资产管理公司成立物业公司方案

资产管理公司成立物业公司方案

2019年10月11日，资产管理公司成立物业公司方案在北京发布。资产管理公司成立物业

公司业务主要包括物业服务、园林绿化、设备租赁等。自成立以来，资产管理公司围绕服务国有

企业、优化营商环境的目标和要求，不断创新业务方式。目前已完成北京石景山资产管理项目、

河北省承德市资产管理项目等。下一步，资产管理公司将按照《关于印发<河北省承德市<资产管

理有限公司<物业管理中心>组建方案（试行）的通知》要求，按照资产管理公司要求加快物业服

务项目成立物业公司工作进程。欢迎有意愿的朋友们咨询。

一、成立物业公司的必要性

资产管理公司是在国务院国资委领导下，按照国家有关法律法规和政策要求组建的国有独

资或国有控股股份制企业。经营范围涵盖企业股权收购、资产处置（不含金融资产）、租赁、实

业投资项目管理等。公司主要业务为提供公共服务。服务范围包括物业服务和园区管理业务，主

要业务涵盖物业管理、园林绿化、设备租赁等。其主要经营项目是：物业服务、园林绿化经营；

园区综合开发与物业管理；租赁房屋；机械设备出租出借（含经营),房屋租售等。成立物业公司

可以解决现有人才不足的问题，通过与其他公司合作或者外包等方式引入优质的社会工作人才为

公司提供必要的专业技术和设备支撑，以减少专业团队的建设成本投入和运营成本。降低资产出

租所需费用，提高企业服务质量和利润水平，优化项目资源配置，加强企业内部资金链运行管理

建设，提高项目运营效率与效益。增加经营性收入；通过外部寻求合作伙伴形成新经济规模效益

及抗风险能力。

1、组建物业公司的必要性

(1)便于资产交易和资产租赁业务。目前全国各大资产管理公司均存在着融资难和资产租赁

的问题。资产租赁的实施首先要解决融资问题，其次要解决资产租赁所需固定资产及设备需要占

用大量资金而又不能大量转让抵押等问题。组建物业公司可有效地解决这一问题。(2)有利于保

证项目资金链的稳定。

2、成立物业公司的目的和意义

在园区内提供物业管理和服务，是资产管理公司在园区内进行投资、建设及运营管理的主

要业务之一。在园区内服务是资产管理公司为园区服务提供的最基本的服务内容。随着园区运营

管理水平和运营效率的不断提高，园区公共设施设备将更加容易维护保养，园区服务质量将进一

步提升。降低资产出租所需费用，提高资产出租所需费用的效益；通过外部寻求合作伙伴形成新

经济规模效益及抗风险能力；通过内部寻找合作伙伴形成新经济规模效益及抗风险能力。

3、成立物业公司所需需费用与标准

(1)物业公司注册资金：以100万元为起点进行注册。如果需要注册物业公司的话，需要先

成立一个物业服务有限公司，再加上公司成立所需要的人员费用、办公场所、水电等。具体成本

费用和标准请咨询当地相关部门进行预算。(2)物业出租场地费用：按照规定，必须在办理营业

执照之前支付。如合同约定的租用场地费用为每天500元，则不需要缴纳场地费。如果想获得经

营权，则需要缴纳一定的经营权费用，不缴纳场地费的话就会失去经营权的资格，一般需要缴纳

一定的违约金。

4、员工数量及工作时间需求：

目前公司有在职员工20人，平均年龄30岁，均为中专及以上学历。目前员工平均年龄为

32岁。公司在原有两个人员招聘平台上已有较好的职位需求，随着人员的增加，以及对管理岗

位的要求，现有员工所需的工作时间将越来越长。公司需及时招人并储备人才，同时配备合适的

薪资水平。如果员工在原两个岗位工作达不到相应的要求，或将面临被解聘的风险。因此组建新

的物业公司是一个较为现实的解决办法。

二、组织架构

资产管理公司成立物业公司，需要具备一定的物业服务经验，并具备一定的专业知识。按

照物业服务企业资质标准建立了规范的法人治理结构。物业公司应设董事会及领导人员。物业公

司总经理为：一人，具有高级专业技术职称，任职资格，具备10年以上从事物业管理工作经验，

中共党员或预备党员，熟悉项目工程施工与运营，具有较强的沟通协调能力，熟悉物业管理相关

