基于“4E”模型的经济适用房公共政策绩效评价与研究——以杭州为例

【文章编号】１００６—３８６２（２０１１）０８—０１０９—０７ ｌｌ毽 鳓

基于“４Ｅ’’模型的经济适用房公共政策绩效评价与研究

——

以杭州为例

董翊明 孙天钾 陈前虎 （１．浙江大学建筑工程学院，浙江杭州，３１００５８ ２浙江工业大学建

筑工程学院，浙江杭州，３１００１４）

【摘要】基于杭州实证调查数据，利用经济、效益、效率、公平四组变量构建了“４Ｅ”模型，对经济适用房政策的绩效进行了评价。

结论为：杭州经济适用房建设供给的圈层分异明显，整体绩效表现出“经济和效率较好、公平和效益略显不足”的特征。提出：

未来经济适用房在规划建设上应注重区位选择、设施配套的高效性与供给规模、开发模式的实效性，在政策管理上应强调价

格制定、户型设计的经济性与对象审核、租售并举的公平性，以促进经济适用房向公共租赁房、廉租房转型。

【关键词】经济适用住房；公共政策；“４Ｅ”绩效评价模型；杭州

【中图分类号】ＴＵ９８４．１２ 【文献标识码】Ａ

２０世纪９０年代以来，随着中国住房市场化改

对不同程度的低收入家庭实行差别化优惠 。

革，大城市人口密度激增，住房需求与价格持续攀 从２０世纪９０年代开始，国内开始持续关注低收

升，由此导致的弱势体住房困难，已成为影响社会

入体的住房问题：１９９１年在《关于继续积极稳妥地

稳定的民生问题。而经济适用住房 便在此格局下

进行城镇住房制度改革的通知》中首次对住房保障进

应运而生，一定程度上缓解了低收入家庭的住房压

行总体定位，之后在一系列法律架构下，“安居工程”

力，但也存在不少建设与管理问题。为提高住房保

（始于１９９６年）、“经济适用住房、廉租住房”（始于

障的效果，就需了解经济适用房的绩效现状与问题， １９９８年）与“公共租赁房”（地方试点）才陆续开展。

并总结经济适用房“为谁建设、建设什么、建设多 至今，我国的住房保障体系已基本形成。

少、怎么转型”的一般规律。

目前，国内对住房保障已有若干研究成果：（１）

本文以杭州为例，探讨经济适用房绩效与使用 在宽泛的保障性住房方面，研究大多集中在保障房

需求的关系，包括：（１）选择恰当的指标，构建“４Ｅ”

