房产销售知识

一、房地产基础专业知识

1、房地产:指房产和地产的总称（又称不动产）。

2、房地产的三种存在形态：

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3、房地产的特征：

a、房地产位置的固定性（土地不可移,房屋也不可动）；

b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、

房产增值);

4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。

5、房屋分类：

a、功能用途：居住用房(小区、高品住宅）、工业用房（厂房、

仓库）、商业用房(门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军

事、学校等单位用房及城市)；

b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构

和其他;

c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等)和私房；

6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利)。

7、土地分类：

a、开发利用：生地和熟地；

b、建筑功能:建筑用地和非建筑用地；

c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市

政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等;

8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：

a、土地开发

b、房屋建设、维修、管理;

c、土地使用权的有偿划拔、转让；

d、房屋所有权的买卖、租赁;

e、房地产抵押贷款；

f、房地产市场；

9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利

（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种

形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制,

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属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所

有；任何个人不能取得土地的所有权。

土地使用获得的方式：

划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设

工程;

出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200—250万/

亩）、招标（提出底价,根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟

得，不违法的前提下,通过正规渠道取得）；

10、房地产市场:

a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）;

b、二级市场:开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有

偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场)；

c、三级市场:房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、

转让、租凭（二手房）；

房地产市场结构善一览表：

市场

称谓

一级市场

二级市场

三级市场

土地使用权出

让市场

土地使用权转让市场、增量土地使用权转让市场、存量商品房黑提子

商品房市场、住房一级市场市场、二手房市场、住房二级市场

等

开发企业、业主

增量商品房

出售、出租等

等

业主

存量商品房、已售旧公房、私房

买卖、租赁、交换等

市场政府、开发企

主体业（投资者)

市场国有土地使用

客体

方式

权

协议

交易拍卖、招标、

11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用

年限、用途和城市规划等条件,将城市土地使用权出让给土地使用者，

并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家

和用地单位或个人。

12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、

租赁权。

地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利,它的

实质就是土地使用权；

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地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；

抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作

抵押获取银行贷款或其他担保的权利；

租赁权:指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他

人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

13、土地使用年无的词语 限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约

定土地使用者可以使用的年限。

1）土地使用权出让年限：

a、居住用地70年；

b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50

年;

c、商业、旅游、娱乐用地40年；

PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照

执行；

2)土地使用年限到期后如何处理：

a、国家有权无条件的收回该土地；

b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；

c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容,只要向政府缴纳土

地出让金可以继续使用。

PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年

限由政府规定，否则无条件收回；

14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设,并经

国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转

让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

商品房的物业类型:住宅、写字楼、商场、酒店、市场。

15、商品房的预售制度：五证二书

五证：<国有土地使用证〉

<建设用地规划许可证〉

〈建设工程规划许可证>

<建设工程施工许可证>

〈商品房预售许可证〉

二书:〈质量保证书>、〈使用说明书〉；两书可以作为商品房买卖合

同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人

提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

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16、烂尾楼:指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主

要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题,非常建设等。

17、楼花：指已经动工建造,但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的

楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长,价格优惠,买了后又

可转卖，赚差价。

18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定,商品房5年

内不许转让，交5％的营业税,为了控制炒房）

19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房.（价格低、

选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，

可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空

间不大）

21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带

有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）.不是人人可以买

到，必须符合当地政府所规定的条件,经过排号购买。长沙房口，25

岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买,5年后才

能转卖）。

22、二手房:办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、

集资房、廉租房、安置房等福利房。

23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前,开发商收取客户的可退回

的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）.

24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定

数额的货币(能担保债权人的作用)不能返还。

25、订金：不能担保债权人的作用,能返还。

26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。

27、公寓：指2层以上，供多户人家居住拉稀是什么原因 的建筑。

28、纯办公楼:专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼.

29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。

30、商住住宅:SOHO，居家，办公于一体.