法律法规条例和公司规章制度，熟悉各类专业技术，熟悉物业项目相关事务，具有从业资格或高

级工程师以上职称或具有高级专业技术职称。能熟练操作计算机，熟悉计算机操作技术并具有一

定经验和组织协调能力和相应岗位能力。熟悉物业的设计管理与施工，具备较强的市场开拓能力。

熟悉相关法律法规及国家有关行业标准规范。熟悉物业管理行业发展趋势与要求以及相关法律法

规、规章标准规范；熟悉物业项目的设计、施工合同及业主大会议事规则；了解并掌握物业相关

法规及行业发展趋势与动态；熟悉物业管理相关法律法规、政策要求、行业惯例以及同行业物业

经营管理规则；了解行业市场竞争情况等内容。具体事项可与当地房管部门沟通协调后再行确定。

通过参与公司或者物业服务企业的管理，对本物业公司作出评价，达到相关标准要求。具备相关

专业知识与服务能力并对客户服务有专业态度和意识。”

1、物业公司经理

物业公司经理应由物业公司董事长提名，经过公司职工代表大会选举产生。物业公司经理

应当对物业相关法律法规条例和物业管理行业发展趋势与要求以及相关行业标准规范了解透彻，

熟悉物业项目相关事务，具备较强的沟通协调能力，熟悉物业项目相关事务。熟悉项目施工工程

验收与交付标准；熟悉消防、人防、水工设施、给排水等各专业的操作程序及标准；熟悉各类专

业技术与设备的操作技能；熟悉物业工作有关法律、法规、规章、标准规范等相关文件及标准规

范。熟悉物业管理相关法律法规条例、政策要求、行业惯例以及同行业物业经营管理规则；了解

行业市场竞争情况、发展趋势与动态以及国内外其他物业管理专业人员的需求情况等内容。

2、董事人数及人选

1、董事会：由董事长（一人）一名，副董事长、总经理、副总经理各1名。2、董事会下

设独立董事:1名。独立董事包括一名独立董事和若干名列席会议的非独立董事。3、监事会：一

名，由监事长（或股东代表监事）提名，经监事会会议表决通过。4、审计委员会：由两名独立

董事和若干名列席会议的非独立董事组成，审计委员会的组成人员（包括会计专业人员、财务专

业人员）组成。5、提名委员会：独立董事5名，其中由公司委派1名董事兼任该委员。

3、董事会下设的执行董事

执行董事负责公司日常管理工作，代表董事会履行决策、监督职责。按照有关规定，执行

董事须具备“五个一”：具备大学本科以上学历、副高及以上专业技术职称；具备4年以上从事

物业管理的经历；具有独立履行职责的能力。

4、总经理、副总经理、专职委员如下：

总经理，是该物业公司的主要负责人，也是物业公司正常运转的核心。是公司领导班子中

重要的组成部分，应承担起对公司领导班子成员的管理职责，协助董事长管理公司日常工作，确

保公司工作正常开展。其职责包括按照总公司和董事会的工作部署，制定公司的经营管理制度，

并负责检查考核公司经营管理状况。总经理、副总经理兼专职委员、专职财务负责人应定期参加

企业总部组织的培训学习，并参加相关部门组织的专业培训。总经理应定期向股东会汇报思想、

经营计划、企业生产经营和财务状况、企业经济活动和经营管理等情况，参与企业重大决策。分

管副总要定期向董事会汇报分管工作情况；其他班子成员也应定期向总经理汇报分管工作情况；

其他班子成员要定期向董事会汇报分管工作情况；总经理必须接受董事会的定期检查指导和监督；

审计部门要按照《企业会计准则》对总经理以及财务负责人进行审计监督。

三、组建方案

成立物业公司，由原物业服务处（科）室与物业管理中心的物业管理工作人员组成。物业

管理中心设在原资产事业部。为适应物业服务工作发展需要，决定将原物业服务中心的房屋出租

给其他公司用于经营，与物业公司共同组成物业管理中心（筹备组),负责物业管理工作。具体承

担以下工作：1.制定规章制度。成立工作领导小组，明确工作职责，对物业服务项目进行初步筛

选，拟定成立物业公司的单位名称。2.人员配备：以原物业服务中心工作人员为主、吸收新人员

和原有人员参加组建，以老带新方式进行。新人员原则上以原中心主任为法人代表，与新组建部

门签订用工协议，对现有岗位进行调整，安排专人对接，做好沟通，确保组建工作顺利推进。3.

