武汉市BT项目融资建设模式简介

武汉市项目融资建设模式简介

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前言：本集团作为武汉市首批采用 BT 融资建设模式参与基础设施建设的投融资平台， 已顺

利走过两年的建设期，在建的四个 BT项目已全部通车，项目即将进入回购期。目前，

笑而过；求索之路，任重道远。现以地产 BT模式建设经验为参照，简要总结武汉市

姑嫂树和东湖通道 BT建设项目也进入紧张的前期筹备阶段，预计明年将正式开工。以往成 就，一

BT项目融资建设模式，抛砖引玉，不足之处，望指正批评。

一、 采用BT模式建设的优势

BT建设模式（Build-Transfer ），是指政府授权机构（项目业主）与投融资人签订特 许合

同（融资、建设的特权），将公共基础设施交由投融资人成立的 BT项目公司筹资、建

设。BT项目竣工后，投融资人将 BT项目移交给项目业主，并按照特许协议的约定收回投 资及回

报。

BT模式相比传统的投资建设模式，具有以下显著优势：

1、 BT模式有助于市政府在现有财力状况不变的情况下早上项目，多上项目。 BT项目

融资由BT投融资人负责，在建设期不需要动用市政府的城建资金，只在 BT项目建成移交

后才需要付款，有助于政府扩大当年投资能力，提高资金的使用效率。

2、 BT模式有利于转移项目业主建设期的资金风险。由于 BT项目全过程的建设风险由 BT投

融资人承担，项目业主只需监督 BT投融资人在规定的时间内建成并移交 BT项目，并 在BT项目竣

工验收合格后才开始进行资金支付，有效地转移了项目业主的建设期的资金风

险。

3、 BT模式有利于项目业主控制建设项目的总投资。项目业主通过公开招标的方式确

定BT投融资人，并与之签署 BT项目投资建设合同，项目业主按协议价格回购 BT项目，从

而有效锁定了建设项目的总造价。

二、 武汉市BT项目模式的法律依据

目前，国家尚未出台统一指导 BT项目建设的法律法规，武汉市借鉴其他城市的 BT项

目建设经验，并在实践中修改完善，制定适合本地 BT项目建设的法规性文件。主要有《市

BT融资建设管理的通知》 发展改革委、市建委、市财政局、市法制办关于做好政府投资项目

BT项 （武发改城建【2008】627号）、《市人民政府办公厅关于进一步加强我市政府投资

目融资建设管理工作的通知》 （武政办【 2011】 124 号）。

三、 武汉市BT项目建设模式的流程

（一）基本流程

1市政府通过不同形式授权确定 BT项目的项目业主，如在年度城建项目资金计划、

项目建议书批复中明确，全面负责 BT项目的融资、建设、回购。

2、项目业主负责 BT项目的前期工作，包括但不限于项目建议书批复、工程可行性研 究批

复、环评批复、初设批复、施工图审查。

3、项目立项和可行性研究获准批复后，项目业主开始寻找、接洽潜在投融资人，开 展竞争性

的商务谈判，选定不少于 3家融资能力强的潜在投融资人。

4、编制项目融资实施方案，报市政府审批，审批后的实施方案将作为 BT项目的纲领

性文件，全面指导 BT项目后期招标、建设、移交、回购等工作。

5、初步设计及和概算批复，施工图审查完成后，通过公开招标方式选择 BT工程项目

投融资人，签订 BT项目投融资合同，由投融资人组建 BT项目公司负责建设。工程施工由

投融资人采用总承包的方式承担。

6、 项目业主对投融资人 BT项目建设实施过程进行监督和管理。

7、 BT工程建成验收合格后，投融资人将 BT项目移交给项目业主或项目业主指定的管 理

维护单位，项目正式进入回购期。项目业主按合同约定向投融资人支付回购款，完成项 目的回购。

（二）实施流程及关键环节

按BT项目实施过程的时间段考虑，将 BT项目的运作分三个阶段进行。即：项目前期

准备阶段、项目建设阶段及项目回购阶段。

1、项目前期准备阶段。主要工作如图 1所示。

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该阶段需把握的关键环节是确定合适的投融资人和落实回购资金来源。

项目业主通过前期商务谈判并在招标文件中明确 BT投融资人的准入条件、拟采用

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方式融资的工作内容、回购价款的计算方式、项目回购期、质保期、融资担保等重要条款， 择

