度假村开发建设项目商业计划书

广德县茗湖度假村开发建设项目

可行性研究报告

第一章 总 论

第一节 项目概况

广德县茗湖度假村开发建设项目（中外合资）

安徽省茗湖旅游综合开发有限公司

地址：广德县桃州镇

法定代表人：施才良

项目合资：

中方：广德县万力市政工程有限公司（公司法定代表人：郭学

万）；安徽省宁国建设集团有限公司（公司法定代表人：邹泉龙）

外方：施才良(华裔意大利人施亚萍全权委托代理人)

：2928万美元（按1：6.8310，折合人民币2亿元）

双方投资比例：

中方占30%（其中中方两个有限公司各占15%）；

外方占70%。

广德县芦村乡中明村南大冲

：5年

：新建

第二节 项目背景

改革开放以来，中国综合国力大幅度跃升，人民生活水平不断

提高，社会长期保持稳定，政通人和。2008年，中国人均GDP已

登上了3000美元的新台阶，排位世界第106名，总体基本达到小

康。当人均GDP达到800美元至1000美元时，旅游消费将进入快

速增长期。根据世界旅游组织预测，到2020年中国将成为世界旅

游第一大接待国。

目前旅游业已是世界第一大支柱产业。中国旅游业经过二十多

年发展，取得了长足进步。我国已将旅游业列为第三产业的支柱产

业和国民经济新的增长点。

广德旅游起步于开发太极洞观光旅游产品。太极洞的成功开

发，使得广德旅游进入了一次创业阶段，广德因此有了初具规模的

旅游产业，有国家重点风景名胜区、国家4A级旅游景区、3A级旅

游景区，有一批低星级旅游饭店，广德成为省内外具有一定知名度

的旅游地，获得中国最佳休闲旅游名县、中国生态旅游经济强县等

称号。但是，一次创业留给广德的主要还是观光旅游产品，广德支

撑旅游目的地的产业要素还很不完备与成熟，广德只是过境旅游城

市。广德旅游资源丰富，但未能得到有效开发，广德旅游的发展与

辉煌，有赖于新的二次创业。

21世纪是休闲世纪，休闲旅游将成为人们生活的一部分。进

入21世纪，苏浙沪皖四地人均GDP大幅增长，2008年，江苏达

到5803美元，浙江6283美元，上海10951美元，安徽也达到了

2131美元。发达地区的经济增长速度很快，人均GDP每年以25%～

30%速度递增。按照美国经济学家钱纳里的经济发展阶段标准，人

均GDP从3360到5040美元时，经济发展处于发达经济高级阶段。

处于这个阶段的国家或地区，人们的可自由支配收入大大增加，城

市化率日益提高，生活节奏加快，迫切需要有一个闲适的休息环境。

广德具有较好的休闲度假资源，广德旅游的二次创业，就是要经过

系统的科学规划，依托良好的休闲资源优势、区位优势、政策优势，

树立“旅游名县”的理念，将发展旅游摆放到与发展工业同等重要

的位置，才能强势推进旅游产业发展。

目前，广德县旅游业面临前所未有的发展机遇。随着国民经济

持续高速发展，中国城市化进程加快，城镇消费结构升级，2008

年，广德人均GDP已突破2100美元，其消费结构将朝着发展型、

享受型转变，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。广德县万

力市政工程有限公司为捕捉广德旅游业面临发展的大好机遇，有效

开发并充分利用广德旅游资源，积极推进广德旅游产业发展，通过

招商引资，协同安徽省宁国建设集团有限公司一起与意大利客商施

亚萍委托的代理人施才良先生合资注册成立“安徽省茗湖旅游综合

开发有限公司”，合资开发建设广德县茗湖度假村旅游项目。

第三节 项目建设的必要性和经济意义

1. 3.1项目建设的必要性

旅游业是21世纪的朝阳产业，也是目前中国第三产业中最具

活力的行业。旅游业社会化程度高、综合性强，是经济社会发展和

人民生活质量提高的重要标志。旅游业的发展在经济建设、政治建

设、文化建设、社会建设等方面发挥着越来越重要的作用。旅游业

是第三产业的重要组成部分，是促进服务业加快发展的重点领域。

作为需求潜力大的新兴产业，旅游业具有传统服务业和现代服务业

的双重特征，加快发展旅游业，对于促进广德现代化城市建设、构

建社会主义和谐社会具有重要意义。因此，广德旅游业的发展：

有利于提升广德服务业发展水平，调整优化产业结构。旅游业

是综合性强、关联度高的产业，其作为第三产业的重要部门，涉及

“行、游、住、食、购、娱”众多消费行业，是现化服务业的支柱产

业。加快发展旅游业，有利于发挥旅游业的带动效应，进一步提高

第三产业在三产中的比重，同时也可以促进服务业的优化升级，进

一步巩固和提高广德承接长三角产业转移的桥头堡地位，增强广德

新兴城市的集聚功能。

有利于提高广德旅游业的核心竞争力。当今时代，城市旅游

业的竞争虽然只是城市综合实力竞争的一个方面，但其往往关系到

城市品牌知名度的提升。旅游作为通过民间交往促进文化交流、文

明传播的重要渠道，对促进城市软实力的提升，具有独特的作用。

有利于创造更多的就业岗位，促进就业。据世界旅游组织统计，

旅游行业每增加一个直接从业人员，就会给社会增加3到5个就业

机会。每创造1元的收入，可间接创造7元的社会财富。加快发展

旅游业，有利于开辟新的就业渠道，扩大就业容量，创造更多的就

业机会，实现旅游增长与就业增长同步，解决新增劳动力和富余劳

动力不断增多问题。

有利于推进广德新兴城市建设。综观世界各国各个现代化大中

小城市建设的成功经验，它们都具有一些规律性的普遍特点：一是

这些城市都具有全方位开放的市场经济体制和外向型经济发展格

局。同时，第三产业发达，城市服务功能健全，服务水平高效优质。

二是这些城市的商务、会展功能十分完善，各种服务设施非常完备。

三是这些城市还具备旅游城市的特性，即旅游形象鲜明，具有丰富

的、高品位的旅游资源；在城市产业结构布局上，旅游业成为国民

经济支柱产业；具有高效优质的服务设施和综合服务能力，能满足

不同国家旅游者不同爱好、习俗和消费层次的需求；具有良好的国

际旅游社会环境。因此，加快旅游业发展，有利于更好地促进旅游

与商务、会展会务的有机结合，进一步促进广德各种服务设施的建

设，提升综合服务水平，推进现代化城市建设。

广德人文自然资源深厚，交通区位优势明显，发展旅游业具有

良好的条件。近年来，广德县委、县政府高度重视旅游业的发展，

完成了《广德县旅游发展总体规划》，先后出台多项政策措施，提

高了旅游发展的科学性和指导性，2006年，广德县人民政府《关

于进一步加快旅游业发展实施意见（广政[2006]63号）》，指出“十

一五”期间广德县发展旅游业的总体目标是：“力争国内旅游人数

达600万人次，年均增长22%；旅游总收入22亿元，年均增长16%，

旅游业发展成为新兴的支柱产业。”在广德县旅游规划和多项政策

措施推动下，旅游业发展取得显着成就，旅游总收入已经在全县经

济发展中所占比重越来越大，2009年国庆黄金期间,广德旅游市场

秩序井然，接待人数、收入再创佳绩，旅游接待总人数为16.14万

人次，同比增长9.5%，实现旅游总收入4660万元，同比增长19%，

成为广德县的重要产业之一。

“十一五”是中国全面建设小康社会承前启后的重要阶段，也

是广德县实现率先崛起的关键时期。随着经济全球化趋势深入发

展，国内经济持续较快增长，工业化、城市化加速推进，中部崛起、

东向发展等战略的全面实施，广德县旅游业面临难得的发展机遇。

未来五年，广德县只有充分发挥旅游资源优势，进一步奠定旅游发

展基础、全面提升产业素质，才能努力实现旅游业的跨越式发展，

将旅游业培育成广德县国民经济重要支柱产业，将广德县建设成为

