南山区面积

【前言】

深圳住宅在这两年的疯狂炒作之下，其价值逐渐体现在投资

性上。购买物业的买家更多的是看重所买物业的升值空间和盈利能力，

而非看重其居住性，全民投资热情空前高涨。不过经过07年下半年

长达半年多的市场调整，深圳住宅的投资成分急剧减少，深圳楼市在

市场调控中逐渐向理性回归，买家也逐渐由投资客向自住客回归。因

此可以说，08年的深圳楼市真正唱主角的将是自住客。

深圳楼市发展至今，各大居住片区、各大居住物业的发展水

平不一，不少住宅虽然价格高企、成交活跃，但因为投资客的成分较

多，所以对于自住客来说，并非理想居所。当然，也有不少住宅经过

一段时间的发展，拥有成熟的居家氛围，很适合居住。那么对自住客

来说，到底什么样的住宅才适合自住呢？这里世华地产研究中心总结

出以下适合自住标准的几个基本要素：

（1）配套齐全，包括生活配套、教育配套等。

（2）楼盘品质好，社区园林适合居住，户型设计合理等。

（3）交通方便，方便业主出行，是最基本的生活要素。

（4）自住成分高，入住率高，投资成分较少的社区才比较

稳定，有居家的生活氛围。

随着深圳住宅市场的快速发展，各行政区各大片区都有不少

适合居住的热点楼盘，这些楼盘受到置业者的一致好评和青睐。南山

区，一般情况下划分为九个片区，分别是高新区、后海片区、南头片

区、南油片区、蛇口片区、前海片区、深圳湾区和华侨城区。其中，

华侨城区和深圳湾区是公认的豪宅区，片区物业品质和价格都很高，

不是普通置业者的置业范围，因此这两片区和片区物业在本文暂不做

盘点和推荐。至于其它七大片区，都有不少很适合普通置业者居住的

物业。

（一）蛇口片区

1、片区概况

蛇口片区是指工业八路与松湖路之间的这块区域，片区西面

临山、东面临海。蛇口由工业区开始发展，在开发过程中给职工建设

了很多福利房和微利房小区，这些社区的居住环境到现在依然很好，

管理水平较高，又比较安静，绿化面积可以达到40％左右，社区生

活气息很浓。近几年，蛇口很多工业开始外迁，同时在临海和靠山的

地方建了很多高档住宅，提升了整个片区的居住档次。另外，该片区

自然环境也十分优越，依山临海。这些条件，都使该片区非常适合居

家。

2、适合自住楼盘代表：文竹园

（1）项目概况

文竹园是蛇口90年代修建的福利房社区，项目分2期开发，

共有23栋多层住宅，主要以适合居住的二房和三房为主，且户型实

用率较高。二房面积一般在50～70平方米之间，三房面积一般在80～

100平方米之间。该项目项目经过10多年的发展，社区已经发展的

十分成熟，周边生活配套也十分完善。该物业自住的比例很高，居家

氛围浓厚，放盘较少，也正因为如此，该物业在07年上半年的涨幅

平稳。07年1月份，该物业的成交价格在8500元/平方米左右，到

楼市最高峰的6月，成交价格集中在11500元/平方米左右，涨幅为

35%，低于今年上半年二手住宅的平均涨幅。经过07年下半年的调整，

该楼盘价格有所下降，目前放盘价格一般在10000～11000元/平方米

之间。

（2）适合自住理由

①教育优势

该项目带有深圳重点学校育才中、小学的学位，教育优势对

于居家型置业者来说，尤其是有小孩的家庭，具有很大的吸引力。

②业主结构简单

该项目早期业主多为政府公务员，随后部分一手业主住房更

新换代，一部分物业经过转手，不过多数二手买家也都是具有稳定工

作的工薪阶层。业主人员结构比较简单，相对安全，这对自住型买家

来说，有很大的吸引力。

③户型实用率高

该项目有不少58平方米的小二房和88平方米的小三房，户型

虽小，但是实用率非常高，因此很受自住型买家的欢迎。

（二）高新区

8000

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10000

11000

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13000

文竹园07年2～4季度成交价格图（单位：元/平方米）

系列1

0543

二季度三季度四季度

1、片区概况

高新片区是南海大道以东、沙河西路以西、滨海大道以北、

广深高速公路以南所围成的区域，由北环大道、深南大道分隔成高新

北区、高新中区和高新南区3三个片区。高新区的房地产是在产业发

展的基础上发展起来的。片区开发建设较早的是中区、北区以及南区

西半区。其中南区以中户型项目为主，中区中小户型项目较多。总的

