天津楼市新政

07年天津楼市总结及08年预测分析

宏观经济分析

宏观环境

滨海新区将成为中国北方的浦东，政策倾斜为天津提供良好进展宏观环境

中国第三个区域经济合作板块——环渤海经济圈的核心城市天津已经成为

中国新经济增加的领军城市，随着滨海新区的开发开放纳入国家十一五打算，天

津的经济取得了飞速的进展。2007年1-9月天津完成GDP3601亿元，同比增加%，

从全年来看，2006年天津市完成GDP亿元，同比增幅达到%，与北京、上海和重

庆历年GDP比较图能够看出，天津尽管在GDP总量上维持排名第三的地位，但

03年以来GDP增速超过北京和上海跃居四大直辖市第一。

政策的倾斜为天津提供了良好的进展环工艺美术师 境，空客A320总装线落户天津滨海

新区；2007年9月6日国务院正式批复天津市滨海新区成为我国新一代运载火

箭大体型工程研制基地；2007年11月18日温家宝总理与新加坡总理李显龙在

新加坡签署了中新两国政府关于在天津建设生态城的框架协议，中新生态城正式

选址天津滨海新区。这一系列利好消息不能不让人振奋，滨海新区将成为中国北

方的浦东。

天津城市化进程不断加速，住房缺口仍然专门大

2006年天津市户籍总人口达到万人，其中，非农业人口为万人，农业人口

为万人。随着天津城市化进程的不断加速，城镇居民数量大幅上涨，比例不断增

加。城镇人口从1990年的万人增加到2006年的万人，上涨幅度达到%。城镇人

口占比逐年增加，从1990年的%上涨到2006年的%，上涨了个百分点。

从2006年人口散布来，市内六区人口占主导地位，比重达到%。依照

2005-2020年的计划，天津中心城市包括主城区和滨海新区，而主城区又包括现

的市内六区和环城四区的部份地域。以后天津城区人口将大幅增加。

随着天津市经济进展和现代化水平的提高，最近几年来天津市外来常住人口

规模呈现出显著的扩张趋势，天津常住人口已经冲破万万，并持续增加。人口增

加、城市化进程的不断加速将为天津市带来大量的住宅需求；依照2005-2020

年天津的城市计划，到2020年天津城市化水平将达到90%，不断增加的需求为

房地产开发企业扎根天津打下强有力的需求基础。

城镇居民人都可支配收入整体呈增加趋势，住宅市场有效需求不断增加

2003年以来，人都可支配收入进入了高速增加期，2006年居民人都可支配

收入为14283元，同比涨幅达到13%。2003年以来天津经济的快速增加已有目共

睹，居民生活水平不断提高，人都可支配收入持续快速增加，2006年达到14283

元，居民人都可支配收入的大幅增加为住宅市场的持续稳固进展提供了有利条

件。

城市计划

“一轴两带三区”市域空间布局刻画了以后天津城市蓝图

一轴：“武清新城——中心城区——滨海新区核心区”，西联北京，东至天

津港，中间以天津中心地域为核心，城镇密布，该进展轴是环渤海地域京津进展

主轴的重要组成部份，西端与北京城市整体计划确信的东侧进展带相连，东端通

过主城区紧密连接滨海新区。

两带：“宁河、汉沽新城-滨海新区核心区——大港新城”组成的东部滨海

进展带和“蓟县新城-宝坻新城-中心城区-静海新城”组成的西部城镇进展带。

三区：指北部蓟县山地生态环境建设和爱惜区、中部“七里海-大黄堡洼”