旅游大县，并向旅游强县推进，建成全省乃至全国着名旅游目的地。

因此，本项目的实施其重要意义在于：

旅游产业不仅能带来直接的经济收入，更由于它强大的带动效

应，直接拉动一地经济发展；旅游业作为服务经济，对提高一地服

务产业的总量，优化国民经济一、二、三产业结构，有着举足轻重

的作用。根据日本野村综合研究所的测算，在工业发达国家，旅游

消费支出每增加一个单位，工业产值可扩大2.71倍，投资扩大0.25

倍，而在发展中国家则相对更高一些，分别可扩大3.7倍、0.9倍。

需值得关注的是，在广德二产快速发展的同时，第三产业的比较弱

势已经显现，近五年广德第三产业连年平缓增长，与周边宜兴、长

兴等地强势上升形成了强烈的反差。因此，以旅游带动第三产业发

展，以此来增加第三产业在国民经济中的份额就有着非同一般的意

义。

旅游是一项劳动密集型惠民产业，它为社会提供新的就业岗

位。该项目建成运营后，可带动以农家乐为内核的乡村旅游发展，

促使农民得到较丰厚的经济收入。

文化建设包括传统文化的传承、现代文化的培育，旅游产业正

是承担了这样的使命，它使祠山文化通过旅游产品形式传承下来，

也使现代文明因旅游而在广德得到培育与发扬。

旅游是塑造形象、传播形象的最佳平台与途径。一方面，因为

旅游而建设了一批旅游景区点、旅游接待设施，有了良好的生态环

境、卫生环境，从而具备了一流的形象基础；另一方面，现代旅游

是大众旅游，大众旅游的口耳相传是实现一地形象远播的最佳途

径。而因旅游而发展起来的良好城市形象，又为广德招商引资营造

了优越的环境资源。

第四节 项目的编制依据

规划纲要》

·2007》

安徽省创建“农家乐旅游区（点）”实施标准》

1.4.8广德县人民政府《关于进一步加快旅游业发展实施意见》《广

德生态县建设总体规划》

《广德县产业发展指导目录（2007）》

广德县企业投资项目核准暂行办法》

第二章 旅游业市场发展预测

第一节 中国旅游业发展前景展望

在新世纪新阶段，党中央、国务院把扩大内需、促进消费确立

为促进国民经济发展的长期战略方针和基本立足点。旅游业是第三

产业的重要组成部分，是世界上发展最快的新兴产业之一，被誉为

“朝阳产业”。《国务院关于加快发展服务业的若干意见》提出，要

围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，大力发展旅

游、文化、体育和休闲娱乐等面向民生的服务业。

随着中国全面建设小康社会不断推进，中国旅游业面临重大发

展机遇：中国经济持续快速增长，必将对旅游需求增长发挥基础性

的支撑作用；城乡居民收入将稳定增长，到2020年人均GDP将达

3500美元左右甚至更多，这将进入世界旅游界公认的旅游业爆发

性增长阶段；国家扩大内需的经济发展方略和加快推动服务业的发

展，将为旅游业进一步发展创造新的机遇；中国对外开放的进一步

扩大，将为中国旅游业在国际市场和世界舞台更好地发挥作用，创

造更为有利的条件；中国政通人和，社会安定，将成为世界上最安

全的旅游目的地之一；随着对现行休假制度的完善和带薪休假制度

的落实，将形成巨大的国内旅游消费市场。尽管当前面临百年不遇

的国际金融危机，但我们经济社会发展的战略机遇没有发生逆转，

中国旅游业发展仍属于上升期。基于以上分析，中国旅游业将进入

一个新的发展阶段，并呈现一系列鲜明的特征：

在保持国际旅游竞争力的同时，国内旅游、出境旅游将步入快

速发展时期。中国旅游市场将从以入境旅游为主导、国内旅游为基

础，发展到国内、入境、出境三大旅游市场共同发展。到2015年，

我国入境过夜旅游者将达到1亿人次，国内旅游将达到28亿人次，

人均出游2次，出境旅游将达到1亿人次，三大市场游客总量达

30亿人次，中国将成为世界上第一大旅游接待国、第四大旅游客

源国和世界上最大的国内旅游市场。

随着中国经济的持续快速增长和人民生活水平的不断提高，在

传统的观光旅游持续增长的同时，休闲度假旅游将快速发展。与现

代生活方式紧密相关的旅游新业态将大量涌现。城乡居民出游的选

择将更趋多样，旅游产品的供应将更加丰富和充裕。

旅游发展对基础设施和相关设施的需求将明显增长，对相关行

业的依托和促进作用也更为明显。初步预测，到2015年，中国乘

坐飞机的乘客将达到4.5亿人次左右，需要新增飞机约1800架、

新增航班约630万架次；乘坐铁路的游客将达25亿人次左右，需

新增客运车辆约5万辆；全国将新增私家车约4000万辆；将新增

客运船舶约1万艘；将新增各类住宿设施约20万家。

今后一段时期，旅游发展对全面建设小康社会的贡献将更为明

显。到2015年，全国旅游业增加值可达2万亿元左右，约占GDP

的4.8%，约占服务业增加值的11%，旅游业对GDP增长的贡献率

可达1个百分点，对服务业增长的贡献率可达2个百分点，旅游业

可以为经济发展发挥积极作用；到2015年，旅游就业总量将达1

亿人左右，旅游业对社会就业增长的贡献率可达2个百分点，旅游

业可以为社会就业发挥积极作用；到2015年，农村地区的旅游收

入将占全国旅游总收入的三分之一，旅游业可以为新农村建设和区

域发展发挥积极作用；到2015年，中外旅游交流人数将达到2亿

多人次，海峡两岸及香港、澳门旅游交流人数将超过1亿人次，旅

游业可以为国家总体外交和对台港澳工作发挥积极作用；到2015

年，中国公民出境旅游将达1亿人次，境外旅游花费可达1000亿

美元以上，相当于减少我国国际贸易顺差1000亿美元，旅游业将

发挥平衡国际贸易、缓解贸易磨擦的润滑剂作用。

提高生活质量是全面建设小康社会的必然要求，也是世界经济

和社会发展的必然结果。旅游集中体现了人们对生活质量各个方面

的要求，旅游消费成为持续性的需求，这就使旅游业具有比较强的

持续发展能力和抵抗风险的能力。旅游发展不是简单地适应需求，

而是满足现实需求、引发潜在需求和创造新的需求的综合体现。这

是管理和服务水平不断提高的过程，也是综合效益不断显现的过

程。随着工业化、城市化、信息化、国际化加快推进，旅游业发展

的潜力巨大、前景广阔，仍将保持持续较快发展。

在新的发展阶段，中国旅游业处于发展的关键期，既有重要的

发展机遇，又有严峻的挑战。中国旅游业已处在“市场转型期、矛

盾凸显期、管理提升期”，面临着优化产业结构、转变增长方式、

提升发展质量和水平的艰巨任务，迫切需要由粗放型经营向集约化

经营转变，由数量扩张向素质提升转变，由满足人们旅游的基本需

求向提供高质量的旅游服务转变。为此，中国旅游业在今后一段时

期要完成促进旅游产业体系建设，全面提升旅游产业素质，综合发

挥旅游产业功能三大任务，达到建设世界旅游强国，培育新型重要

产业的战略目标。

第二节 广德旅游业发展现状

广德历史悠久，人杰地灵，名胜众多，气候宜人，素有“七善

之城”之美誉。其青山秀水、奇洞怪石和历史名人足迹，构成了多

姿多彩的旅游吸引系统，十分契合现代旅游者的多样性需求，从而

奠定了广德旅游发展的良好基础。

广德旅游始于太极洞的开发，近年来，随着太极洞旅游的名声

日隆，广德旅游产业初具规模。

一次创业使广德开发了一批观光旅游产品，但广德旅游产业要

素还很不完备，广德还不是旅游目的地城市。随着休闲旅游时代的

到来，广德旅游要与时俱进，进行二次创业。广德旅游二次创业面

临着强大的竞争压力，周边的宜兴、溧阳、长兴、安吉等地都在致

力旅游发展，且成就卓着；老牌旅游城市宜兴，重振旗鼓，以图东

山再起，将生态旅游列为三大产业之一，现在该市正全力出击竹海

景区，善卷洞景区也在紧锣密鼓地谋划新一轮的改造提升；安吉打