来说，片区住宅以二房和三房的居家户型为主，二房面积在57～93

平方米，三房面积在75～139平方米。另外，该片区拥有丰富的景

观资源，南部有深圳湾海景，东部有沙河高尔夫球场和名商高尔夫球

场景观，这些都为片区居民的居住提供了优良的居住环境，也是其他

很多片区不能比拟的自然优势之一。

2、适合自住楼盘代表：帝景园

（1）项目概况

帝景园位于南山区深南大道与麒麟路交汇处，共分两期开发建

设，一期于98年左右入市，二期于2000年入市。该项目有二房至四

房单位，户型面积从60多平方米到200平方米不等。该项目经过几

年的发展，小区内部已经发展成熟，内部配套齐全。该项目在半年

多的市场调控中，价格相对比较稳定，目前价格与6月份相比，跌幅

仅为7%，这说明该项目价格虚高的成分较少，另外也说明该项目炒

作成分较少，自住客所占的比例很大。这种类型的物业相对比较适合

居住。

（2）适合自住理由

①社区配套齐全

小区内配套齐全，有游泳池、网球场、桌球室、乒乓球室、

娱乐室、健身室、阅览室等。小区周边有中、小学学校、银行、邮局、

医院、文化体育活动中心、大型图书馆及购物市场等，因此很方便社

区居民生活。

②交通方便

该项目临近深南大道，交通十分方便，多路公交车经由此地，

这为该项目居民的顺利出行创造了条件。另外，该项目距离规划中的

深大路口地铁站很近。未来地铁开通后，该项目居民的出行将更加方

便。

（三）后海片区

1、片区概况

后海片区北至滨海大道、西至南海大道、南至工业八路、东

至后海滨路。该片区紧邻深圳湾，是深圳少有的几个滨海居住区之一，

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12000

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帝景园07年2～4季度成交价格图（单位：元/平方米）

系列1

1862

二季度三季度四季度

其丰富的海景资源为后海片区优良的居住环境锦上添花。该片区住

宅的供应主要分为两种，一种是上世纪80年代修建的多层住宅，地

理位置好；一种是2000年以后陆续修建的各类高层住宅，档次偏高，

也正是因为这批高尚住宅的入市，提升了整个片区住宅的居住档次。

后海片区经过这么多年的发展，凭借优良的住宅品质，以及良好的自

然资源和人文环境，目前已经发展成为一个比较高档的大型居住片区。

2、适合自住楼盘代表：蔚蓝海岸

（1）项目概况

蔚蓝海岸紧临深圳湾，主要由填海土地建成。该项目总占地

面积298722.7平方米，规划总建筑面积514700平方米，总户数近

5000户，5年时间分四期开发，是一个规模较大的高尚滨海社区。该

项目户型偏大，大面积的三房和四房占据相当比例，面积多集中在

100～160平方米。项目凭借良好的物业品质和优良的居住环境，吸

引了不少有自住需求的业主。但是到了07年上半年，情况有所变化，

由于该物业投资过热，房价上涨速度很快，半年时间累计涨幅超过

60%，到了6月份成交价格高达25000元/平方米。经过下半年的市场

调控，该物业价格与最高峰相比，降幅超过20%，价格慢慢往理性回

归。目前，该项目一期的价格在16000元/平方米左右，二、三期的

市场报价集中在20000元/平方米左右。

（2）适合自住理由

①楼盘品质高

该项目是后海片区的大型高尚居住区之一。该项目除有少量的

两房以外，其余全为大户型住宅，因此居住舒适度很高。同时，项目

社区园林景观较好，物业管理十分规范，户型设计也十分合理，实用

率高。这些造就了楼盘的较高品质，适合居住。

②完善的生活配套

经过这几年的发展，项目周边已经发展成为大型的生活居住区，

生活配套十分完善。周边有人人乐、童家乐、华润万家等各大超市。

同时在该片区不远处还有海雅百货等商场进驻，因此生活购物十分方

便。

③优越的教育

片区学校比较多，有北师大附小、实验中学、学府小学等不少

学校，很大程度解决了该项目居民子女的教育问题。完善而优质的教

育配套，也是吸引业主置业的优势之一

0

10000

20000

30000

蔚蓝海岸二三期07年2～4季度成交价格图

（单位：元/平方米）

系列1

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二季度三季度四季度

（四）前海片区

1、片区概况