湿地生态环境建设和爱惜区、南部“团泊洼水库-北大港水库”湿地等三个生态

环境建设和爱惜区。

“一轴两带三区”第一，明确将京津塘高速公路走廊作为城市要紧进展方

向，与北京城市整体计划确信的东部进展带对接，增进产业分工与协作。第二，

将“两带”作为市域城镇集中进展建设的地域，加速建设东部滨海进展带和西部

城镇进展带。第三，在市域北部、中部和南部，计划三个生态环境建设和爱惜区，

第一次将生态环境建设和爱惜区作为天津市空间布局结构的一部份，和谐城市建

设与区域生态爱惜的关系，把宜居的生态城市作为以后城市进展重点。

天津楼市市场现状分析

整体情形

07年楼市迎来新一轮猛涨，下半年市场表现为量价齐升

2007年天津市商品住宅市场成交量走势在春天和7月后呈明显分化，7月楼

市进入新一轮快速上升通道，9月达到极点为万平米，成交量同比增幅平均达

到%。2007年5月以前，天津市房价持续了06年以来平稳的上涨态势，而6月

以来天津房价形成了新一轮的快速飙升势头。7-8月间全市成交均价达到6183

元/平方米，同比增幅达%，截至11月全市房价平均水平为6647元/平方米。通

过此轮快速上涨，天津市各区域房价被从头概念，价钱越上新高位。能够看到，

07年专门是下半年以来，价钱持续高涨的情形下，成交量仍然暴发性增加，同

比2006年呈现量价齐升的局面。

结构情形

2007年区域特点：市内稀缺、近郊升温、滨海概念热炒

依照2007年1-11月全市商品住宅成交量散布图能够取得，滨海三区、近郊

四区市场的快速崛起和进展使得其市场份额正紧逼市内六区。

市内六区一直以来是天津楼市的风向标，6月以来成交量快速上升，9月更

是高达万平方米，房价一再大幅上涨并未阻挡强劲的需求，市场所营造紧张气氛

使得大量消费者跟风买涨。市内六区受土地供给紧缺、地价大幅爬升的阻碍，住

宅新增供给量将急剧锐减且供需矛盾的紧张加重也致使房价水平大幅上涨，迫使

部份购房者不能不转向近郊区县。

通过06年近郊四区一般住宅市场的大力开发，目前区域已成必然规模和市

场效应，消费者认可度明显上升，红磡领世郡、万科假日风光、初创宝翠花都和

东丽湖万科城作为区域内领导楼盘在07年表现抢眼。随着07年9月底多宗地块

的出让，天房、初创、华润、华侨城等知名开发企业进驻双港、华明新家园居住

区，能够预见，近郊区县将成为热度飙升、升值前景最为看好的住宅聚集区。

滨海新区的开发开放吸引了大量的开发投资和投资购房群，普遍看好区域进

展潜力和上升空间。开发区、上北生态区、空港物流加工区、响锣湾商务区和中

新生态城落址都使得“滨海”概念发挥至极致，相较新区经济进展速度，房地产

市场已先行走在前端。下半年塘沽老城区、上北生态区和开发区楼盘全面开花，

新增供给量的大幅增加拉动7月成交量快速上涨，随后在9月达到高位万平方米。

阻碍因素

天津楼市目前仍处于健康水平，并未显现深圳等一线城市有价无市局面

2007年10月以来，深圳、广州等一线城市显现成交量乃至价钱的下滑，紧

缩个人房贷的金融政策、土地、保障性住房等密集的政策导向都使得市场在疯狂

后开始回归理性。10月份深圳新房市场日均成交住宅不足60套，较9月份下降

一半以上，而11月上旬，深圳新房日均成交仅在30套左右。

分析深圳楼市此轮转变，主若是大量的投资客抛盘所致使的。而与之区别的

是，天津楼市的要紧支撑仍为本地居民庞大的自住需求，旨在冲击投机性需求的

调控政策对天津市场阻碍有限，整体仍然是上升的良好势头。伴随着价钱水平上

涨到新高位，购房者也进入调整期，10月全市成交量环比显现下滑，但同比%增

幅和3季度前期需求“井喷式”提早释放，短暂回落也是较为正常的，11月全

市成交8975套，较10月增加632套，年末一些楼盘加大营销增进了消费者对高

房价的消化，庞大的需求量支撑天津楼市仍然健康前行。

地价爬升和热点区域供需矛盾加重成为今年房价快速上涨的主因

（1）开发商高价拿地成为此轮房价上涨的直接导火索

8月1日，金地集团以亿元将天津市河东区津塘路南侧一号桥地块收入囊中，

楼面价近6800元/平方米。8月2日，深圳振业集团以亿元摘得河东区新开路