造中国最美的乡村，举办了中国美丽乡村节；溧阳天目湖则更成了

着名的度假旅游品牌。且这些地区无论是自身社会经济发展水平，

还是距长三角客源市场的距离，都较广德有优势。广德只有大力推

进旅游产业发展，加快旅游目的地的建设，才能实现广德旅游新的

发展与腾飞。

在激烈的市场竞争中如何实现旅游业更好更快的发展，是广德

县旅游面临的一个重大问题。因此，广德县旅游要抓住调整优化产

业结构的机遇，抓住安徽省加快东向旅游板块发展的机遇，依托良

好的休闲资源优势、区位优势、政策优势，通过新一轮旅游发展规

划的编制，更好的指导、推进、规范全县旅游产业发展，使广德县

旅游业获得又好又快可持续发展，使旅游业成为带动全县经济全面

发展的支柱产业，成为传承传统文化的重要载体，成为营造和传播

良好广德形象的重要途径。

广德县位于安徽省东南部，皖、苏、浙三省的结合部，318国

道和宣杭铁路贯穿全境，是我省通往沿海发达地区的重要门户，也

是连接长江三角洲旅游圈和黄山、九华山旅游风景区的中心集结

点。广德县资源丰富，尤其是旅游资源得天独厚，被誉为“天下四

绝”之一的太极洞是华东着名的AAAA级旅游景区；横山国家森

林公园、桃菇迷宫、芦湖竹海、天寿寺塔、鼓角楼等人文、自然景

观各具特色。

多年来，广德县坚持“立足资源，面向市场，扩大规模，形成

特色”的总体思路，在景区建设上，注重自然景观的挖掘与开发，

力求自然景观与人文景观并举，景点特色与功能布局并重，文化氛

围与乡土气息并容，娱乐观光与休闲度假并行，已形成了以洞为中

心，以竹为纽带的天然风光旅游文化；在开辟市场上，积极融入“两

山一湖”旅游圈，建立高效、畅通的旅游网络，形成了大旅游格局。

“十五”以来，全县接待国内外游客突破千万人次，仅门票收入达

1.5亿元。广德县旅游事业的不断发展，有效地带动相关产业和周

边乡镇经济的快速发展。在县旅游规划和多项政策措施推动下，旅

游业发展取得显着成就，旅游收入已经在全县经济发展中所占比重

越来越大，2009年国庆黄金期间,全县旅游市场秩序井然，接待人

数、收入再创佳绩，旅游接待总人数为16.14万人次，同比增长

9.5%，实现旅游总收入4660万元，同比增长19%。2000年以来，

太极洞风景区先后被评为首批国家AAAA级旅游区，被安徽省委、

省政府授予“文明单位标兵”的光荣称号，被国务院批准为第五批

国家重点风景名胜区，广德县获得中国最佳休闲旅游名县、中国生

态旅游经济强县等称号。广德已成为在安徽省内外具有一定知名度

的旅游地。

第三节 广德旅游业市场及发展前景预测

旅游业市场预测

广德地理位置、区域环境十分优越，观光、休闲等资源十分丰

富。生态休闲旅游，将借光苏浙周边毗邻景点辐射作用，把开发、

发展芦湖山庄 与太极洞、芦湖竹海、横山国家森林公园等本县旅

游景点的互动作用结合起来，充分挖掘利用城乡传统的农作方式和

古朴的民俗风情等独特的旅游资源。

随着经济的快速发展和农村城市化的推进，在看惯了名山大川

和现代都市，回归自然界的青山绿水的特色观光旅游，将必然成为

广大游客的青睐选择。广德县毗邻苏浙沪经济发达省份，尤其是与

着名景区苏锡杭相近，人口聚集。旅游业经过20年的建设发展，

我县交通状况有了根本改观，铁路、高速公路陆路交通便捷，距上

海、南京、杭州、黄山、合肥及长三角各大、中城市的里程均在4

小时以内。交通状况的改观，使广德旅游业快速发展。旅游业是世

界第一大产业。近年来，随着经济的快速增长，中国的旅游消费也

进入快速增长期，消费结构也正向享受型转变，旅游主体及旅游主

题也更趋多元化。

据统计，2008年，“春节”前期连降暴雪，对全县旅游景区、

交通等基础设施造成严重破坏。但 “春节”黄金周期间，广德县

旅游接待总人数为2.8万人次，实现旅游接待收入310万元；“五

一”小长假，广德县旅游业整体激活，旅游市场进一步拓展，旅游

环境创优，呈现出蓬勃兴盛态势，旅游接待收入再创佳绩，全县旅

游接待总人数7.96万，同比增长了30％，实现旅游总收入1368万

元，同比增长40％；“十一”黄金周七天，广德县共接待游客14.74

万人次，实现旅游收入3916万元，分别同比增长28%和33%。2009

年，春节黄金周七天，广德县共接待游客3.8万人次，实现旅游收

入684万元，同比分别增长37％和76％；“十一”黄金周期间，全

县旅游市场秩序井然，接待人数、收入再创佳绩，旅游接待总人数

为16.14万人次，同比增长9.5%，实现旅游总收入4660万元，同

比增长19%。2010年元旦小长假期间，广德县共接待游客1.38万

人次，旅游收入142万元，同比分别增长8.5%和9.8%。

广德县旅游接待能力与其丰富的旅游资源、广阔的市场前景

十分看好。将通过对以太极洞、卢湖和祠山文化为核心，以茅田山

为新亮点，以山水观光旅游、休闲度假旅游、文化生态旅游为三大

产品体系的广德旅游目的地建设，加速广德旅游由观光旅游向观

光、休闲度假旅游转型，由过境旅游发展为目的地旅游；加快转变

旅游经济增长方式，提升旅游产业素质，实现旅游发展由粗放型向

精致化、集约型的跨跃；创新旅游管理体制，扩大旅游经济规模，

确立旅游业的支柱产业地位。把广德打造成旅游形象鲜明、产业结

构优化、服务质量上乘、综合效益明显的全国旅游强县，成为长三

角的旅游目的地、长三角的西花园，成为国内有影响的绿色休闲度

假和会议旅游目的地。

预计旅游总人数由2008年的113万增加到2011年的170万人

次，2015年390万人次，2020年的750万人次，年均增长分别约

为15%、23％和14％。

预计旅游总收入由2008年4.2亿元增加到2011年的7.8亿元，

2015年26.3亿元，2020年71.4亿元，年均增长分别约为19%、33％

和20%。

预计旅游产业增加值相当于全县GDP比例，2011年达到

8.5％，2015年达到9.2%，2020年达到10%左右。

预计人均旅游消费由2008年的370元增加到2011年460元，

2015年的710元，2020年的1050元，年均增长分别约7％、11％

和8％。

居民出游率指广德居民出游人次与居民总人数的比率。该指标

反映居民生活水平与生活质量的提高，体现旅游在构建和谐社会和

全面建设小康社会中的作用。预计广德居民出游率：2011年为

80％，2015年为100%，到2020年达到150%。

表1 广德旅游业发展主要指标预测

指 标 2011年 2015年 2020年

旅游总人数（万人次） 170 390 750

旅游总收入（亿元） 7.8 26.3 71.4

旅游产业增加值相当全县GDP比例（%） 8.5 9.2 10

人均旅游消费（元） 460 710 1050

居民出游率（%） 80 100 150

年龄组 小于14岁 15-24岁 25-44岁 45-64岁 大于64岁

比重（%） 5 12 45 33 5

职业 公务文教服务工人 农民 离退学生 其他

职业构成预测

表2 旅游人口年龄预测

员 科技营销休人

比重（%） 23 14 26 8 2 15 7 3 2

人员 人员 员

表3 国内市场客源特征估计

地区 上海 安徽 江苏 浙江 其他

比例（%） 15 20 35 22 8.0

表4 主要客源地距离（km）

地南无常苏杭湖嘉上合黄铜芜湖

锡 州 州 州 海 肥 山 陵 区 京 州 兴

距174 150 112 160 160 75 160 240 280 280 190 140

离