的政策制定、建设模式、规划布局上 一 ；（２）而在

模型，对杭州经济适用房的绩效进行评价；（２）分析 保障房中的经济适用房方面，文献偏重于对经济适

“经济性、效益性、效率性、公平性”等变量对经济适

用房政策、选址、销售管理的分析 ；（３）尽管有少

用房绩效的影响和作用机理；（３）以公共政策优化 量专门针对经济适用房绩效评价的实证研究 ，“， ，

为导向，探讨模型结果的规划与政策意义。

但由于这些文献的指标体系、空间范围，以及研究对

１ 研究背景

象的阶段不尽一致，其结论的可比性不强。

综上，国外注重住房保障实施与管理联动的思路

１．１ 文献概述

值得借鉴，但由于制度差异，其具体结论较难直接应

为解决房价上涨带来的低收入者住房困难、社

用于我国；国内对保障住房绩效评价的研究才刚起

隔离问题，若干国家已建立了较为完善多样的住房保

步，在思路与技术上亟需规范化的梳理。

障体系：（１）美国采取实物与货币结合的住房保障模

１．２案例背景

式，既提供公共房屋和廉价公屋，也提供租金和购房

杭州辖区面积３０６８ｋｍ ，２００９年常住人口近

补贴，并通过《住房法》制定规范的标准、程序与惩罚

５００万人。从１９９９年至今，杭州经济适用房政

机制…；（２）法国规定开发商建设住宅面积的２０％必

策¨ 经历了三次变迁②（表１），并日趋完善，具

须卖给社会福利公司，由其出租或出售给低收入者， 体表现为：受益面持续扩大＠，对象界定与供应标准

并提供维护管理 ；（３）德国使用覆盖面较广的住房

更加合理，程序与交易方式不断规范，已逐步从福利

补贴，并承担租金中超出低收入者支付能力的部

性住房转向保障性住房。

分¨ ；（４）新加坡政府提供限房价、限户型的租屋，并

城市发展研究１８卷２０１１年８期Ｕｒｂａｎ Ｓｔｕｄｉｅｓ Ｖ０１．１８ Ｎｏ．８ ２０１１

１０９

ｌ粕 董翊明等：基于“４Ｅ”模型的经济适用房公共政策绩效评价与研究——以杭州为例

为反映不同区位、不同阶段经济适用房的绩效

差异，将杭州主城区的经济适用房划分为中心、近郊

于２００４年后，规划面积为４２６ ｈａ，入住率不高，用地

混杂，设施不齐全④。

调查共发放问卷１０３６份，回收９０２份，整理出

有效问卷７６８份⑤。

和远郊３个圈层，并选取了１４个经济适用房小区作

为具体案例（图１）。其中，中心圈层经济适用房距

市中心５ｋｉｎ内，开发于１９９９～２００３年，规模为

１２０ｈａ，已入住８万人，设施较完善；近郊圈层经济适

用房距市中心５～１０ｋｍ，形成于２００３～２００４年，规

２ 研究方法

２．１ 指标选择

模为６５ ｈａ，已入住５万人，居住用地较多，功能单

一；远郊圈层经济适用房距市中心１０～１５ｋｍ，发展

Ｎ

在借鉴“３Ｅ”绩效审计准则⑥与低收入者生活需

求的基础上，构建了由经济性（Ｅｃｏｎｏｍｙ）、效率性

０ ５ＫＭ

圈层 １大关南八、九苑

圈层 ２三塘苑

８毛家桥

９嘉绿苑

１Ｏ杨家村

圈层 ３六塘公寓

４三塘菊园 １１近江家园

１２都市水乡

１３丁桥居住区 范围 ６东新园

１４九堡居住区

小区 ５三塘汶苑

心 ７东新园东

图１ 调查的经济适用房居住区分布图

１ｌ０ 城市发展研究ｌ８卷２０１１年８期Ｕｒｂａｎ Ｓｔｕｄｉｅｓ Ｖｏ１．１８ Ｎｏ．８ ２０１１

董翊明等：基于“４Ｅ”模型的经济适用房公共政策绩效评价与研究——以杭州为例 馐演剐簟ｌ ｌ

（Ｅｆｆｉｃｉｅｎｃｙ）、效益性（Ｅｆｆｅｃｔｉｖｅｎｅｓｓ）、公平性 源的比例关系。可测度经济适用房居民在既定投入

（Ｅｑｕｉｔｙ）４个准则层指标、１２个一级指标与２０个二