31、别墅:指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，

TOWRHOUSE(联体别墅、单排别墅）。

32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么

一个商业区域，起源于美国(也称第六商业业态）。

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33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，

对物业实话专业化管理,并向业主(或使用人）提供高效、周到服务的

行为。

34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内

的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向

业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。

35、业主大会:指由物业管理区域内全体业主组成的,对本区域内物业

管理具有决定权的组织形式.

36、业主代表大会:由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业

管理具有决定权的组织。

37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对

物业实施自治管理的组织,由业主代表大会或业主代表选举产生。

38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款

的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。

39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或

按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。

40、银行按揭:指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。

即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，

取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定,按期按时间段向银行偿还贷款

本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保(一般的购房合同和产权证作

为抵押，住房:七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。

41、公积金：“全称住房公积金"，指城镇住房制度改革中，国家机关、

国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇

企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资

金（门面不行）.缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5％，

有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人

缴存；二是由职工所在单位缴存；

42、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、

建筑、翻建和大修自住住房时,因资金不足愿以新购或其他住房产权作

抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。

43、契税:指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一

定比例，向产权承受人征收的一次性税收(普通住宅：2%、非普通住宅：

4%）.

44、公共维修基金:指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养

护基金（普通住宅：2%；电梯房、门面：3％）。

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45、生地:指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。

46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格(一般指

户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十~几百元）。

47、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本

价格.是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向

不同价格也不同）.

48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相

加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。

49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅

的平均成本测定的价格。

包括：A、征地和拆迁补偿费；

B、勘察设计和前期工程费；

C、建安工程费；

D、住宅小区基础设施建设费；

E、管理费；

F、贷款利息；

G、税金;

二、建筑基础知识：

1、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整.

2、七通一平:给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地

平整。

3、占地面积：红线范围内的面积。

4、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之

和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内

建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。

6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和

（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）.

7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公

共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共

门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术

层、空调机房、消防控制老鼠图片简笔画 室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物

内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；

二)套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平

投影面积.

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公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积/套内建筑面积之和。

8、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。

9、计租面积：住宅用房按使用面积计算,非住宅用房按建筑面积计算。

10、套内建筑面积:指商品房套内各部分建筑面积的总和.

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数

11、容积率:总建筑面积/总用地面积(多层容积率大致为3，高层为5，

超高层为7,别墅为0.3—0。45左右、容积率越低，居家环境越好、单

价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）

12、建筑密度：基底面积之和/总占地面积*100%

13、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地

面积之比。

公式：植被垂直面积/占地面积＊100％

14、绿地率:所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建

设中不应低于30％，旧区改造时不宜低于25%(不包括屋顶、晒台的人

工绿地）。

绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率

15、得房率：套内建筑面积/套建筑面积（销售面积）之比

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

16、开间:住宅房子的横向宽度.

进深：住宅的实际长度。

17、层高:指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单

位。

18、净高:指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下

表面的距离。

19、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直

绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

20、跃层式商品房：上、下两层楼,客厅为两层高，没有封.

21、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。

22、错层：房内高度不一至,一米以内分离。

23、砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不

能动）。

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24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化

施工,效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通.其次还有：砖木

结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。

25、房屋的耐用年限:指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、

建筑的材料、施工质量、使用状况、维护柴进绰号 保养相关。

钢筋结构：60-80年砖混结构：40-60年砖木结构：

30-50年其他:15年以下

26、土地计量单位：

1平方公里=100万平方米（km

2

）1公顷=15亩

1公顷=1万平方米（hm

2

）1亩=667平方米

27、住宅的楼层划分的规定:

低层住宅为:1-3层

多层住宅为：4-6层

中高层住宅：7-9层

高层住宅为：10-30层

超高层住宅为：40层以上

三、房地产开发相关知识：

1、房地产开发：在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求

进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全

过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、

通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成.

2、土地开发:将生地(不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。

3、房屋开发:由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺

设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。

4、房地产二次开发：指先将生地开发成熟地(具备使用条件），然后

再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。

5、房地产一次开发：一次性边土地、房屋开发完成。

6、能源系统:包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气)等

设施。

7、给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网

（上下水道），排水管网(下水道）、污水处理、排放工程。

8、土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依

法享有占有、使用、收益和处分的权利。

9、土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围

内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

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10、房屋的所有权：对房屋全面支配的权利，包括：占有权、使用权、

收益权、处分权.