方高 速 公 路

式

表5 周边主要景区联系距离（km）

地区 浙江天荒坪 江苏天目湖 江苏太湖 九华山 宁国港口湾

距离 70 65 60 110 61

方式 高 速 公 路

广德县茗湖度假村建成后将有充足旅游客源。就目前全县每年

接待游客150万人计算，广德日游客量4000人左右。茗湖度假村

将用一流的管理、一流的服务，迎来大量的游客光顾旅游休闲。

本项目采取正确的营销策略，聘请有营销经验的人才领衔组织

一定规模的营销队伍，创新机制，建立立体式销售渠道和高效畅通

的分销服务网络，客源将有充分保证。

第三章 项目拟建地址

第一节 建址现状

3.1.1 地点与地理位置

本项目选址于芦村乡，即：从广-安路进入卢-桃公路口为起

点，向桃山方向沿卢-桃公路并环芦湖前行约1.5㎞一线的右侧；从

广-安路与卢-桃公路口并沿广-安路向北500㎡一线的左侧；西北点

至中明村南大冲原采石场，项目区合围面积约1600亩（见附件草

图）。周围山峦叠嶂，潺潺溪流，风光秀丽。

该地理位置为东经119°26'22''和北纬30°53'41''之间，属亚热

带湿润气候区，一年四季分明，阳光充足，雨量充沛。

3.1.2 建址土地权属

本项目建设用地：一是被碎石掩埋的冲凹地（冲长约500米），

部分已被原非煤矿山开采业主租用50年；二是当地村民的自留山

场；三是当地村民的农田。

3.1.3 建址现状

项目区公路沿线有数十户村民住房建筑，山场除原采石山体和

堆积场地外，其周围较完整地保留了原生态的本来面目，自然地形

地貌和生态环境保存完好，地貌现状均为天然植被。南大冲山沟间

有几块小面积积水低产田，右侧山谷有一座约7-8亩面积的人工月

牙小型水库，此处山场汇水面积较大，水质好，水源无污染。广-

安路西侧有耕地50余亩（部分为农田）。

该地空气质量达到GB3095-1999中规定的一级标准；环境噪声

质量达到GB3096-1993规定的标准；地面水环境质量达到

GB3838-2002的规定。周围山青水绿，无工业污染。

第二节 建址条件

3.2.1 地形地貌条件

该项目区属于高丘地貌，现代地貌作用以流水剥蚀作用占主导

地位，坡麓有堆集物分布，呈南北走向，为笄山的延伸带。项目区

三面环山，山脊顶部较宽，三坡对称，山坡在20～30°之间，土

壤为红壤，土层较厚。其下为石英砂岩、含砾砂岩组成，作为地基

其岩性均匀，承载负重力大，利于建筑施工和建筑物负载承重。山

体植被以毛竹、常绿针阔混交林、落叶林、灌木丛为主。项目区靠

近广-安、卢-桃公路沿线，约有数十户需待拆迁民房。

3.2.2 工程地质、水文地质条件

①工程地质条件

建址场地地基土为岩性石夹杂少量红色土壤，各层地基土质硬

度好，承截力大，便于工程施工建设。

②水文地质条件

项目区距其上游（东南侧）毗邻的是广德县最大的中型水库-

芦村水库。该水库始建于1970年，坐落在无量溪河上。无量溪河

发源于桃花山、牛山一带山系，水库汇水面积139平方公里。水库

最大坝高32米，坝顶长952米，总库容7150万m3，灌溉面积10

万亩，水质湛蓝，犹如碧翠，清澈洁净，静如处子。该水库为项目

生活饮用水提供了可靠保障。

项目区西南侧有一座月牙形小水库，库堤经过加高加固、库内

经过修整后，可以解决项目生活饮用水以外的其它生产用水需要。

3.2.3 气象条件

本项目区域地处中纬度，属亚热带湿润季风气候区。气候温和，

四季分明，春暖夏热，秋爽冬寒，春秋季短，冬夏季长，雨量充沛，

无霜期长。年平均气温15.4℃，日均气温≥10℃，为229天，太阳

辐射总量119.4千卡/cm2，日照时数2162.1时/年（4--10月1409

时），平均初霜期在11月4日，终霜日为3月21日，无霜期218

天。极端最低气温-14.6℃，年降水量1328mm（6月最高为

185.5mm）。地理位置十分优越，适宜于项目选址要求。常年主导

风向,最多风向e，次多风向wnw。

3.2.4 交通条件

项目区位于广德县东南部，靠近宣-广高速公路，毗邻广-安公

路，芦-桃公路从建址前通过，距县新城区约4.5公里，距广德火车

站10.5公里，交通十分便捷。

随着宁黄（南京—黄山）高速公路的建设和通车，宣杭铁路电

气化工程改造建设后，入境旅游更加便捷，与上海、南京、杭州主

要客源中心城市公路车程更短。长江三角洲和沿海发达地区及海外

游客来往将更加频繁。

3.2.4 社会经济条件

2008年我县国内生产总值74.73亿元，同比增长12.7%；财政

收入8.3万元，同比增长34.3%；农民人均纯收入6086元，同比增

长18.2%；城镇居民可支配收入1.6万元，同比增长8.1%；一、二、

三产比重为15.9:45.3:38.8，同比分别增长6.5%、17.0%和10.4%。

广德县经济蓬勃发展，人民生活水平逐步提高，人民安居乐业，社

会稳定。当地民情民风淳厚，加上当地政府的大力支持、全方位的

服务，为项目开发建设创造了良好的社会环境。

第四章 项目拟建设内容

本项目主要拟建内容是：休闲

宾客接待中心、餐饮服务中心、

娱乐中心、桑拿洗浴中心、

康复疗养中心、中西式购物中心（购物

一条街）、

农家乐园和配套设施等。

第一节 宾客接待中心

宾客接待中心是茗湖度假村项目有效经营的基础。作为茗湖度

假村项目营运中的一个重要部门,其主要的工作任务是为宾客提供

一个舒适、安静、优雅、安全的住宿环境,并针对宾客的习惯和特

点做好细致、便捷、周到、热诚的对客接待服务。

客房接待中心主要由单体建筑（即A楼、B楼、C楼、D楼、

E楼楼组）和室外辅助工程组成。拟建筑面积16600㎡。

4.1.1 A楼：拟建筑面积为3500㎡。拟设：大堂、总台、大

堂副理、小超市、茶吧、西餐厅；钢混结构夹层、美容美发、足浴、

网吧、办公室；中、小型会议室等。

4.1.2 B楼：拟建筑面积2000㎡。拟设会展中心； 豪华

大、小包厢；大型会议室（宴会厅）、多功能接待型大型会议室

和贵宾厅。

4.1.3 C楼：拟建设面积5500㎡。

设标准客房、2间套高级套房、豪华型套房。

4.1.4 D楼：茗湖度假村高管办公楼，建筑面积600㎡。

4.1.5 E楼：E楼为职工宿舍楼，拟建筑面积3500㎡。

4.1.6 游客别墅：沿芦湖西侧建设若干套独立式环湖游客住

居别墅。拟建筑面积1500㎡。

第二节 餐饮服务中心

餐饮服务中心是通过即时或预约制作加工、商业销售和服务性

劳动等，向游客消费者提供食品和消费场所及设施的服务活动中

心，拟建筑设面积5500㎡。

4.2.1餐馆建设（含酒家、酒楼、酒店、饭庄等）。餐馆以中餐、

西餐、日餐、韩餐等为主的经营项目，包括火锅店、烧烤店等。其

建设类型可分为大型餐馆（500～2000㎡）、中型餐馆（150～500

㎡）和小型餐馆（150㎡以下），

4.2.2快餐店建设。快餐店以集中加工配送、当场分餐食用并快

速提供就餐服务为主要加工供应形式的项目。

4.2.3小吃店建设。小吃店以点心、小吃为主要经营的项目。

4.2.4饮品店建设。饮品店以供应酒类、咖啡、茶水或者饮料为

主的项目。

4.2.5食堂建设。食堂主要用于供内部职工就餐的项目。

第三节 休闲娱乐中心

休闲娱乐中心以休闲、娱乐为发展主旋律，以营造花园式的生态环

境和时尚高雅的文化氛围为基础，开辟生态社区，增设部分景观景点，

打造集休闲、娱乐等功能为一体的茗湖度假村休闲娱乐中心区。项目拟

建筑面积11000㎡。

4.3.1网球场：为游客提供室外球类休闲健身场所，拟建长?36.58?