级指标组成的杭州经济适用房“４Ｅ”绩效评价指标 （３）效益性（Ｅｆｆｅｃｔｉｖｅｎｅｓｓ）：指所进行的工作或提

成本下，是否在各类Ｅｔ常活动中获得最大化的产出。

供的服务对目标实现的影响程度。可测度经济适用房

体系（表２）④。其中，“４Ｅ”指标的内涵如下：

（１）经济性（Ｅｃｏｎｏｍｙ）：指投入成本的降低程度。 政策在多大程度上满足了低收入者对生活质量的需求。

可测度经济适用房政策是否节约了居民的各类支出，

这类指标也决定了居民对经济适用房的选择偏好。

（２）效率性（Ｅｆｉｃｉｆｅｎｃｙ）：指产出成果与投入资 安居的机会，是公共政策追求的重要目标之一。

表２ 杭州经济适用房“４Ｅ”绩效评价指标体系表

（４）公平性（Ｅｑｕｉｔｙ）：指公众是否得到平等的公共

服务。可测度经济适用房政策是否为低收入者提供了

２．２模型构建

ＥＦＥ＝效益性绩效；

根据上述指标体系，建立了由经济性、效率性、 ＥＱ＝公平性绩效；

效益性、公平性四方面变量组成的“４Ｅ”绩效评价模

型。模型基本形式如下： 其中，４个准则层变量的子模型形式为：

Ｖ＝ｆ（ＥＣｉ，ＥＦＩｊ，ＥＦＥｊ，ＥＱ ）

“

ａ，ｂ，Ｃ，ｄ代表系数；ｉ＿１、２…，指调查个体。

ＥＣ＝ｐｌＸ。＋Ｂ２Ｘ ＋ｐ３Ｘ３＋…… （２）

＝

ａｉＥＣｉ＋ “ｂｉＥＦＩｉ

‘一ｉ＝１ ‘＾一ｉ：ｌ

ＥＦＩ＝ｐｌＸ１＋Ｂ２ｘ２＋ｐ３Ｘ３＋…… （３）

ＥＦＥ＝ｐｌＸ ＋ｐ２Ｘ２＋ｐ３Ｘ３＋…… （４）

＋＞ ｉ １ ｃｉＥＦＥｉ＋＞ ｄｉＥＱｉ （１）

— ；

：一ｉ＝１ 、

ＥＱ＝ｐ１Ｘ１＋Ｂ２Ｘ２＋ｐ３Ｘ３＋…… （５）

２．３ 评价步骤

式中：Ｖ＝杭州经济适用房的总绩效；

ＥＣ＝经济性绩效；

ＥＦＩ＝效率性绩效；

城市发展研究１８卷２０１１年８期Ｕｒｂａｎ Ｓｔｕｄｉｅｓ Ｖｏ１．１８ Ｎｏ．８ ２０１１

式中：Ｂ代表系数；Ｘ代表一级、二级指标得分。

评价过程分为三步：

｜谨彘审 董翊明等：基于“４Ｅ”模型的经济适用房公共政策绩效评价与研究——以杭州为例

各项平均分

各项总分

（１）总体绩效评价——在计算得出“４Ｅ”评价模

型后，观察“４ Ｅ，＇各准则层指标的总体情况，比较各

项绩效的差异。

（２）单项绩效评价——在“４Ｅ”每个准则层指标

中，深入观察各一级指标、二级指标的得分情况，并

考察这些指标在各圈层的绩效。

（３）区域差异评价——为获得更细致的评价结

果，比较三个圈层“４Ｅ”指标的得分，以全面认识各

ｌ 镳穗 镕

ｌ ｉ勰藤戳

／ ，， ， 《戳｜鞣《霸瀚张《 溉ｌｆ饿睦 Ｉ

，

公平性 效率性

ｔ

｜薅搿辫 ：

ｔ

因素对经济适用房绩效作用的空间差异性。

、 嬲

、 蒜

、

、

３ 模型结果

基于两轮问卷统计结果，将满意度分为满意

（百分率≥６０％）、一般（３０％≤百分率＜６０％）、不

效益性

图２杭州经济适用房“４Ｅ”总体绩效图

一中心圈层一－近郊圈层一远郊圈层一平均分

效益性 公平性

满意（百分率＜３０％）三级，并从高到低依次赋值为

１５分、１０分、５分，以算出各圈层经济适用房“４Ｅ”指

标的绩效总分和各项得分（表３）。

表３ 杭州经济适用房“４Ｅ”绩效评价模型结果统计表

八

； ／ ；

购房成本经济性

户型经济性

物业服务经济性

平均出行时间效率

社 环 经政 政 政

本地就业效率

会 境 济策 策 策

效 效 效 制 实 监

本地服务效率

益 益 益定 施 管

公 公 公

平 平 平

性 性 性

图３杭州经济适用房“４Ｅ”各单项绩效图

济性的绩效从高到低依次为近郊、中心、远郊圈层；

户型经济性的绩效则从远郊到中心圈层递减；物业

