人满足基本居住需要的

方式，截至21世纪初期，除了以阿肯州为代表的少数几个州的法律仍在维护房

东“权威”之外，大多数州的立法都转向保护承租人利益的立场。提供安全、舒适、

健康的住宅不仅是房东的主要义务与责任，而且对房东终止租赁关系施加了严格限

制，最典型的就是为联邦和大部分州立法、判例确认的“正当理由驱逐保护”制度，

根据该制度，租约到期，租户可以要求更新租约，除非存在法律认可的正当理由，

房东无权拒绝。

因此，无论是在大陆法系还是在英美法系，在出租人和承租人之间，都更加倾向于

保障承租人利益是各国立法的基本立场。尤其是在当前我国房价太高，一房难求的

背景下，加强对承租人利益的保护更是具有重大的现实意义。但是，在租赁房屋被

征收的情形下，无论是《物权法》还是《征收条例》均无视承租人利益，将承租人

排除在征收关系之外。其与出租人之间的租赁合同成为其维护自身利益的唯一屏障，

但在无制度可以适用的情况下，这唯一的屏障仅是一纸空文。在这种情形之下，类

推适用“买卖不破租赁”规则似乎成了唯一的渠道。

三、解决问题：“买卖不破租赁”的类推适用

（一）类推适用概述

学界对类推适用概念的表述虽然存在差异，但是对其基本内涵的界定没有根本差别。

一般认为，所谓“类推适用”是指[4]399“执法、司法机关在处理案件时，对在

法律上没有明文规定的，可以在一定条件下比照适用最相类似的法律条文进行处

理”。

据此，“法律上没有明文规定”是类推适用的前提条件，此即所谓的“法律漏洞”。

王泽鉴先生认为，[5]24“法律漏洞是指依现行法规定之基本思想及内在目的，对

于某项问题，可期待设有规定，而未设规定之谓。”随着社会经济的发展，成文法

的局限性日益显现，曾经被视为万能的法律无法涵盖一切社会现象，自动售货机式

的裁判方法已经不能适应客观需要。任何法律均存在漏洞遂成为大陆法系学说判例

公认的事实。

存在法律漏洞是类推适用的前提，司法活动是其成长的环境。类推适用只能存在于

司法机关的司法活动之中，而并非作为社会活动所自由选择的法律规范，所以在谈

及“类推适用”之时，必是在司法机关行使审判权的环境之下。这是因为，类推适

用之目的在于解决“法官不得以法无明文规定而拒绝裁判”的问题。司法[6]9“以

国家强制力确保权利救济效果，如果法官拒不裁判，不仅司法的功能无以实现，而

且往往会造成私力救济方式泛滥”。 类推适用[7]“实质上是法官发现可能法的有

创意的认识过程”。所以，类推适用的开端必是当事人发起诉讼，因为无诉讼即无

司法。放在本文中，则必是出租人提起民事之诉，提起“不破租赁”的诉求，也即

继续履行原租赁合同，这也是本文所讨论命题所能继续进行的必备前提。

既然法官不能以存在法律漏洞为由拒绝裁判，而类推适用即是确保法律适用顺利推

进，弥补漏洞的一种最重要补充方法。根据其基本内涵可以确定，运用类推适用方

法的前提条件有三：一是确认存在法律漏洞；二是不属于禁止类推适用的情形；三

是现有法律规定中存在最相类似的法律规定。在这三个条件中，如何判断系争案件

与法定案型之间的类似性是应用类推适用方法的决定性因素。在学理上，一个法律

规范通常被分为“要件事实”和“后果”两部分，只要一个具体事实即小前提，满

足这个规范即大前提所规定的所有事实要件，则可运用逻辑推理得出相应的结果。

[8]97这个过程被称作“涵摄”（subsumtion），其经典表达方式是：要件事实

——法律规范—→结论。因此，类推适用中的所谓“类似性”就是指系争案件事

实与现行某个法律条文的“要件事实”部分具有类似性。针对案件事实与法律规范

“小前提”部分的类似性的判断标准，台湾学者认为类似性的判断标准为：

[9]168“主张类似性的认定应探求法律规定之规范意旨；类似性的规定应兼采构

成要件类似与规范意旨之探求或者主张就个案进行评价。”大陆学者屈茂辉先生认

为，[10]14“类似性的判定是一个多层次的、由不同要素综合起作用的过程，这

其中虽然有价值判断的因素，但主要是事实判断问题。判断类似性的因素又往往不

是在一个层面上的标准，而是一个效力上有层次的标准”。

综合以上的观点，确定类似性的判断标应按照如下步骤进行判断：首先，必须识别

案件事实与拟援用的法律规范中的“小前提”的相同点与不同点；其次，要根据立

法目的对相同点与不同点的重要程度进行判断，确定拟援用法律的立法目的与系争

案件在价值上是否具有一致性，如拟援用法律体现的是法的秩序价值，则要就系争

案件是否属于秩序范畴进行判断。经由上述程序，如果能够确定系争案件事实与拟

援用法律中的“小前提”之间具有本质上的相似性，则按照拟援用法律规定的效果

处理系争案件。

（二）“买卖不破租赁”规则的类推适用

在确定类推适用方法的运用程序后，则依此程序来判断再来确定“买卖不破租赁”