米，宽?18.29?米网球场一个，面积700㎡。配备四周围网、光照度达

到350LUX照明灯具及室外网球场其它必备的球场设施。

4.3.2攀岩壁：该项目将利用其独特的地形地物，拟建以自然与人

工合成的攀岩壁一个，岩高约30米～35米，面积约1000㎡。

攀岩运动以其独有的登临高处的征服感吸引无数爱好者，它集健

身、娱乐、竞技于一体，既要求攀岩人员具有勇敢顽强、坚忍不拔的拼

搏进取精神，又需要具有良好的柔韧性、节奏感及攀岩技巧，给人以优

美、流畅、刺激、力量的感受。

本项目将在幽静的山涧、路旁和水边，拟建数个风格独特、设计新

颖的小木（竹）屋，为游客营造一份静谧、温馨的小天地。游客在屋里，

白天可以看到湛蓝的天空和朵朵白云；漆黑的夜里，可以躺在木床上与

恋人数繁星点点。晚间还可以在帐篷区内租顶帐篷，体会风餐露宿的野

营乐趣。从踏入木（竹）屋的那一刻，会使游客感受到的不只是舒适空

间，还有公职人员体贴细心的周到服务。小木（竹）屋总建筑面积1200

㎡。

：水面面积约4500㎡，拟建垂钓台12处，建筑面积100㎡。垂钓休

闲，其乐无穷。高雅古朴的垂钓活动作为我们古老文明的一个小小侧面

伴着祖国的历史延续下来，历数千年而不衰，日益为人们所喜爱。垂钓

活动成为一种充满趣味，充满智慧，充满活力，格调高雅，有益身心健

康的文化体育和休闲旅游活动。该工程将于月牙小型水库的库堤加高加

固、库内修整同步设计、施工建设。

利用月牙小型水库水源循环设计，建设山涧“人工瀑布”一处，吸

引游客欣赏“银河飞流直下”的壮丽景观，使其成为休闲娱乐的一个新亮

点。

4.3.6游乐广场：集知识性、趣味性、娱乐性、参与性于一体，融

异国风格建筑、郊野园林艺术和各类游艺设施为一身的大型现代化休闲

娱乐场所。游乐场是游客携带儿童自由自在玩耍的地方。现代游乐场可

拟设跷跷板、旋转木马、秋千、单杠、双杠、滑梯、吊秋千、吊环、卡

丁车馆、玩具小屋及迷宫。使其成为帮助儿童发展协作能力、身体强健

及学会处世技巧，提供娱乐及享受的乐园。拟建面积5000㎡。

网吧、迪吧、KTV娱乐馆：该项目可设计为中西结合的早期建筑

物，保留东西方的历史风情和文化底蕴；按照二十一世纪现代都市人的

生活方式、生活节奏、情感世界、消费体验度，体现出闲适生活的氛围

和格调。每到夜幕降临时，那摇曳的风姿，动感的节奏和夜光杯，让您

不得不迷上广德茗湖度假村，细细品味着广德悠久的乡村文化底蕴。拟

建面积3000㎡。

第四节 桑拿洗浴中心

桑拿洗浴中心配套建设桑拿馆、室内浴场、休息室（房间）、室外

露天泳池等项目。拟建筑面积2500㎡。

桑拿浴起源于古罗马。干桑拿浴从北欧传入中国，因而称为芬兰浴，

湿桑拿浴从土耳其传入中国，因而亦称为土耳其浴。

桑拿浴是一种特殊的洗澡方法，兼有清洁皮肤和治疗疾病两种作

用。它通过接连几次的冷热交替可缓解疼痛、松弛关节。对皮肤来说，

由于蒸气浴过程中皮肤血管明显扩张，大量出汗，血液循环得到改善，

汗液排泄有助于体内废物的排除，使皮肤里各种组织获得更多的营养，

对许多皮肤病诸如鱼鳞病、银屑痛、皮肤瘙痒症等都有不同程度的治疗

作用。

桑拿浴是种既具时尚又能保健的休闲方式，一身透汗之后全身放松

疲劳尽消，所以不少工作紧张的人士颇好此道。桑拿对人体有一定保健

作用：它能够加快血液循环，使全身各部位肌肉得到完全放松，达到消

除疲劳焕发精神的目的。同时，由于身体反复冷热干蒸冲洗，血管得到

不断收缩与扩张，能达到增强血管弹性、预防血管硬化的效果。同时它

对关节炎、腰背痛、支气管炎、神经衰弱等都有一定保健功效。桑拿浴

对工作劳累者而言，也是一种高级的享受与休闲。

第五节 康复疗养中心

康复疗养中心将提供一个集生活、保健、疗养、身心沟通、康

复休闲、文化传播的民生服务项目，拟建筑面积8000㎡。

康复疗养中心主体工程包括：

（治疗、保健、健身、针灸推拿、康复、疗养等）；

4.5.2文体活动区（琴、棋、书、画、阅览、球类等）；

膳调理区；

4.5.4接待区。

“十一五”期间是中国全面建设小康社会的关键时期，我国老龄

化逐渐显现,老年人的养老保障、医疗保健、生活照料的社会压力

进一步加大。随然近几年我国保健康复服务事业取得了较快的发

展，但是，按照社会事业与经济协调发展的要求，城乡老年人、残

疾人、亚健康人、患病医治后待疗人等身体弱势群体保健康复服务

设施还不健全、不完善日矛盾益突出，需要保健康复服务人员比例

仍在增加；社会福利服务基础设施短缺，身体弱势群体活动场所建

设资金投入不足，保健康复服务产业发展相对滞后；民营公益性社

会服务机构发展缓慢等等问题，与实现全面小康社会的要求不相适

应。

由于老年人生理功能的逐渐衰退，心理状态的日益颓变，

退休后的失落感，孤独感、消沉感等等，残疾人、亚健康人、患病

医治后待疗人需要保健、需要康复、需要社会的关心爱护心里等等，

严重影响到他们的身心健康。服侍、照顾好弱势群体，护理、理疗、

保健服务好老年人、残疾人、亚健康人、患病医治后疗养人，已成

为全社会关注的问题。为关怀老龄人、残疾人、亚健康人、患病医

治后疗养人等弱势群体物质、文化的需求，维护弱势群体的合法权

益，促进社会公平，维护社会稳定，推动经济社会和谐发展，康复

疗养中心将作为茗湖度假村开发建设的子项目之一。

第六节 中西式购物中心

中西式购物中心以休闲娱乐型定位，将其建设成为游客购买旅游

产品、土特产品等物品的购物街一条。该项目拟建筑面积20000㎡。

《零售业态分类》（GB/T18106—2004）中，将购物中心定

义为：“是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、

管理、运营的一种建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服

务的商业集合体。”购物中心是情况最为复杂的业态，各类购物中

心千差万别，定位模式多种多样，比较主要的购物中心定位可归纳

为休闲娱乐型、主题购物型、生活邻里型三种。

现代人随着生活品质的提高，越来越重视休闲，许多人把

在大型购物中心逛街作为一种生活方式。基于这种需求，全球大量

的被称为Shopping Mall（购物林荫道）的大型购物中心被兴建，

这一类购物中心虽名为“购物中心”，但传统的购物设施所占比重趋

于下降，休闲娱乐设施所占比重日趋提升。中西式购物中心在本项

目总体规划设计中，拟建一条长150m～200m的购物街。购物街物

品集豪华型、时尚型、生活型于一体。在远离都市逛中西式购物中

心也是现代都市人和游客渴望回归自然、回归田园生活方式的要

求。

第七节 农家乐园

以小木屋、山水风光、人文景观、特色文化底蕴等资源为依托，建

设几处集吃、住、游、购、娱于一体的农家乐园。根据游客的需要，在

抓好建设高山无公害反季节蔬菜、笋竹和花卉、风景林等园地建设的同

时，积极引导并结合周边农民利用农家庭院、山地放养等形式，大力发

展土鸡、土鸭、山羊和清水鱼等特色养殖业，积极发展根雕、竹制品等

工艺品加工。游客可根据其爱好，自摘采、自捕捉，自己去做爱吃的菜

肴，让游客真正做到能享受“吃农家饭、住农家屋、干农家活、享乡土

乐”的乐趣，是游客充分体会到“住农屋、吃农饭、观民俗”休闲旅游

的真正意义所在。该子项目的实施，一是带动了种植业发展，二是带动

了养殖业发展，三是带动了旅游产品开发。

第八节 宗教圣地

中国是个多宗教的国家。中国宗教徒信奉的主要有佛教、道教、伊

斯兰教、天主教和基督教。据不完全统计，中国现有各种宗教信徒１亿

多人，宗教活动场所８. ５万余处，宗教教职人员约３０万人，宗教团

体３０００多个。宗教是人类社会发展到一定历史阶段出现的一种文化

现象，主要特点是相信现实世界之外存在超自然的神秘力量或实体，该

神秘统摄万物而拥有绝对权威、主宰自然进化、决定人世命运，从而使

人对该一神秘产生敬畏及崇拜，并从而引申出信仰认知及仪式活动。烧

香是中国民俗生活中的一件大事，世界上好多民族和国家也有烧香祈祷

的习俗。所以烧香拜佛具有广域性、普遍性和历史悠久性的特点。

该项目拟建寺庙、大佛佛像及其配套的其他相关设施，使其成为游