优选择最佳的投融资人。

投融资人必须具备市政公用总承包一级以上资质和相应的投融资能力及相关业绩基础， 必须

有能力在中标后按照合同约定组建 BT项目公司，按照《中华人民共和国公司法》的规

定建立BT项目公司的法人治理结构，投入注册资本金和比例和到位时间应满足招标文件要 求。

BT项目合同价款组成比较复杂，一般包括建安工程费用、工程建设其他费用、管线迁 改费

用、征地拆迁费用和财务费用，每一类费用的计价方式可能不一样，如建安工程费用、 征地拆迁费

用可采用固定总价包干形式，工程建设其他费用、管线迁改费用可确定计价原 则，按实结算，财务

费用则包括融资利息和投资回报，以上述其他各类费用为计息基数，

按合同约定的利率和投资回报率，建设期和回购期分开计算。项目业主可根据项目的资金 安排情

况，决定是采用全口径 BT （项目建设所有费用），或是部分内容BT（如仅建安工程 费用采用BT

融资）

。

项目业主应在立项之后，不迟于进入回购期前，切实落实 BT项目的回购资金来源。

武汉市BT项目的回购资金来源主要有两个渠道，一是城建专项资金；二是适量实物资源

（如土地资源），其中以土地资源（土地整理储备上市后增值收益）平衡项目的方式为主， 回购

款列入城建专项资金计划的还款方式为辅。项目业主应积极主动向市政府相关职能部 门落实土地来

源，编制资金平衡方案，确保项目进入回购期后能够按合同约定回购项目。

2、项目建设阶段。主要工作如图 2所示。

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该阶段需把握的关键本阶段需要把握的关键环节是对工程建设过程的监管和对 BT项

目公司注资、融资和资金运用的监管。

项目业主通过对 BT项目公司的管理，实现对工程建设全过程的监管。项目业主在招 标文件中

约定对 BT项目公司组建的各项条件，投融资人中标后，项目业主与投融资人签订 的《BT融资建设

合同》中明确 BT项目公司的权责利，要求 BT项目公司必须承担建设单位 的管理责任。项目开工

前，项目业主编制《 BT项目管理手册》，系统地制定如工程计量、

理顺项目业主、 BT项目公司、勘察设计、监理、总承包单位、分包的关系，让项

二次招标、进度款支付、设计变更、现场签证、竣工验收、结算审计、移交回购等具体操 作流程，

目业主对工程建设全过程的管理有章可循、有法可依。

项目业主和政府部门委派的跟踪审计单位对投融资人的资本金注资安排进行监管。投 融资人

成立BT项目公司的资本金注资可分期进行，每期注资必须在规定的时间之内足额到 位。

项目业主和跟踪审计单位对 BT项目公司的融资和资金运用进行监管。投融资人要筹

BT项目公司专户存储、实行专 集和足额到位自有资金、银行贷款和其他来源的资金，划入

账管理，所获资金不得用于其他用途。投融资人或 BT项目公司不得在本 BT项目所设的任

何资产上设立任何形式的担保，亦不得对本 BT项目所涉及的任何资产进行任何形式的处置。

同时，BT项目公司亦不得对外以保证的形式进行担保。

在项目建设过程中，BT项目公司必须确保专户资金及时支付工程款，并不得用于与本 工程无

关的其他任何经济活动。 BT项目公司须按月向跟踪审计单位提供银行对账单等资料,

以便检查监督资金到位和使用情况。 BT项目公司须按月向跟踪审计单位提供工程进度款的

支付情况说明，对工程相关单位的工程进度款支付，须按相关工程合同约定执行，不得违 约拖欠。

3、项目移交回购阶段。主要工作如图 3所示。

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BT项目的移交回购期为自项目整体移交至项目业主后的次月一日起，至项目业主向 BT方付清

全部回购价款之日止，该期限一般为三至五年。回购价格按合同约定，经项目业 主和BT投融资人

认可，以政府部门委托的跟踪审计单位的最终审定金额为准。等额回购， 利随本清，不计复利。

四、风险防范措施

为防范BT模式的风险，确保万无一失，项目业主将在事前、事中、事后及组织领导 四个环节

采取以下风险防范措施：

1事前防范。在前期准备阶段，严格按照政府相关文件规范运作。明确各方合同关 系，确定

BT和非BT投资范围，保证回购资金来源及金额，选择具备相应融资能力、施工 能力和协调能力的

投融资人。

2、事中监控。在 BT项目建设阶段，政府相关职能部门、项目业主和社会专业咨询机 构（监

理、跟踪审计）对 BT项目公司融资活动、资金运用、工程质量、分包情况和工程进 度进行严格监

管，确保 BT项目如期完工。

3、事后补救。制定应急预案，一旦投融资人或 BT 项目公司出现重大违约行为，项目

业主有权没收投融资人履约保证金并接管 BT 项目的投资建设，直至竣工。

4、加强组织领导。鉴于 BT 模式操作的复杂性，在实施过程中应有一个系统的组织领 导。为

此，项目业主成立以公司拟高层直接领导、各部门负责人参与组建的 BT 项目专班， 必要时期采用

战时机制，全面指挥工程建设。