注：为简化表达，仅列出准则层、一级指标的最终结果，●、０、０代表

服务经济性的绩效中，中心与近郊圈层优势明显。

（２）效率性

得分第一、二、三名的指标与图层。

３．１ 总体绩效评价

从效率性绩效看，中心圈层的供给力度远大于

近郊、远郊圈层；其中，平均出行时间效率的平均绩

效高于服务与就业效率。分项来看，无论是平均出

“４Ｅ”总体绩效评价的结果显示（图２），不论是总

分还是平均分，杭州经济适用房的经济性绩效得分最

高，效率性绩效次之，较低的是效益性和公平性绩效。

３．２单项绩效评价

行时间、本地就业效率，还是本地服务效率，中心圈

层的绩效都明显高于近郊、远郊圈层。

（３）效益性

按表３中“４Ｅ”各指标得分绘制曲线，得到以下

结果（图３）。

（１）经济性

从效率性绩效看，三圈层得分相近；其中，环境

效益的平均绩效最高，其次是社会效益，而经济效益

从经济性绩效看，近郊圈层的满意度明显高于

中心、远郊圈层；其中，物业服务、户型经济性的平均

最低。分项来看：社会效益的绩效中，远郊圈层低于

中心、近郊圈层；环境效益的绩效中，远郊圈层明显

绩效高于购房成本经济性。分项来看，购房成本经

１１２

优于中心、近郊圈层；经济效益的绩效中，三圈层的

城市发展研究ｌ８卷２０ｌ１年８期Ｕｒｂａｎ Ｓｔｕｄｉｅｓ Ｖｏ１．１８ Ｎｏ．８ ２０１１

∞ ∞ 如 加 ０

董翊明等：基于“４Ｅ”模型的经济适用房公共政策绩效评价与研究——以杭州为例 。 蔫翻 ｜＿

满意度都不高。 而经济适用房作为免收土地出让金、利润不大于

（４）公平性

３％的保障性商品住宅，其让渡的土地收益必在其他

从公平性绩效看，远郊圈层的满意度远高于近

方面溢出，导致不同年代的经济适用房被布局在当

郊与中心圈层；其中，政策制定公平性的平均绩效要 时地价、开发成本低的郊区。

优于政策实施、监管公平性。分项来看，政策制定公 （２）户型设计不断完善，但价格制定不够科学，

平性的绩效中，远郊圈层明显高于近郊、中心圈层；

购房成本的经济性较低。表现为，近郊、中心圈层经

政策实施的绩效从远郊到中心圈层递减；政策监管

济适用房的经济性绩效都高于远郊圈层，远郊圈层

的绩效中，远郊、近郊圈层远高于中心圈层。 的户型经济性高于近郊、中心圈层。可能的原因是：

３．３ 区域绩效差异评价

●微观户型设计不断完善，但仍存在户型不够

图４为不同圈层经济适用房的绩效总分与

适用的问题。户型技术升级虽然能提高远郊圈层居

“４Ｅ”各准则层指标得分，结果如下：

民对户型的满意度，但由于开发商积极性不高，户型

∞＿＿ｍ经济性 效率性＿ ％效益性１公平性…■一总绩效

不够适用的问题仍不可小觑，特别是在较早建设的

１ＯＯ

中心圈层，存在格局不合理、墙壁龟裂等问题。

●价格制定不够科学，购房成本不够经济。政

９６

策的变迁并未降低经济适用房的价格，反而导致如

今远郊圈层的购房成本高于当年的近郊、中心圈

９２

层＠，使最需要住房的低收入者难以承受，而能承受

的居民往往不是低收入者。

（３）规划建设强调总量，公共资源分配不够合

理，居民使用的效率性与效益性不高。表现为，中心

圈层的效率性绩效高于近郊、远郊圈层，三圈层的效

中心圈层 近郊圈层 远郊圈层

益性绩效都不高；其中，从中心到远郊圈层，平均出

图４杭州经济适用房各圈层绩效比较图

行时间、本地就业、本地服务效率和社会效益递减，

而环境效益递增。可能有以下原因：

从绩效总分看，近郊圈层最高，中心圈层次之，

●注重总量目标，而需求量大的保障房供给力

远郊圈层最低；而从“４Ｅ”各项指标绩效看，中心圈

度低。虽然保障房的总量目标较高，但其中拆迁安

层的效率性绩效优势明显，公平性较差；近郊圈层的