客中的宗教信徒信教、求仙拜佛、烧香祈祷的一个处所。项目拟建筑面

积1500㎡。

第九节 配套设施

（污水处理设施、废气及油烟治理设施、固体废弃物收集处理

设施、防燥音设施等）

工程

第五章 项目拟建设规模

本项目占地约1600亩，总建筑面积65100㎡，拟投资2928万

美元（折合人民币2亿元）。

其中：

5.1宾客接待中心，总建筑面积16600㎡；

5.2餐饮服务中心，总建筑面积5500㎡；

5.3休闲娱乐中心，总建筑面积11000㎡；

5.4桑拿洗浴中心，总建筑面积2500㎡；

5.5康复疗养中心，总建筑面积8000㎡；

5.6中西式购物中心，总建筑面积20000㎡；

5.7宗教圣地，总建筑面积1500㎡；

（详见附表-1）

第六章 相关配套设施

第一节 给、排水

a. 用水量

本项目设计日最大用水量为524吨。

表6 日 用 水 量 估 算

序号 名称 用水定额 使用人数 用水量m 备注

1 会 所 30L/.日 400 12

2 酒店客房 250L/.人.日 500 125

3 餐饮服务中心 25L/人.次 5000 125

4 洗浴中心 200L/人.次 400 80

5 康复疗养中心 80 L/人.日 250 20

6 浇洒及绿化 1.2L/m.次 10000m 12

3

22

7 其 他 100

8 不可预见水量 50

合 计 524

b. 水源

本项目所需生活饮用水由芦村乡自来水公司供应，其它用水由

公司自备水解决。

c. 水质水压要求

（1）水质要求：职工生活用水及生产用水应符合《生活饮用

水卫生标准》GB5479-85要求。

（2）水压要求：依据上述水质、水压、水量要求，按照公司

项目区的供水能力设计采用生活—生产—消防联合供水的管网形

式。

自来水公司管网 场区管网 消防水池

用水点

室内消防管网

室外消火栓 火点

项目排水采用雨污分流制。大部分地面雨水经过地形自然排放

水系，不易自然排水处可设置雨水口，将雨水汇总后通过雨水管排

入附近水域。生活污水经有动力污水处理装置处理达到

GB8978-2002一级标准后部分排入管网，部分经深化处理后用于浇

洒道路绿化。

生活污水：生活污水包括餐饮污水，客房卫生间污水等。景区

内排水问题十分重要，不能因景区开发而污染环境，因此，所有污

水必须经污水处理设施处理达到污水综合排放标准GB8978-2002

一级标准后，部分中水回用，作为绿化和冲洗用水。

生活污水处理按以下流程进行：

污水→化粪池→小型一体化污水处理设备→中水回用。

第二节 供 电

供电系统：本项目用电均由变配电房供给。电缆可架空或埋地

引至用电点；

电力线路敷设应考虑场区内照明、电力防爆、防腐方面的要求；

设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素COSф≥0.9；

采用变压计量，在变电房高压侧设总计量柜，低压侧设照明计

量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指

标。

根据各专业所需的用电条件，用电设备分类按需用系数分别计

算，然后综合确定本项目用电负荷。

●场地照明采用荧光灯，空间净高超过6m时采用高压汞灯和

高压钠灯的混光照明。

●潮湿场所，采用防潮型荧光灯。

●浴室和淋浴间采用防水型灯具。

●办公室、生活用房照明采用日光灯。

●路灯一般采用80-125W高压汞灯或110W高压钠灯，集中控

制。大面积的场地照明控制开关分片集中布置。

●各类场地最低照度不同，场地高于100LX，库房、锅炉房、

办公室等场所高于50LX。

第三节 通讯设施

a. 通讯设施包括电话通讯，有线电视（CATV），数据网络和消

防监控。

b. 在场区内装设光缆通讯设施和宽带传输设施。

c. 有线电视（CATV）系统尽量利用地方电视讯号，同时建立

卫星电视接收系统以丰富游客文化生活。

d. 场区内设置消防灭火设施和消防监控中心。所有客房和娱

乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完

善的声光报警讯号和通风排烟，喷淋等自动控制设施。

e. 场区内设置有线电视监视系统。在各个建筑的门口、走廊

过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。

g. 通讯设施费用分别计入工艺设备，消防费用中。

第七章 节能节水

第一节 规划设计依据

“节能篇章”的暂行规定》的通知；

第二节 规划设计采用的节能标准

第三节 节能措施

（1）规划布置充分考虑到物流畅通，运输路线短捷；

（2）规划设计，设备选择立足于国内先进、节能型设备，并

充分考虑合理利用能源，提高能源的利用效率和复用率。

7.3.2 给排水节能

（1）在供水系统的各个环节上均设水表计量，以便分级核算

成本，达到节水目的。

（2）在设备选型上，采用高效节能的用水设备，以节约能源。

（3）设备冷却水循环使用。

（4）污水处理站处理的达标废水回用，作为绿化、冲洗用水。

7.3.3 电气节能措施

（1）根据负荷大小合理选用各级配电线路，考虑变压器的运

行经济合理，能耗低的原则，确定变压器型号。

（2）采用集中与分散相结合的电容补偿方式使功率因数提高

到92%以上，减少无功损耗。

（3）除了用电总计量外，在各主要用电场所设分计量，以加

强用电的考核与管理。

（4）照明灯具以节能型荧光灯为主，光效高，功率因数高，

节约能源消耗。走廊照明采用菲力普节能灯。

第八章 环境保护

第一节 环境现状

项目区四周无工业废气及其它有害气体和灰尘，空气质量达到

GB3095-1999规定的一级标准，环境噪声达到GB3096-1993规定的

标准，地面水环境质量达到GB3838-2002的规定。周围山青水绿，

无工业污染。

项目区人员活动较少，无生活污染源，青山植被好，水的源头

为山水。因此拟建项目周围地表水质较好。

该建设项目周围噪声源主要来源于项目的施工噪声。无其它噪

声源，项目周围声环境良好，可以达到《城市区域环境噪声标准》

（GB3096-93）标准。

第二节 项目建设环保基本原则

“三同时”制度。

第三节 项目投产后的主要污染源和污染物

主要是生活废水。

噪声主要来自水泵房，空调冷冻机组，冷却塔，变配电间和大

楼通风设备等。

主要来自餐饮部以及旅客和工作人员日常产生的生活垃圾。

第四节 污染治理措施

8.4.1 污水治理措施

该项目投产正常营运后，旅店冲洗、公用设施、餐厅等用水量

约200吨/日，除绿化用水不产生污水外，其余部分均产生污水，

污水排放系数为0.8，则废水产生量160吨/天，年废水发生量为

5.8万吨。废水经有动力生活污水处理装置处理后达到《污水综合

排放标准》（GB8978-2002）一级标准后入管网排放。

处理工艺如下：

废水 化粪池

格栅井 厌氧池 生物接触氧化池

厨房废水 隔油池

排放 采样井 沉淀池

8.4.2 噪声治理措施

噪声主要来自水泵房、锅炉房、空调冷冻机组、冷却塔、变配

电间、大楼通风设备噪声等，各噪声源的声级值估计如 表9所示。

表7

主要噪声源源强

污染源 声源名称 噪声值（dB）

人群交谈、招呼 60-80

音响设备 75-95

冷冻机组 95

锅炉房 90

配变电房 71-73

卡拉OK厅 75-95

过往车辆 69-72 外界

小区内部

噪声防治措施采取合理布局、设备与人员生活区域拉大距离安

装、相应的吸隔声、消声和减振等措施，

这样噪声对周围环境不会造成太大的影响，加上项目选址为一

尽端山坳，三面环山，植被状况良好，因此噪声对周围环境影响不

大。

8.4.3 废气治理措施

本项目采用环保部门推荐的油烟综合处理装置，达标排放。油

烟中可燃物燃烧，热量回收利用。

8.4.4 固体废弃物治理措施

项目建成并投入使用后，其主要固体废弃物来自于厨房垃圾以

及住宿人员和工作人员日常生活所产生的生活垃圾。

应加强固废的管理，合理布设垃圾收集点，保持环境整洁。对