东侧“津东新（挂）2007-078”地块，楼面价高达8805元/平方米，楼面价已

明显超出在售项目的售价，周边众多项目随即封盘上调价钱，单价上涨1000元/

平方米以上的楼盘在50%以上，一些热点区域楼盘也是轻松冲破万元/平方米大

关。

07年截止第3季度，天津住宅（商住）用地共成交76宗，地块面积万平方

米，非市内六区占比%，其中，近郊四区和远郊五区县别离成交30和32宗，土

地面积和公顷，别离占今年全市土地成交面积%和%，且成交价钱屡创新高。众多

品牌开发商的涌入大大提升了近郊区县土地价值，这也必将是以后天津住宅市场

进展的重点区域，因此年内津南、西青、东丽、北辰等一些近郊区气蛤蟆 县在售住宅价

钱全面上涨。

（2）市内土地供给稀缺，供需矛盾加重促使价钱水平仍继续大幅上涨

市内六区楼盘和土地供给急剧减少已是不争的事实，从招拍挂情形来看，07

年1-3季度市内六区住宅（含商业综合地块）土地供给面积仅为万平方米。07

年市内六区仅有和平区的吉利经典，南开区中新城上城之上城豪苑、天房峰阁，

河西区天津公馆、梧桐公寓，红桥区万通上游•国际和河北区富水一方为纯新盘

入市，而供给量较大的楼盘07年末都已近销售尾声，如海河新天地、天津富力

城、百合春天等。旺盛的需求、有限的供给量，供需矛盾的加重使得房价必然持

续大幅上涨，目前市内六区均价已在9000元/平方米以上，品牌楼盘多在元/平

方米以上，以后价钱仍有进一步大幅上升的空间，产品结构调整是重点。房价水

平的上涨使得一些购房者不能不转向近郊区县，而土地市场的活跃也使得07年

内津南区、西青区、北辰区房价都上升至新台阶。

天津楼市政策阻碍分析

现有政策运行结果判定

从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个

人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息和提高存

款预备金率到多部门联手严查、增强住房保障，再到2007年9月27日央行和银

监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），两年多时刻里，

调控政策出台之密集、数量之多、时刻持续之长、方法之严厉，在我国房地产进

展史上实属罕有。

2006年5月29日九部委公布的《关于调整住供公主英文 给结构稳固住房价钱的意见》

“国六条”配套细那么实施以来，咱们分析判定：

宏观调控未达到预期成效，“堵”的政策思想无益于楼市健康进展

2006年5月到2006年10月间显现成交量短暂回落，随后又慢慢上升现象，

是由于2006年5月29日九部委公布的《关于调整住供给结构稳固住房价钱的意

见》政策实施对天津住宅市场阻碍的表现，从成交量数据来看阻碍不是专门大，

且阻碍的时刻即成交量回落的时刻只有三个月。

2007年10月天津住宅成交量环比大幅下降，11月有所上升；一方面是因为

2007年9月中国人民银行、银监会一起发布通知要求严格住房消费贷款治理，

提高第二套房房贷首付，要求比例不得低于四成政策的阻碍，但不是最要紧缘故；

另一方，天津住宅市场不同往年，旺季提早至7月，7-9月市场需求提早取得知

足，且价钱已达到相当高位，是致使2007年10月住宅成交量大幅下滑的缘故。

随后11月成交量又有所上升达到万平方米。

政策调控前后的价钱转变，2006年5月住宅价钱达到4981元/平方米，随

着5月29日九部委公布的《关于调整住供给结构稳固住房价钱的意见》“国六

条”配套细那么实施，6-7月价钱有所下滑，7月价钱回落到4487元/平方米。

可是天津住宅自住需求的旺盛，使得住宅价钱慢慢上升，通过3个月的慢慢上升

2006年10月上升到4871元/平方米。随后市场由于市场的需求旺盛，加上土地

价钱的日趋爬升，住宅价钱取得持续的增加，2007年11月达到6647元/平方米，

同比上涨%。

金融环境及政策的阻碍表现为：

1）提高二套住房首付比例及提高房贷税率，遏制市场投机和缩小投资利润

空间