置房与单位安置房的比重较高，低收入者真正需要

经济性绩效较好，公平性较差；远郊圈层的公平性绩

的保障房供给不足。

效较高，效率性较差。 ．

●宏观城市结构尚未优化，职住不平衡。经济适

４讨论与政策思路

用房大多位于区位偏远、功能单一的远郊圈层，由于次

级中心尚未发育，本地就业率较低，钟摆交通严重，落

４．１ 经济适用房的建设、管理与绩效分析

后的公交 也延长了出行时间，居民的交通成本较高。

本研究的计量分析表明，经济适用房政策在一

●中观社区配套不够完善，生活福利缺失。在

定程度上能缓解低收入者的住房压力，但建设供给

开发规模大、入住率低的远郊圈层∞，公共服务成本

的圈层分异明显，整体绩效表现出“经济和效率较

高而利用率低，难吸引高品质设施人驻 ，较低的本

好、公平和效益略显不足”的特征。综合低收入者

地服务率又难吸引人气，最终增加了弃房的比率。

需求与模型结果，可推论如下：

（４）政策制定日趋完善，但准人与退出机制不够

（１）在既有土地财政模式下，经济适用房供给

规范，政策实施的公平性不足。表现为，经济适用房的

的圈层分异较难扭转。在模型中表现为，近郊、中心

公平性绩效从远郊到中心圈层递减。这可能是由于：

圈层经济适用房的总绩效优于远郊圈层；其中，中心

●对象审核不够严格，准人机制缺乏约束。虽然

圈层效率性较好，公平性较差；近郊圈层经济性较

杭州经济适用房政策在申购程序、交易方式等方面日

好，公平性较差；远郊圈层公平性较好，效率性较差。

趋完善，但也存在对象界定标准过松 而难针对低收

可能的解释是：土地出让金是政府重要的财政来源，

入者、信息平台不健全而难判定真实收入，以及约束

城市发展研究１８卷２０１１年８期Ｕｒｂａｎ Ｓｔｕｄｉｅｓ Ｖｏ１．１８ Ｎ０．８ ２０１１

１１３

鹰舞审 董翊明等：基于“４Ｅ”模型的经济适用房公共政策绩效评价与研究——以杭州为例

出售；还可制定合理的退出门槛与回购权益，完善体

制内的循环机制，培育住房二级市场，建立覆盖面广 收入者居住的现象严重，在中心圈层尤为明显。

的租金补贴，实现经济适用房与公共租赁房、廉租房 ●政策监管不够规范，退出机制不够合理。由于

间的完整产权交割与转型，并规避权力寻租空间。

机制缺失而产生利益寻租、审核不严等问题，导致高

政策对产权交割的界定不合理，后期监管与惩罚力度

不足，使经济适用房的退出颇为“尴尬”：上市交易的

外循环主动退出回报率低，政府回购的内循环被动退

出缺乏增值分配与保障，造成居民寻求收益较高的违

５ 结论

随着房价持续攀升，经济适用房的作用与日俱

增，但出现了不少技术层面与社会层面的问题，这也

是当下我国大城市住房发展的普遍问题。本文基于

实证调查数据，利用“４Ｅ”模型对杭州经济适用房的

绩效进行了评价，主要结论为：

（１）杭州经济适用房公共政策在一定程度上缓

解了低收入者的住房压力，但在既有土地财政模式

规出租 、地下交易、“致富”后不退出等途径，一些房

源甚至被改建为别墅、单位分房等。

４．２规划与政策思路

经济适用房作为一项公共政策，应通过合理配置

公共资源，提高保障住房供给的有效性。但对杭州经

济适用房的“４Ｅ”绩效评价发现，其在经济、效率、效益、

公平方面尚有提升空间。因此，在当前如火如荼的保

障房建设中，本文认为以下原则应得到足够重视：

下，经济适用房建设供给的圈层分异明显，短期内较

难扭转，整体绩效表现出“经济和效率较好、公平和

效益略显不足”的特征。

（１）价格制定、户型设计的经济性原则，以解决

“为谁建设”的问题。经济适用房必须明确供给主

体，才能提高居民支出的经济性。如，应进一步细分