固体废弃物实行分类管理，对包装废弃物、办公废纸等应进行回收

利用。由于餐饮等生活垃圾极易腐化变质，尤其是夏天，易产生臭

气异味，污染环境，公司将对餐饮固体废弃物等及时运至县环保部

门指定的垃圾填埋场所进行填埋处理。

第五节 生态保护

本项目在施工过程中可能对周围生态环境会造成一定的影响，

因此公司将积极地采取保护和减缓措施，制定详细的保护计划。消

减开发行动对生物的负面影响，从避免、减小、矫正、保护和补偿

五个方面考虑。

损失。

第六节 环境影响分析

本项目建成后，各种污染物、污染源，有相应处理措施，不会

对周围环境造成污染。

第九章 劳动保护与卫生

第一节 职业危害因素分析

本项目对营运过程中可能产生的灰尘、噪音、高温、机械伤害

等事故，采取切实可行的防护措施，以做到安全、文明经营。

本项目职业安全卫生工作严格按照国家有关法律法规进行，从

保护劳动者身心健康，保证安全、高效生产的角度进行防范工作。

生产服务过程均无毒、无害。职业危害因素为：餐饮部厨房产

生的油烟。空调机房、发电机房产生的噪声。锅炉房、洗衣房产生

的高温以及机械伤害。

第二节 主要防护措施

针对餐饮部产生的油烟，安装环保部门推荐的油烟处理装置处

理，可以保证有一个良好的操作环境，且对外界不产生污染。

按《工业企业噪声控制规范》设计，对噪声源、振动设备要采

取消声、隔音、吸声、减振措施。

对于产生高温的设备采取局部送冷风措施，高温管道容器采用

保温材料包裹内外表面，用醒目颜色标出高温区，以防烫伤。

配齐配全传动系统安全防护装置，严格按有关操作规范进行操

作，操作工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。

对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠

的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。

a. 凡从事服务及有关人员，应严格遵守卫生制度。定期进行

健康检查，取得卫生监督机构颁发的体检合格证者，方能从事饮食

服务工作。

b. 餐厅工作人员必须穿戴白色工作服和工作帽，不得穿工作

服和工作鞋上街或离开工作场所。

c. 严禁在工作时间吸烟和吃食品。

d. 注意个人卫生，做到勤洗澡、勤换衣服、勤剪指甲、理发。

培养良好的卫生习惯。

定期进行健康检查，进行保健知识教育。

第三节 卫生要求

a. 通风日照良好，空气清新，地势高燥；

b. 场区内外土壤清洁并适于绿化；

c. 能源供应充足，并有清洁的水源；

d. 交通方便，但又必须与公路有一定的间距；

e. 场区远离有害场所，建筑结构完善，并能满足游客卫生要

求；

f. 给排水系统应能适应生活需要，设施合理有效。污水排放应

符合国家规定的标准；

g. 污物远离生产生活区，且不得位于生活区上风向。

a. 生活场地应有单独的院落。

b. 场区周围和场内的道路以水泥、柏油等不漏水易清扫的材料

铺装，并保持一定坡度，以利于雨雪水的排放。

c. 建筑物密度不可过大，以利通风。

d. 必须配备生活卫生用室：更衣室、洗衣房、浴室、容器洗消

室；生活卫生用室：食堂、厕所、休息室、活动室。

a. 卧室结构本身应便于清洗消毒，能防蝇、防尘、防虫、防鼠。

b. 保证室内有良好的小气候，应避免夏季过热，冬季过冷。

c. 卧室应有充足的自然光和人工照明。

通过以上一系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制

订严格的操作规程，将会大大减少危害工人事故发生的可能性。使

游客和工作人员在一个清洁舒适的环境中生活。同时配套有劳保卫

生设施，对工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以

上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会

使本项目的职业安全卫生达到较高的水平。

第十章 消防安全

第一节 概 述

本项目位于芦村乡中明村南大冲，是休闲旅游综合性项目，旅

店建筑耐火等级为一、二级。

项目占地面积约160亩，建筑面积63900平方米，按照规范要

求，项目区域内所有建筑，周边道路均纳入消防设计范围。

在总平面布置中考虑到消防通道，以便发生火灾时消防车可深

入现场。对各建筑物的间距按防火规范要求设置。建筑内，设安全

出口，消防通道等。

第二节 消防布局

第三节 建筑消防要求

第四节 电气消防

可靠接地。

0.5LX。变电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾情况下，

人员疏散及操作变配电设备。

第五节 林区防火

第六节 消防给水

本项目的消防给水一般与生产、生活给水管合并，采用合流给

水系统。依据有关规范及现场条件，采用临时高压消防系统。当采

用高压给水系统消防时，管道的压力应保证用水总量达到最大且水

枪在任何建筑的最高处时，水枪的充实水柱仍不小于10m；室内两

股水柱水量保证同时达到室内任何部位，管道内压力保证水枪出口

充实水柱不小于10m。

第七节 消防设施

项目区内设立环状给水管网，管径不小于DN100。在厂区内设

立室外地上式消火栓，间距不大于120米，保护半径不大于150米，

以提供消防水量保护整个项目区。

依据GBJ16-87规定，室内消防用水量为10升/秒，二股水柱。

室内消火栓采用DN65乙型，出水量5升/秒，消防箱采用铝合金

制，暗装。消火栓布置应保证有两只水枪的充实水柱同时到达室内

任何部位。客房内设自动喷淋灭火系统。

在场区内设有400立方米的消防水池并与厂区景点喷水池合

建。配设BJ手抬式机动消防泵2台。

建筑灭火器采用3kg磷酸铵盐干粉灭火器（手提式），手提二

氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。

厂区消防水池

市政管网水源 室外消防管网

室内消火栓系统 室内自动喷淋灭火系统

建筑灭火器 火点

第十一章 组织机构与人力资源配置

第一节 组织机构

本项目承办单位为安徽省茗湖旅游综合开发有限公司，该公司

实行董事会领导下的总经理负责制，建立完善的组织机构和健全的

规章制度，本项目建设投产后由安徽省茗湖旅游综合开发有限公司

现有机构管理。组织机构详见管理机构图。

公司管理机构的设置，由公司根据公司经营管理工作需要适时

调整、增减。

管 理 机 构 图

董事会

总经理

行政部 办公室 财务部 客房部

环卫

水电

通讯

设备维修

基建

职工食堂

节能

安全生产

环保

绿化

副总经理 副总经理

餐饮部

娱乐部

安 保

安全保中西餐接待大厅

11.2.1生产作业班次为三班制

11.2.2年工作日：年工作日360天，每班工作8小时。

11.2.3劳动定员

会议接

本项目劳动定员488人。旅游淡、旺季节，公司可视营运实际

需要临时增减员工若干人（见附表-5）。

本项目员工实行全员聘用制。管理人员应具有相应大、中专以

上文化水平及专业知识，骨干由安徽省茗湖旅游综合开发有限公司

在现有员工中选派，其余通过县人才交流中心在毕业生人才库中招

聘。客房部服务员在旅游学校应届毕业生中招聘。2/3招聘人员送

上海、南京、杭州等星级宾馆实习6个月。全体员工上岗前需经过

不少于一星期安全培训。

文秘档

会计

案

第二节 人力资源配置

卫 各楼层

饮

资料汇

统计

消防 清洁卫生

总

中西餐

出纳

人事管

防盗 服务质量

理

财税

门卫 厅 用品配备

外事联

保安大防疫

络

特色餐

歌舞厅

洗浴中

心

健身娱

乐

项目策

划

第十二章 项目实施进度

第一节 项目建设期

本项目建设期拟定为5年，项目启动建设3年后，部分子项目

边建设边试运营。项目采取滚动式开发建设的形式，在建设中发展，

在发展中收益。

第二节 项目实施计划

以上实施计划中，有很多工序都是穿插进行的（见项目实施计划

图）。

项目实施进度图

（插图）