公司出资标准：总资产不低于3000万元人民币。其中：资产管理公司出资（或自筹资金）不低

于总资产的50%;货币资金不低于500万元人民币（含500万元),其中主要包括股权登记材料原

件、开立银行结算账户证明和身份证复印件各一份；企业章程约定的其他有效凭证3份原件及复

印件1份（加盖公章),经营场所的房屋所有权证复印件1份。4.人员安排：拟选6人（具体以工

商部门核定为准);员工主要包括：公司现有员工；退休职工。公司法定代表人不得兼任物业公司

经理；因个人原因不宜担任单位负责人的，应当向主管部门提出书面申请，并经同意后方可担任

物业管理中心领导班子成员；因工作需要直接从企业辞职或退休但仍在履行岗位职责的不得担任

物业公司经理职务。5.人员薪酬分配办法：以原物业服务中心内部人员身份申报薪酬。不具备原

物业服务中心工作条件又不愿意接受物业企业管理服务的个人以及新设单位的负责人不能确定

为物业公司经理身份的可由资产管理有限公司（以工商登记机关出具的名称为准）选聘。其中:1.

退休职工：退休人员请到原工作单位申请或由原单位按相关规定从企业领取退休金；人员未达到

有关规定要求且不再符合退休条件的，解除劳动合同关系﹔

1、企业法人代表：

根据物业公司管理项目需要，对现有人员薪酬进行合理分配，实行按劳分配为原则，体现

奖勤罚懒，合理拉开收入差距。具体办法由街道办事处另行制定。5.其它事项：成立资本管理公

司（筹）后可按照程序，依法申请设立其他公司或者新设的其他投资企业。6.主要职责：按照公

司章程规定，对成立资本管理人作好各项工作准备，与股东大会，审议通过公司章程和各种规章

制度，对公司章程和各类规章制度在原中心备案等有关事项。

2、原物业服务中心主任：

6.组建方式：根据《企业职工安置暂行办法》和《物业服务中心与员工薪酬分配实施细则》

及相关政策，经董事会研究决定后组建新的物业管理中心。7.相关责任:1.按“一岗双责”原则

落实人员到岗。2.按照公司规定，签订劳动合同。3.严格执行物业管理规范制度、标准、规范，

建立员工健康档案或建立员工疾病医疗保险制度并及时办理医保。

四、主要措施

组建物业公司，必须按照市场化原则组建物业管理中心。物业公司的组建是为了更好地为

入驻项目提供优质的服务、提供高效便捷的物业服务，保障物业项目平稳运营。资产管理公司将

物业公司业务纳入资产管理中心统一管理，物业公司设立及日常管理事项由物业管理中心负责运

营，具体负责物业小区维修资金拨付和公共区域环境卫生保障等工作。物业公司需要配备1名专

职物业人员+1名辅警配备。为有效推动物业公司的成立，我们将在人力资源方面给予全力支持。

同时要通过组建国有企业的形式，创新物业行业发展模式，努力打造一支精干高效的物业事业集

团。在充分调研业主诉求的基础上，与业主委员会充分沟通，确定成立方案。按照“政府引导、

市场运作”方式，通过引入社会资本等方式加大对成立物业公司项目投融资力度，积极引导社会

资本参与国有企业改制重组。鼓励具备条件的企业向上级产权主管部门进行申报工作，做好申报

工作。

1、成立资产管理公司成立物业公司，资产管理中心为物业公司的管理人，负责物业公司的

物业公司日常管理工作由资产管理中心统一组织实施，物业公司可聘请专业机构和社会人

日常运营和重大事项的决策，具体负责物业公司的组建与管理。

员参与，资产管理公司具体负责物业企业的经营管理工作。资产管理公司要定期向资产管理公司

汇报物业公司的运营情况和重大事项的决策进展情况，并对物业公司的管理工作进行监督检查。

由于该项目为新建物业，在成立前业主委员会已成立，故可由业主委员会对该项目进行业主意见

征询和召开临时业主大会，制定具体的工作计划执行方案，并与业主委员会进行沟通。成立物业

公司，对该项目前期投入和后期运营费用负责，资产管理公司可根据项目具体情况提出费用支出

方案和预算建议，与业主委员会协商确定项目收费标准，业主委员会确定费用分担方案和合同后

报业主委员会备案。双方可按照国家有关物业服务收费标准进行合理分摊和结算收费，且双方不

存在违约情况的，资产管理中心可根据实际情况与物业公司协商约定收费标准并出具书面说明意

见。物业公司不按规定收缴、使用管理费或擅自改变物业服务设施的使用性质和用途的，由资产