低收人人，将价格控制在其可承受的范围内，并提

（２）从“４Ｅ”各项绩效考察，杭州经济适用房还

存在以下特征：户型设计不断完善，但价格制定不够

科学，购房成本的经济性较低；规划建设过分强调总

供首付与贷款优惠，避免出现政策“真空区”；户型

设计也应考虑低收入者需求，并严格限定面积。

量而未合理分配公共资源，居民使用的效率与效益

不高；政策制定日趋完善，但准人与退出机制不够规

范，政策实施的公平性不足。

（３）经济适用房政策优化应遵循“价格制定、户

型设计的经济性”、“区位选择、设施配套的高效

性”、“供给规模、开发模式的实效性”与“对象审核、

（２）区位选择、设施配套的高效性原则，以解决

“在哪里建设、建设什么”的问题。不同圈层经济适用

房的建设应各有侧重，保证居民使用的高效性。如，

中心圈层可结合旧城改造建设经济适用房，既能利用

完善的设施降低财政负担，又可利用较多的工作岗位

缩短职住距离；远郊圈层可结合产业园区建设经济适

用房，同时加大对公交、商业、教育等设施的投入，吸引

低收入者居住，并通过规模效应减少设施维护成本。

租售并举的公平性”四方面原则，促进经济适用房

向公共租赁房、廉租房转型。

（４）本研究构建的经济适用房“４Ｅ”绩效评价模

型，通过量化公共政策各方面特征，可较清晰观察居

（３）供给规模、开发模式的实效性原则，以解决

“建设多少、怎么建设”的问题。经济适用房建设不能

仅强调总量目标，而应着眼于提高可行性与实效性。

如，可根据户籍转化成本、城镇化水平、产业容量等预

民的满意度与保障房建设供给的成效。未来还可研

发居住选择偏好、交通成本比较等模块，集成“公共

政策绩效评价技术平台”，并广泛应用于公共政策、

规划方案的评价中。△

【注释】

①１９９８年７月，国务院在《关于进一步深化城镇住房制度改革加快

住房建设的通知》中明确终止福利分房制度，标志着我国房改向

市场化迈进，还提出建立以经济适用房为主的住房供应体系；其

测经济适用房的供给规模与投入资金；还可建立激励

机制吸引资本，如给予开发商指标奖励，促进保障房

与商品房的插建配建，集约用地并提倡混居。

（４）对象审核、租售并举的公平性原则，以解决

“怎么审核、怎么转型”的问题。经济适用房的对象

偏位、违规出租问题，决定了这项政策需通过法律、

经济等手段的保障，才能实现公平性。如，在对象审

中，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售

价格，按合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有

保障性质的政策性住房（２００７年《经济适用住房管理办法》）。

②为简化表达，１９９９年前的安居工程政策（经济适用房前身）与

２００９年后试行的租售并举政策未列在表中。

核中，应建立个人资信体系，培育第三方机构与公众

监督力量，健全惩罚机制，加大审查力度；在后期监

③１９９９—２００７年间，杭州经济适用房已组织２３次销售，推出２９７８６

套房源．建设面积达２６６万ｍ ，虽已解决近３万户中低收入家庭

管中，可建立税收与资格约束机制，减少违法出租、

１１４

城市发展研究１８卷２０１１年８期Ｕｒｂａｎ Ｓｔｕｄｉｅｓ Ｖｏ１．１８ Ｎｏ．８ ２０１１

董翊明等：基于“４Ｅ”模型的经济适用房公共政策绩效评价与研究——以杭州为例

的住房问题，但仍有约６６％的中低收入者面临住房困境（浙江在

［４］Ｓｉｎｇａｐｏｒｅ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ Ｂｏａｒｄ．ＨＤＢ Ａｎｎｕａｌ Ｒｅｐｏｒｔ ２００７