第十三章 投资估算及资金筹措

第一节 投资估算依据

建筑工程费用：参考类似工程造价。

工艺设备费用：定型设备价格根据生产厂家提供的产品样本和设

备出厂价及市场询价。

其他费用：按有关计费标准估算。

流动资金：参考类似项目估算。铺底流动资金按全额流动资金的

30%估算。

第二节 项目建设投资估算

本项目总投资2928万美元（折合人民币20000万元）。为估算方

便起见，以下计算单位均为人民币（注:项目分项投资费用以工程设

计或实际发生的投资费用为准）。

宾客接待中心4000万元；

餐饮服务中心1400万元；

休闲娱乐中心2360万元；

桑拿洗浴中心700万元；

康复疗养中心2350万元；

中西式购物中心2500万元；

农家乐园200万元；

宗教圣地1800万元。

给、排水管网150万元；

供电线网及照明100万元；

消防系统180万元；

道路150万元；

环保设施100万元；

管网200万元。

土地费用2500万元；

勘察设计费110万元；

工程监理费80万元；

建设单位管理费80万元；

员工培训费50万元；

基本预备费200万元。

项目投资及构成详见附表-3《项目总投资估算表》。

第三节 资金来源与筹措

本项目总投资20000万元,按中外合资的双方所占投资比例筹

措，即：

外方：意大利投资客商出资14000万元；

中方：广德县万力市政工程有限公司筹措3000万元；

安徽省宁国建设集团有限公司筹措3000万元。

第四节 资金使用计划

本项目建设期限为5年，固定资产投资分年分批投入，第一年约

占20%，第二年至第三年各年约占25%，第四年约占20%，第五年

约占10%（见附表-4项目资金使用计划表）。

第十四章 经济效益分析

第一节 项目分析参照依据

本项目根据国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法

与参数》(第二版,1993年)、国家计委颁发的《投资项目可行性研究

指南》（试用版，2002年），参照类似投资项目财务评价进行效益

估算。

项目拟5年建成, 经营期20年,计算期25年。

第二节 财务效益分析

14.2.1 成本估算（估算值用四舍五入法，下同）

(1) 客房经营成本按该项营业收入的12%估算。

(2) 餐饮服务的经营成本按该项营业收入的48.5%估算。

(3) 直接成本按该类营业收入的23.6%估算。

休闲娱乐营业

(4)直接成本按该类营业收入的15%估算

桑拿洗浴营业

(5)直接成本按该类营业收入的25.2%估算

康复疗养营业

(6)

中西式购物中心管理性支出按其租金的0.5‰估算

（7）其他费用估算

按营业总收入的3.5%估算“其他费用”，包括办公费、职工培

训费、职工制装费、广告推销费用以及差旅交际等费、管理费用和

不可预见费用等。

（8）人员工资及附加

定员488人,其中管理人员年均工资48000元/人,一般职工年均

工资24000元/人。按工资总额的40.0%计取社保﹑医保﹑失保和福

利费用。

（9）折旧费和摊销费

建筑物投资综合折旧年限按30年，直线法折旧，残值率5%。

设备投资及其它投资综合折旧年限按15年，直线法折旧，残值率

5%。无形资产及开办费摊销年限取10年。土地使用费用按50年

摊销。

（10）修理费

按固定资产折旧费的30%计算修理费。

（11）财务费用：借款利息支出计入成本。

总成本费用见附表-6《项目总成本估算表》

14.2.2 收入估算

本项目建成后，主要有以下几类营业收入：

⑴客房及接待营业收入

考虑到市场竞争因素和市场价格的波动因素，客房的入住率按

70%估算。

表9 客房及接待营业收入表

序号 客房名称 客房间入住率价格(元/客房年收入(万

（套） （%） 天) 元)

1 豪华套房（三间3 980 74

套）

2 高级套房（二间4 680 69

套）

3 标准客房 220 320 1774

4 游客别墅套房 20 1080 544

商务会议服务收-- 210

入

合 计 247 2671

70

⑵餐饮服务营业收入4049万元

①住宿宾客餐饮营业收入

早餐：500位/天×就餐率50%×20元/位×360天/年=180万元

中晚餐：500位/天×就餐率50%×50元/位×360天/年×2=900

万元

② 大堂吧（含西餐）营业收入：

50位/天×就餐率30%×60元/位×360天/年=32万元

③流动游客餐馆、小吃店、饮食店、快餐店餐饮营业收入：

1200位×就餐率85%×80元/位×360天/年=2937万元

⑶休闲娱乐营业收入1101万元

①网球等球类：500元/天×活动率50%×360天/年=9万元

②攀岩活动：50位/天×10元/位×360天/年=18万元

③小木（竹）屋休闲：150元/天.间×100间×租居率85%×360

天/年=459万元

④垂钓：5万元

⑤人工瀑布：10万元

⑥游乐广场：100万元

⑦欧式风情酒吧、KTV等娱乐馆：500万元

⑷桑拿洗浴营业收入1359万元

①桑拿：150位/天×50元/位×360天/年=270万元

②沐浴：500位/天×20元/位×360天/年=360万元

其中：接受按摩健身服务率按70%估计，即

500×70%×35元/位×360=441万元

③足浴：100位/天×80元/位×360天/年=288万元

⑸康复疗养营业收入529万元

①接受保健、护理、康复人员入住床位收入169万元：

30元/床×80（标准间）×2×330（天）=158万元，入住接受

保健、护理和康复率按70%匡算，则396×70%=111万元；

50元/床×50（单人间）×330（天）×70%=58万元。

②中医医疗收入120万元；

③保健护理收入150万元；

④流动保健人员按1.5万人次/年×60元=90万元

⑹中西式购物中心出租收入2160

购物中心房屋以承租形式经营，按75%的有效出租率、月租120

元/㎡计算，则：120×12×20000×75%=2160万元

⑺其他收益150万元

按以上方法估算，项目达产后年营业收入合计为12019万元。

14.2.3 营业税金及附加估算

a.营业税: 营业税税率按5%。

b.城乡建设维护税:以营业税额为基数,取5%。

c.教育费附加:以营业税额为基数,取4%。

d.水利基金：以营业总收入为基数,取0.6‰。

营业税金及附加位662万元（见附表-8）

所得税:所得税税率按25%；计提公益金按税后利润的10%。

应缴纳所得税=[12019—（9516+662）]×25%=1841×25%

=460万元

项目利润=[12019—（9516+662）]×（1－25%）=1381万元

计提公益=1381×10%=138万元

（见附表-9项目利润表）

根据正常年营业收入、固定成本、可变成本、营业税金及附加,

求得用生产能力表示的盈亏平衡点为50.2%。

即：生产能力盈亏平衡点（%）=年固定总成本÷（年销售总

收入－年可变总成本－年营业税金及附加）

敏感性分析：

根据惯例，在对项目进行效益分析时，有必要对项目经营效

果的敏感性进行分析，即当经营成本提高10%和经营收入降低10%

的经济状况。当成本提高10%时，则 总成本为：9516万元×（1+ 10%）

=10468万元；当经营收入降低10%时，则总收入为：12019万元×

（1-10%）=10817万元，此时利润为10817-10468=349万元，敏感

系数为：349÷10468=3.3%.

①投资回收期20.13（年）

③投资利润率9.4%

②投资利税率12.7%

第十五章 结论与建议

第一节 结 论

综上所述，本项目是可行的。

第二节 建 议

营成本。

第十六章 附表

附表-1 《工程项目及规模一览》

附表-2 《主要设备明细表》

附表-3 《项目总投资估算表》

附表-4 《项目资金使用计划表》

附表-5 《劳动定员表》

附表-6 《项目总成本估算表》

附表-7 《项目经营收入表》

附表-8 《税金及附加》

附表-9 《项目利润表》

附表-10 《财务现金流量表》