2020年，提高第二套住房首付比例和提高房贷税率也正式实施。提高第二

套住房首付比例和贷款利率将不断上涨。关于投资者来讲，100万元20年房贷，

需要增加10万元左右的利息，投资利润空间缩小，对投资性住房需求会产生必

然的冲击作用。不久前国家发改委也公布表示，以后的调控方法中将包括明确只

鼓舞家庭拥有一套住房等住房大体政策，而对投资性住房采取较严厉的抑制政

策，同时限制外藉人员购房。此项政策的实施，关于天津住宅市场来讲阻碍很小，

一方面是由于天津住宅市场的需求结构主若是自身居住需求而不是投资；二是由

于天津住宅市场极为旺盛，供不该求的状态仍将持续一按时刻。

2）整体经济增加过快，CPI持续升高，通胀、热钱涌入压力致使加息预宴会邀请函 期

浓厚，仍将遏制房贷的过快增加

07年名副其实造句 内CPI指数不断上扬进入高警戒线，国内通胀压力增加，固定资产投

资增速过快和外资涌入现象明显，为抑制流动性多余，年内央行频繁数次加息，

08年加息预期浓厚，对天津住宅购房者来讲资金本钱压力增加，但紧缩房贷冲

击市场投机的金融政策能够增进天津房地产市场价钱健康稳固进展。

3）汇率持续上涨，人民币不断升值，吸引国外资金的涌入中国楼市，促使

价钱上涨

最近几年来，人民币汇率持续上涨，人民币升值的预期会吸引国际投资商投

资国内房地产，可能会引发房地产价钱的上涨。从较近期的角度分析，若是人民

币升值成为多数人的预期，而且人们以为人民币升值的空间较大、持续的时刻较

长的话，会引发投机行为的加入，比如国外的资金流入，吸纳人民币，加速人民

币升值的速度。如此在短时间内可能会引发有人预期的那样，国外游资流入国内

房地产业。在这种情形下，对房地产市场的进展是有利的，由于外资的进入有利

于房地产价钱上涨。

以后政策趋势判定

温家宝总理新加坡访问指明以后政策方向：

2006年5月17日，温家宝总理在国务院常务会议上提出针对房地产市场提

出“国六条”，时隔一年多，温家宝总理又于2007年11月19日在新加坡访问

指出“近些年来房价上涨较快，人民有专门大的意见”。明确提出应在严守18

亿亩耕地“红线”的前提下，采取廉租房、经济适用房和市场调剂三种方式扩大

供给，并专门强调，“经济适用房大多数是面向中产阶级的”。

1）扩大中低价位住房供给将是政策主旋律

2）非保障性住房将采纳市场调剂手腕为主

3）关于过度炒作投机，政府将通过紧缩金融政策予以冲击

廉租房的比例与房价/家庭收入比的高低存在着紧密的正向相关关系。我国

目前一样城市的房价/家庭收入比大部份超过了12，远远高于国际上的3-5倍的

标准，且我国房价太高仍是成立在教育、医疗市场化和社会保障能力严峻不足基

础上的。温总理明确表示：“明年咱们将加大廉租房建设的力度。”“经济适用

房大多数是面向中产阶级”，是对长期以来片面强调房地产市场化进展的矫正，

和对成立“以经济适用房为供给主体”的供给体系的一种回归。

多形式、多层次城镇住房供给体系将慢慢成立，把住房供给进行有效的分层

中，高级商品房将要紧依托市场进行调剂，但对歹意炒作投机将予以严厉冲击。

目前出台的多项金融紧缩政策确实是为了避免中高级住宅市场的过度投机。

以后政策对天津楼市的阻碍分析

1）2020年住宅市场供给将大幅增加，供需矛盾将取得必然减缓

针对温家宝总理2007年11月19日在新加坡国立大学发演出讲时所涉及到

——应在严守18亿亩耕地“红线”的前提下，采取廉租房、经济适用房和市场

调剂三种方式扩大供给。能够明白2020年市场的调控政策主导市场再也不打压

市场供给，而是大幅度的增加供给，尤其是要增加廉租房、经济适用房的供给来

知足中低收入群体的住房需求。政府将加速土地供给，并催促提高开发企业的开

发速度，加速市场供给，减缓供需矛盾。天津2007年启动的新家园居住区建设，

其以一般商品住房为主，并规定按居住区住宅计划面积30%的比例安排建设经济

适用房。07年11月华明双港新家园开建，其中首推5500元每平方米限价房，

天津随着10个新家园的开发建设，2020年天津一般住宅供给将大幅增加，市场

的供需矛盾将取得必然减缓。

2）政策出台将带来短暂的市场观望，实施后期将整体平抑市场价钱