线新闻网站，２００７年９月１４日）。

［Ｒ］．２０１０—４—１３．ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｈｄｂ．ｇｏｖ．ｓｓ／．

④相关数据摘自透明售房网。 ［５］张齐武，徐燕雯．经济适用房还是公共租赁房——对住房保障

⑤为获得客观的评价结果，分别针对经济适用房居民与非经济适用

政策改革的反思［Ｊ］．公共管理学报，２０１０（４）：８６—９２．

房居民进行了两轮调查，调查内容包括受访者属性、总体意愿和

［６］焦怡雪．促进居住融合的保障性住房混合建设方式探讨［Ｊ］．

满意度评价三部分。 城市发展研究，２００７（５）：５７—６１．

⑥１９７２年，美国审计总署在《政府的机构、计划项目、活动和职责的 ［７］石晓冬，廖正．对北京市保障性住房用地规划布局的思考［Ｊ］．

审计准则》中首次提出“效益审计”的概念：即对一个组织利用资 住房保障，２００７（６）：３７—３８．

源的经济性、效率性、效果性进行评价 。 ［８］冯长春．中国经济适用住房政策评析与建议［Ｊ］．城市规划，

⑦表２中平均出行效率与本地就业率的标准参照了国内不同规模

１９９９（８）：１８—２０．

城市平均出行距离与出行时耗 Ｉ 。

［９］艾建国．对城市经济适用房建设用地选址的分析［Ｊ］．经济地

⑧以三口之家为例，若现住房面积为４０ｍ ，购买一套７０ ｍ 的经济

理，１９９９（５）：６７—７０．

适用房，中心圈层购房成本（据１９９９—２００３年政策）＝７０ Ｘ ３０００

［１Ｏ］颜春梅，黄汉江．经济适用房市场的问题与解决对策［Ｊ］．城

＝

２１万；近郊圈层购房成本（据２００３—２００４年政策）＝７０ Ｘ ３０００ 市问题，２００３（１）：４９—５１．

＝

２１万；远郊圈层购房成本（据２００４年以后的政策）＝（６Ｏ一４０）

［１１］龙奋杰，董黎明．经济适用房政策绩效评析［Ｊ］．城市问题，

×３０００＋（４０＋７０—６０）Ｘ ５０００＝３１万。而按２００７年杭州低收人

２００５（４）：４８—５２．

家庭人均可支配收入５４３４元计算，三口之家年收入为１．６３万

［１２］吴云勇，马会．中国经济适用房政策保障绩效的实证研究［Ｊ］．

元，需在１９年内不吃不喝才能负担（尚未计算贷款利息）。

未来与发展，２０１０（１２）：８３—８７．

⑨远郊圈层公共交通线路较少，居民通勤时间大于６０ｒａｉｎ的比例较

［１３］杭州市安居工程住房出售和管理的实施意见，１９９６．６实施．

高，而地铁３号线２０３２年才开工。

［１４］杭政（２００３）３号，关于进一步加强杭州市市区经济适用住房

⑩如丁桥居住区规模达２９６ｈａ。 建设和销售管理工作的若干意见，２００３．３．１实施．

⑨如近江家园经济适用房已交付多年，仍有近２万ｍ 的商铺闲景。

［１５］杭政（２００９）６６号，杭州市区经济租赁住房管理办法（试行），

⑩此外，经济适用房早期的福利性质，使部分中高收人体成为政

２００９．２．１９实施．

策的“适用对象”。 ［１６］历国威．中国经济适用房政策保障绩效的实证研究［Ｊ］．经济

⑩当然，也不能排除部分低收入家庭难忍受较长的通勤距离，将区

问题，２００６（８）：３１—３２．

位偏远的经济适用房出租，再到交通便利地区租房的情况。 ［１７］威廉・Ｎ・邓恩．公共政策分析导论（第２版）［Ｍ］．北京：中国

【参考文献】

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Ｆｕｔｕｒｅ ｏｆ Ａｍｅｒｉｃａｎ Ｌｏｗ－－Ｉｎｃｏｍｅ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｐｏｌｉｃｙ［Ｊ］．Ｈｏｕｓｉｎｇ

Ｐｏｌｉｃｙ Ｄｅｂａｔｅ，Ｖｏ１．１４（２）：２２—２６．

［２］杨浚．部分国家及香港地区经验对北京保障性住房的启示

作者简介：董翊明（１９８６一），男，汉族，浙江杭州人，硕士生，

［Ｊ］．北京规划建设，２００７（４）：４０—４２．

浙江大学建工学院区域与城市规划系。主要研究

［３］张帆．杭州市经济适用房供给体系及其运作绩效评价研究

方向为土地利用，公共政策。

［Ｄ］．杭州：浙江工业大学，２００８．

收稿日期：２０１１—０５—０５

Ｐｅｒｆｏｒｍａｎｃｅ Ｅｖａｌｕａｔｉｏｎ ｏｆ Ｅｃｏｎｏｍｉｃａｌ ａｎｄ Ａｆｆｏｒｄａｂｌｅ Ｈｏｕｓｉｎｇ

Ｐｏｌｉｃｙ Ｂａｓｅｄ ｏｎ“４Ｅ”Ｍｏｄｅｌ ｉｎ Ｈａｎｇｚｈｏｕ，Ｃｈｉｎａ

ＤＯＮＧ Ｙｉｍｉｎｇ，ＳＵＮ Ｔｉａｎｊｉａ，ＣＨＥＮ Ｑｉａｎｈｕ

【Ａｂｓｔｒａｃｔ】Ｕｓｉｎｇ ｏｆ ｖａｒｉａｂｌｅｓ ｏｆ ｅｃｏｎｏｍｙ，ｅｆｆｉｃｉｅｎｔ，ｅｆｆｉｃｉｅｎｃｙ ａｎｄ ｅｑｕａｌｉｔｙ ｃｈａｒａｃｔｅｒｉｓｔｉｃｓ，ｔｈｉｓ ｓｔｕｄｙ ｄｅｖｅｌｏｐｓ ａ“４Ｅ”ｍｏｄｅｌ ｔｏ ｍａｋｅ