规则是否能够类推适用于租赁房屋被征收的情形。故首先应从“买卖不破租赁”的

构成要素，即“所有权变动”，“对抗权之行使”以及“债权的流转”此三个小前

提判断在房屋征收之中与买卖之中的异同；其次是对房屋征收中类推适用“买卖不

破租赁”规则与立法之价值是否符合。

1. “买卖不破租赁”与房屋征收中的所有权变动的异同

《合同法》第229条仅规定租赁物所有权发生变动的情形发生“不破租赁”的法

律效果，未规定引起所有权变动的原因包括何种情形。但是可以肯定的是，既然

《合同法》规定的是平等主体之间的权利义务关系，那么引起所有权变动的原因只

能是民事法律行为或者事实行为，而不应包括因公权力行使而引起的物权变动，根

据传统的私法、公法分离理论，这似乎是毫无争议的。由此可以导出的结论应是民

事法律关系的所有权变动与房屋征收的行政行为似乎无法兼容。

仔细分析现行《征收条例》中的征收固然具有行政行为之强制性属性，由国家强制

力保障。但征收的前提条件却为“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”，而补偿的

前置条件为“房屋征收部门与被征收人……，订立补偿协议。”也就是说，房屋征

收成立的必要条件是征收机关与被征收人之间达成补偿协议。而补偿协议的形成过

程具有典型的民事特征。双方之间地位平等，意思表达自由，遵循等价有偿、诚实

信用之原则，均系民事法律行为之构成要件。这也可以从将“拆迁补

偿安置协议纠纷”归类为民事诉讼案由第八项中得以印证。在本文所述的租赁合同

继续履行的诉求之下，承租人并不问征收之公共利益之所在，亦不问征收之行政行

为合法与否。其所关注的仅是补偿行为的适当性，因为租赁之目的在于房屋的使用

机制。其实在承租关系的语境之下，房屋征收的民行之分对于“所有权变动”之小

前提原无所谓民行相争，只须此法定构成要件成立即可。

以上文之所述，“买卖不破租赁”规则与房屋征收两者中的“所有权变动”并无二

致，其均构成民事法律关系变动之事实，亦均可产生租赁权对抗所有权之诉求。所

不同之处在于，“买卖不破租赁”之变动源于契约实现而归买受人所有，即简单的

A→B的过程。而房屋征收之变动源于征收机关之行政许可，先归征收人所有继而

转至被征收人之所有，即A→B→C的过程。须注意的是，A与C本为同一所有权

人，但其承受的是B即征收人之所有权的转移，而非其原所有权之回复。这是因

为房屋征收与买卖关系之中的“所有权变动”的最大差异并非其权利人之变换，而

在于所有权之客体“物”的变换。

在房屋征收关系之中，“物”之变动系来源于房屋的“产权调换”。至于征收人为

何在租赁关系存续期间单取“产权调换”之补偿方式，下文将予以详解，本处暂不

赘述。“产权调换”系指[11]30-32“拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆

迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差

价的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权调换，被拆

迁人失去被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权”。其包含有两层含义：

一是调换后之房屋取代原征收之房屋而存在。原房屋因拆迁而灭失，即此物已属物

理意义上消灭，但因租赁合同之存在，其并不会就此消失，其法律意义仍在存续之

中。该“物”则被征收后之补偿房屋所替换，成为物理和法律意义上的现实存在，

产生“此物即彼物”之后果；二是原产权人因征收补偿之行为而重新获得现有房屋

之产权。由于[12]27-29“该补偿行为由政府主导，政府征必基于公信力的考量，

对补偿的房屋负有权利和现实瑕疵的担保责任”。征收人之依其担保责任而不得不

补偿房屋，原产权人继受取得调换后房屋之所有权。综上之所述，在此“所有权变

动”放之于租赁关系之中，则租赁关系之标的物并无法律意义之变化，而其变化仅

存在于物理意义之上。原产权人继受征收人之补偿房屋，成为新的所有权人，印证

上文之中“A→B→C”之所有权流转之过程。