依照以往政策出台对天津住宅市场阻碍，政策出台后将显现短暂的市场观

望。比如2006年5月29日九部委公布的《关于调整住供给结构稳固住房价钱的

意见》实施后，天津住宅市场2006年5月到10月间显现成交量短暂回落，随后

又慢慢上升现象；2007年9月第出台的“提高第二套房房贷首付”政策对天津

楼市的阻碍表现，10月成交量下滑，11月有所上升。

关于温家宝总理2007年11月19日在新加坡国立大学演讲所引发的重大政

策，预期是明年4、5月份公布，公布后的三个月内天津住宅市场将显现观望，

成交量会有所下滑，但随着后期实施的进一步深切，中低价位住房成交比重将慢

慢提升，成交量将回大幅上升，如此会拉底整个天津的住宅成交价钱。

3）一般商品住宅价钱涨幅将放缓，高级住宅尤其是别墅有加速上涨的可能

经济适用房、限价房的供给，将会引发住宅需求结构的改变；随着经济适用

房及限价房的不断成交，由于其成交价钱较低且成交量增加将平抑天津整体商品

住宅价钱，涨幅将趋缓。可是，2020年政府将依旧严禁别墅用地进入市场，稀

缺性致使价钱高涨，另外，城市范围扩大，距离感明显降低，别墅将形成加倍稀

缺的区位优势。高级住宅包括洋房、高级公寓和别墅市场依托于市场的供需状况

决定价钱起落，土地的稀缺性显著，价钱将持续大幅上涨。

天津楼市以后趋势分析

需求判定

08年天津楼市将继续维持稳健进展趋势

08年天津楼市将继续维持稳健进展趋势，有三方面缘故支撑楼市稳步进展

1）是改善型需求仍然强劲，需求结构较为健康

2）是随着08年奥运会的到来，奥运经济对楼市增进作用将日趋显著

3）是随着滨海新区开发开放的不断深切，必将给天津楼市以持续得支撑

供给判定

以后两年近郊四区将成为市场热点，住宅市场供给将集中放量

随着天津城市的扩张和市中心的土地不断稀缺，住宅（商住）用地供给不断

向郊区进展。06年全市住宅（商业）用地供给的%集中在非市内六区，其中近郊

四区共成交万平方米，占全市土地成交面积的%。进入07年以来，截止第3季

度，天津住宅（商住）用地共成交76块，成交土地面积达到万平方米，非市内

六区的成交土地比重进一步加大占到%，其中，近郊四区土地成交面积尤其突出，

成交土地面积达到公顷，占今年全市土地成交面积%。由于政策将强化开发企业

土地开发、形成供给推出市场，近郊四区以后两军事理论教程 年的住宅市场供给将大幅放量，

成为天津一般住宅市场的热点区域。

价钱判定

住宅市场郊区化进展引发全市价钱结构性调整，整体均价涨幅将放缓

依照2005年以来的住宅土地供给，天津住宅用地慢慢向郊区县、滨海进展，

市中心住宅用地供给不断减少，因此市中心价钱会持续上涨，成交量会有所下降。

而2006年以来近郊四区和滨海区域的住宅土地大量放量，以后两三年住宅市场

的供给也将大幅放量，需求也将发生多层次的结构性调整，这对天津整体住宅市

场成交均价的增幅会有所抑制，但其中的热点区域如津南、开发区价钱仍会相当

高位运行，各项目所面对的客户群较为集中，高端客户群将进一步分化和稀薄，

一般项目存在相当的竞争压力，均价涨幅也将随之放缓。

另一方面，别墅土地供给愈来愈少，成交价钱涨幅将明显大于一般住宅。由

于别墅客户群都属于真正的财富阶级，有着理性的财富观念，房产仅是作为他们

处置个人财富的一种方式，且房产在个人财富中所占的比例会有必然的限度。估

量08年别墅市场价钱仍会快速上涨，财富阶级的购买力往往可不能受到政策调

控阻碍而减弱，仅是购买心态更为平稳，可挑选的余地更大，滨海新区的财富吸

引力也会吸引大量外地投资客来此购买豪宅。

结构判定

城市南部外围将形成高端市场积聚区，东、西部以中档及保障性住宅为主

大梅江的带动慢慢形成了天津消费者南部“高级居住区”概念，津南成为新

兴高级居住区。到07年前三季度津南区已成交14块，成交土地面积达到万平方

米，集聚富力、华润、初创、吉宝等品牌开发商，将以打造低密度的高级住宅为

要紧进展方向，其产品设计多样化，涵盖公寓、洋房、别墅等多种物业类型；而

西部的西青和东部的东丽要紧计划建设中档住宅和大量经济适用房及廉租房。