物业经营管理

物业管理运营方案

一、业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施

二、小区物业管理范围内突然断水、断电、无煤气的应急措施

三、业主与业主、使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施

四、雨、污水管及排水管阻塞的应急措施

五、电梯、水泵等大型机电设备突然停转或机电故障的应急措施

六、发生火警时的应急措施

七、防汛防台应急预案

八、接报刑事、治安事件处理程序

九、遇燃气泄漏、触电事故处理程序

十、遇爆炸物或可疑物品处理程序

十一、其他突发事件的处理程序

第九章:丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施

第二章管理分析、服务理念及目标

第一节管理难度及重点分析

一、商与业户的矛盾、大商业经营活动与业户的矛盾

底商的经营活动对楼_上业户的日常生活可能产生一定影响，容易产

生矛盾冲突。

()广场大商业开业后，商业街区，居住区因为使用功能的不同，也可

能会产生比较尖锐的矛盾冲突。因此广场底商与高层楼宇业户、大商

业与居住区关系的协调

处理将是我们今后管理的重点。我们拟采取以下措施协调处理邻里关

系。

(一)统一引导规划商业经营项目。

在商铺出租时，从居民生活需求的各个方面考虑，在引进项目时向业

户提出合理化建议，引导其合理安排各类经营项目比例、位置、格调，

坚持大商场与小铺面相结合，保健与娱乐相结合，专卖店与百货店相

结合，金融与商务相结合的原则，既在商业门类_上尽量涵盖居民生

活的需求，又能让出租方的经济效益得到保证，尽量避免底商经营者

与楼_上业户发生矛盾。

(二)规范商业i店的装修。

在商业门]店的装修管理中，抓好装修宣传提示、装修审批、装修检

查、违章处理和装修验收五个环节。装修须先向公安消防部门]提出

消防申报审批的，完工后，须经公安消防部门验收后方可营业。杜绝

越线经营等违规行为，防止餐饮油烟污染等扰民的行为发生。

(三)严格协议签订。

在商业门面转售、转租时，买受人或承租人须签订()广场《管理规

约》《区域防火安全绩任书》等协议,在享受物业服务的权利时,须自觉

履行相关义务,使商户和业户友好相处。

二、费标准较低、管理成本控制幼大

根据()物业管理市场现状，普遍物业管理服务收费标准定价较低，业

户交费自觉程度不够。再加上项目所在地为()市近几年拆迁、开发

的重点区域，附近交通改造，且多数业主属投资沟买,因此在物业管

理服务实施初期可能面对入住率不高、收费较难的情况。在此种情况

下我们需要继续保持高品质的服务输出，管理成本压励较大，因此我

们考虑以下措施开源节流:

一

1.将成本控制导入目标管理，做好节流，挖掘可经营资源，广为开

源。

2.在交验入住期内，采取积极有效的措施，与有关部门协作,尽快完

善小区配套设施，迅速提高管理水平,营造良好的居住环境,消除未入

住业户的后顾之忧,迅速提高入住率，增加管理费收入。

3.加强社区活动用房的管理与经营。严格管理,强化监督,减少人为损

坏公共设施和小区环境现象,以减少维修费用支出。合理安排园区道

路照明开关时间，节省公共水电费的开支。我们将全方位为业户提

供多项有偿特约服务，既服务于业户,又增加了收入。另外在增收同

时，努力降低成本,反对铺张浪费，从小处着眼，加强物流控制，提

高物资利率。采取有效节能措施，走可持续发展之路。

三、楼宇户外广告控制

如何控制D区底商户外广告也将是影响项目物业管理品质的重要因

素,需提前合理规划。

四、安全防范任务大

从外部环境来说，项目所在地处于()中心区,外部(流动)施工人员较

多，人员繁杂。从内部环境来说，住宅项目紧邻大商业区,因此安全

防范任务责任重大，我们必须从一开始就将安全问题提高相当的高度

来重视，从建立相关制度开始，一步一步将安全工作深入开展下去，

狠抓技防、人防两方面工作,确保小区业户能够安心生活，享受服务。

第二节管理服务理念与目标

()商业广场是第三代城市综合体，整个项目在规划、设计、建设上

都有全新的创意，而住宅部分更是以快捷、高效、丰富、动感的都市

时尚新派生活,打动了不少都市白领和投资人士。针对客户定位，我

们开展了周密的市场调研，在充分了解()物业管理现状和未来业户、

租户的生活需求基础上,确立了项目的物业管理构想及物业服务定

位:.我司将现代管理服务意识与先进的管理服务理念引进()广场管理

中，为业户创造优雅舒适、意境独特的生活居家环境,让其充分感受

到物业公司每时每刻对他们的关爱,感受到社会文明与进步给个人和

家庭带来的温馨,使他们的居家氛围具有吸引力、亲和力和成功感，

使他们的儒雅风采得以充分的展现。我司将努力以高质量的物业服务,

使()广场成为人人崇尚的理想家园，让置业人士买得放心、住得安

心、环境舒心，促使()广场品牌深入人心，成为社区典范。我司商

业管理目标是,与全体产权人、使用人一道，共同建造精品居住物业,

营造现代的生活氛围，打造国内物业管理的优秀品牌。

1.树立服务理念,提出“您的满意，我们的追求!”的管理理念，从而

达到一流.管理、一流形象、-流效益。

2.创造良好的高档生活环境，实行社会化、专业化、一体化管理。

3.结合商铺的管理，体现出管理的规模效应。

4.通过对物业整体的管理和养护，创建一一个“安全、时尚、方便、

舒适”的生活环境，使业主的物业能保值、增值。

第三章物业管理服务整体设想及措施

-、物业管理服务整体设想

坚持以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅的经营宗旨，倡导“以

人为本”的服务理念，形成规模优势,优质服务，保本微利，为业主/

住户当好管家。

(一)在小区全面导入IS09001:2009国际质量体系。

物业公司的管理运作和服务规范按照IS09001:2008质量管理体系步

建立、实施最终全面导入IS09001:2008质量管理体系。在今后的日常

管理之中，利用IS09001:2008质量标准管理体系，全面确保物业服务

质量持之以恒,保障物业公司持续改进,

规范发展。

(二)推行“全员首接责任制”。

为了充分调动各级员工的工作主动性,提升服务水平,我们将推行“全

员首接责任制”。每一位员工都有责任和义务接待业主和访客的建议，

并在第一时间传递到客户服务中心，并有义务跟踪处理结果,通知建

议人，使服务得到自始至终完整体现。

(三)智能化物业管理。

物业接管后我们将住宅实行封闭式管理,借助原来已完善的先进的楼

宇智能化系统，充分发挥智能化设施安全、高效、方便之优点，为业

主和物业使用人提供安全、方便的工作和生活环境。

(四)以“社区文化活动”为纽带,融入对业主的尊重与关怀。

以人为核心,以服务为重点,以文化为主题,突出人性化管理理念,通过

超前的、创新的、丰富多彩的文化活动渗透、增加物业公司的知名度

和美誉度,增强物业公司与业户的友好关系。

(五)根据业球提供有偿特约服务。

加大服务深度及广度,在管理公司营造的特定氛围之下,使业户处处感

受到舒适、便利，温馨和谐的生活环境，真正使业主体会到居住的快

乐。