2. “买卖不破租赁”与房屋征收中对抗权之异同

“买卖不破租赁”核心即是法律赋予租赁权的对抗效力，此为学术界对该规则的统

一认识。至于对抗力之来源，学术界尚有“债权物权化”、“契约实现”以及“保

护弱者”等诸多解读。本文在此不作争论，而只取承租人享有对抗权之结果。该对

抗效力所对抗之权利，依大多数人之论断，仿佛只针对房屋的所有权之继受者。如

王利明先生认为[13]223“出租人与承租人之间的租赁合同因出租人的退出导致租

赁物的继受人取得原出租人之地位，并对其产生法律拘束力”。进一步而言，原所

有权人似乎已彻底从租赁合同中脱身，与承租者再不存在任何法律之关系。如此而

论，在房屋征收中，出租人即被征收人则可完全自由选择补偿之方式，而勿论承租

者之权利。如其选择货币补偿的方式，则租赁合同无履行之标的物，租赁合同即陷

入无法履行之窘境。

实际上，承租权之对抗效力及于出租人、承租人和继受人等三方。只不过由于租赁

物所有权之变动所导致的对抗力更多的约束继受人，但绝非将出租人排除在法律后

果之外。相反的是，原出租人还负有保证租赁合同可履行之责。因为，如其不负该

责任[14]46-51“会使得当事人面临可能不获租赁物给付之风险，因此使创造该风

险的出租人向被迫承受这一风险的承租人承担保证责任是符合利益平衡原则”。承

租人得以此责任而享有对抗出租人之权力。故该保证责任虽未在《合同法》第

229条之中明示，但也为应有之意。出租人必采取合理之措施而降低租赁合同之

风险。

如将承租人的对抗权放之房屋征收环境之中，其首先应为出租人不得自由处分房屋

补偿之债权，而抛弃承租人的权益。为使租赁合同继续履行成为可能，其应采产权

调换之方式，而去除租赁物灭失之风险；其次是继受人即征收人亦应承受该租赁合

同的义务，受合同之拘束，故不能放任出租人补偿权的任意行使。当出租人选择不

当之方式侵害出租人利益之时，其可对该行为进行合理规制，保证租赁合同之履行；

再次是次继受人（即原出租人）在接受调换后之房屋，自应履行原租赁合同，而不

能享有解除、终止之权力。因其承受的系此前依其意思表达之自由所形成的契约关

系，当然不可被自己所否认。

买卖与房屋征收中对抗权的不同应为对抗之侧重点不同，买卖关系之中更加偏向于

对买受人之承受义务，而在房屋征收之中则强调对出租人之保证责任，但两种对抗

力之殊途同归，均为出租人依租赁合同对抗所有权之行使，系租赁权保障承租人权

益的合理延续。

3. “买卖不破租赁”与房屋征收中债权转移之异同

国内学界通说认为，“所有权变动”后，租赁合同的效力是在承租人与买受人之间

得以维持。此系因买受人与承租人之间并无合同关系，欲使双方维持原租赁关系，

必须在其两者之间创设合同意思。又因为双方在此类买卖和租赁活动中，并无意思

协商，故[15]690-691“就受让人与承租人之间关系而言，租赁合同对受让人继续

存在，即受让人取代了原出租人，而与原承租人继续发生租赁关系，租赁合同转而

存在于受让人与承租人之间，此为一种法定债的转移”。这种法定债的转承使租赁

合同关系在“所有权变动”后仍然得以维持，只是租赁合同关系的主体即出租人已

经发生了变更。当然这种主体的变更更具法定化之倾向，并且由出租人概括承受原

合同之内容。但是，此种基于买卖关系之中债权的顺畅转承，能否也在房屋征收之

中同样流转，是不得回避之问题。

出租人之房屋在被征收之后，即产生“所有权之变动”，则继受人即征收人概括承

受原合同项下之权利义务关系。嗣后，因承租人对抗权之行使，征收人必采产权调

换之方式对出租人予以补偿。但对于承租人而言，此时，征收人既因原出租房屋之

灭失，又因其对调换后之房屋不享有所有权。则即使其承受原合同义务，也未有履

行之可能。以此而推导，债权流转因征收的介入甫一开始即告终止呢？非也！答案

即在新的《征收条例》之中。本次重新颁布之亮点，即在于对被征收人而言，补偿

先于搬迁，即无补偿无拆迁。征收人虽无履行租赁合同之能力，但此时原出租人却

已具备继续履行之条件。原出租人则可再次继受征收人之义务，成为债权转移之次

继受人。此时，债权流转即成为可能。在此过程中，征收人并非真正的义务承担者，

但其也非仅仅只是一个义务承担之符号而存在。其也负有对出租人和承租者及时有