管理中心责令限期改正；逾期不改正的，依据有关规定严肃处理，并可向业主委员会和街道办事

处报告。

2、由资产管理中心作为业主委员会的执行机构，由业主委员会代表业主委员会行使物业公

资产管理中心负责协调各方关系，为物业公司依法、依规开展工作创造良好的环境。业主

司的法人职权，组建业主委员会负责具体管理物业经营工作。

委员会应积极发挥代表业主和政府、企业的桥梁纽带作用，协助资产管理中心开展各项工作，协

助资产管理中心落实本小区的各项事务决策和管理，并对物业公司进行监督，对业主大会行使权

力，制定决议。定期对物业项目进行检查和督促整改。协助资产管理中心组织召开会议协商解决

小区成立物管的事宜。业主委员会有权对本小区违反条例规定的行为进行监督和建议。业主委员

会应建立健全内部治理机制，制定并严格执行各项规章制度，并接受上级部门和相关部门的指导、

监督和检查工作，同时，接受本小区业主委员会监督和向社区或街道办事处的反映。业主委员会

每季度开展一次现场检查整改情况汇总，于每月末提交给资产管理公司专题会议研究，业主委员

会可根据需要将检查结果向业主大会通报并提出整改意见反馈给业主委员会。

3、成立物业公司后，物业公司将聘请具有资质的物业公司对社区内的房屋和室内装修进行

物业公司需具备“三级物业服务资质”和“一级资质物业服务企业”。物业公司需具备相

管理，并承担公共区域的卫生保洁和维修。

关资质证书。物业公司要对小区内房屋和室内装修管理人员进行业务培训，制定房屋和室内装修

管理制度。对环境卫生、安全防范、水电消防等日常管理要制定相应制度，并落实到人，责任到

人。并严格按照物业标准进行收费，由业主委员会与物业公司签订费用协议，缴纳一定的管理费。

4、由企业依法承担房屋漏水损坏、电梯故障等问题维修责任。

房屋维修主要是解决房屋存在的水、电、暖、气、窗、墙等设施设备、设施维修问题。电

梯故障主要是解决电梯停运造成人员、财产损失的问题，以及因故障造成业主投诉。房屋维修责

任主体是物业公司的直接责任人，需要有明确的维修责任和义务。根据相关法律法规，在收取房

屋维修基金时，应先将业主房屋及公共部位维修基金全额缴清，然后才可收取维修基金。根据实

际情况实行分段维修。产权主管部门要加强对建筑物维修基金使用的监督和指导，及时做好信息

公开和费用支付有关工作。

5、为保障国有资产顺利流转，在成立的同时完成相关程序。

组建公司的同时，资产管理公司的股权就将正式变更为集团公司股东。产权变更前，资产

管理公司与集团公司应在产权变更手续完成后签订股权转让协议。股权转让协议需明确约定双方

的权利和义务。转让产权要遵循公开、公平、公正的原则，涉及重大公共利益及敏感事项，经股

东大会审议通过后生效。转让标的物需符合有关法律法规及行业发展趋势，不存在明显影响公司

资产保值增值、负债规模较大、股东权益受损等严重不良影响。按照资产管理公司的统一要求，

资产管理公司与集团公司将进行股权受让。集团公司股东大会表决通过后将所持股权转让给集团

公司股东。

6、物业管理过程中需邀请业主参与。

按照“业主委员会主导，资产管理中心、物业公司共同参与”的原则，对物业进驻项目启

动前需成立的业主委员会进行指导。物业公司应在成立大会前完成业主委员和业主委员会成员的

选举，并签订《首次业委会选举协议书》、《业主大会议事规则》、《物业管理条例》等有关业主委

员会成员选举、罢免业主委员会成员的书面文件。根据业主委员会制定的选聘业主代表的办法和

选聘业主委员会成员章程编制选聘物业公司的初步方案，在小区成立大会前应组织开展业主见面

会，并将参会人员名单告知广大业主委员会组成人员和业主代表。业主大会召开前应当邀请本小

区全体业主代表到会，以示对全体业主委员会的支持和信任。物业公司召开业主代表大会期间应

当在小区公示期间举行业主代表大会会议的议程、时间、地点及内容等；同时应当向全体业主代

表大会会议代表名单、业主代表大会组织机构组成人员名单及业主委员会成员候选人名单等重要

事项。业主代表大会代表产生后应当及时选举产生委员会主任委员、副主任委员和委员们，其产

生办法由业主大会决定。聘请业主代表进行日常履职监督、并对工作进行监督等工作由资产管理

中心承担。