11、土地所有权：指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义.

法律意义：土地所有者将土地当成自己的财产，并将其实行占

有、垄断、拥有对土地支配的权利。

经济意义：指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的

权利。

四、其它内容须知：

1、办理银行按揭合同需出示：

1)个人身份证及复印件各3份，结婚证或流动人口未婚证明；

2)首期购房款（不低于30%，二次购房者首付不低于40%）购房人已付

购房款收据原件及复印件;

3）购房者或配偶单位的工资收入证明；

4)与开发商签订的购房合同;

5）开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款；

6）个人住房借款合同,借款借据；

7）委托银行扣收购房房款协议书；

8）住房抵押承诺书；

9）贷款申请书。

2、办理银行按揭需交的费用:

1）保险费(保险费率1—10年0。5‰、11-20年0.45‰贷款额）(交保

险公司)；

2)抵押费，贷款额3‰(交房地产局）；

3）律师见证费，贷款额1。8‰（交律师事务所)；

4）备案登记手续费，每份合同20元（交房地产局）;

5）印花税，每份合同10元（交房地产局);

6)按揭资料费，每份合同40元（交银行)；

3、公积金提取条件:符合以下条件的可以一次性提取本人住房公三生三世十里桃花图片 积金

帐户内的存储余额。

1）职工购买、建造、翻修、大修自住住房；

2)职工离、退休时；

3)完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的；

4）户口迁出所在的市、县或者出境定居的；

5）偿还购房贷款本息的；

6）房租超出家庭工资收入的规定比例的。

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4、公积金贷款是有限额规定的：

1）贷款额不能超过25万元的最高上限；

2）贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的5倍；

3）贷款额不能超出总房款的70%;

5、预售房的条件：

1）土地出让金已缴清,取得国有土地使用证;

2）取得建设用地规划许可证；

3）投入工程总建设资金达到20%以上(不含土地出让金）;

4）施工进度已明确，交房日期已明确；

5)竣工验收前。

五、附加内容（房地产营销培训基础知识）:

1、房地产销售行业：

它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、

有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、

综合性的一个行业.

2、有正确的价值观：价值观——-信念-——期望—-—态度-——行动

目标

3、行动过程：执行—--核心价值—-—中程目标---短期目标-——每

日工作计划

4、忌语:大概不能肯定的语言

五声四语：迎客声---称呼声——-致谢声---送客声

反对四语：蔑视语--—烦躁声—--否定语---斗气语

5、建筑面积必须高于2。2米(低于2。2米的车库，杂屋没有产权）,

建筑如配套游泳池、车库等不算面积）;

6、朝向:一般以客厅阳台的朝向为准。

7、商圈：称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业

区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的一定范围

或区域。

分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60—80％，价格高；

次级商圈:拥有客户占20％；

边缘商圈：分布密度小，产品低档，价格低。

8、商业饱和度:是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方

式.

IRS：商业饱和度

C:主要客户指数

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RE：每一个顾客平均购买量

RF：商圈内的经营面积

IRS=（C*RE)/RF

9、严重影响房地产价格因素：

1）价格组成=土地成本价格+建安成本+利润+管理费用（国民生产总值，

DTP指数、房地产政策、法律法规）;

2）影响房地产因素：开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、

配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物

业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制；

3）影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围

功能、面积、建筑结构；

4）多层:7层以下，金三银四铜五六；高层：7层以上,越往高上走价

格越高，越往上景观越好;

5)影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位（业态定位）、

消费群、品牌、人流量、物业管理.针对每一个铺位影响因素:位置、

面积(面积小、面积消费群体多,价格高)、楼层、铺型（柱、开间、阻

挡）、配套设施。

10、递名片技巧：

1）当你与客户谈判时，客户感兴趣时，你递上名片客户对你印象深,

认知度；

2)当客户快要起身时,递上名片,你的客户会准确记住，认知你；

11、递资料准确时间：

1）当你将重要内容讲解完毕，再递上资料,请他了解；

2)当你递名片时，一起递给他；

3）如果客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去,然后

合上递给他；

12、市场调查目的,其实反映市场现状:

1）了解竞争楼盘；

2）了解消费需求；

3）了解消费行情；

4）为策划、销售提供依据

具体调查内容:

a）产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位（做什么,业态定位）、

铺型、配置（电梯、空调、水电表）、装修、物业管理、经营时间；

b)配套调查：内部配套、周边环境配套、功能配套；

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c）价格调查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格

（临街与内街价格)；

具体调查方式：问卷、街访（入户走访、单层、左手入门、双手右手

入门）、专家访谈、市场客户访谈；

具体调查对象：市场、商城、专业街、步行街、专卖点

具体配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通（人

流、车流、公交车、长途车）

13、风水与房地产营销：南向房间特征（通风时间长、日照时间长、

不易发霉、冬暖夏凉）。

风水宝地：依山伴水，龙脉(建筑物的朝向的阴阳取舍.阴:山之南、水

之北；阳：山之北、水之南；龙椅之地：绿色是生命色；中纬度：夏

吹东南风、西南风）

14、建筑颜色：红色-——象征权利、富贵、尊严、红色镇邪。

16、使用率=实用面积/建筑面积

小高层的使用率小于多层：60-70%

高层的使用率小于小高层：80％以上

写字楼的使用率小于高层：50—60％

17、产权证：土地使用证、房产证（集资房是没有产权证的,福利房是

有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让、出租)。

19、绿化：是生态内的非常小的一个方面。

环境：周边所表现的元素：生态、人文、地理、交通。一个楼

盘的环境包括：绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向。

20、价格：昂贵、便宜

1）加权比较法:在价格上及对手比较加X%或减X％，不超过1；如对方

1000元/㎡+1000元/㎡*10％=1100元/㎡；反之1000元/㎡—1000元/

㎡*10%=900元/㎡;

2）盈亏平衡法

3）经验评估法:根据以往经验来测标，价格阻力位针对顾客来说,内容

包括:圣诞节放假 均价、起价（作用，降低入市门槛、一般是低开高涨，只对于大

型楼盘、而小规模楼盘不宜采用低开高走）、最高价(最好的楼层肯定

是最高价）、垂直价格（一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量

越差）、价格的可塑性（有品牌价值的空间）、目标价格（自我实现

的价格）.

21、价格构成：

1）土地出让金：三通一平、拆迁、安置费、勘查设计费

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（了解地质结构）；

2）公共基础设施费（统称土地成本）；

3）建安成本(土建成本)；

4）管理成本（包括营销预算成本）；

5）融资成本（利息）；6）税收费用；7）利润;

22、销控：

内部认购：二八理论:好5％、次15％、差80%;三七理论：好10％、

次20%、差70%；

公开销售：用于调节控制销售进度,先销次的，留下一部分好的，用于

最后冲刺。

包括:强销期（寻找热销势头）、持销期（也叫调整期，合理安排）、

冲刺期、扫尾期。

23、建筑品质:

1）施工方的资质；

2)图纸:设计方案，采光通风是否符合国家规定，规划、设计院进行调

查，研究；

3）建筑材料：质量好坏，是否环保产品？

25、金字塔型:

小盘：一般以快打慢,先奇制胜，制造与众不同的特色;

营销手法：营销突围,侧翼进攻，通路卡位，最多客户消费场所.如俱

乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与期接触、吸

引顾客、实行营销，节省广告费及其它费用。

26、项目定位：了解最大化的消费群体—-—再了解消费型态—-—得

出需求———市场产品

28、国家标准容积率：

1）别墅1—0.8，一般是0。8；2)高档小区2-2。5；

3）中档小区3;4)低档小区4;

一类小区:公共基础设施布局完整，整个环境良好；

二类小区：公共基础设施布局完整,环境不良好

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