效之补偿义务。

需要注意的是，仅仅推导债权流转成为可能并非就解决“不破租赁”之问题。因为

在实际之中，由于调换房屋的使用价值之差别，导致租金标准和数额也可能产生变

化。如沿用原租赁合同，则会产生出租者或承租者一方利益之受损，有违公平之原

则。而“不破租赁”，则要求须以法定之债的形式概括继承原租赁合同。但是此

“概括承受”并未剥夺双方当事人的合同变更之权。其实即使是在单纯的买卖关系

之中，基于此种法定之债而将整个合同转移给买受人，也逐渐显现出其弊端，因为

[16]109-117“不仅将连带引起承租人与买受人之间的权益均衡问题，如租押金、

租赁期间。损害赔偿债权如何行使等，还会使承租人与买受人同样面临不确定之因

素，增加交易、履约之风险”。如欲克服上述之弊端，双方重新达成合意，变更合

同将是不二之选择。承租人与买受人即可以依《合同法》第77条之规定，重新达

成合意，修订原租赁合同。亦可依据第54条之规定，以显失公平为由，由一方诉

求变更合同。如此看来，原《拆迁条例》第27条规定“产权调换的房屋由原房屋

承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同”，无疑具有法

律和现实之基础。经上述继受和变更之过程，房屋征收之中的债权流转已由可能转

为可履行之现实。

如此而论，买卖之中的债权流转与房屋征收之中的债权流转实属大同小异。首先是

两者之间债权之流转均无法律和现实之障碍。房屋征收之中的债权流转仅多出征收

人的象征性承受一环，而在买卖关系中则相对单纯和直接；其次两者之间债权流转

均具可操作之现实性。区别也只在于房屋征收之中，或需合同变更权之修正，而买

卖关系中则只能概括承受。两者之间此种差异并非泾渭分明，仅是技术性之修改。

4. “买卖不破租赁”与房屋征收中立法价值之趋同

“买卖不破租赁”原则之确立是取其公平之价值，立法者出于利益平衡之目的，基

于社会秩序，降低风险成本。保护弱势体等方面之考量，对承租人予以倾斜的保

护。而房屋征收虽其意指“公共利益”之行使，但《征收条例》的出台，无疑宣布

从以前过分强调“公共利益”转为平衡公私利益，追求行政权力行使中的公平。两

者对公平的追求是一致的。如考虑目前我国房地产之现状和社会的现实，进行实益

分析，更会发现两者之间立法价值的高度趋同。

首先是维护社会秩序稳定的需要。王泽鉴先生针对房产的“买卖不破租赁”规则指

出，[17]186“居住为人生之基本需要，房价高昂，购买不易，承租人多属经济上

的弱者，实有特别保护之必要。”就经济地位而言，承租人相对于出租人往往处于

弱势地位，特别是在当前房价高企、城市化进程快速推进的社会背景下，承租人特

别是由农村进城谋生的体根本无力购买房屋，而房产交易又属社会常态，如果不

对承租人施加特殊保护，势必引发租赁合同频繁解除而承租人被迫频繁搬迁甚至流

离失所的严重后果，极易危害社会秩序稳定。

其次是稳步推进城市化进程的需要。所有权与使用权的“两权分离”是体现物尽其

用原则的重要制度安排，租赁权虽然不是法律明文规定的用益物权种类，但是却被

赋予类似于用益物权的效力，除了维护秩序稳定的考虑之外，还体现着中国特殊的

国情要求。农村人进城是我国城市化进程的主要途径，而稳定的居住、经营环境

是确保城市“新居民”安居乐业的基本保证，“买卖不破租赁”规则实际上就是为

承租人提供租赁关系稳定性的预期，通过保护信赖利益解除承租人的后顾之忧，从

而确保城市化进程的稳步推进。

综上之所述，“买卖”与“征收”虽有小异，实则大同。双方之间对于承租人而言，

“所有权变动”、对抗权行使以及债权流转此三个“小前提”均有可相对照之比拟，

其法律效果也基本相同。其之间的“小异”，也非沟壑分明，实不存在法理上难以

逾越的障碍。更重要的是，征收与买卖中对公平这一价值的追求是高度趋同的。

“买卖尚不破租赁”，更何况对保障民生的“征收”而言，更不应无视承租人的利

益之所在。在此认知之下，面对承租人尚无法律可支持其权利的窘境，选择“买卖

不破租赁”原则在征收中的类推适用，是现实和法律的需要。

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