前海区域是指南山区濒临前海的地带，具体范围是以前海路为

中心，东至南新路以及东滨路，北至深南大道。前海片区主要分为东

西两区，东区是旧城区，城中村聚集的区域。西区是填海区，片区住

宅有合理的居住规划，聚集了很多大型居住社区，是南山最大的综合

性住宅开发区域之一，片区户型以居家型的两房、三房和四房为主，

合理的规划和先进的开发理念，使片区的宜居性大大提高。

2、适合自住楼盘代表：星海名城

（1）项目概况

该项目是一个超大型居住社区，项目共分六期开发，总建筑面

积超过80万平方米，同时该项目的主力户型是适合普通置业者居住

的二房和三房。这些条件，决定了该项目是一个以居家为主要需求的

居住小区。由于该项目的自住成分很高，所以虽然在今年上半年的

累计涨幅高达40%以上，但由于自住型买家占多数，因此在下半年的

市场调控中，该项目价格依然没有出现明显的下跌，成交价格和市场

报价也一直维持在14000～16000元/平方米之间。

（2）适合自住理由

①大型居住社区

星海名城从2000年左右开始开发建设至今，共成功开发六期，

已经建设成为总建筑面积超过80万平方米的大型居住社区，社区内

已经发展成熟，各项配套均十分完善，有浓厚的居家氛围，这对自住

型买家来说，吸引力很大。

②居住环境好

该项目位于前海片区西区。西区是填海区，有着合理的住宅开

发规划，在近几年的开发建设中，集中了很多大型住宅社区。这对提

升西区的居住环境和档次有很大的帮助，因此该项目作为西区的项目

之一，周边没有城中村的存在，也就具备了优良的居住环境。

③交通便利

为了配合前海物流园的未来发展，深圳市政府早在2002年就

已经投资建设了月亮湾大道，缓解蛇口出关给南海大道带来的交通压

13000

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星海名城07年2～4季度成交价格图

（单位：元/平方米）

系列1

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二季度三季度四季度

力。再加上东西向的深南大道以及桂庙路，为片区的路上交通打下了

坚实的基础，因此该项目也就具备了交通方便的基本条件。

（五）南头片区

1、片区概况

南头片区北靠深圳主干道深南大道，东接高新科技园区，西

侧为前海物流园，它是整个南山区的重要组成部分，在整个南山的经

济、社会生活中发挥重要的作用。南头片区是南山的老中心区，已

经发展成为一个很适合居住的生活区。片区住宅多以独栋建设为主，

成规模的社区住宅较少。由于该片区租赁市场十分活跃，因此片区的

住宅以中小户型为主，一房和二房住宅占了该片区住宅供应的相当比

例。

2、适合自住楼盘代表：钰龙园

（1）项目概况钰龙园位于深南大道与南新路交汇处，是2004

年入市的商品住宅项目。项目由4栋32层的高层住宅组成，以中小

户型为主，一房和两房物业是该项目供应的主力户型，一房面积在

40～50平方米之间，两房面积在60～80平方米之间。该项目目前的

价格在12000～13000元/平方米之间，与6月份最高位相比，降幅为

15%。

（2）适合自住理由

①生活方便

南头是南山商业的策源地。近年来，南头商业区联合南山商

业文化中心以及蛇口商业区，逐渐形成了南山独特的商业格局，与

华强北商圈和东门商圈形成了“三足鼎立”之势。目前南头商圈

汇集了沃尔玛、家乐福、曼哈、天虹商场、人人乐、百安居、南山

赛格等大型商业项目，因此在该片区生活十分方便。这也给该片区内

所有项目带来附加值。

②交通便利

该项目所在的南头片区，是深南大道西部的起点。无论是通

往福田中心区，还是通往蛇口，都十分便利。因此，很多在福田中

心区或蛇口上班的白领一族，选择在南头片区居住。

③适合首次置业

该项目适合首次置业的原因主要有两点：第一，该项目以中小

户型为主，周边生活方便；第二，该项目租赁市场比较活跃且十分稳

定，对过渡型买家来说，他们在面临换房的情况时，可以有多种选择，

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钰龙园07年2～4季度成交价格图（单位：元/平方米）

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二季度三季度四季度

或卖或租，都十分方便。因此比较适合以过渡型居住为目的的首次置

业者。