ａｎ ｅｖａｌｕａｔｉｏｎ ｏｎ ｔｈｅ ｅｃｏｎｏｍｉｃａｌ ａｎｄ ａｆｆｏｒｄａｂｌｅ ｈｏｕｓｉｎｇ ｐｏｌｉｃｙ，ｂａｓｅｄ ｏｎ ｔｈｅ ｓｕｒｖｅｙ ｄａｔａ ｉｎ Ｈａｎｇｚｈｏｕ．Ｔｈｅ ｒｅｓｕｌｔ ｓｈｏｗｓ ｔｈａｔ，ｔｈｅ

ｓｕｐｐｌｙ ｃｉｒｃｌｅ ｏｆ ｅｃｏｎｏｍｉｃａｌ ａｎｄ ａｆｆｏｒｄａｂｌｅ ｈｏｕｓｉｎｇ ｒｅｆｌｅｃｔｓ ｍａｒｋｅｄ ｄｉｆｆｅｒｅｎｔｉａｔｉｏｎ，ａｎｄ ｔｈｅ ｏｖｅｒａｌｌ ｐｅｒｆｏｒｍａｎｃｅ ｐｒｅｓｅｎｔｓ ｔｈｅ ｆｅａｔｕｒｅ ｏｆ

“

ｇｏｏｄ ｅｃｏｎｏｍｙ ａｎｄ ｅｆｆｉｃｉｅｎｔ，ｂｕｔ ｉｎａｄｅｑｕａｔｅ ｅｆｉｆｃｉｅｎｃｙ ａｎｄ ｅｑｕａｌｉｔｙ”．Ｔｈｅｓｅ ｆｉｎｄｉｎｇｓ ｓｈｏｗｓ ｔｈａｔ．ｔｈｅ ｐｌａｎｎｉｎｇ ａｎｄ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ ｏｆ

ｅｃｏｎｏｍｉｃａｌ ａｎｄ ａｆｆｏｒｄａｂｌｅ ｈｏｕｓｉｎｇ ｓｈｏｕｌｄ ｐｌａｃｅ ｍｏｒｅ ｅｍｐｈａｓｉｓ ｏｎ ｔｈｅ ｅｆｆｉｃｉｅｎｃｙ，ｅｆｆｅｃｔｉｖｅｎｅｓｓ，ｅｃｏｎｏｍｙ ａｎｄ ｅｑｕａｌｉｔｙ，ｉｎ ｏｒｄｅｒ ｔｏ

ｐｒｏｍｏｔｅ ｔｈｅ ｔｒａｎｓｆｏｒｍａｔｉｏｎ ｆｒｏｍ ｅｃｏｎｏｍｉｃ ａｎｄ ａｆｆｏｒｄａｂｌｅ ｈｏｕｓｉｎｇ ｔｏ ｐｕｂｌｉｃ ｒｅｎｔａｌ ｈｏｕｓｉｎｇ ａｎｄ ｌｏｗ－ｒｅｎｔ ｈｏｕｓｉｎｇ．

【Ｋｅｙｗｏｒｄｓ】Ｅｃｏｎｏｍｉｃａｌ ａｎｄ Ａｆｆｏｒｄａｂｌｅ Ｈｏｕｓｉｎｇ；Ｐｕｂｌｉｃ Ｐｏｌｉｃｙ；“４Ｅ”Ｐｅｒｆｏｒｍａｎｃｅ Ｅｖａｌｕａｔｉｏｎ Ｍｏｄｅｌ；Ｈａｎｇｚｈｏｕ

城市发展研究１８卷２０１１年８期Ｕｒｂａｎ Ｓｔｕｄｉｅｓ Ｖｏ１．１８ Ｎｏ．８ ２０１１ １１５